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文檔簡介
1、龍湖西小馬項目啟動會,內(nèi)容頁碼,一、產(chǎn)品研發(fā)P3二、工程管控,關(guān)鍵節(jié)點,一、二級計劃P27三、景觀規(guī)劃P60四、體驗區(qū)規(guī)劃P75五、成本管控P101六、營銷策略P110七、成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾P125,一、產(chǎn)品研發(fā),,1.1 總圖及基本指標(biāo),一、產(chǎn)品研發(fā),請插入項目總圖,突破7090,調(diào)整戶型配比,取消拼合戶型疊拼閣樓調(diào)整為不計容(借鑒花盛經(jīng)驗)東側(cè)4棟高層由90*4的塔樓調(diào)整為141+90+14
2、1的點式高板車庫面積進(jìn)一步減小,居住戶數(shù)由1166減至804,人數(shù)由3265減至2251,由此帶來配套面積指標(biāo)減少1130㎡,人防減少884 ㎡,節(jié)約成本360w減少戶數(shù)帶來車庫面積減小4200㎡,地下車位數(shù)由588減少至406個,車庫出入口由3個減少為2個,降低成本1030w,通過減小地上配套面積,增加實際可售面積448 ㎡,提高貨值630w增加高層可售面積4800 ㎡,提高總貨值6700w——塔樓
3、升級為點式板樓,增加141平4居戶型(共17766㎡),南北通透270度采光,提升品質(zhì),利用產(chǎn)品差價提高貨值2700w,,,,,,共降低成本1390w,提升貨值,降低成本,共提升貨值10030w,通過本輪方案及指標(biāo)優(yōu)化,提升項目利潤共計11420萬,1.1 總圖及基本指標(biāo)-本輪方案優(yōu)化,一、產(chǎn)品研發(fā),價值點分析:增加入戶花園,贈送一半面積,實現(xiàn)更多用途選擇超大陽臺,一半面積贈送飄窗享受更多陽光明主衛(wèi),主臥更舒適3m層高,四開間
4、大面寬,雙廳設(shè)計,公寓享受別墅般的生活空間,,,,,,,,,1.8 公寓戶型——別邸板樓165,一、產(chǎn)品研發(fā),13900,13200,13900,13200,141平四居設(shè)計,剛需二次置業(yè)的升級需求空間方正,實用3m層高, 270度采光景觀,明亮通透多飄窗設(shè)計,擴(kuò)大空間,提升溢價明電梯廳設(shè)計,提升品質(zhì),價值點分析:,,,,1.8 公寓戶型——點式板樓140,一、產(chǎn)品研發(fā),7450,15200,26200,16900,90平米,低
5、總價2.95m層高,地采暖空間方正實用,浪費少剪刀梯前室半室外化,面積算一半,電梯廳有采光,提升品質(zhì),價值點分析:,,1.8 公寓戶型——塔樓90平小戶型,一、產(chǎn)品研發(fā),24500,17450,1.9 產(chǎn)品風(fēng)格意向,一、產(chǎn)品研發(fā),建筑風(fēng)格: 沿用龍湖慣用的托斯卡納,質(zhì)感涂料+文化石,相關(guān)色彩方案及成本直接參考花盛香醍,二、工程管控,2.1 工程管理重難點2.2 交房管控點2.3 質(zhì)量管控點 2.4關(guān)鍵節(jié)點,一二級計
6、劃,,,,,市政交通主干線,住宅小區(qū)及學(xué)校,大市政代征道路,居民區(qū),,410米,,139米,1、場地狹長2、周圍居民區(qū),有擾民問題3、施工進(jìn)出口只能放在北側(cè),西側(cè)入口只能在結(jié)構(gòu)階段使用4、容積率高,施工布置難度大,2.1.1 工程管理重難點,2.1.2 工程管理重難點解決措施,二、工程管控——2.1工程管理重難點,,一、針對施工現(xiàn)場狹長,單體數(shù)量較多,一期工程根據(jù)類型分成兩個流水:,,,,疊拼施工區(qū),高層施工區(qū),高層施工區(qū),
7、2.2.2 交房效果標(biāo)準(zhǔn)——戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn),二、工程管控——2.2交房管控點,,請插入戶內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)圖片,用2米的垂直檢測尺檢查立面垂直度≤4mm用2米的靠尺和塞尺檢查表面平整度≤4mm用直角檢測尺檢查陰陽角方正≤4mm50個自然間一個檢驗批,每個檢查批抽查不少于10%不少于3間檢查人:建設(shè)方、監(jiān)理、施工方,2.2.2 交房效果標(biāo)準(zhǔn)——公共部位標(biāo)準(zhǔn),,二、工程管控——2.2交房管控點,,請插入公共部位交房標(biāo)準(zhǔn)圖片,大堂入戶電梯
8、采用石材門套內(nèi)墻采用防水涂料石材地面、踢腳、踏步鐵藝樓梯欄桿扶手扶手高度950mm電梯門不銹鋼拉絲,,,2. 疊拼間距不符合規(guī)范要求的風(fēng)險 應(yīng)對:首層臥室退1.3m做成開敞陽臺,規(guī)劃驗收后統(tǒng)一封閉,業(yè)主收房之前應(yīng)預(yù)留安裝外窗,外立面收口的時間;提前測繪并管控,確保陽臺計入一半面積;管理業(yè)主,合同附圖按開敞陽臺簽,并附簽代封陽臺補(bǔ)充協(xié)議,,,二、工程管控——2.2交房管控點,2.2.3 交房風(fēng)險點管控,二、工程管控—
9、—2.3質(zhì)量管控點,2.3.1 質(zhì)量管控點,1.復(fù)制產(chǎn)品的質(zhì)量通病2.當(dāng)?shù)氐某R娰|(zhì)量通病3.本項目的質(zhì)量管控思路,二、工程管控——2.3質(zhì)量管控點,2.3.1復(fù)制產(chǎn)品質(zhì)量通病,大雨時檐口向外墻滲水,請插入質(zhì)量通病典型照片,,,,二、工程管控——2.3質(zhì)量管控點,2.3.2 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品質(zhì)量通病,回填土下沉,回填土施工周期都安排在3-6月份和9-11月份,避開了雨季和冬季,回填土30公分分層夯實,先在建筑物周邊防水保護(hù)層上噴漆標(biāo)線,
10、2:8灰土分層夯實,每層夯實都要求留有標(biāo)線照片,二、工程管控——2.3質(zhì)量管控點,2.3.4 本項目質(zhì)量管控思路,一、計劃管理二、技術(shù)管理三、檔案管理 四、組織管理,組織管理,監(jiān)理:建立標(biāo)準(zhǔn),月度考評,建立獎罰制度;監(jiān)理例會制度工程組每天早9:00晨會工程組每周一次工程例會,,,,,,總包負(fù)責(zé)分包的水電,工作面安排、安全管理,三、景觀規(guī)劃,3.1 景觀設(shè)計原則3.2 景觀分布3.3 景觀交通路線3.4
11、 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)3.5 景觀成本分配,3.1 景觀設(shè)計原則,三、景觀管控,3.2 景觀分布,,,三、景觀管控,景觀亮點,景觀標(biāo)準(zhǔn)配置,,,,疊拼區(qū)域,入口空間形態(tài)一致,,,,,,丘林溪谷,大面積的草坪地形+大樹,局部穿插幾個精致的點式水景,,2. 樣板區(qū)景觀整改方案,目 錄,四、體驗區(qū),:樣板區(qū)總面積:8379平米建筑面積: 1047平米景觀面積: 7332平米停 車 場: 361平米園 路: 294平米
12、中心廣場: 223.5平米場景平臺: 56平米水 溪: 77.5平米,總平面,4.2 樣板區(qū)規(guī)劃,停車場,入口,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,入口區(qū)間---完整的白樺林形成強(qiáng)烈的第一印象,過渡區(qū)間---林泉芳壑,引人漸入佳境,景觀遞進(jìn)序列--- 云霓山林 繁花攬徑 花谷桃園,中心區(qū)--
13、-繽紛山谷中的宜居生活,,4.3 體驗動線,五、成本管控,5.1 項目啟動版目標(biāo)成本5.2 項目啟動版合約規(guī)劃5.3 項目成本管控風(fēng)險及措施,5.1.1 分業(yè)態(tài)項目單方開發(fā)成本,五、成本管控——5.1項目啟動版目標(biāo)成本,注:開發(fā)成本包括:土地費、前期工程費、配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安裝修工程費、環(huán)境景觀工程費、工程相關(guān)費,單位:元/㎡,5.3.1 項目成本管控風(fēng)險及措施(續(xù)上),五、成本管控——5.3項目成本管控風(fēng)險及措施,,
14、,,,,,風(fēng)險,,措施,4,5,,參考花盛經(jīng)驗,采暖考慮BOT方式,節(jié)約400萬元,,精簡原則:減少合同數(shù)量,對同類合同進(jìn)行適當(dāng)合并,合理分配合約規(guī)劃,避免合同間的缺漏碰。,總價包干總包合同招標(biāo):采用一個虛擬總包辦理合同備案手續(xù)為圖紙設(shè)計及招標(biāo)爭取時間,采用暫定數(shù)量招標(biāo)鎖定招標(biāo)單價,根據(jù)施工圖紙鎖定工程量,完成總價包干總包合同簽訂,減少索賠及結(jié)算難度。,6,六、營銷策略,6.1 競爭格局
15、 6.2 價格規(guī)劃 6.3 營銷效率,6.1.1 競爭格局-市場簡析,六、營銷策略,公寓:通州的公寓類產(chǎn)品,在近一年中保持了較為穩(wěn)定的均價(10000-12000之間波
16、動)09年7月開始銷售量有較大的漲幅別墅:通州別墅類產(chǎn)品的整體成交量較少,單價偏低(20000以內(nèi)),6.1.2 競爭格局-—競爭標(biāo)桿:90平米剛需產(chǎn)品,六、營銷策略,均價普遍保持在12000,總價有競爭力兩年內(nèi)供應(yīng)量較大(6000套左右),市場競爭激烈交房時間普遍比較早,符合剛需客戶的需求敏感點是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品,持續(xù)性需求預(yù)計不會衰減,七、成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾,,七、項目成功標(biāo)尺,項目利潤率≥17.2% 項目I
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