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文檔簡介
1、常用啟動儀式方案,啟動儀式創(chuàng)意原則:,1、契合主題;,2、創(chuàng)新、奇特,不落俗套;,3、操作簡單、安全;,4、道具及相關物料與活動格調(diào)一致;,5、不超過活動預算。,常規(guī)啟動一——剪彩啟動領導拿起剪刀,同時剪斷彩綢,意喻博得頭彩、共同分享之意。,常規(guī)啟動二——水晶球啟動 領導(一位或多位)將右手懸浮于水晶球之上;倒計時結束時,同時將按向水晶球,球內(nèi)“企業(yè)LOGO及宣傳口號”逐漸呈現(xiàn),同時舞臺上打出禮花彈營造氣氛。,常規(guī)啟動三——揭
2、幕啟動 領導上臺,倒計時結束時,掀開蓋在實物或者產(chǎn)品模型上的紅綢,產(chǎn)品實體亮相,震撼全場,接下來工作人員可為來賓介紹產(chǎn)品用途、性能等。,創(chuàng)意啟動一——注酒式啟動,,倒計時結束時,企業(yè)領導共同舉起酒杯,向發(fā)光字里緩慢注酒;注滿后公司LOGO的魅力圖案迅速渲染出來,舞臺背景LED屏上可同時出現(xiàn)企業(yè)LOGO及企業(yè)形象畫面; 酒可以換為水,或者其他溶液,也可以用化學試劑變出不同顏色的液體,做出不同的效果。,創(chuàng)意啟動二——
3、按鈕啟動領導共同按下啟動按鈕啟動儀式,啟動臺可設置成企業(yè)LOGO造型。,創(chuàng)意啟動三——啟動臺啟動 領導站在臺上手握啟動手柄,倒計時后共同啟動儀式,禮花同時打響,意喻精誠合作、蓬勃發(fā)展。,創(chuàng)意啟動四——香檳啟動領導在舞臺上共同開啟香檳,倒?jié)M由水晶酒杯搭成的香檳塔。領導端起香醇的香檳與紅酒,與來賓舉杯同慶。,創(chuàng)意啟動五——鑰匙啟動制作主辦方LOGO造型,內(nèi)置旋轉激光燈或高功率燈飾,背后設置鑰匙孔;啟動道具設置成鑰匙形
4、狀,領導順時針扭動鑰匙啟動儀式;打開之后出現(xiàn)產(chǎn)品實物或者模型。,創(chuàng)意啟動六——模型啟動領導手持公司LOGO或產(chǎn)品模型,共同為活動啟幕。倒計時結束時,產(chǎn)品模型或公司LOGO緩緩升起,表示公司步步高升,蒸蒸日上。,THANK YOU!真誠期待與您的合作!,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析?,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究
5、及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會,挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程,市場分析的結論是進行決策的基礎。,開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁,房地產(chǎn)
6、市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢?,什么是房地產(chǎn)市場分析?,概念,即指:針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,需求方:物業(yè)的購買者或租賃者供應方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等),市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù),而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析!,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場
7、分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如:,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段?,項目市場處于何種競爭格局?,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步:市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位,具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍,一般以行政區(qū)劃來劃分。
8、第二步:區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步:專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分,對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測,從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步:項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)
9、濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,(一)基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析,對過去變化趨勢進行判斷,預測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(二)基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結構指標:產(chǎn)業(yè)結構及布局、就
10、業(yè)人口結構3、水平指標:人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資:開發(fā)投資額2、土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售:銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國
11、房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方
12、法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)=食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析(住宅),1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、
13、供給結構分析(按面積進行劃分)3、住宅商品房成交結構、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析(微觀層面),對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征:土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境:自然景觀、人文環(huán)境關聯(lián)性:通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標
14、客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應,目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具(項目+環(huán)境+競爭),SWOT分析的價值要素,S/W(優(yōu)勢/劣勢)的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目
15、要素,具體地說,針對一個地塊的價值要素包括:? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套(商業(yè)/教育)/交通等(可總結為便利性/成熟度/知名度)? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境(噪音)等(可判定資源的程度:稀缺、良好還是匱乏)? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術經(jīng)濟指標等(可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間)? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T(機會/威脅)的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢(宏觀政策)/重
16、大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(一、二、三級市場)/城市規(guī)劃(交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等) 微觀要素——市場競爭(片區(qū)、樓盤、戶型)/客戶流向,?觀點的判定很重要,它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中,我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會,尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會,利用機會,克服劣勢,減少劣勢,避免威脅,發(fā)揮優(yōu)
17、勢,轉化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好,項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目,只關注外圍共性,忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好,現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好,我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的,因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程,根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com—
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