華僑城案例20102.9.8

1、1,,,案例分析——深圳華僑城,2,項(xiàng)目概況,地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部在建和待建區(qū)為130公頃,現(xiàn)狀人口35000人。城區(qū)功能：是深圳市相對(duì)獨(dú)立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)。,華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場(chǎng)所， 聚集深圳三大主題旅游公園。規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。,3,功能分區(qū),居住區(qū),商業(yè)區(qū)

2、,居住區(qū),旅游區(qū),文教,體育,居住區(qū),,以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布；商業(yè)區(qū)集中布置于社區(qū)中心；,4,華僑城發(fā)展歷程,,,,,,,,,中旅廣場(chǎng),錦繡花園二、三期,波托菲諾、純水岸,價(jià)格變化,7500,8000,9000－15000,三大主題公園華僑城菜市場(chǎng)華廈藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館海景酒店郵電局華僑城中學(xué)華僑城醫(yī)院獨(dú)特性的道路及道路綠化供人們休憩的廣場(chǎng),沃爾瑪OCT廣場(chǎng)人文雕塑

3、威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社區(qū)標(biāo)識(shí)統(tǒng)一歡樂(lè)谷在建,燕棲湖燕晗山打通私家路，建立與華僑城的聯(lián)系歡樂(lè)谷主題公園開放,發(fā)展階段,,1996年以前,代表樓盤,1996年～2000年,2000年～2004年,配套建設(shè),環(huán)境營(yíng)造,及,5,通過(guò)區(qū)域增值的片區(qū)開發(fā)模式達(dá)到成功開發(fā)的目標(biāo),華僑城成功開發(fā)標(biāo)志：,■物業(yè)持續(xù)增值■住宅價(jià)格維持高端水平■供－需保持平穩(wěn) ，消化量大于同類型單個(gè)項(xiàng)目消化量■消費(fèi)群體無(wú)區(qū)域特征，而是面向

4、全市以及全國(guó)■商業(yè)、酒店、寫字樓租金遠(yuǎn)高于普通住宅區(qū)水平，接近城市一級(jí)商圈水平,開發(fā)前期重點(diǎn)建設(shè)景觀資源和配套設(shè)施，為區(qū)域創(chuàng)造知名度和形象檔次；住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽(yù)度和配套優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)社區(qū)的環(huán)境和文化營(yíng)造，實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值；土地的持續(xù)增值依賴于整個(gè)區(qū)域配套和資源的不斷完善，和社區(qū)景觀環(huán)境和社區(qū)文化的營(yíng)造；最終成為城市高端居住區(qū)的中心。,6,配套與住宅關(guān)系,,燕棲湖,天鵝湖,燕含山,,,歡樂(lè)谷主題公園,,商業(yè)街,,中央試驗(yàn)

5、學(xué)校,,社區(qū)會(huì)所,,二期會(huì)所,,別墅區(qū),,高檔住宅區(qū),高爾夫,7,華僑城的商業(yè)形式分析,8,商業(yè)對(duì)區(qū)域價(jià)值影響,,,,,,以沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨為核心的購(gòu)物中心,區(qū)域性商業(yè)中心,提升整體區(qū)域居住價(jià)值提升周邊商業(yè)的價(jià)值對(duì)周邊住宅影響度不大,食街與酒吧街,,特色商業(yè)街，外向型商業(yè),建立與城市的聯(lián)系營(yíng)造區(qū)域人文氛圍，提 升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價(jià)值,社區(qū)商業(yè)街,社區(qū)商業(yè)，內(nèi)向型商業(yè),提升樓盤的形象檔次,,特色餐廳、酒吧,沃

6、爾瑪超市、銅鑼灣百貨、易家儂家私等,洗衣店、美發(fā)店、餐廳等,區(qū)域價(jià)值,,住宅價(jià)值,,,,,,,,,,,,,商業(yè)價(jià)值,,,,,,,□ 區(qū)域性商業(yè)中心最大程度地提升了區(qū)域的整體價(jià)值，特色商業(yè)街次之；□ 社區(qū)商業(yè)對(duì)整個(gè)區(qū)域的影響度不大，但對(duì)樓盤的形象塑造貢獻(xiàn)大；□ 區(qū)域性商業(yè)中心和特色商業(yè)街能創(chuàng)造最大的投資價(jià)值；,商業(yè),業(yè)態(tài),服務(wù)性質(zhì),作用,9,配套與區(qū)域關(guān)系分析,世界之窗,中國(guó)民俗文化村,錦繡中華,高爾夫球場(chǎng),歡樂(lè)谷,10,華

7、僑城配套形成過(guò)程,,,,,中海中旅廣場(chǎng),錦繡花園二、三期,波托菲諾、純水岸,醫(yī)院與學(xué)校都不是知名品牌，只為社區(qū)提供服務(wù)；主題公園的存在，建立了與城市的聯(lián)系，但沒(méi)有給住宅帶來(lái)直接價(jià)值；藝術(shù)中心和美術(shù)館建立了區(qū)域形象，但沒(méi)有給住宅帶來(lái)直接價(jià)值；綠化環(huán)境和獨(dú)特的道路設(shè)計(jì)，提升區(qū)域價(jià)值。表現(xiàn)在： a、開放式街區(qū)，成為城市意象； b、道路彎曲和富有坡度； c、道路綠化成形； d、車和人處于同等地位； e、華

8、僑城邊界由道路和綠化與周邊區(qū)域分隔； f、公共空間共享；,配套與住宅的關(guān)系分析,OCT廣場(chǎng)進(jìn)一步把環(huán)境與人文結(jié)合；引入沃爾瑪，進(jìn)一步提高生活便利性；區(qū)域標(biāo)識(shí)更加清晰；威尼斯酒店與歡樂(lè)谷處于建造期，進(jìn)一步提高區(qū)域在城市中的地位；,國(guó)外生活方式的借鑒；走向以挖掘資源為中心，如燕晗山、燕棲湖等，使資源效應(yīng)放大；商業(yè)街檔次上與區(qū)域形象接軌；對(duì)客戶進(jìn)行篩選，對(duì)人群進(jìn)行組合；,階段,1996年以前,1996年～2

9、000年,2000年～2004年,,代表樓盤,11,華僑城配套問(wèn)題與區(qū)域價(jià)值的關(guān)系,,,,,,主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè)谷文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂(lè)：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場(chǎng)、保齡球館、體育活動(dòng)中心等,華僑城第一幼兒園南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院,,華僑城醫(yī)院,,歡樂(lè)谷國(guó)際青年旅館海景酒店：4星級(jí)深圳灣大酒店： 4星級(jí)威尼斯皇冠假日酒店：5星級(jí),,中國(guó)銀

10、行、工商銀行、招商銀行,,城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站,配套分類,文化娛樂(lè),教育,醫(yī)療,酒店,銀行,交通,配套設(shè)施,以城市的配套體系來(lái)經(jīng)營(yíng)，功能齊全多樣；配套設(shè)施同時(shí)面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大；文化娛樂(lè)設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次；,區(qū)域價(jià)值,住宅價(jià)值,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,12,波托菲諾啟動(dòng)模式,13,波托菲諾.純水岸的啟動(dòng)模式,引進(jìn)意

11、大利生活方式，向國(guó)際化接軌；大量營(yíng)造自然資源和休閑空間，社區(qū)價(jià)值以挖掘資源為中心；休閑商業(yè)街位于社區(qū)中心，檔次上與區(qū)域形象匹配，反映了一種生活方式；建立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿，提升區(qū)域整體形象；,休閑商業(yè)街,居住區(qū),居住區(qū),社區(qū)會(huì)所,燕棲湖,湖邊休閑廣場(chǎng),14,華僑城的成功關(guān)鍵要素,■大力營(yíng)造生態(tài)環(huán)境，提出“在花園中建城市”的規(guī)劃理念；■開發(fā)前期大力營(yíng)造區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施，建立區(qū)域形象；住宅開發(fā)借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化；■