鹽城市商業(yè)地產(chǎn)分析報告【市場簡報】

1、鹽城市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)鹽城市市場簡報,,PART1 鹽城市概況說明,一、位置 鹽城市地處江淮平原東部，浦東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長江三角洲輻射區(qū)內(nèi)。東臨黃海，南與南通市、泰州市毗鄰，西與揚州、淮安市相連，北與連云港接壤。二、面積 鹽城市土地16972平方公里。東部有海岸線582公里，占江蘇海岸線總長度的56%。沿海灘涂面積680多萬畝，占全省沿海灘涂面積的75%。三、人口 2010年，鹽城市總

2、人口816萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口318萬人，占總?cè)丝诘?9.0%，人口密度474人/平方公里。,丹頂鶴,新四軍紀念館,麋鹿,鹽城市概況說明,鹽城市區(qū)劃說明,1、亭湖區(qū)： 亭湖區(qū)是江蘇省鹽城市市區(qū)中心城區(qū)，是鹽城市委、市政府所在地，是鹽城政治、經(jīng)濟、文化中心。2、鹽都區(qū)： 鹽都位于鹽城市區(qū)西南部、是鹽城市區(qū)南部新城區(qū)的一部分。3、大豐市： 擁有全國為數(shù)較少的國家一類開放口岸大豐港。4、射

3、陽縣： 是世界珍禽丹頂鶴國家級自然保護區(qū)，擁有國家二類口岸—射陽港。5、建湖縣6、東臺市7、阜寧縣8、濱?？h9、響水縣,鹽城市GDP總體呈現(xiàn)逐年穩(wěn)定增長的態(tài)勢2005年為1058億元，2010年為2250億元，平均增長率為22.5%2010年則達到了2250億元，同比增長了17.4%,鹽城市歷年GDP說明,鹽城市總?cè)丝诳傮w也呈現(xiàn)逐年穩(wěn)定增長的態(tài)勢2005年為799萬人，2010年為816萬人，五年共增長

4、了17萬人而2010年則達到了816萬人，同比增長了0.5%,鹽城市歷年人口數(shù)說明,鹽城市人均GDP總體呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢2005年為1.3萬元，2010年為2.8萬元，平均增長率為同比增長了23.1%而2010年則達到了2.8萬元，同比增長了16.7%,鹽城市歷年人均GDP說明,鹽城市人均可支配收入呈現(xiàn)總體穩(wěn)定上漲的趨勢2005年為10580元，2010年為20003元，平均增長率為17.8%而2010年則突破了20000元

5、大關、達到了20003元、同比增長了13.2%,鹽城市人均可支配收入說明,鹽城市在崗職工平均工資呈現(xiàn)逐年增高的趨勢2005年平均工資為13648元，2010年為30566元，平均增長率為24.8%而2010年則達到了30566元，同比上漲了14.6%,鹽城市在崗職工工資說明,鹽城市金融機構(gòu)存貸款余額說明,鹽城市金融機構(gòu)存、貸款余額呈現(xiàn)逐年上漲趨勢平均增長率分別為26.8%、34.9%,鹽城市宏觀經(jīng)濟小結(jié),一、GDP值：

6、 2005-2010年，鹽城市的GDP總體呈現(xiàn)上漲趨勢，且達到了2250億元。 但2009年GDP僅名列江蘇省所有城市第十名，僅高于淮安（1121億元）、連云港（941億元）及宿遷（827億元）三個城市； 二、人口值： 鹽城市戶籍人口數(shù)總體呈現(xiàn)上漲趨勢，但上漲速度緩慢，從2005年末到2010年末增長了17萬人，平均增長率為0.4%； 鹽城市地處江北，屬于人口輸出城市，外來人

7、口微乎其微。三、人均可支配收入： 鹽城市人均可支配收入呈現(xiàn)增長趨勢，截止到2010年末，為20003元。四、在崗職工工資： 鹽城市在崗職工工資亦呈現(xiàn)增長趨勢，截止到2010年末，為30566元，平均月工資約為2500元。,,PART2 鹽城市城市發(fā)展與交通說明,1、城市總體規(guī)劃用地 東至沿海高速公路 南至徐淮鹽高速公路 西至寧靖鹽高速公路 北至

8、新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)2、空間形態(tài) 總體上形成 “一城多鎮(zhèn)”組團狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持 "團塊狀"空間形態(tài)。3、發(fā)展方向 重點向南、適度向西 啟動河東、有計劃向北4、布局結(jié)構(gòu) 以通榆運河、新洋港、西環(huán)路、世紀大道青年路等主要河流、道路為界限； 將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河東六大片區(qū)。,鹽城分區(qū)劃分說明,1、城中片區(qū)：

9、新洋港以南、通榆運河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以商業(yè)服務和居住功能為主。2、城南片區(qū)： 青年路以南、通榆運河以西、新河以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以居住和行政、文化、教育功能為主，保留悅達工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持 "東工西宿"格局。3、城西片區(qū)： 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀大道以北、新洋港以南區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用

10、地。4、西南片區(qū)： 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀大道以南、徐淮鹽高速公路以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。5、城北片區(qū)： 新洋港以北、通榆運河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場河以東的區(qū)域?；揪S持現(xiàn)狀功能，沿204國道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉儲用地。6、河東片區(qū)： 通榆運河以東區(qū)域。居住、工業(yè)相對平衡的城市新區(qū)，

11、以世紀大道與開發(fā)大道為界分為南北組團，北組團以經(jīng)十一路為界，形成"東工西宿"格局;南組團以鹽讀路為界，形成"南工北宿"格局。,鹽城各分區(qū)功能說明,鹽城交通概述,鹽城市由鐵路、公路、水路、航空和四種運輸方式構(gòu)成了四通八達的交通運輸網(wǎng)絡；具有先進的電信通信網(wǎng)和便利的郵政網(wǎng)。全市交通郵電業(yè)的從業(yè)人數(shù)約15萬人。 2005年7月鐵路陸續(xù)開通，拉近了蘇南蘇北的距離，推動了鹽城經(jīng)濟的快速發(fā)展。

12、1、鐵路： 1987年，由鹽城、淮安、南通三市聯(lián)合提出了修建淮鹽通鐵路的構(gòu)想。1998年9月，鹽城段鐵路全線開工，工程總投資17億元。2002年12月，新長鐵路鹽城段順利通過部、省兩級驗收，該市的鐵路由建設管理轉(zhuǎn)入運營階段。2005年7月1日新長鐵路開行全國直通旅客列車。到目前為止，已經(jīng)有18列火車途徑鹽城火車站，可以直達北京、哈爾濱、蘭州、太原、南京、成都、青島等城市。2、公路： 204國道，204國

13、道在市區(qū)內(nèi)原名“通榆路”，近些年改稱“開放大道”，是市區(qū)東部的主干道。 寧靖鹽高速公路，在鹽城市區(qū)以西方向，向南最遠可至南京，向北可至連云港，它基本與東邊的沿海高速平行，這兩條高速公路是鹽城境內(nèi)重要的高速公路。3、航空： 鹽城機場，位于江蘇省鹽城市亭湖區(qū)南洋鎮(zhèn)境內(nèi)，距市中心直線距離約8.3公里，并和寧鹽、連鹽、淮鹽、鹽通等高速公路連接。鹽城機場2000年3月29日正式通航，飛行跑道長2200米，飛行區(qū)等級

14、為4C，設計年旅客吞吐量30萬人次，已經(jīng)成功晉級國家一類航空開放口岸。,鹽城東,鹽城西,鹽城高速公路說明,2005年4月18日，位于江蘇、浙江兩省境內(nèi)的新長鐵路淮安火車站、鹽城火車站、南通火車站正式開通啟用。         新長鐵路北起江蘇新沂，南至浙江長興，于1998年開工建設，2005年4月1日全線正式貫通、納入全國鐵路網(wǎng)運營。新長鐵路縱

15、貫江蘇23個市、縣（區(qū)）及浙江省長興縣。 通過鹽城火車站可以到達的城市：,鹽城火車站說明,,,,,,,,,,,,,,,,,,,鹽城飛機班次說明（上）,鹽城飛機班次說明（下）,鹽城城市分區(qū)及城際交通小結(jié),一、城市分區(qū)： 鹽城市區(qū)共分為：城中、城南、城西、西南、城北、河東六大區(qū)域； 二、發(fā)展方向： 重點向南、適度向西、啟動河東、有計劃向北三、城市功能： 城中：居住及

16、商業(yè)服務； 城南：居住、行政、文化及教育； 城西：居住、倉儲、物流及市場； 西南：工業(yè)為主； 城北：工業(yè)為主； 河東：工業(yè)為主，配有居住。四、城市交通： 鹽城已經(jīng)新成了以高速、鐵路及航空為一體的立體交通網(wǎng)絡。,,PART3 鹽城市房地產(chǎn)市場發(fā)展說明,鹽城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)逐年增高的趨勢2008年為108億元，2010年為166億元，平均

17、增長率為26.9%而2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額則達到了166億元，同比上漲了28.7%,鹽城房地產(chǎn)開發(fā)投資額說明,鹽城房地產(chǎn)施工面積說明,鹽城市房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)逐年增高的趨勢2008年為985萬㎡，2010年為1220萬㎡ ，平均增長率為11.9%而2010年房地產(chǎn)施工面積則達到了1220萬㎡ ，同比上漲了15.9%,鹽城房地產(chǎn)銷售面積及銷售額說明,鹽城市房地產(chǎn)銷售面積及銷售額均呈現(xiàn)逐年增高的趨勢銷售面積2008年為287，2

18、010年為582，平均增長率為51.4%銷售額2008年為77億元，2010年為223億元，平均增長率為94.8%,鹽城各市區(qū)縣區(qū)均價說明,,住宅：4400元/㎡,住宅：5500-6500元/㎡,住宅：5500-6000元/㎡,住宅：4000元/㎡,住宅：5000元/㎡,鹽城各分區(qū)均價說明,鹽城市房地產(chǎn)熱潮起步于2003年。從2003年的均價約1200元漲到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，200

19、8年底3800-4100元。 鹽城的房價幾乎持續(xù)增長： 2003年，在鹽城市房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，房價有一個大幅提升的過程；； 2006年，由于城市舊改慢，住宅供應量不足，且政府對于城市進行整體規(guī)劃，很多項目被叫停，加劇了市場上供不應求的局面，所以造成了價格的再次提升，2006年的漲幅達1000元/㎡ ； 2007年，整個一年市場放量，但是市場仍處于供不應求的局面，造成07年整個市場價格飆升

20、，漲幅約800元。 2008年初，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的整體形式，導致鹽城市市場也停滯不前，價格有所回落，但是幅度不是很大； 2009年年后，市場普遍回暖，價格又大幅提升，均價上漲至5100元/㎡ ； 2010年，政府不斷調(diào)控，鹽城房價穩(wěn)中微升，全市均價約5500元/㎡。,鹽城住宅均價變化說明,客戶組成抽樣調(diào)研,個案價格對比—2008.11VS2011.02,以城南新區(qū)為例（學區(qū)房的影響）2008.1

21、1均價約4000元/㎡、但2011.02均價達到了5000元/㎡漲幅達1000元/㎡,房產(chǎn)已步入大盤時代錢江方洲總建62萬㎡、國飛尚城一期32萬㎡ 、華廈綠城30萬㎡ ……政府及事業(yè)單位團購現(xiàn)象普遍鹽城市政府團購錢江方洲7棟、糧食局團購驛都金庭苑3棟、交通局團購都市豪庭3棟學區(qū)房供不應求鹽城市一小、鹽城市一中等學校外遷，新遷學校周邊住宅暢銷無比購房目的主要以自住為主、投資意識不強烈購買目的：80%均以自住為主、投資僅占2

22、0%市場產(chǎn)品主流以小高層、高層為主、多層為輔多層物價局限價、小高層價格不作限制城南新區(qū)為鹽城市區(qū)房價最高的板塊城南新區(qū)的均價已達5500-6500元/㎡、已超越老市區(qū),房產(chǎn)市場特點小結(jié),,PART4 地塊本身及周邊說明,鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況,鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1992年，轄區(qū)面積86平方公里，位于鹽城市區(qū)東南方，東側(cè)30公里為黃海。 鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是江蘇省重點開發(fā)區(qū)，同時也是江蘇省唯一的韓資工業(yè)園區(qū)、高新

23、技術產(chǎn)業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園和中國東部沿海汽車城?，F(xiàn)有各類企業(yè)1000多家，其中外資企業(yè)300多家，主要以韓國企業(yè)為主，另有德國、西班牙、意大利、美國、加拿大、英國、日本、印度、澳大利亞等15個國家和中國香港、臺灣地區(qū)的投資企業(yè)，韓國現(xiàn)代、韓國LG、日本富士重工、日本住友、美國江森等世界500強企業(yè)先后入駐。 鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的迅猛發(fā)展，形成了以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭，軟件及服務外包、新能源裝備、電子信息、動力機械等多強并

24、舉的產(chǎn)業(yè)格局，現(xiàn)已成為中國長三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y熱土。,,,開發(fā)區(qū)與市區(qū)位置說明,,,,,鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于鹽城市區(qū)東側(cè)以通榆運河為界距新市政府10公里距離距老市區(qū)15公里距離,,本地塊位于開發(fā)區(qū)位置說明,位于鹽城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心地帶位于鹽瀆路與東環(huán)路交匯處北側(cè)為開發(fā)區(qū)住宅用地集中區(qū)南側(cè)為拆遷小區(qū)及汽車零件產(chǎn)業(yè)園東側(cè)規(guī)劃中為物流積聚地西側(cè)為廠區(qū)積聚地,地塊本身現(xiàn)狀說明,地塊形狀呈規(guī)則長方形為平地、最南側(cè)有停工

25、廠房最西側(cè)有南北向躍進河東西向前進河把地塊一分為二,地塊周邊道路說明,鹽瀆路：東西向主要干道東環(huán)路：南北向主要干道五臺山路：南北向次要干道（在建）岷江路：南北向次要干道（在建）,地塊周邊配套說明,本案附近暫時無任何正規(guī)生活配套陽光康居園菜場暫時還未投入使用,地塊周邊小區(qū)說明,蔡尖村小區(qū)為拆遷小區(qū)中舍花園也為拆遷花園、在建,地塊周邊廠區(qū)說明,地塊南、西及北側(cè)均為工廠部分工廠在建地塊南側(cè)為空地,地塊優(yōu)勢、劣勢分析,一、優(yōu)

26、勢說明 1、地塊形狀規(guī)則，有利于規(guī)劃； 2、地塊周邊道路暢通，交通便捷； 3、地塊位于鹽城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有政府政策支持；二、劣勢說明 1、距離市區(qū)較遠（距離新市政府10公里、距離老市區(qū)15公里）； 2、地塊周邊缺乏生活配套及市政配套； 3、地塊北側(cè)鹽瀆路還未能通到新區(qū)；,,PART5 鹽城城市消費習慣調(diào)研,,市區(qū)分布人口較少,大范疇的市區(qū)人口共162.55萬人但只有50%約80萬人口真正

27、生活在鹽城市區(qū)80萬人口僅占全市人口的十分之一,市區(qū)分布人口斷層,鹽城市地處江北屬于典型的蘇北城市由于地理位置的緣故鹽城也屬于人口輸出城市而輸出的人口主要有以下兩種：一是通過學業(yè)直接去長三角就業(yè)二是直接去長三角做生意因為這兩類人年齡都集中在26-40歲因此現(xiàn)在的鹽城市區(qū)人口主要以少年及老年人為主,市縣消費“各自為戰(zhàn)”,鹽城下轄市區(qū)距離鹽城市區(qū)均在50公里以上各市區(qū)均有各自的市區(qū)、縣區(qū)均能滿足各自區(qū)域的消費因此，

28、鹽城人消費均“各自為戰(zhàn)”,檔次需求不明顯,以鹽都區(qū)為例：三笑、蒙牛等假商品到處可見，連春節(jié)拜年的禮都是假的； 床、衣柜等家具也以手工作坊為主，價格低廉、但很暢銷； 另由于鹽城屬于人口輸出城市，現(xiàn)居住人口均為地道的鹽城人，他們保留了老式的消費習慣，追求價廉，對檔次需求不是很強烈。,消費只認建軍路老商圈,建軍路是鹽城老城區(qū)最負勝名、歷史最為久遠的一條主干道，橫跨城市東西，

29、全長6.8公里，其中城市中心段作為老城的商業(yè)街，沿街店鋪林立，商業(yè)氛圍濃厚。 建軍路商圈在鹽城市民心目中的地位好比北京的“長安街”、上海的“南京路”。 2011年，鹽城市政府又投資10億元打造建軍路地下商業(yè)街，東起人民路，西至登瀛橋，并過串場河與先鋒島連接，總長度約2公里，總建筑面積7萬多平方米，建成后將以中高檔商業(yè)為主，成為集旅游、購物、休閑于一體的大型現(xiàn)代地下商業(yè)步行街，與周邊地下空間實現(xiàn)有效連接，成為聯(lián)

30、系建軍路沿線商業(yè)的軸線。 正是由于建軍路的存在，城南新區(qū)的商業(yè)項目操作難度十分大，金亭世紀廣場已拆除、韓國城已變?yōu)辂}城瀆明城。 而鹽城居民消費也只認“建軍路老商圈”。,建軍路商業(yè)街,房產(chǎn)購買目的說明,鹽城人購房主要目的是為了滿足或者是改善居住環(huán)境、比例達85%左右投資的比例占15%左右，主要投資對象為學區(qū)房（市一小、市一中外拓）商業(yè)受政策影響不大，投資與自用比例維持在1：1,,PART6 鹽城市專

31、業(yè)市場調(diào)研,1,建材、裝飾、裝潢類市場,本案,,鹽城裝飾裝潢材料市場,項目概況： 位于開放大道與北環(huán)路交匯處。 是鹽城裝飾裝潢材料市場是市人民政府重點工程。 總占地面積21萬㎡ ，總建筑面積22萬㎡ ，總投資約5億元。 其中：營業(yè)區(qū)15.8萬㎡； 加工區(qū)2萬㎡； 倉儲區(qū)4.2萬㎡。,業(yè)態(tài)分布：

32、一樓：板材木業(yè)、陶瓷地磚、衛(wèi)浴潔具、五金電器、油漆涂料 水衛(wèi)管材、集成吊頂、日用雜品、成品石材、藝術玻璃、地毯； 二樓：實木地板、復合地板、強化地板、套裝門、移門、防盜門 櫥柜廚房電器、木鐵藝、樓梯、墻紙、窗簾、燈具燈飾； 三樓：精品家具、紅木家具區(qū)、餐臺、木椅、沙發(fā)、床墊、實木家具 組合家具、板式家具、兒童家具、辦公家具；

33、 四樓：精品家具、紅木家具、兒童家具；,租金、售價說明： 一樓：平均租金14 -16元/㎡·月（只租不售） 二樓：平均售價5600元/㎡（只售不租） 三樓：平均售價4000元/㎡（只售不租）,出租率、銷售率說明： 一樓：出租率100%（只租不售） 二樓：銷售率 70%（只售不租）未開始營業(yè) 三樓：銷售率 50%（只售不租）未開始營業(yè),高力國際家居港（老高力）,備

34、注：已營業(yè)7-8年時間,項目概況： 位于開放大道87號。 是鹽城市區(qū)北部最大的家居綜合性市場。 總占地面積1.5萬㎡ ，總經(jīng)營面積4.0萬㎡ 。 建有：標準展位320間； 商戶248戶。,,,,,租金狀況： 一樓：平均租金50元/㎡·月 二樓：平均租金45元/㎡·月

35、 三樓：平均租金40元/㎡·月,營業(yè)狀況： 營業(yè)已有7-8年，多次重新改造，只租不售。,出租率： 95%以上（僅有幾家搬到新高力）。,高力國際家居港（新高力）,項目簡介： 位于世紀大道與解放路交匯處，地處鹽城南部交通樞紐中心黃金地帶 , 緊鄰鹽城市新市政府 。 占地面積近8萬㎡，建筑面積16 萬㎡，總投資4.0億元，分為 A、B 兩幢，各五層。

36、 另帶22000㎡附屬景觀公園、 600 余個停車位 。,備注：只租不售,業(yè)態(tài)分布：A幢： 1F：潔具衛(wèi)浴、油漆涂料、五金陶瓷 2F：電工電氣、燈具照明、家居飾品 3F：板式套房、兒童家具、軟床沙發(fā) 4F：實木套房、紅木家具、松木家具B幢： 1F：磁磚陶瓷、廚房電器、五金吊頂 2F：櫥柜五金、木門樓梯、衣柜移門 3F：地板木門、木業(yè)

37、生活館、樓梯 4F：窗簾布衣、壁紙墻藝、飾品畫藝,租金狀況： 一樓：均價65元/㎡·月 二樓：均價55元/㎡·月 三樓：均價45元/㎡·月 四樓：均價35元/㎡·月面 積：80-1000㎡簽 約：家居類：一季度一簽 建材類：一年一簽出租率：98%（僅幾個空鋪）,,東進國際裝飾城,項目簡介

38、： 位于開放大道與青年中路交匯處，面積約1.6萬㎡，項目總投資約6000萬元。 主要經(jīng)營陶瓷、潔具、五金、窗簾、木業(yè)、門業(yè)、櫥柜、廚房電器。 同時，3號樓建成3000多平方米宜美家平價建材超市。,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1F：五金水暖、衛(wèi)浴潔具、陶瓷 2F：復合地板、實木地板、燈具 3F：窗簾布藝、家居飾品,備注：只租不售,租金狀況：

39、一樓：均價45元/㎡·月 二樓：均價35元/㎡·月 三樓：均價25元/㎡·月,營業(yè)狀況： 東進國際裝飾城前身為鹽城市陶瓷交易市場，09年初由東閘村重新規(guī)劃改建為現(xiàn)在的東進國際裝飾城。 目前已經(jīng)進駐100多個商家，以經(jīng)營中高檔陶瓷潔具為主。 客流量一般，輻射區(qū)域不大，只能吸引一些周邊區(qū)域客戶，大部分客戶仍然會選擇新高力、紅星美

40、凱龍等大品牌的建材市場。,出租率說明： 一樓：100% 二樓： 80% 三樓： 60%,紅星美凱龍,項目簡介： 鹽城紅星美凱龍位于鹽城市鹽都區(qū)，總建筑面積約20萬㎡，項目總投資約7.7億人民幣。 一期世博家居廣場工程約5.3萬㎡，項目投資約2.5億人民幣； 二期全球家居生活廣場工程約15萬㎡，項目投資約5.2億人民幣。,備注：只租不售

41、,租金狀況： 一樓：均價55元/㎡·月 二樓：均價50元/㎡·月 三樓：均價45元/㎡·月 四樓：均價40元/㎡·月 五樓：均價35元/㎡·月,營業(yè)狀況： 紅星美凱龍作為一個建材家居市場的大品牌，在鹽城也同樣有著非凡的統(tǒng)治力，在家居市場僅次于新高力的地位，同樣可以輻射到整個鹽城。,業(yè)態(tài)規(guī)劃：

42、A幢： 1F：軟床、床墊、木門、移門、樓梯、壁紙 2F：餐桌、沙發(fā)、沙發(fā)床、地毯 3F：兒童家具、松木家具、鞋柜、時尚套房家具 4F：歐式家具、實木家具、紅木家具 5F：辦公家具、紅木家具B幢： 1F：潔具、衛(wèi)浴、龍頭、蘇寧電器 2F：現(xiàn)代瓷磚、仿古磚、馬賽克 3F：燈具、燈飾、櫥柜、廚具、廚房電器 4F：地板、衣柜、集成

43、吊頂、移門、樓梯 5F：窗簾、墻紙、墻藝、工藝品,出租率說明：100%,項目概況： 位于青年中路與前中路交匯處，成立于2004年，是一家旨在銷售中高檔家具的機構(gòu) 。 占地10萬㎡，分為A、B、C三個展區(qū)。,鹽城家家愛家具廣場,業(yè)態(tài)分布： A區(qū)：家具、沙發(fā)、床為主 B區(qū)：辦公家私為主 C區(qū)：精品館，主要是知名品

44、 牌產(chǎn)品展銷區(qū),租金、售價說明： 不同區(qū)域租金水平不等， 租金在10-25元/㎡.月不等 （只租不售） 對比較大的經(jīng)營者，可以享受一定的優(yōu)惠政策。出租率說明：100%,評述： 1、家家愛家具廣場經(jīng)營各種品牌家具，較其他家具市場，口碑較好。 2、目前經(jīng)營狀況較好，無空置店鋪攤位。 3、主要客源：以鹽城市民消費為主，人

45、流量在3-5萬次/年。周邊相鄰城市消費者較少。,,家居、建材、裝飾廣場概況匯總,家居、建材、裝飾廣場總結(jié),區(qū)域分布家居、建材、裝飾等業(yè)態(tài)主要遍布在城南區(qū)域，城北和城西區(qū)域少，城東暫無；體量分析截至2011年初，市區(qū)范圍累計可營業(yè)面積近74萬㎡，業(yè)態(tài)涉及到家居生活的各個領域及檔次， 2008年紅星美凱龍的開業(yè)增加了高檔消費市場的選擇面；經(jīng)營狀況分析客源及生意較穩(wěn)定，目前已營業(yè)的基本維持在95%以上的出租率，住宅市場近年的活躍發(fā)展

46、也帶動起了家居、建材市場的良性發(fā)展；市場口碑現(xiàn)有的家居專業(yè)市場當中，由于高力國際及家家愛家居市場最早進入鹽城市場，經(jīng)營多年以來樹立了良好的口碑效應，檔次切近鹽城消費水平，深受當?shù)刈放?。紅星美凱龍看準高端消費群體，在高檔次品牌需求的客源中輻射了整個鹽城市區(qū)。,2,鋼材、物流、五金類市場,本案,,鹽城五金機電城,項目概況： 位于開放大道與北環(huán)路交匯處。 是2009年鹽城市政府核定8大類重點項目之一 ，是

47、鹽城一流的專業(yè)五金市場。 一期建設約為7萬㎡的市場商業(yè)用房及沿街商業(yè)辦公樓，500多套專業(yè)經(jīng)營純金店面，組成鹽城最大規(guī)模五金機電商業(yè)市場。一期均價：6000-7000元/㎡ （只售不租）一期銷售率：100%、二期未開,綜合分析：1、五金機電城本身具有市場專業(yè)性，將專業(yè)市場聚居，形成超大物流 。2、五金機電城與白馬商城、義烏小商品市場、鹽城裝飾裝潢材料市場形成城北專業(yè)市場商業(yè)圈，帶動客流量，輻射長三角江浙

48、滬皖四省市財富商圈 。3、城北商業(yè)圈尚未真正進入軌道。白馬商城仍在招商，鹽城裝飾裝潢材料城仍在售，義烏小商品市場尚未入住。,鹽城市延福物流,項目概況： 鹽城市延福物流企業(yè)是鹽城市開發(fā)區(qū)招商引資的大型鋼材物流項目。 位于沿海高速出口處僅5公里，離火車貨運站18公里。 市場于2008年春開始籌建，于2009年年末試營業(yè)。 占地面積：120畝 建筑面積：56000㎡

49、 商鋪數(shù)量：480間 其他配套：1萬㎡倉庫、龍門吊2部,面積：70㎡（1+2樓）租金： 2萬元/年出租率：45%（只租不售）,,明都鋼材市場,項目簡介： 鹽城明都鋼材市場于2004年04月08日開始營業(yè)。 市場占地28畝，建有綜合樓一幢，營業(yè)樓三幢，總建筑面積18800多平方米，總投資5600萬元人民幣，擁有配套的裝卸能力。,備注：只租不售,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 金屬材

50、料（除貴稀金屬）、建材、裝璜材料、五金電器銷售；貨物裝卸；普通貨物倉儲、配載服務；出售狀況： 只租不售租金狀況：25-35元/㎡·月，店面 面積普遍為50㎡左右、朝南的店面比朝北的店面稍貴一些、租金一年一付出租狀況：100%營業(yè)狀況： 明都鋼材市場是鹽城最主要的金屬材料集散地，交易量占到鹽城金屬材料總交易量的80%，相對于其他市場，不僅規(guī)模大、設施完備、交通發(fā)達，尤其該市場處于市區(qū)的繁華地

51、帶，更易于業(yè)務的拓展。鹽城汽車城也要用到大量的鋼材，有利于市場發(fā)展。,項目概況：該市場始建于1996年、占地1.5萬㎡，兩層店鋪經(jīng)營模式。經(jīng)營各種汽車配件批發(fā)和零售業(yè)務。,鹽城汽配城市場,租金、售價說明：汽配城開發(fā)公司租賃給經(jīng)營戶自助經(jīng)營，租金水平：1.2-2.0萬/年、無店鋪出售。面積區(qū)間：18-30㎡一二層店鋪，主要經(jīng)營：各種品牌汽車零部件的批發(fā)和零售。,評述：1、該汽車批發(fā)市場經(jīng)營時間較長，目前是鹽城市民比較熟知的

52、汽車配件批發(fā)市場，據(jù)了解，規(guī)劃要拆遷。2、經(jīng)營狀況一般，二樓有部分空置店鋪。3、經(jīng)營戶自主進貨、人流量一般。,鹽城汽配城市場,出租率：1樓98%、2樓80%,鋼材、物流、五金市場匯總說明,區(qū)域分析從區(qū)域分布上看，鋼材、物流、五金市場區(qū)域分布較為分散、多數(shù)處于交通較為便利的位置租金分析從租金水平上看，年租金在1.2萬-2.1萬/年、月租金在23-50元/㎡.月，租金水平相對較高消費習性分析從居民消費習性上看，鹽城居民較為習慣

53、就近消費，相對于較遠的區(qū)域，一般很少去消費經(jīng)營狀況分析從經(jīng)營狀況上看，鋼材市場、汽配城經(jīng)營時間較長，口碑較好，相對城北五金機電城有優(yōu)勢,3,水果、蔬菜、農(nóng)產(chǎn)品市場,本案,,項目概況：水果批發(fā)市場成立于1991年，是民間自助集資興建的水果批發(fā)市場。占地0.3萬㎡，分為蘋果、柑橘、香蕉等不同區(qū)域 租金水平：根據(jù)位置和展銷的區(qū)域不同0.9萬-1.2萬/年不等面積區(qū)間：28-32㎡（一層）總規(guī)8棟，1991年集資興建5棟

54、、1998年又集資興建了3棟。目前經(jīng)營狀況良好。,鹽城水果批發(fā)市場,租金、售價說明：果品總公司租賃給集資戶自助經(jīng)營，租金0.9萬-1.2萬/年、不出售。經(jīng)營狀況較好，無空置店鋪主要經(jīng)營：蘋果、蘆柑、柚子、獼猴桃、梨子、甘蔗等日常主要水果。,評述：1、水果批發(fā)市場經(jīng)營時間較長，目前是鹽城市民比較熟知的水果批發(fā)市場，據(jù)了解，規(guī)劃要拆遷。2、集資戶自助經(jīng)營，各自有自己的進貨渠道，一般市場租金高到3萬/年，但是集資戶不租賃給外人經(jīng)

55、營。,出租狀況說明：100%,項目概況：該市場始建于1992年、占地2.7萬㎡，分為住戶交易區(qū)、無公害交易區(qū)、外地貨源泉交易區(qū)、菜農(nóng)交易區(qū)、住場戶交易區(qū)。承擔著市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的蔬菜供應、是鹽城市區(qū)唯一的蔬菜集散中心。,鹽城農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場,收費標準說明：所有進場交易的商品和拿貨車輛實行進門一次性收費，載貨車輛一律經(jīng)過地磅計量、電子結(jié)算，按規(guī)定的收費標準交納成交服務費，拿貨車輛憑票出門.,租金、售價說明：農(nóng)副產(chǎn)品總公司租賃給經(jīng)營

56、戶自助經(jīng)營，租金0.2萬/年、不出售。收取一定的 管理費用和經(jīng)常交易費用（具體的見上表）主要經(jīng)營：各種蔬菜的批發(fā)和零售。,評述：1、該農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營時間較長，目前是鹽城市民比較熟知的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，據(jù)了解，規(guī)劃要拆遷。2、經(jīng)營狀況較好，無空置店鋪。3、經(jīng)營戶自主進貨、人流量較大。,出租狀況：100%,項目概況： 該市場始建于2008年、占地47萬㎡，建筑面積60萬㎡。 規(guī)劃建成一站式農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，市場

57、劃分為蔬菜、水果、糧油、活禽、水產(chǎn)品、海鮮、禽蛋、干鮮食品調(diào)味品、副食品等9個批發(fā)交易功能區(qū)和冷凍、冷藏保鮮、配載、物流、農(nóng)副產(chǎn)品展示等5個商務功能區(qū)。 2009年一期蔬菜、水果交易區(qū)已經(jīng)運營，目前二期水產(chǎn)交易區(qū)、三期南北干貨交易區(qū)、2萬噸級冷庫即將試運營，現(xiàn)定向招租。,華東（鹽城）農(nóng)產(chǎn)品交易中心,相關說明：目前免費租賃兩年，后續(xù)再商定,說明：鹽城市金地帶農(nóng)貿(mào)商城開發(fā)有限公司開發(fā) ，該交易中心是作為“鹽城市人民政府為民辦實事

58、、豐富城市菜籃子重點工程項目”和“鹽城市人民政府重點工程”，華東地區(qū)超一流的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易中心，也是鹽城市政府規(guī)劃的今后唯一特大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)專業(yè)賣場。,評述：1、該市場是鹽城市政府重點打造工程，政府著手將鹽城市中心區(qū)的蔬菜、水果、水產(chǎn)品批發(fā)市場全部搬遷過來。2、該市場一期經(jīng)營狀況一般，多數(shù)交易區(qū)目前是空置，蔬菜和水果交易區(qū)經(jīng)營慘淡。3、經(jīng)營戶自主進貨、人流量極差。4、據(jù)了解，該交易中心于2011年年底將全部正式運營。,說明：5%

59、不到,蔬菜、水果等農(nóng)副產(chǎn)品概況匯總,鹽城市現(xiàn)有的水果批發(fā)市場及蔬菜批發(fā)市場均十分破舊政府已明確提出：水果批發(fā)市場及蔬菜批發(fā)市場均需在今年年底搬遷到華東農(nóng)產(chǎn)品交易中心華東農(nóng)產(chǎn)品交易中心占地47萬㎡、總建筑面達60萬㎡華東農(nóng)產(chǎn)品交易中心免兩年租金、但出租率仍然不滿5%,4,服裝、百貨、小商品市場,本案,,鹽城招商城市場,項目概況： 位于開放大道與黃海路交匯處。招商城地處鬧市區(qū)，經(jīng)營服裝,百貨,食品,家電,鞋類等，

60、商品輻射全國30多個城市，被評為全國文明市場,江蘇百強市場,江蘇十大樣板市場等稱號，是蘇北最大的室內(nèi)工業(yè)品市場 。 總建筑面積8萬㎡ 、共有14000余個攤位，從業(yè)人員達10000多人。,業(yè)態(tài)分布： 一樓：日常百貨、五金電器； 二樓：鞋類、塑料制品類 三樓：工藝裝飾品、文體用品類,

61、其他說明： 經(jīng)營狀況：無空置店鋪 人 流 量：3.5萬人次-8萬人次/年 經(jīng)營時間：1993年開始經(jīng)營,租金說明： 租金水平在1-1.5萬/年 1-3層分類經(jīng)營 每年要繳納稅金,出租狀況：100%（一鋪難求）,江蘇白馬商城,項目概況： 位于新洋路與開放大道路交匯處。 是蘇北最大的綜合性批發(fā)市場，是“十一五規(guī)劃”重點項目 。 總占地面積21萬㎡

62、 ，總建筑面積約100萬㎡ ，總投資約6億元。一期總建20萬㎡，已成功運營，入住商家2000多家。二期總建4.5萬㎡，傾力打造長三角唯一的大小家電、鞋業(yè)、針織品批發(fā)城。,二期業(yè)態(tài)分布： 一樓：大家電精品區(qū)； 二樓：小家電生活館； 三樓：鞋業(yè)、針織品區(qū)；,二期售價說明： 一層：14000元/ ㎡ 二層：1

63、0000元/ ㎡ 三層：7000元/ ㎡備注：包租5年，每年7%，可抵首付款 二期2010年9月開盤、共567戶、 銷售率：達75% 一期經(jīng)營狀況不好、空置率達85%,,義烏國際商貿(mào)城,項目簡介： 位于開放大道與黃海路交匯處，由鹽城中甌置業(yè)有限公司投資興建，是市政府重點工程項目。 項目總投資10億元，總建筑面積28萬

64、㎡，其中交易中心13萬㎡ 、物流倉儲及配套用房15萬㎡ 。 一期工程建筑面積13萬㎡ ，項目規(guī)劃設置貿(mào)易區(qū)、物流倉儲區(qū)和綜合服務區(qū)等功能區(qū)域。,租金狀況： 包租五年，前五年每年返還8%的租金回報，五年之后按照市場實際租金一九分成（運營商1、客戶9）,營業(yè)狀況： 目前還未開始營業(yè)，一期2010年06月開盤，2011年12月交房，預計2012年06月開始營業(yè)。相對于周邊白馬商城和明珠商貿(mào)城來說

65、檔次較高，銷售較好，雖然目前位置較偏僻，但是乘坐BRT還算比較便捷。與周圍的專業(yè)市場形成商圈。,出售狀況： 一層均價：11500-12000（簽約率65%） 二層均價：8000（簽約率90%） 三層均價：6000（簽約率100%）,業(yè)態(tài)規(guī)劃：一期：小家電、小五金、照明燈具、電子通訊配件、廚房用具、精品門市、鞋類、箱包皮具 玩具、禮品工藝品、飾品、文體辦公、慶典用

66、品、孕嬰用品二期：食品、化妝品、日化洗滌、日用陶瓷、玻璃制品、酒店用品、日用百貨、勞保用品 針織、塑料制品、窗簾布衣、床上用品、紡織布料,服裝、百貨、小商品市場匯總,區(qū)域分布三個市場一個分別于老市區(qū)、兩個分布在城北鹽城招商城獨占熬頭鹽城招商城位于老市區(qū)、于1993年開始運營、為鹽城口碑最好、名氣最大的小商品市場在售案均有“投資回報”活動白馬及義烏均有鋪位在售，且均帶有包租5年、每年7%-8%的投資回

67、報白馬商城一期空置率極高白馬商城一期早已投入運營、但截止到目前、空置率高達85%部分商鋪出現(xiàn)免租金的狀況,服裝、百貨、小商品市場匯總,5,汽車市場,本案,,鹽城中國東方汽車市場,,項目概況： 位于開放大道與開創(chuàng)路交匯處。規(guī)劃用地550畝，近37萬㎡，總建33萬㎡，投資額18億元，是鹽城市2007年度重點實事工程之一。西臨寧靖鹽高速公路出口約3000米，南臨鹽徐高速出口約3000米，東臨沿海高速約4500米，距鹽城火

68、車站約4公里，離國家一類港口——大豐港30余公里。 該項目包括：汽車展示、汽車交易、汽車維修服務、汽車休閑娛樂、汽車文化傳播和汽車零配件服務等六大中心。項目建成后，將為我市消費者提供一個購車的首選地、汽車配套服務的超市和汽車文化活動的平臺。 鹽城市、區(qū)兩級政府是在中聯(lián)國際汽車城的現(xiàn)有基礎上，建設了中國·東方汽車廣場。 其中，一期工程投資15億元，建筑面積20萬平方米。一期2003年開始動工，一期工程汽

69、車會展中心、汽車4S店、汽車配件中心等組團項目均基本建成，于2010年已經(jīng)開始運營。 二期工程正在建設之中。,綜合分析：1、以東方汽車廣場為載體的中聯(lián)國際汽配城、永寧國際汽車城等項目，改變了我市汽配市場的傳統(tǒng)面貌，在更好融合資源的基礎上，將投資能量與活力更多面向普通投資者釋放，從而在我市形成了一種新型的大眾投資方式。 東方汽車廣場將以蘇北地區(qū)規(guī)模最大、集約化程度最高、輻射范圍最大、銷售交易量最大的汽貿(mào)流通展銷基地的姿態(tài)