對(duì)萬科的理解

1、先說房地產(chǎn)行業(yè)，在我眼中房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是普通商品住宅這塊，其本質(zhì)是類似制造業(yè)和消費(fèi)品行業(yè)的。人平時(shí)離不開衣食住行，其中住在消費(fèi)中一直都是占大頭，只要人類在住的方面沒有革命性的變化（比如像黑客帝國那樣住在小棺材里），這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)就很難變化。既然是人們生活必須，那么必然是個(gè)長做長有的行業(yè)。如果你能想明白必需品這個(gè)屬性，那就可以跳過下一段了。如果要細(xì)分析為什么是長做長有，那就需要擺事實(shí)講道理。個(gè)人認(rèn)為中國普通商品住宅可持續(xù)發(fā)展的因素有以下

2、幾條：1.城市化，中國的城市化進(jìn)程到什么程度并不重要，還有多大空間也不重要，先定性分析中國城市化進(jìn)程完成了沒有？顯然是沒有的。從農(nóng)村和小城鎮(zhèn)來看，人們還是向往大城市的居住環(huán)境，畢竟中國的國情決定了社會(huì)資源都幾種在大城市，即使將來國情有變，中國還遠(yuǎn)沒有到居者有其屋的地步，更別說大多數(shù)人滿意當(dāng)前的居住條件。2.居住條件的改善，我看有分析指當(dāng)前中國人均居住面積已經(jīng)達(dá)到30幾平，如果當(dāng)真，個(gè)人感覺在人均面積這點(diǎn)上或許增量空間已經(jīng)不大，至少不是主

3、導(dǎo)因素。但我想居住條件還是有很大的改善空間的，隨著人民生活水平的提高，上個(gè)世紀(jì)建造的落后戶型和配套的房屋肯定很難滿足人們的需求，所以這部分存量房屋的意義是不大的，有淘汰的需求。3.商品房消費(fèi)未超人們負(fù)擔(dān)能力，2011年全國商品住宅銷售5.3萬億，按中國13億人來說，人均消費(fèi)3785元，當(dāng)年人均GDP折人民幣34488元，住房消費(fèi)占比11%（這里的數(shù)據(jù)除了5.3萬億來自萬科年報(bào)，其他數(shù)據(jù)并不一定準(zhǔn)確，需要各位看官自己判斷），我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)

4、占比并不算太高。這里可能會(huì)產(chǎn)生一些爭議，畢竟現(xiàn)在高房價(jià)還是蠻嚴(yán)重的民生問題的，但這個(gè)問題的本質(zhì)是什么？首先住房消費(fèi)是每個(gè)人必須支出的消費(fèi)，無非分為買房和租房兩種方式，其中租房更多的是看供需，價(jià)格相對(duì)合理，買房背后的因素就更多些，因此會(huì)出現(xiàn)價(jià)格和價(jià)值扭曲的情況。但房價(jià)高的本質(zhì)是買房人在補(bǔ)貼其他人，這里的其他人包括租房人和開發(fā)商。就好像說房租貴過月供，自然沒有人租房了，或者說是租房人補(bǔ)貼買房人。所以從總消費(fèi)的角度來說并沒有不合理，但租售比太

5、高，租房比買房合算，所以看上去是買房人付出的更多的鈔票而已（為什么大家都還要買房不愿租房呢。。大家懂的）。4.70年產(chǎn)權(quán)和房屋壽命。70年產(chǎn)權(quán)算是中國商品住宅的一道坎，不過我覺得意義不大，綜合上面幾條再稍微想想就知道中國現(xiàn)在很難大量建出能使用70年的商品房。那意味著房屋折價(jià)的速度比我們想象要快。上面說了那么多無非想說普通住宅幾十年內(nèi)還是長做常有的，即使經(jīng)過10年黃金發(fā)展，也還沒到談天花板的時(shí)候，畢竟經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，人民收入還在提升。下面談

6、談以萬科為首的房企，說說我對(duì)未來的一些看法。還是很強(qiáng)烈的。反倒是那些幾乎沒有出租價(jià)值的房屋，泡沫破起來就很慘烈了，比如最近的鄂爾多斯。所以我看有些人在萬科上問如果房價(jià)跌30%50%會(huì)怎么樣我就想笑，倒不是我自信房價(jià)夠堅(jiān)挺，而是我認(rèn)為萬科的眼光不會(huì)在房價(jià)會(huì)跌30%50%的地方建房，而如果是全中國房價(jià)普跌30%50%，那說明中國出大問題了，或許投資中國本身都需要打上問號(hào)。如果經(jīng)濟(jì)正常，人民生活水平不變，那在北上廣深這些地方如果能跌個(gè)透我也很