基于模糊實物期權(quán)的大型房地產(chǎn)項目投資決策研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的特點,是我國國民經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而,房地產(chǎn)開發(fā)又是一項風(fēng)險性較大的活動,尤其是大型房地產(chǎn)項目,具有投資數(shù)額大、開發(fā)周期長、回收期長、不確定性較高等特點,其成功與否主要取決于在每一個開發(fā)階段所做出的決策的準確程度。目前,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)仍主要采用傳統(tǒng)DCF(現(xiàn)金流折現(xiàn))法進行投資決策,這對于跨區(qū)域的、多階段滾動開發(fā),具有較高不確定性的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,就存在著很多缺陷。傳統(tǒng)DCF投資決策方法未

2、考慮投資的不可逆性、管理者決策的靈活性以及關(guān)聯(lián)項目所帶來的戰(zhàn)略價值等因素,因而可能會低估了大型房地產(chǎn)項目的真實價值。實物期權(quán)是基于金融期權(quán)理論而衍生的一種新型投資決策方法,它的主要特點就是考慮了投資決策中的靈活性、管理的柔性,能夠較好地處理房地產(chǎn)開發(fā)過程的不確定性因素帶來的投資機會價值,可以彌補傳統(tǒng)決策方法的不足,進而提高投資決策的準確性和科學(xué)性,具有較大的實用價值。
　　本文回顧和比較了傳統(tǒng)投資決策方法、實物期權(quán)基本理論與方法,

3、突出了實物期權(quán)方法在項目投資決策中的優(yōu)越性。通過對大型房地產(chǎn)項目進行實物期權(quán)特性分析,將模糊數(shù)學(xué)思想引入到傳統(tǒng)的實物期權(quán)模型中來,對模型中的部分輸入變量進行模糊化處理,根據(jù)傳統(tǒng)實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用,運用梯形模糊數(shù)學(xué)的方法,結(jié)合大型房地產(chǎn)項目的期權(quán)特性,分別構(gòu)建了模糊實物期權(quán)模型和模糊復(fù)合實物期權(quán)模型,并引用期望值方法計算期權(quán)的價值,消除了傳統(tǒng)期權(quán)計算結(jié)果的模糊性,以更為科學(xué)地運用實物期權(quán)方法進行投資決策。最后以西安市某大型房

4、地產(chǎn)項目為例,運用模糊實物期權(quán)和模糊復(fù)合期權(quán)進行項目的投資決策,分別計算了延遲期權(quán)和分階段投資復(fù)合期權(quán),驗證了模糊實物期權(quán)方法相對更為貼近房地產(chǎn)投資實際,從而更好地為房地產(chǎn)企業(yè)投資者提供決策參考。
　　論文針對房地產(chǎn)投資決策方法的改進問題進行深入研究,提出了模糊實物期權(quán)方法,能夠較準確評價房地產(chǎn)投資項目價值,在一定程度上解決房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的不確定性問題,量化了投資活動中的投資機會與經(jīng)營柔性的期權(quán)價值,使實物期權(quán)定價更貼近實際,從而