資產(chǎn)建設理論與英國的住房股權(quán)計劃

1、一、資產(chǎn)建設理論資產(chǎn)建設理論最早由美國華盛頓大學的麥克爾史樂山(MichaelSherraden)教授提出。1990年，他在《窮人與資產(chǎn)》一書中，首次提出了以資產(chǎn)為基礎的社會政策：凡是廣泛地和普遍性地促進公民和家庭尤其是窮人獲得不動產(chǎn)和金融資產(chǎn)以增進他們的福利的方案、規(guī)則、法規(guī)法律，都屬于資產(chǎn)社會政策。盡管舒爾茨等經(jīng)濟學家曾強調(diào)要通過促進人力資本形成來消除貧困，但不可否認：缺少了物資資本配合的人力資本是難以發(fā)揮最大的作用的。根據(jù)這一理論

2、，英國、美國等國家都提出了相應的建設資產(chǎn)社會的政策。二、住房股權(quán)計劃“住房股權(quán)計劃”就是英國政府基于資產(chǎn)建設理論提出的一項兼顧住房保障與資產(chǎn)建設的社會政策。英國政府希望通過這個計劃在資助更多的低收入者擁有自己的住房、提高住房擁有率的同時，給他們提供一個積累財富的機會。住房股權(quán)計劃可以說是一種新的住房保障手段。它以居住在公共住房中的低收入者為對象，由政府通過匹配補貼、低息貸款的方式，資助公共住房的承租人在租賃期間購買房屋股權(quán)、積累資產(chǎn)，逐

3、漸由一個公共住房的租賃者轉(zhuǎn)變成為住房所有者，改善他們的財富地位，從而使低收入者擁有自己的資產(chǎn)最終脫離貧困。三、英國住房股權(quán)的實現(xiàn)形式為了將住房股權(quán)計劃更好地實施，英國政府擬定了四種不同模式的住房股權(quán)實現(xiàn)形式。1、資產(chǎn)賬戶模式這種模式是由住房協(xié)會為每個愿意接受該計劃的公共住房的承租人設立一個具有儲蓄性質(zhì)的資產(chǎn)賬戶，并負責管理。當承租人的租期達到一定期限(如12個月)時，如果決定續(xù)約，住房協(xié)會將會給予其一定金額的“租賃反饋”存入資產(chǎn)賬戶中，

4、承租人可以將其用于儲蓄或投資以獲得更多的“租賃反饋”。經(jīng)過一段時間后，隨著承租人個人資產(chǎn)賬戶中“租賃反饋”及其儲蓄所帶來利息的增加，他就可以將這些儲蓄用于購買其他資產(chǎn)的股權(quán)或用于購買住房。這種資產(chǎn)賬戶的形式得到了相當多承租人的積極回應，是四種模式中比較受歡迎的一種。它能夠帶來比較實在的現(xiàn)金收入，而不需要依賴于股權(quán)的價值。2、住房所有權(quán)分享模式在住房所有權(quán)分享模式中，當一個低收入者成為公共住房的承租人時，他就獲得了其居住的住房1％的股權(quán)。

5、隨著居住時間的延長，得到的股權(quán)會逐漸增加。同時由于房屋資產(chǎn)的增值，這些股權(quán)的單位價值也在不斷增長。一段時間以后，如果承租人愿意，就可以自己購買更多的公共住房股權(quán)。他可以用這些股權(quán)作為抵押去貸款，或者用現(xiàn)有的住房股權(quán)直接去購買新的住房的股權(quán)，也可以將現(xiàn)有的股權(quán)賣回給公共住房協(xié)會換取現(xiàn)金去購買其他住房。這種模式也受到了很多公共住房承租人的歡迎。它給予了低收入者一個直接進入所有權(quán)購買門檻的機會，只要經(jīng)過一定時間的積累，最終就有可能獲得住房所有

6、權(quán)。也有一些人認為這種形式比資產(chǎn)賬戶更好，因為以房地產(chǎn)價格為基礎的資產(chǎn)增值要比儲蓄賬戶的利息高，可以給承租人帶來更大的回報。當然，就像房地產(chǎn)投資比儲蓄投資風險更高一樣，這種模式同樣具有更高的風險，因為房屋可能增值，也有可能貶值。3、共享公共住房組織股權(quán)模式這里的公共住房組織是指能夠提供公共住房的權(quán)力機構(gòu)或公共住房協(xié)會。以公共住房協(xié)會為例，它會以贈與的方式給所有的承租人一定數(shù)量的房屋股：嘶4期73總第。04期萬方數(shù)據(jù)口E雪健平劉胡潔白山大

7、學嶺資產(chǎn)建設理u一、資產(chǎn)建設理論資產(chǎn)建設理論最早由美國華盛頓大學的麥克爾史樂山(MichaelSherraden)教授提出。1990年，他在《窮人與資產(chǎn)》一書中，首次提出了以資產(chǎn)為基礎的社會政策:凡是廣泛地和普遍性地促進公民和家庭尤其是窮人獲得不動產(chǎn)和金融資產(chǎn)以增進他們的福利的方案、規(guī)則、法規(guī)法律，都屬于資產(chǎn)社會政策。盡管舒爾茨等經(jīng)濟學家曾強調(diào)要通過促進人力資本形成來消除貧困，但不可否認:缺少了物資資本配合的人力資本是難以發(fā)揮最大的作用

8、的。根據(jù)這一理論，英國、美國等國家都提出了相應的建設資產(chǎn)社會的政策。二、住房股權(quán)計劃“住房股權(quán)計劃“就是英國政府基于資產(chǎn)建設理論提出的一項兼顧住房保障與資產(chǎn)建設的社會政策。英國政府希望通過這個計劃在資助更多的低收入者擁有自己的住房、提高住房擁有率的同時，給他們提供一個積累財富的機會。住房股權(quán)計劃可以說是一種新的住房保障手段。它以居住在公共住房中的低收入者為對象，由政府通過匹配補貼、低息貸款的方式，資助公共住房的承租人在租賃期間購買房屋股

9、權(quán)、積累資產(chǎn)，逐漸由一個公共住房的租賃者轉(zhuǎn)變成為住房所有者，改善他們的財富地位，從而使低收入者擁有自己的資產(chǎn)最終脫離貧困。三、英國住房股權(quán)的實現(xiàn)形式為了將住房股權(quán)計劃更好地實施，英國政府擬定了四種不同模式的住房股權(quán)實現(xiàn)形式。1、資產(chǎn)賬戶模式這種模式是由住房協(xié)會為每個愿意接受該計劃的公共住房的承租人設立一個具有儲蓄性質(zhì)的資產(chǎn)賬戶，并負責管理。當承租人的租期達到一定期限(如12個月)時，如果決定續(xù)約，住房協(xié)會將會給予其一定金額的“租賃反饋“

10、存入資產(chǎn)賬戶中，承租人可以將其用于儲蓄或投資以獲得更多的“租賃反饋“。經(jīng)過→段時間后，隨著承租人個人資產(chǎn)賬戶中“租賃反饋“及其儲蓄所帶來利息的增加，他就可以將這些儲蓄用于購買其他資產(chǎn)的股權(quán)或用于購買住房。這種資產(chǎn)賬戶的形式得到了相當多承租人的積極回應，是四種模式中比較受歡迎的一種。它能夠帶來比較實在的現(xiàn)金收入，而不需要依賴于股權(quán)的價值。2、住房所有權(quán)分享模式在住房所有權(quán)分享模式中，當一個低收入者成為公共住房的承租人時，他就獲得了其居住的

11、住房1%的股權(quán)。隨著居住時間的延長，得到的股權(quán)會逐漸增加。同時由于房屋資產(chǎn)的增值，這些股權(quán)的單位價值也在不斷增長。一段時間以后，如果承租人愿意，就可以自己購買更多的公共住房股權(quán)。他可以用這些股權(quán)作為抵押去貸款，或者用現(xiàn)有的住房股權(quán)直接去購買新的住房的股權(quán)，也可以將現(xiàn)有的股權(quán)賣回給公共住房協(xié)會換取現(xiàn)金去購買其他住房。這種模式也受到了很多公共住房承租人的歡迎。它給予了低收入者一個直接進入所有權(quán)購買門檻的機會，只要經(jīng)過一定時間的積累，最終就有

12、可能獲得住房所有權(quán)。也有一些人認為這種形式比資產(chǎn)賬戶更好，因為以房地產(chǎn)價格為基礎的資產(chǎn)增值要比儲蓄賬戶的利息高，可以給承租人帶來更大的回報。當然，就像房地產(chǎn)投資比儲蓄投資風險更高樣，這種模式同樣具有更高的風險，因為房屋可能增值，也有可能貶值。3、共享公共住房組織股權(quán)模式這里的公共住房組織是指能夠提供公共住房的權(quán)力機構(gòu)或公共住房協(xié)會。以公共住房協(xié)會為例，它會以贈與的方式給所有的承租人一定數(shù)量的房屋股2川期73總第M國爭賽地產(chǎn)博施權(quán)。這種股

13、權(quán)與購買公司的股權(quán)有一些相似——承租人作為一個股東，其所獲股權(quán)的價值依據(jù)住房協(xié)會所擁有的總體資產(chǎn)的價值而定。一定時間后，如果承租人續(xù)簽租賃協(xié)議，住房協(xié)會將給予他更多的股權(quán)。同時，承租人也可以用他的自有資金購買更多股權(quán)或賣掉他現(xiàn)有的股權(quán)換取現(xiàn)金。作為其所在公共住房協(xié)會的一個股東，承租人在住房協(xié)會中擁有投票權(quán)。這種模式是對公共住房組織所有的整體住房擁有股權(quán)，而不是對自己的個人住房擁有股權(quán)，因此對于個體的承租人來說并不實際，也很難對其個人的實

14、際資產(chǎn)進行界定。因此只有比較少的承租人選擇這一模式。但是，這種股權(quán)共享方式可以避免由于住房和地區(qū)的好壞帶來的資產(chǎn)回報差異，給每個參與計劃的人一個公平的機會。4、共享社區(qū)托管基金股權(quán)模式如果人們在社區(qū)中成立了一個社區(qū)基金托管會，則意味著在那個地區(qū)所有的資產(chǎn)(例如房產(chǎn)、學校、商店)由社區(qū)管理的基金托管會所有。這個社區(qū)中的每個人在社區(qū)基金托管會中都享有股權(quán)，他們共同決定社區(qū)有關(guān)事宜。事實上，他們共享所有的資源，同時他們在社區(qū)基金托管會中的股權(quán)

15、價值與這一地區(qū)的整體價值相關(guān)。例如，如果房屋的價格[：漲，那么他們在社區(qū)基金托管會里的股權(quán)價值也隨之上漲。通過這種方式將承租人的住房股權(quán)與社區(qū)的整體資源相聯(lián)系，使人們更關(guān)心自己所居住的社區(qū)，賦予承租人對居住社區(qū)的管理權(quán)，有助于提高社區(qū)的整體穩(wěn)定性；但也可能加劇已經(jīng)存在的公共住房貧富地區(qū)間的分化。上述的四種住房股權(quán)實現(xiàn)方式中，資產(chǎn)賬戶和所有權(quán)分享模式(承租人可以得到他1r]自己所有財產(chǎn)的股權(quán))是最受歡迎的。這兩種模式給予了承租人最切實際的

16、金融資產(chǎn)，在實際中也易于接受。另外兩種選擇盡管使人們更為自己所居住的社區(qū)感到驕傲，但對于積累資產(chǎn)來說卻沒有充分發(fā)揮作用。四、對住房股權(quán)計劃的爭議l、公平性公平是人們最為關(guān)注的話題之一。不同地區(qū)的資產(chǎn)在價值上存在著巨大差異，這就帶來了通過給予不同地區(qū)公共住房承租者不成比例的回報而使住房股權(quán)有引致進一步貧富分化的危險。而且，在對居住在公共住房的承租者贈與相同的股權(quán)或原始資金上，相對剛開始租賃的人來說，對年長和長期租賃者也是有失公平的。因此，

17、住房股權(quán)應以承租人的租賃時問長短為基礎。2、流動性總體上來說，公共住房的承租人贊成將他們的住房股權(quán)鎖定，讓它積累一‘段時間。這樣能迫使他們從長遠的角度考慮問題，也有機會積累資產(chǎn)?？墒侨杂幸恍┤藫?，如果急需現(xiàn)金，或者不再想要購買公共住房的所有權(quán)，或者要舉家遷移的時候該怎么辦他們擔心此時不能將積累的股份取出來換取現(xiàn)金，從而限制了資金和居住的流動性。同時還有一些人考慮在鎖定的這段時間內(nèi)它是否安全的問題，很多人并不信任住房協(xié)會能夠很好地管理和

18、支配他們的資金。一些人認為，鎖定的時問越長，越應該謹慎。3、風險性?！┤耸冀K擔心伴隨著資產(chǎn)而產(chǎn)生的債務風險。這一風險對政府、貸款機構(gòu)和公共住房的承租者都是存在的。對于公共住房的承租人來說，雖然政府和貸款機構(gòu)提供的資助能夠緩解他們的購房壓力，降低他們的購房風險，但是實際上他們中的很多人仍需大量借款，而這些人可能并沒有能力償還貸款。最大的風險在于，政府的優(yōu)惠可能誘使許多無力購房的人買房，業(yè)內(nèi)人』：擔心，這最終會導致低收入者的“過度借貸”—

19、—貸款額超過他們的還款能力。對于政府和貸款機構(gòu)來說，一旦發(fā)生房價暴跌的情況，英國政府和以銀行為主的抵押貸款放貸機構(gòu)都將因此遭受很大的損失。并且已經(jīng)有許多經(jīng)濟學家預測，英國的房價在幾年內(nèi)就會回落。因此，很多人認為在這個時候推出‘‘住房股權(quán)計劃”，對政府和貸款機構(gòu)而言風險很大。五、住房股權(quán)計劃的借鑒意義目前，我國正在積極探索建立住房保障制度。住房保障的對象是城市低收入人群，對于他們而言，需要的彳i僅僅是住房的保障，還需要各方面的社會保障。如

20、果能在社會保障制度建設中引入資產(chǎn)建設的理念，不僅解決低收入人群的消費支出問題，而且?guī)椭麄兘①Y產(chǎn)，使之在將來逐步具有獲得資產(chǎn)收益的能力，是使其從根本上脫離貧困的治本之道。由于低收入人群的風險承擔能力低，因此，必須使他們的資產(chǎn)投入到風險最低的領(lǐng)域。用于住房保障的房屋由于是政府社會保障的一個重要組成部分，其貶值的風險很小，因此將低收入人群的投資引入社會保障住房領(lǐng)域，無疑是一個一舉兩得的辦法：既解決了一部分政府住房保障資金的來源|、uJ題，

21、又使得低收入人群有了一個穩(wěn)定的投資獲益渠道。張晶／責任編輯2慨_4期74黼，04期萬方數(shù)據(jù)t家.m字始產(chǎn)席:政f權(quán)。這種股權(quán)與購買公司的股權(quán)有…些相似……“成租人作為一個股東，其所獲股權(quán)的價值依據(jù)住房協(xié)會所擁有的總體資產(chǎn)的價值而定。一定時間后，如果承租人續(xù)簽租賃協(xié)議，住房協(xié)會將給予他更多的股權(quán)。同時，承租人也可以用他的自有資金購買更多股權(quán)威賣掉他現(xiàn)有的股權(quán)換取現(xiàn)金。作為其所在公共住房協(xié)會的…個股東，承租人在住房協(xié)會中擁有投票權(quán)。這種模式

22、是對公共住房組織所有的整體住房擁有股權(quán)，而不是對自己的個人住房擁有股權(quán)，因此對于個體的承租人來說并不實際，也很難對其個人的實際資產(chǎn)進行界定。因此只有比較少的承租人選擇這一模式。但是，這種股權(quán)共事方式可以避免由于住房和地區(qū)的好壞帶來的資產(chǎn)回報差異，給每個參與計劃的人一個公平的機會。4、共享社區(qū)托管基金股權(quán)模式如果人們在社區(qū)中成立了一個社區(qū)基金托管會，則意味著在那個地區(qū)所有的資產(chǎn)(例如房產(chǎn)、學校、商店)由社區(qū)管理的基金托管會所有。這個杜區(qū)中

23、的每個人在社區(qū)基金托管會中都享有股權(quán)，他們共同決定社區(qū)有關(guān)事宜。事實上，他們共享所有的資源，同時他們在社區(qū)基金托管會中的股權(quán)價值與這確地區(qū)的整體價值相關(guān)。例如，如果房屋的價格“七脹，那么他們在社區(qū)主基金托管會里的股權(quán)價值也隨之仁漲。通過這種方式將承租人的住房股權(quán)與社區(qū)的整體資游相聯(lián)系，使人們更關(guān)心自己所居住的社區(qū)，賦予承租人對居住杜區(qū)的管理機，有助于提高杜區(qū)的整體穩(wěn)定性但也可能加劇已經(jīng)存在的公共住房貧富地區(qū)間的分化。上述的四種住房股權(quán)實

24、現(xiàn)方式中，資產(chǎn)賬戶和所有權(quán)分享模式(承租人可以得到他們自己所有財產(chǎn)的股權(quán))是最受政跑的。這兩種模式給予了承租人最切實際的金融資產(chǎn)，在實際中也易于接受。另外兩種選擇盡管使人們更為自己所居住的社區(qū)感到驕傲，但對于積累資產(chǎn)來說卻沒有充分發(fā)揮作用。四、對住房股權(quán)計劃的爭議l、公平性公平是人們最為關(guān)注的話題之一。不同地區(qū)的資產(chǎn)在價偏上存在著巨大差異，這就帶來了通過給予不同地區(qū)公共住房承租者不成比例的回報而使住房股權(quán)有引致進一步貧富分化的危險。而且

25、，在對居住在公共住房的承租者贈與相同的股權(quán)或原始資金上，相對剛開始租賃的人來說，對年長和長期租賃者也是有失公平的。因此，住房股權(quán)應以承租人的租賃時間長知為基礎。2、流動性總體上來說，公共住房的承租人贊成將他們的住房股權(quán)鎖定，讓它積累叫段時間。這樣能迫使他們從長遠的角度考慮問題，也有機會積累資產(chǎn)?？墒侨杂幸恍┤藫模绻毙璎F(xiàn)金，戒者不再想要購買公共住房的所有權(quán)，或者要舉家遷移的時候該怎么辦他們擔心此時不能將積祟的股份取出來換取現(xiàn)金，從而

26、限制了資金和居住的流動性。|詞時還有一些人考慮在鎖定的這段時間內(nèi)它是臺安全的問題，很多人并不信任住房協(xié)會能夠很好地管理和支配他們的資金。一些人認為，鎖定的時間越長，越應該謹慎。3、風險性a些人始終l.l~1.心伴隨著資產(chǎn)而產(chǎn)生的債務風險。這一風險對政府、貸款機構(gòu)和公共住房的承租者都是存在的。對于公共住房的~租人來說，雖然政府和貸款機構(gòu)提供的資助能夠緩解他們的購房壓力，降低他們的購房風險，但是實際上他們中的很多人仍需大量借款，而這些人可能

27、并沒有能力償坯貸款。最大的風險政府的優(yōu)藤可能誘使許多無力購房的人買房，~內(nèi)人1:歸心，這最終會導致低收入在的“過度借貸“………貸款額扭過他們的壓款能力。對于政府和貸款機構(gòu)來說，…且發(fā)生房價暴跌的情況，英國政府和以銀行為主的抵押貸款放貸機構(gòu)都將因此遭受很大的損失。并且已經(jīng)有許多經(jīng)濟學家隕測，英國的房價在幾年內(nèi)就會凹落。因此，很多人認為在這個時候推出“住房股權(quán)計戈IJ“，對政府和l貸款機構(gòu)而言風險很大。五、住房股權(quán)計劃的借鑒意義目前，我因正

28、在積極探索迷在住房保障制度。住房保障的對象是城市低收入人群，對于他們而言，要的不僅僅是住房的保障，還需要各方面的社會保障。如果能在社會保障制度建設中引入資產(chǎn)建設的現(xiàn)念，不僅解決低收入人群的消費支出問題，而且?guī)椭麄兘①Y產(chǎn)，使之在將來遠步具有挾得資產(chǎn)收益的能力，是使其從根本上脫離貧困的治本之道。由于低收入人群的風險承擔能力低，因此，必須使他們的資產(chǎn)投入到風險最低的領(lǐng)域。用于住房保障的房屋由于是政府社會保障的一個重要組成部分，其貶倍的風險