岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及潛在風(fēng)險(xiǎn)分析

1、岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及潛在風(fēng)險(xiǎn)分岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及潛在風(fēng)險(xiǎn)分析【摘要】2017年來(lái)岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出商品住房量?jī)r(jià)齊升、商品房去庫(kù)存效果明顯甚至供不應(yīng)求等特點(diǎn)。本文具體分析2017年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況、原因、潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)及政策調(diào)控措施等。下載【關(guān)鍵詞】基本情況金融風(fēng)險(xiǎn)政策一、岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況（一）投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售火爆岳陽(yáng)市圍繞打造“200萬(wàn)以上人口區(qū)域中心城市”目標(biāo)，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量完成4.7

2、6萬(wàn)套棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為抓手，促進(jìn)了商品住房庫(kù)存大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體快速增長(zhǎng)但增速不一。一方面，房地產(chǎn)投資總體快速增長(zhǎng)：據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2017年全年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投Y154.01億元，增速15.8%；另一方面，投資增速不一，縣域投資快于中心城區(qū)。從11月份數(shù)據(jù)來(lái)看，中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資94.33億元，同比增長(zhǎng)10.86%，縣（市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資46.68億元，同比增長(zhǎng)50.1%。二是市場(chǎng)旺銷態(tài)

3、勢(shì)給力，年末有所回溫。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，前三個(gè)季度，全市商品房銷售面積呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，截止12月商品房銷售面積485.53萬(wàn)元，同比下降9.11%，全年同比下降的原因主要是12月商品房銷售較去年同比下降69.38%；全年實(shí)現(xiàn)銷售額241.65億元，同比增長(zhǎng)12.27%。（二）價(jià)格大漲，地段好、有品牌口碑的樓盤(pán)漲幅大銷售緊俏受追捧8、9、10三月，岳陽(yáng)市在70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別為0.8%、0.6%、0.8%，排名第6、第

4、8和第4位。進(jìn)一步調(diào)查顯示，地段較好的樓盤(pán)漲幅更大，市中心城區(qū)銷量排名靠前的項(xiàng)目“天倫國(guó)際”開(kāi)盤(pán)1分鐘即被“秒殺”完。大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)如恒大綠洲、南湖恒大半島、岳陽(yáng)碧桂園、岳陽(yáng)美的梧桐莊園備受廣大購(gòu)房者追捧。（三）庫(kù)存持續(xù)下降，城區(qū)新建商品住宅庫(kù)存創(chuàng)近兩年來(lái)新低從趨勢(shì)看，2017年新建商品住宅存量逐月減少，新建商品住宅成交量居高不下，庫(kù)存量與成交量缺口逐漸修窄。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，至11月底，中心城區(qū)商品住房庫(kù)存面積92.21萬(wàn)平方米，同

5、比下降50.43%。按照前12個(gè)月月均銷售面積19.21萬(wàn)平方米測(cè)算，去化周期僅剩5個(gè)月，庫(kù)存已嚴(yán)重偏離合理區(qū)間。二、房?jī)r(jià)上漲原因分析（一）棚改的加速推進(jìn)和貨幣化安置政策是推動(dòng)岳陽(yáng)房?jī)r(jià)上升的主要原因一方面，岳陽(yáng)組織實(shí)施了規(guī)模龐大的棚改計(jì)劃。2015年9月以來(lái)，先后啟動(dòng)了25個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，其中2016年中心城區(qū)十大片區(qū)棚戶區(qū)改造惠及1.2萬(wàn)戶近5萬(wàn)人，消化商品房庫(kù)存114萬(wàn)平米；20172018年計(jì)劃完成棚改5.1萬(wàn)戶，征收房屋面積約

6、680萬(wàn)平米，其中2017年全市115個(gè)棚改項(xiàng)目，計(jì)劃任務(wù)37878戶穩(wěn)步推進(jìn)。另一方面，貨幣化安置增加了購(gòu)房剛性需求。2017我市城市棚戶區(qū)改造任務(wù)37878戶中貨幣安置37381戶，臨壓力相對(duì)較大，加之稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，土地成本高，一旦滯銷，將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。（二）個(gè)人住房按揭貸總體較好，但潛在風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注總體來(lái)看，住房按揭貸款質(zhì)量較高，2017年3季度，住房按揭貸款不良率為0.25%，但調(diào)查顯示住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注。造成不

7、良的主要原因一是部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有盡責(zé)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有完工、或沒(méi)有給購(gòu)房者辦理住房手續(xù)；二是個(gè)別購(gòu)房者由于收入減少不能及時(shí)歸還按揭貸款；三是少數(shù)出現(xiàn)天災(zāi)人禍等意外。（三）區(qū)域房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)房?jī)r(jià)的上漲表明房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的熱度不減，加上市場(chǎng)上購(gòu)房者對(duì)后市看漲心理濃厚，“日光盤(pán)”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，受利益驅(qū)動(dòng)，購(gòu)房者通過(guò)加杠桿，舉借短期信用貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖動(dòng)較大，可能由此引發(fā)的房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。（四）影響棚改項(xiàng)目進(jìn)程和資金使用效率一是

8、加大了后段棚改拆遷難度。由于房?jī)r(jià)快速上漲，棚改住戶普遍要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與政府僵持不下，導(dǎo)致拆遷困難，且增加了棚改的成本。同時(shí)，又進(jìn)一步加劇了住房供應(yīng)緊張的局面，可能推升房?jī)r(jià)上漲。二是造成資金占用和沉淀。由于部分棚改和部分基建項(xiàng)目難以推進(jìn)，到位資金無(wú)法使用，導(dǎo)致大量資金沉淀銀行賬戶，降低了資金使用效率，也虛增了企業(yè)活期存款。三是增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本。房?jī)r(jià)的上漲必然帶動(dòng)地價(jià)和租金的上漲，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（五）政策風(fēng)險(xiǎn)岳陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)

9、建設(shè)局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)岳陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》要求實(shí)行新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)制度，Ρ赴訃鄹窆高又不接受主管部門(mén)價(jià)格調(diào)整建議的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。通知明確市中心城區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，強(qiáng)化對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格的指導(dǎo)。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。預(yù)售限價(jià)對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到一定的穩(wěn)定作用，但由于土地、人工、材料、稅費(fèi)的上漲等推高了成本，同一期樓

10、盤(pán)每棟樓也有品質(zhì)差異，這種情形下同質(zhì)可比的“價(jià)格監(jiān)制”原則操作不當(dāng)可能導(dǎo)致房產(chǎn)品質(zhì)差異無(wú)法體現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。四、房地產(chǎn)政策及實(shí)施效果為進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基本定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，岳陽(yáng)市近期出臺(tái)一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施。（一）“十條”政策、五條“干貨”2017年10月，岳陽(yáng)市市政府印發(fā)了