2019天津團泊新城西區(qū)土地投資決策分析報告57p 共58頁

1、天津團泊新城西區(qū)土地投資決策分析報告,2024年4月,2,第一篇天津市重點區(qū)域分析,思源顧問,2024年4月,思源顧問,3,,2024年4月,思源顧問,4,,在2019年7月，國務院批復《天津市城市總體規(guī)劃(2019-2020年)》的基礎上，以深化落實國務院確定的“國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市”的城市定位為目標，依托京津冀，服務環(huán)渤海，面向東北亞，用區(qū)域和國際視野，著眼天津未來長遠發(fā)展，著力優(yōu)化空間布局、提升城市功能，天津提

2、出了：,“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”總體戰(zhàn)略,2024年4月,思源顧問,5,雙城是指中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，是天津城市功能的核心載體?！　‰p港是指天津港的北港區(qū)和南港區(qū)，是城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源，是天津發(fā)展的獨特優(yōu)勢。 相向拓展是指雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導方向。,雙城雙港、相向拓展,2024年4月,思源顧問,6,一軸是指“京濱綜合發(fā)展軸”，依次連接武清區(qū)、中心城區(qū)、海河中游地區(qū)和濱海新區(qū)核

3、心區(qū)，有效聚集先進生產(chǎn)要素，承載高端生產(chǎn)和服務職能，實現(xiàn)與北京的戰(zhàn)略對接。依托“京濱綜合發(fā)展軸”，加強與北京的合作，形成高新技術產(chǎn)業(yè)密集帶，形成京津冀地區(qū)一體化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈。 兩帶是指“東部濱海發(fā)展帶”和“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”。 “東部濱海發(fā)展帶”貫穿寧河、漢沽、濱海新區(qū)核心區(qū)、大港等區(qū)縣，向南輻射河北南部及山東半島沿海地區(qū)，向北與曹妃甸和遼東半島沿海地區(qū)呼應互動?！　拔鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶”貫穿薊縣、寶坻、中心城區(qū)、

4、西青和靜海，向北對接北京并向河北北部、內(nèi)蒙延伸，向西南輻射河北中南部，并向中西部地區(qū)拓展。,一軸兩帶,2024年4月,思源顧問,7,南生態(tài)是指京濱綜合發(fā)展軸以南的“團泊洼水庫—北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)，以及正在規(guī)劃建設的子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)等?！?北生態(tài)是指京濱綜合發(fā)展軸以北的薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)、“七里?！簏S堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)，以及中新天津生態(tài)城、北疆電廠等循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。,南北生態(tài),2024

5、年4月,思源顧問,8,結(jié)論： 靜海、團泊分處于天津空間戰(zhàn)略總體規(guī)劃中提到的“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”和“團泊洼水庫-北大港水庫濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)”。 從政策引導方面來看，在這個區(qū)域進行土地投資和建設，勢必會得到政府的大力支持。但土地投資商也要注意與天津熱點區(qū)域和處于同一類型空間定位的其他區(qū)域的競爭情況。例如：海河沿線、濱海新區(qū)、西青、津南、東麗湖、薊縣、寶坻等,2024年4月,思源顧問,9,,根據(jù)《天津市空

6、間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，本次研究將天津市重點區(qū)域分為三個等級梯度進行比較說明。 第一梯度，以“京濱綜合發(fā)展軸”為主線包含：中心城區(qū)海河沿線和濱海新區(qū)重點區(qū)域； 第二梯度，以距離靜海最近且屬于都市功能擴張區(qū)域的西青、津南和東麗湖為主； 第三梯度，是以靜海為代表的天津郊區(qū)縣并與靜海處同一城鎮(zhèn)發(fā)展帶上的薊縣和寶坻為主。,第一梯度,第二梯度,第三梯度,2024年4月,思源顧問,10,一主兩副 “小白樓

7、地區(qū)”城市主中心“西站地區(qū)”、“天鋼柳林地區(qū)”兩個綜合性城市副中心,中心城區(qū)實施“一主兩副、沿河拓展、功能提升”的發(fā)展策略,重點發(fā)展綜合交通樞紐商務,重點發(fā)展綜合會展商業(yè)商務,重點發(fā)展金融商務辦公中高端商業(yè),中心城區(qū)海河沿線—— 海河意式風情街,2024年4月,11,沿河拓展實施沿海河拓展策略，進一步加強海河兩岸綜合開發(fā)改造，把海河兩岸打造成特色鮮明、獨具魅力的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。,2019年10月，天津市委和市政府

8、做出了實現(xiàn)海河兩岸綜合開發(fā)的決策，明確提出要將海河建設成獨具特色、國際一流的服務性經(jīng)濟帶、景觀帶和文化帶。天津海河意式風情區(qū)坐落在天津市河北區(qū)（原意大利租界），占地約42公頃，其建設是天津海河開發(fā)中都市消費娛樂區(qū)的重要節(jié)點。,2024年4月,12,目前意式風情街已完成新建整修風貌建筑49棟、約6.8萬平方米。其中，1、4號地塊正在與意大利有關方面洽談作整體合作。 馬可波羅廣場、梁啟超故居、意國營盤等一批景點已建成

9、并對外開放。曹禺故居等景點也將于年內(nèi)建成開放。一期總計6公里的10條道路改造及煤氣、水電、通訊及相關環(huán)境配套已完成。建筑面積3.2萬平方米的會展中心項目正加快建設，明年可投入使用。,2024年4月,13,天津市海河教育園區(qū)是國家級高等職業(yè)教育改革實驗區(qū)、教育部直屬高等教育示范區(qū)、天津市科技研發(fā)創(chuàng)新示范區(qū)。 規(guī)劃選址位于海河中游南岸津南內(nèi)，周邊緊鄰咸水沽、八里臺、雙港和大寺。用地范圍東至咸水沽西外環(huán)，西至規(guī)劃的薊汕聯(lián)絡

10、線，南至津港公路、津晉高速，北至天津大道，規(guī)劃總用地37平方公里，規(guī)劃辦學規(guī)模20萬人，居住人口10萬人。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀植被茂盛，河流水系遍布，經(jīng)過規(guī)劃梳理，可以營造出優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。,海河沿線—— 海河教育園區(qū),2024年4月,14,教育園區(qū)分為高職園、高教園、高研園三大部分。 高職園中，東翼布置4塊職業(yè)院校用地；西翼布置3塊職業(yè)院校用地和4塊院校預留用地；中央生態(tài)綠廊內(nèi)布置管理中心和體育中心?！　「呓虉@內(nèi)，東翼

11、布置南開大學建設用地和1塊院校預留用地；西翼布置天津大學建設用地和1塊院校預留用地。兩校用地之間布置1處服務中心，建設為兩校配套、共享的學者村、學生活動中心、商業(yè)街區(qū)等?！　「哐袌@內(nèi)主要布置教育、科研、居住的發(fā)展預留地。,2024年4月,15,2009年6月天津市海河教育園區(qū)將首先啟動高職園的建設。 起步區(qū)內(nèi)將建設7所職業(yè)院校，其中有5所高職學院，2所中職學校，形成“5+2”格局。,5所高職學院是中德職業(yè)技術學院、電子

12、信息職業(yè)技術學院、現(xiàn)代職業(yè)技術學院、輕工職業(yè)技術學院和海運職業(yè)學院，2所中職學校是儀表無線電工業(yè)學校和機電工業(yè)學校。,2024年4月,思源顧問,16,濱海新區(qū)——發(fā)展策略,充分發(fā)揮濱海新區(qū)的引擎、示范、服務、門戶和帶頭作用，立足融入?yún)^(qū)域，服務區(qū)域，擴大同京津冀、環(huán)渤海地區(qū)以及東北亞的合作聯(lián)系，建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。

13、規(guī)劃提出濱海新區(qū)實施“一核雙港、九區(qū)支撐、龍頭帶動”的發(fā)展策略。,一核：濱海新區(qū)商務商業(yè)核心區(qū)——重點發(fā)展金融服務、現(xiàn)代商務、高端商業(yè)。雙港：天津港的北港區(qū)和南港區(qū)九區(qū)：中心商務區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新區(qū)、先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中新生態(tài)城、 海濱旅游區(qū)、海港物流區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、南港工業(yè)區(qū),2024年4月,思源顧問,17,濱海新區(qū)——發(fā)展定位,通過濱海新區(qū)中心商務區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)等九個功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、空間整合

14、，打造航空航天、石油化工、裝備制造、電子信息、生物制藥、新能源新材料、輕工紡織、國防科技等8大支柱產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)特色突出、要素高度集聚的功能區(qū)，成為高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，支撐新區(qū)發(fā)展，發(fā)揮對區(qū)域的產(chǎn)業(yè)引導、技術擴散、功能輻射作用。,2024年4月,思源顧問,18,津南,2024年4月,思源顧問,19,2024年4月,思源顧問,20,東麗,2024年4月,思源顧問,21,2024年4月,思源顧問,22,結(jié)論：

15、 團泊與第一梯度的中心城區(qū)海河沿線以及濱海新區(qū)比較，從區(qū)域功能定位上來看，第一梯度區(qū)域主要集中金融、商務和高端商業(yè)以及依托天津港的相關產(chǎn)業(yè)；從發(fā)展空間來看，第一梯度區(qū)域已發(fā)展多年，投資風險相對較小，但未來可大規(guī)模利用的空間和利潤空間較小。 團泊與都市延伸區(qū)域的西青、津南和東麗湖相比，雖可以尋找到差異化的機會點，但因團泊目前還處于起步階段，故從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀來看還存在差距。 而與薊縣、寶坻這兩塊屬于同一梯度

16、的郊縣相比，團泊無論從整體規(guī)劃還是城市運營主體上面均有優(yōu)勢，且可操作性強。,2024年4月,思源顧問,23,,團泊新城是天津市十一五規(guī)劃中11個新城之一，位于天津靜海縣境內(nèi)，東至津汕高速公路，西到津文公路，南到唐津高速公路，北至獨流減河。 總面積約210平方公里，分為三大板塊，分別是：團泊湖西岸（約51.89平方公里）、團泊湖南岸（約37平方公里）、團泊湖東岸（約63平方公里）。,,,天津市區(qū),團泊新城,2024年4月,

17、24,團泊新城人口發(fā)展規(guī)劃為60萬人，近期規(guī)劃人口為10萬人，新城的人口來源主要是吸納天津濱海新區(qū)人口和接納天津市區(qū)人口。 天津仁愛集團已進入團泊新城東區(qū)，進行土地整理及二級開發(fā)建設，其中區(qū)域內(nèi)部分市政基礎設施實施計劃已經(jīng)落實并開工，團泊庭院也已分期進行開發(fā)建設及銷售，同時，仁愛集團已主導進行部分配套產(chǎn)業(yè)的引入，如溫泉酒店、天大仁愛學院（民辦學院）等。 靜?？h內(nèi)的靜海新城未來肩負著承接老鎮(zhèn)區(qū)居民的還遷

18、任務。本次通過團泊新城西區(qū)與東區(qū)、南區(qū)和靜海新城三個區(qū)域比較，進一步說明團泊新城西區(qū)的比較優(yōu)勢。,2024年4月,思源顧問,25,2024年4月,思源顧問,26,2024年4月,思源顧問,27,團泊新城西區(qū)相對于東區(qū)和南區(qū)，應盡快完成產(chǎn)業(yè)資源的引入，形成啟動力量,2024年4月,思源顧問,28,2024年4月,思源顧問,29,2024年4月,思源顧問,30,結(jié)論： 通過與團泊新城東區(qū)、南區(qū)以及靜海新城相比較，可以很明顯的

19、看出團泊新城西區(qū)在所屬區(qū)位、整片區(qū)域的統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展、基礎設施、事件引領和產(chǎn)業(yè)差異化定位以及引進方面的眾多優(yōu)勢。為土地投資商提供了良好的投資基礎。,2024年4月,思源顧問,31,,結(jié)合天津市新城規(guī)劃對團泊新城總體定位及團泊新城西區(qū)自身的資源優(yōu)勢，將團泊新城西區(qū)規(guī)劃定義為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主線、以體育產(chǎn)業(yè)為先導，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代設施農(nóng)業(yè)，最終發(fā)展生態(tài)體育新城。總面積51.89km2，規(guī)劃人口30萬人，總建筑面積約3000萬m2,A西

20、區(qū)體育啟動區(qū)Ｂ團泊新鎮(zhèn) Ｃ團泊水城 Ｄ文化產(chǎn)業(yè)區(qū),2024年4月,思源顧問,32,為確保高起點規(guī)劃、高起點設計、高起點建設的理念得以實現(xiàn)，團泊新城開展了多項規(guī)劃的設計工作，主要分為水生態(tài)、交通系統(tǒng)、橋梁方案、城市綠化、特色商業(yè)、體育場館、教育醫(yī)療等。這些專項研究的運用，為投資者提供了更多的利潤空間。 目前從基礎設施投資建設進度、場館建設情況以及產(chǎn)業(yè)引進等方面來看，給土地投資者帶來了一定程度的投資信心。,西區(qū)體育啟動

21、區(qū)圖A 城市次級中心區(qū)；B 城市高爾夫住宅區(qū)；C 城市體育主題社區(qū)；D 商務配套區(qū)；E 團泊新鎮(zhèn),2024年4月,思源顧問,33,A 外環(huán)線津淶立交Ｂ津淶公路改造Ｃ團泊新橋Ｄ團泊快速（西青段）E 津文路（西青段）,,2024年4月,思源顧問,34,2024年4月,思源顧問,35,2024年4月,思源顧問,36,2024年4月,思源顧問,37,教育醫(yī)療 目前新城已于天津中醫(yī)藥大學簽訂了合作協(xié)議，坐落在團泊西區(qū)內(nèi)

22、。中醫(yī)藥大學新校區(qū)用地面積約2000畝，總建筑面積66萬平方米，總投資約27億。一期建設32萬平方米，投資14億。建設教學、科研、生活、體育和產(chǎn)學研基地。特別是第三附屬醫(yī)院可用地200畝，建筑面積7.2萬平方米，總投資3.6億。為三級甲等醫(yī)院，開設病床800張。項目開工時間為今年10月，一期竣工2019年9月。文化產(chǎn)業(yè) 目前天津濱海國際影業(yè)有限公司籌備的濕地影視基地已落戶團泊西區(qū)，占地2000多畝。投資方將其打造成一個

23、集休閑旅游，餐飲，體驗濕地風情與一體的好看、好玩、好游的新型主題公園。并結(jié)合開拍電影，辦影展，影視旅游等活動將其持久的經(jīng)營。,產(chǎn)業(yè)引進情況,2024年4月,思源顧問,38,結(jié)論： 首先，通過對天津市的空間戰(zhàn)略規(guī)劃分析，初步確定了團泊的可投資性；第二，針對團泊所在區(qū)域與其他區(qū)域的功能定位比較，看到團泊的投資機會和投資潛力；第三，通過對團泊新城項目三個區(qū)域以及團泊自身的基礎設施、產(chǎn)業(yè)引進等方面的研究，得出了投資可行的判斷。

24、 下面通過當前成交地價、成交房價以及項目本體的經(jīng)濟測算，進一步確定項目的發(fā)展空間。,2024年4月,思源顧問,39,第二篇天津市地價分析,第40頁,天津市09年上半年土地成交總量,,,,,核心城區(qū)的綜合地價普遍高于天津其他區(qū)域,濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)以及塘沽所在區(qū)域的地價列居第二位，但漢沽的綜合地價是上半年土地交易中最低的。,第二梯度內(nèi)的土地成交綜合地價處于中間檔次，但與郊區(qū)縣的價格差距不大。,以靜海為代表的第三梯度區(qū)域內(nèi)的綜

25、合地價最低，低于天津市平均綜合地價.且靜海縣上半年的成交價格最低。,第41頁,天津市土地成交熱點區(qū)域,,第42頁,,,,,漢沽、東麗、津南、西青土地成交熱點區(qū)域,,西青區(qū)成交量：1宗，共2.5萬㎡價格：86.9萬元/畝,東麗區(qū)成交量：17宗，共139.7萬㎡價格：88.1萬元/畝,津南區(qū)成交量：2宗，共27.1萬㎡價格：75.7萬元/畝,漢沽區(qū)成交量：6宗，共475.7萬㎡價格：30萬元/畝,,塘沽區(qū)成交量：5宗，共5

26、3.7萬㎡價格：185.7萬元/畝,第43頁,靜?？h成交土地多位于京滄高速沿線與團泊洼水庫南側(cè),靜?？h土地成交熱點區(qū)域,靜?？h成交量：7宗，共18.4萬㎡價格：30.5萬元/畝,靜海縣 出讓土地明細,第44頁,第45頁,,2009年上半年靜?？h居住用地成交6宗，建設用地面積14.9萬平米，規(guī)劃建筑面積29.6萬平米。與東麗、薊縣兩個區(qū)域的土地成交面積相比相差較多。,第46頁,,,第47頁,2009年上半年靜?？h出讓金額1.2億元，

27、僅占天津土地收入的0.9%。住宅土地單價773元/㎡，在全市范圍內(nèi)與寶坻和薊縣同屬于低位；,第48頁,東麗區(qū)、寶坻區(qū)、武清縣出讓商業(yè)用地共34宗，占全市的80%。靜海縣僅成交1宗，土地價格最低。,,,第49頁,結(jié)論： 通過對2009年天津1-7月土地成交情況以及靜?？h內(nèi)土地成交情況的進一步分析，并結(jié)合團泊新城西區(qū)的區(qū)外、區(qū)內(nèi)基礎設施、場館建設、產(chǎn)業(yè)引進等多因素考量，我們初步判斷目前團泊新城西區(qū)的土地成交價格區(qū)間在：9

28、0萬/畝至120萬/畝之間。,2024年4月,思源顧問,50,第三篇天津市房價分析,,2024年4月,思源顧問,51,,從單月價格來看，2009年7月成交價格相比1月上漲78%，漲幅位居全市第一。此類漲幅屬于靜海縣房價的補漲。體現(xiàn)出目前靜?？h的接受度在提高。,,靜海縣2009年1-7月商品住宅價格4443元/㎡，低于全市2521元，是天津市價格洼地；,近期武清區(qū)成交量最高，源于其良好的區(qū)位交通優(yōu)勢；近期東麗區(qū)成交價最高

29、，平均為6784元/㎡，靜?？h的成交量和成交價格均高于寶坻和薊縣，可以看出在第三梯度內(nèi)靜海的發(fā)展勢頭處于領先地位。,返回,近期重點區(qū)縣成交面積與成交價格對比,近期，武清成交量持續(xù)下滑，其余幾區(qū)出現(xiàn)正常波動,萬㎡,近期，武清、薊縣成交量持續(xù)下滑，武清平均降幅達25%，區(qū)域效應逐漸降溫，期待新的發(fā)展引擎。東麗、寶坻、靜海，憑借良好的自然資源和鄰近主城區(qū)的交通優(yōu)勢，使其市場相對穩(wěn)定，出現(xiàn)正常的市場波動，波幅在10%—20%左右，靜海波對最

30、小。,返回,近期，靜?？h成交價持續(xù)上升，表現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢,近期，東麗區(qū)的成交價始保持最高位，均在6200元/㎡以上；靜?？h成交價持續(xù)上升，漲幅在15%左右，表現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢,返回,參考——天津各區(qū)縣新建商品房成交表（6月中旬）,2024年4月,思源顧問,56,結(jié)論： 通過對天津市2009年1月-7月商品房成交價格的分析，可以看到靜海縣的房價遠低于全市平均水平。針對重點區(qū)縣近期商品房的成交價格對比以及靜?？h1月與