北京住房二級市場發(fā)展研究與政府服務(wù)平臺的建立.pdf

1、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文北京住房二級市場發(fā)展研究與政府服務(wù)平臺的建立姓名：張敏申請學位級別：碩士專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與物業(yè)管理指導(dǎo)教師：邢亞平2002.3.1北京住房二級市場發(fā)展研究與政府服務(wù)平臺的建立第一部分發(fā)展住房二級市場，促進住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展由于住房市場客體的特性，使住房市場成為結(jié)構(gòu)性(分級)市場，因此研究住房二級市場，應(yīng)首先從住房市場的分層結(jié)構(gòu)入手，這樣才能準確把握住房二級市場的特性，為研究住房二級市場奠定堅實基礎(chǔ)。一、住

2、房層級市場的界定劃分住房層級市場的標準可以從住房參與流通的時序結(jié)構(gòu)來入手，住房市場可以分為一級市場、二級市場和三級市場。住房一級市場，又稱為增量住房市場，主要是新建房屋的權(quán)屬一次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等，其主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和各類業(yè)主，既有為滿足個人消費的購房者，也包括專門從事住宅租賃服務(wù)的個人和法人；住房二級市場又稱存量住房市場，即住宅商品通過出租、出售或置換實現(xiàn)多種產(chǎn)權(quán)形式的再交換，其主體是各類個人或法人業(yè)主和住房消

3、費者。住房三級市場是指承租公房的使用權(quán)(或稱承租權(quán))上市出售交易的市場。廣義上的住房二級市場包括上述住房二級市場和三級市場。狹義上的住房二級市場則單指上述的住房二級市場(不包括承租公房的使用權(quán)上市交易)，也是本論文的研究對象。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場上，二級市場是整個住房市場的主體，其交易量是反映住房市場景氣的重要指標，其交易價格是住房市場上重要的價格信號。住房市場由于其作為不動產(chǎn)的特殊性，有其自身區(qū)別于一般商品市場和要素市場的一

4、些顯著特征：——經(jīng)營對象的非物流性。一般商品交換，總是伴隨著物體的空間移動，即商品從生產(chǎn)或銷售地點到消費地點的轉(zhuǎn)移，而住房商品由于具有固定性、不可移動性，它的流動只是觀念上的和權(quán)益上的，是住宅權(quán)益的轉(zhuǎn)移或有償轉(zhuǎn)讓?！袌龇秶膮^(qū)域性。由于住房商品的非物流性，住房交易一般只能在當?shù)剡M行，而不象其他商品可以集中在一個全國性市場進行交易。又由于住房所處地理位置、周邊環(huán)境、氣候條件、生活習慣、風俗民情的差異，使各地的房屋結(jié)構(gòu)、建筑風格和裝飾格