房地產(chǎn)開發(fā)投資的模糊實物期權(quán)決策模型構(gòu)建和應(yīng)用研究.pdf

1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在很多不確定性，要在不確定環(huán)境中進行投資決策，需要一套有效地評價方法。傳統(tǒng)投資決策方法如NPV方法忽視了投資過程中決策彈性的價值。實物期權(quán)指的是投資者進行投資決策的時候，可以根據(jù)決策時的不確定性因素采取不同策略的權(quán)利。國外的學(xué)者對于實物期權(quán)的研究已經(jīng)取得了一定成果，在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，也建立了一些房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權(quán)決策模型，并且進行了實證研究。國內(nèi)實物期權(quán)研究今年也有一定發(fā)展，但大多處于理論引進的階段。在房地產(chǎn)開

2、發(fā)投資領(lǐng)域，大多足針對土地的實物期權(quán)性質(zhì)。對于國外學(xué)者提出的模型，如B-S模型，往往是直接套用公式對房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權(quán)進行定價。另外，對于模型的輸入值，如預(yù)期收入和支出的現(xiàn)金流現(xiàn)值等，都認為是確定值，但是因為實際項目的高度不確定性以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場的高度復(fù)雜性，這樣的假定是有局限性的。
　　 在國外學(xué)者提出的投資決策模型和期權(quán)定價公式的基礎(chǔ)上，本文以不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)投資決策為研究對象，針對項目投資成本和項目價值預(yù)期估計值

3、的不確定性，結(jié)合模糊數(shù)學(xué)理論，引入模糊數(shù)建立了房地產(chǎn)模糊實物期權(quán)定價模型。假設(shè)項目預(yù)期收入和支出的現(xiàn)金流現(xiàn)值，無風(fēng)險利率水平是模糊數(shù)或模糊變量，以此對原有期權(quán)定價公式進行了改進，并進行了實證分析。
　　 本文結(jié)合國內(nèi)市場情況，討論了在房地產(chǎn)行業(yè)中如何對模糊實物期權(quán)模型參數(shù)進行確定。在本文最后一部分還以海南省江南城項目為例，分別運用傳統(tǒng)NPV法和模糊實物期權(quán)法對其進行了投資決策分析。實證分析表明模糊實物期權(quán)方法較傳統(tǒng)投資決策方法在