我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析.pdf

1、房地產(chǎn)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要商品，其價(jià)格高低對(duì)于自身及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展、正常的金融秩序和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活質(zhì)量的提高、城市發(fā)展的狀況等都會(huì)帶來(lái)巨大的影響。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飆升的態(tài)勢(shì)愈演愈烈，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活帶來(lái)的危害非常之大。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的事實(shí)，為避免重蹈覆轍，我國(guó)政府相繼采取了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)

2、價(jià)格。政策調(diào)控的目標(biāo)就是要通過(guò)提高住房貸款門(mén)檻或者緊縮信貸，抑制住房投機(jī)需求，制約住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。但我們也看到，政策調(diào)整的效果并不理想，不但沒(méi)有控制住房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱行為，還一定程度上加劇了國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)資本、金融資本和國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)近幾年來(lái)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)信貸規(guī)模也在急劇擴(kuò)大。在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資能力，放大了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)

3、能力。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)已經(jīng)形成了共生共榮的互動(dòng)關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)銀行業(yè)的支持，商業(yè)銀行貸款為高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)提供了最主要的資金來(lái)源，而房地產(chǎn)信貸則是銀行業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)信貸擴(kuò)大銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，帶動(dòng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另一方面，由于金融機(jī)構(gòu)的短視行為，導(dǎo)致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸過(guò)度膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者由此形成了嚴(yán)重的投機(jī)心理和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的生

4、成和破滅。從國(guó)內(nèi)外已有的眾多研究文獻(xiàn)可以看出，研究人員雖然對(duì)兩者及其關(guān)系進(jìn)行了大量研究，出現(xiàn)一系列理論成果，對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)政策制定起到一定的作用，但是政策效果不顯著，甚至產(chǎn)生一些負(fù)面效果。原因之一是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)理念等因素與國(guó)外存在較多不同，這也造成了國(guó)外研究成果在國(guó)內(nèi)可能存在“水土不服”的現(xiàn)象；另一方面，國(guó)內(nèi)研究受到研究數(shù)據(jù)不足，研究方案設(shè)計(jì)不完善等影響，造成研究結(jié)果差異較大。針對(duì)這些問(wèn)題，筆者仔細(xì)研讀了國(guó)內(nèi)外的研究成果，選擇了最適

5、合國(guó)情的研究方案，選擇了更為豐富的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，深入系統(tǒng)全面的分析銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，對(duì)已有研究成果去偽存真，進(jìn)一步揭示兩者之間存在的深層內(nèi)在關(guān)系，探究?jī)烧咧g的影響機(jī)制，并對(duì)政府調(diào)控政策進(jìn)有效性分析，以期為政策制定者提供些有價(jià)值的信息。
　　 本文回顧了國(guó)際上房地產(chǎn)泡沫引發(fā)危機(jī)的歷史，研究近年發(fā)生在美國(guó)、日本以及泰國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲的典型事件總結(jié)其特點(diǎn)。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，中國(guó)目前的國(guó)內(nèi)外環(huán)境和歷史上房地產(chǎn)價(jià)格上漲發(fā)生的境況

6、有很多相似之處。除預(yù)期的一致性、群體投機(jī)行為的蔓延是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)共性外，信貸增長(zhǎng)也成為一個(gè)突出的特征。本文選擇了實(shí)證方法來(lái)分析銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的因果關(guān)系，檢驗(yàn)方法包括協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果告訴我們，我國(guó)房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。格蘭杰檢驗(yàn)顯示，房地產(chǎn)信貸的不斷增長(zhǎng)和為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣供給。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的不斷上漲，也為銀行的房地產(chǎn)信貸的經(jīng)濟(jì)環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，它們之間是相互

7、促進(jìn)，互為因果的關(guān)系。雖然房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有許多其它因素的影響，從歷史上房地產(chǎn)價(jià)格上漲中我們都可以看出，銀行的信貸支持在其中起著非常重要的作用。銀行信貸過(guò)度支持投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，造成了房地產(chǎn)商資金充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。
　　 本文的政策含義包：⑴加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管。本文認(rèn)為，信貸資金的增長(zhǎng)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因，因此要從源頭上嚴(yán)防銀行向房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度貸款和違規(guī)貸款。銀行要建立房地產(chǎn)

8、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比例，避免在房地產(chǎn)高漲期過(guò)度放貸，在收縮期過(guò)度收縮，從而加劇房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)。⑵大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道。在目前房地產(chǎn)金融體系不健全的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源大部分來(lái)源于銀行。要著手為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，擴(kuò)大直接融資比例，鼓勵(lì)支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新金融模式。此外，從單一的銀行貸款資金來(lái)源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)證監(jiān)會(huì)目前