房地產市場價格影響因素分析及預測畢業(yè)論文(統(tǒng)計學專業(yè))

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p>　　福建省房地產市場價格影響因素分析及預測</p><p><b>　　學生姓名： </b></p><p>　　學 院：經濟學院</p><p><b>　　系：計劃統(tǒng)計系</b></p>

2、<p>　　專 業(yè)：統(tǒng)計學（投資決策分析方向）</p><p><b>　　年 級： </b></p><p><b>　　學 號：</b></p><p>　　指導教師（校內）： 職稱：講師</p><p>　　指導教師（校外）： 職稱

3、：</p><p>　　福建省房地產市場價格影響因素分析及預測</p><p>　　[摘要] 經過十多年的發(fā)展，房地產業(yè)已經成為我國國民經濟重要的支柱產業(yè)，它迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目。近年來，房地產價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飆升，超過了經濟總體增長水平。因此對城市房地產價格問題的研究引起了學術界、企業(yè)、政府和媒體的高度重視。是什么因素導致了商品房價格的持續(xù)、快速增長？本文以福建省房地

4、產市場為例，就福建省房地產市場價格的影響因素進行定性分析和回歸分析，并對福建省的房價進行了預測。目的在于對福建省房地產市場價格的影響因素形成全面、客觀的認識，并為房地產市場的各個參與者的決策提供參考。</p><p>　　[關鍵詞] 房地產價格；房價影響因素；回歸分析</p><p>　　The analysis and predictions of the real estate mar

5、ket price in Fujian</p><p>　　Abstract: The real estate industry has become an important pillar industry of China after the development in the past decade. Its high-speed development has attracted worldwide a

6、ttention. In the recent years, the real estate price rose rapidly. Especially in some regions, the housing price goes up sharply and its rate has far exceeded the increasing rate of the overall economy. Therefore, the pr

7、oblem of housing price incurs the high attentions of the academic circles, enterprises, governments an</p><p>　　Keywords: The real estate market price Factors affecting price Regression analysis </p&

8、gt;<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　一、引言1</b></p><p>　?。ㄒ唬┭芯康谋尘芭c意義1</p><p>　?。ǘ┭芯績热菖c方法2</p><p>　　二、房地產價格的相關研究回顧2</p><p>　　

9、（一）房地產價格的基本概念2</p><p>　?。ǘ﹪鴥韧庋芯康奈墨I綜述3</p><p>　　三、福建省房地產價格影響因素的定性分析4</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a價格影響因素概述4</p><p>　　（二）福建省房地產價格的影響因素分析6</p><p>　　四、福建省房地產價格影響因素的定量分

10、析10</p><p>　?。ㄒ唬┲笜说倪x擇10</p><p>　?。ǘ└髯兞恐g的相互關系12</p><p>　　（三）模型估計13</p><p>　?。ㄋ模┠Ｐ驮u價15</p><p>　?。ㄎ澹┓績r預測16</p><p><b>　　五、結論19</

11、b></p><p>　　（一）實證結果小結19</p><p>　?。ǘ┓€(wěn)定房價的相關政策建議19</p><p><b>　　參考文獻21</b></p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　?。ㄒ唬┭芯康谋尘芭c意義</p>

12、<p>　　房地產業(yè)是國民經濟的一個重要產業(yè)，是國民經濟的基本承載體。房地產業(yè)的發(fā)展對建筑業(yè)，以及建材、冶金、化工等產業(yè)發(fā)展起著帶動作用，也推動著金融業(yè)的發(fā)展，是吸引金融業(yè)投資的重要領域。房地產業(yè)的發(fā)展不但能帶動經濟發(fā)展，也有利于產業(yè)結構的升級，拓展消費市場，優(yōu)化城市消費結構，促進城市經濟的繁榮，并帶來大量的就業(yè)機會。國家宏觀經濟部門經過綜合分析認為，房地產業(yè)將成為我國又一支柱產業(yè)。</p><p>

13、　　我國房地產業(yè)歷史悠久。中國房地產業(yè)最早產生于19世紀末20世紀初，并隨著中國商品經濟的發(fā)展、社會經濟制度的變革，而經歷了一個曲折的歷史發(fā)展過程。而真正與現(xiàn)代市場經濟聯(lián)系在一起的房地產業(yè)起步是從80年代開始的，至今只有30余年的時間。自黨的十一屆三中全會召開以來，我國房地產業(yè)經歷了復蘇、發(fā)展、調整、繁榮和宏觀調控等階段，從一個不成熟的產業(yè)慢慢走向成熟。特別是1998年我國取消福利分房以來，房地產業(yè)一枝獨秀，發(fā)展迅猛，成為近年來中國快速

14、經濟增長的最大動力和源泉之一。以福建省為例，改革開放初期的城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為8.5平方米，1998年達到20.1平方米，2007年則為33.5平方米，在30年不到的時間里翻了兩番。房地產業(yè)的高速發(fā)展、市場的交易活躍也帶來了房價的水漲船高、一路攀升。一方面，房地產業(yè)帶動了許多相關產業(yè)的發(fā)展，帶來整個國民經濟的繁榮，總體發(fā)展比較健康，另一方面，房價的高速攀升也暴露了不少問題，引起了人們對房地產市場泡沫的擔心。1990年日本的房地產泡沫破

15、滅帶來十年的經濟蕭條，1997年的樓市泡沫策動亞洲金融危機，2008年美國房地產市場衰退引發(fā)次貸危機。而目前我國的房地產經過</p><p>　　本文將以福建省商品房市場為例，運用經濟學理論和計量統(tǒng)計方法，對福建省房價的影響因素進行定性和定量分析，研究的意義在于發(fā)掘福建省房地產價格變動的規(guī)律，進一步認識房地產市場的運行狀況和市場價格的影響因素，為購房者、開發(fā)商的投資決策和地方政府的制定政策提供參考和建議。<

16、/p><p>　?。ǘ┭芯績热菖c方法</p><p>　　目前國內外對房地產價格因素的分析與研究比較多，本文將在這些理論研究的基礎上，結合福建省房地產市場的現(xiàn)狀，采用1996-2008年數(shù)據(jù)，運用SPSS，MINITAB軟件和統(tǒng)計學方法，對各影響因素對房地產價格的影響程度進行分析，建立多元線性回歸模型，確定房價與各因素之間的數(shù)量關系，并對該方程模型進行統(tǒng)計檢驗，最后對福建省商品房市場價格進行

17、預測，提出相關政策建議。</p><p>　　本文共分為五個部分。第一部分為引言，主要介紹課題的研究背景和意義，研究思路和方法。第二部分將回顧國內外的相關理論研究成果，這是本文案例分析的理論基礎。第三部分將聯(lián)系實際，對福建省房地產價格的影響因素進行定性分析，選取相應的統(tǒng)計指標，從供給和需求兩方面分析近年來房價上漲的原因。第四部分則屬于定量分析階段，通過搜集的相關指標數(shù)據(jù)，建立統(tǒng)計模型，對第三部分的理論做出實證分析

18、，并對福建省房地產市場價格的發(fā)展趨勢進行預測。第五部分在總結研究結果的基礎上，對地方政府穩(wěn)定房價提出政策建議。</p><p>　　二、房地產價格的相關研究回顧</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a價格的基本概念</p><p>　　房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產，它包括土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離的部分。具體而言，房產是指建筑在土地上的各種房屋

19、，例如住宅、辦公樓、商場、廠房、倉庫和其他服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等；地產是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路、水域和地下的各種基礎設施等。房地產的含義也有廣義和狹義的區(qū)別：廣義的房地產是指土地、土地上的永久建筑物、基礎設施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權有關的權利和利益；狹義的房地產則指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結合的整體和它們衍生的各種物權。</p><p>　　房地產價格是

20、房地產價值的貨幣表現(xiàn)，是房屋建筑物價格和土地價格的有機統(tǒng)一，在價值形態(tài)上包括兩部分，一是土地價格，二是房產價格。所謂土地價格，也稱地產價格，是指地租的購買價格，是地租的資本化，這在地租理論中有詳細介紹。而房產價格是指房產商品價值的貨幣表現(xiàn)，它包括房屋建筑產品價值的貨幣表現(xiàn)與房屋建筑所占土地的地價兩個部分。[2]房地產價格就是由土地價格和建筑物價格構成的。一般說來，通常包括以下六大項：土地取得成本、開發(fā)成本管理費用、投資利息、銷售稅費、開

21、發(fā)利潤。</p><p>　　（二）國內外研究的文獻綜述</p><p>　　1.國外對房地產價格的研究</p><p>　　國外對房地產業(yè)的發(fā)展研究起步較早，對房地產價格影響因素進行分析的文獻很多，內容涉及到供求關系、人口增長、銀行信貸、宏觀經濟因素等方面。</p><p>　　在市場供求關系方面，Geof Kenny (1999)采用協(xié)整

22、技術，建立了愛爾蘭房地產市場供給和需求方面的模型，他的研究表明了收入增加會引起需求的增加，使住房價格上漲，并且住宅價格和建設成本存在穩(wěn)定的比例。Quigley (1999)通過供求平衡定價原理，以人口、就業(yè)、收入、房屋空置率等因素為自變量，對房價進行了回歸分析，得出了宏觀經濟因素對短期房價影響不大，卻能影響到長期價格的結論。而在銀行信貸方面，Collyns, Senhadji (2001)對于香港,韓國,新加坡和泰國的相關研究則表明,銀

23、行信貸的增長和房地產價格上漲具有顯著的同步效應。之后的Davis , Haibin Zhu (2004)對銀行貸款和商品房價格之間關系進行了實證分析，結論是房地產價格的上漲是銀行信貸規(guī)模擴張的原因，而不是相反。在宏觀經濟因素方面，Diana Kasparova, Michael White也是從供求模型入手，研究了單一貨幣政策、以及GDP等宏觀經濟因素對歐盟部分國家住宅價格的影響。國外的房地產價格理論較多也較為成熟，這對我國房地產價格的

24、實踐研究具有一定的借鑒意義。</p><p>　　2.國內對房地產價格的研究</p><p>　　近年來，國內學者對房地產市場的研究主要集中于對房地產市場內部運行規(guī)律和外部影響因素等方面，為了便于論文之后對福建省的房地產價格影響因素進行實證分析，本文主要搜集了房地產價格方面的研究文獻，并在此做出綜述。</p><p>　　在供求影響價格方面，學者大多將商品房價格影響

25、因素從供給和需求兩個角度進行闡述，并且近年的研究越來越多關注于具體城市。賀雪梅(2008)對東部沿海城市住宅價格運行機制進行了研究，李笑(2007)、丁建國(2009)、馬莉莉(2009)分別對株洲、西安、昆明的房地產市場供給和需求因素進行了分類和定性分析，并且都采用了多元回歸、灰色關聯(lián)度分析等方法對影響因素進行了建模。</p><p>　　在社會主義市場經濟條件下，我國的房地產價格不僅受市場規(guī)律、供求關系影響，

26、也受到國家宏觀經濟調控等行政因素的影響。柴強(2005)指出利率、稅收、匯率政策都會直接或間接地影響到房價。宋勃，陳海博(2006)認為人民幣升值對房價的普遍影響是“最早持續(xù)上漲、然后形成泡沫、最后泡沫破滅、房價下降”，而升值的最終影響取決于升值后宏觀經濟的走向。周京奎(2005)運用單整與協(xié)整檢驗方法及誤差修正模型對中國4個直轄市的住宅價格與貨幣政策的互動關系進行了研究，結果表明城市住宅價格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系。</

27、p><p>　　另外，在房地產自身區(qū)位、環(huán)境等因素的影響方面，也有學者做出了解讀。王霞，朱道林等(2004)以北京市為例研究了軌道交通對房價的影響范圍和程度，馬婭娟(2005)則分析了住宅智能化水平、開發(fā)商品牌等無形因素對房地產估價的影響。</p><p>　　三、福建省房地產價格影響因素的定性分析</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a價格影響因素</p>&

28、lt;p>　　綜合以上搜集的有關房地產價格影響因素的各類文獻可以看出，理論上，房地產價格是圍繞房產價值波動的，是房地產市場供求關系長期和短期各種動力相互作用的結果；同時，實際成交價格在理論價格的基礎上又受到了來自宏觀經濟環(huán)境(如經濟發(fā)展水平、收入、人口規(guī)模等)、房地產產業(yè)范圍(如土地供給制度、商品房管理制度、開發(fā)商融資渠道等)、以及各種有形無形的因素的共同作用。從本質上講，凡是能夠影響到房地產供給和需求的一切因素都可以歸結為影響房

29、地產價格的因素。因此，參考華偉《房地產經濟學》中的歸納，本文擬將房地產價格的影響因素分為以下五類。</p><p><b>　　1.自身因素</b></p><p>　　影響房地產價格的自身因素包括：</p><p>　?。?）區(qū)域因素：即通常所說的地理位置。包括房地產開發(fā)項目的地段區(qū)位、地質條件、地形地勢、宗地面積和形狀等。</p>

30、;<p>　?。?）環(huán)境因素：包括采光通風、空氣質量、綠化水平、噪聲污染、交通通達情況，以及與周邊環(huán)境是否協(xié)調等等。項目周邊良好的自然和人文環(huán)境有利于提高商品房的價格。</p><p>　?。?）建筑物屬性：包括建筑物外觀、設計施工質量、設備狀況、物業(yè)水平等。這些因素也將對房地產價格產生較大影響。</p><p>　　以上因素對住宅價格的影響可以用土地成本、建筑規(guī)模、建筑施工

31、成本，還有微觀層面的住宅規(guī)劃等指標來量化。</p><p><b>　　2.經濟因素</b></p><p>　　宏觀經濟因素影響整個社會，房地產的特殊性在某些程度上會極大地受到宏觀因素的影響。影響房地產價格的經濟因素包括：</p><p>　?。?）經濟周期：經濟的周期性波動對房地產這類的耐用品影響極大。經濟的增長情況影響到投資者對未來的預期

32、和居民的購買力，決定了房地產市場的景氣程度。</p><p>　?。?）物價、收入和就業(yè)水平：物價變動一方面導致貨幣價值變動，影響房地產價格；另一方面物價水平提高，房地產保值和增值的作用越明顯，人們的購買意愿越強烈，需求就會增加。同時，根據(jù)房地產市場發(fā)展較完善的西方國家的情況，就業(yè)水平和居民的收入水平提高，家庭在房屋方面的開支也會加大，這表明收入和就業(yè)水平也與房地產市場的需求量成正比。</p>&l

33、t;p>　　（3）利率及金融環(huán)境：銀行利率直接影響到房地產融資，較高的利率會增加房地產開發(fā)和投資的財務負擔，使房地產交易行為受到抑制，從而影響到房地產價格。金融環(huán)境的好壞影響一個地區(qū)的經濟發(fā)展狀況，進而影響房地產交易的積極性，對房地產價格也會產生影響。</p><p>　　總的看來，影響房地產價格的經濟因素大體可以用GDP、宏觀經濟景氣指數(shù)、物價指數(shù)、居民收入水平、就業(yè)率、銀行利率等指標來量化。</p

34、><p><b>　　3.社會因素</b></p><p>　　（1）社會穩(wěn)定狀況：社會穩(wěn)定，人民樂于生產投資，生活能夠持續(xù)穩(wěn)定地改善，經濟發(fā)展帶動地價上漲。政局動蕩、治安混亂，人民無心發(fā)展生產，整個經濟崩潰，地價必然下跌。我國這幾年房地產市場的良好發(fā)展就是得益于當前國泰民安的政治環(huán)境。</p><p>　?。?）人口狀況：人口增長，對土地的需求必

35、然增加，地價上漲；人口素質提高，對社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展都有良好的促進作用，也會帶動地價上漲。</p><p>　　（3）城市化水平：城市化水平提高，人口及各種經濟活動都要向城市聚集，對城市土地需求的增加使土地價格提高，周邊的農村用地也成為利用強度較高的非農業(yè)用地，地價隨之上漲。反之，如果城市過于擴張或城市衰落，也會導致地價下降。</p><p>　　綜上所述，社會因素大致可以用人口總數(shù)、非農

36、業(yè)人口數(shù)、城鎮(zhèn)化率等指標來衡量。</p><p><b>　　4.行政因素</b></p><p>　?。?）土地制度及政策：不同的土地制度會通過對土地供應量的控制，進而影響房地產的供給和價格。</p><p>　?。?）住房制度及政策：國家在每個時期不同的房地產政策都極大地影響到房價。</p><p>　?。?）稅收政

37、策：不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)都會在不同程度上對房地產的開發(fā)、交易成本造成影響，同時課稅的轉嫁問題也應納入考慮的范圍。</p><p>　　（4）城市規(guī)劃：行政隸屬的變更、以及城市規(guī)劃中對土地用途、容積率、覆蓋率等的規(guī)定都有可能改變一個地區(qū)的房價。</p><p>　　量化這些因素的主要指標包括土地供應量、稅收結構等。</p><p><b>　　5.其

38、他因素</b></p><p>　　另外人的心理因素（包括消費者預期、個人偏好、對風水和風俗避諱的講究等）以及其他一些非常規(guī)因素（例如國際經濟環(huán)境、國外房價等）對房地產價格也可能產生影響。</p><p>　?。ǘ└＝ㄊ》康禺a價格的影響因素分析</p><p>　　與我國其他地區(qū)一樣，經過十余年的發(fā)展，福建省房地產業(yè)的經濟地位日益重要，房地產市場的供給

39、與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長，房地產開發(fā)投資額、竣工面積、銷售面積、銷售額都逐年遞增，盡管近年來國家出臺控制房地產投資規(guī)模、平抑房價的各項宏觀調控政策，福建省房地產業(yè)依然保持強勁的增長勢頭。根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，福建省商品房銷售均價已由1996年的1667元/平方米上升到了2008年的4384元/平方米。</p><p>　　究竟是什么原因促使了房價的步步高升？福建省房地產市場的供給與需求狀況如何？根據(jù)上一節(jié)對房價

40、影響因素的理論分析，這里將對1996-2008年福建省房地產市場的供需情況進行介紹，通過歷史數(shù)據(jù)了解各相關指標的變動情況及其對房價的影響作用。這也有助于下一章從數(shù)學角度探討這些變量對福建省房地產價格的決定作用。（數(shù)據(jù)資料來源：各年中國統(tǒng)計年鑒、福建統(tǒng)計年鑒）</p><p>　　1.影響福建省房地產市場需求方面的因素分析</p><p>　　福建省房地產市場需求主要來源于以下三個方面：一是

41、城市化程度提高、人口擴張帶來的需求；二是居民生活水平提高、改善居住條件帶來的需求；三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀徺I房產帶來的投資性需求。</p><p>　　城市化水平的提高和人口擴張的程度在指標上可體現(xiàn)為全省總人口的增加。城市居民生活水平的改善可體現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高。城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅面積直接反映了福建省房地產市場需求的增加。</p><p>　　表1 1996-2008年福

42、建省GDP、人口、人均可支配收入、住房面積數(shù)據(jù)表</p><p>　　圖1 1996-2008年各指標增長情況比較圖（1996年為基年）</p><p>　　由比較圖中可以看出，福建省的房屋均價與幾個影響需求的指標的增長趨勢大體相同。隨著福建省經濟發(fā)展步伐的加快，人民生活水平不斷提高，1996年全省人均可支配收入為5172.9元，到2008年上升為17961.5元，13年間平均每年增長10

43、.05%。福建省GDP的提高對供給和需求起著雙向拉動的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接導致了住房需求的增加，使人均住宅面積由1996年的24.5平方米上升到2007年的33.5平方米。對比之國際上的發(fā)達國家，歐洲國家的人均住房面積為40-45平方米，美國為92平方米，說明我省人均住房面積還有較大的上升空間，在此之前，都會有較旺盛的需求。經濟發(fā)展、城市化的推進將成為福建省未來房地產市場需求發(fā)展的動力。</p>&

44、lt;p>　　2.影響福建省房地產市場供給方面的因素分析</p><p>　　福建省房地產市場供給狀況主要表現(xiàn)在房地產開發(fā)投資額、商品房竣工面積等指標上。具體數(shù)據(jù)如下：</p><p>　　表2 1996-2008年福建省房地產供給情況各指標數(shù)據(jù)表</p><p>　　房地產投資是房地產業(yè)發(fā)展的動力和源泉。福建省的房地產開發(fā)投資額由1996年的151.69億元

45、增長到2008年的1203.4億元，增長了7.9倍，占全社會固定資產投資比重也連年增加，2007年達到了頂峰26.2%。可見福建省房地產投資是全社會固定資產投資的重要組成部分，對全省的投資和經濟發(fā)展起到了重要的推動作用。房屋竣工面積也是呈現(xiàn)整體上升趨勢，2008年略有放緩，說明福建省房地產市場經過了一段時期的繁榮發(fā)展，供給量逐年穩(wěn)步擴大。</p><p>　　3.歷年宏觀政策調控方面的影響</p>

46、<p>　　自1998年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現(xiàn)了貨幣化，房地產市場機制的作用日益顯現(xiàn)。通過福建省房地產價格與增幅走勢圖可見，經過四年的調整和規(guī)范，到了2002年，福建省的房地業(yè)開始進入較快的發(fā)展階段，房價自2002年起呈現(xiàn)較高增長。在之后的幾年中，全國范圍內的市場過熱、房價過快增長、房地產投資風險不斷擴大等問題也引起了國家政府的重視。2003年起中央連續(xù)出臺了一系列宏觀政策對房地產市場進行

47、調控，福建省房地產市場價格的變化也與這些政策密切相關。</p><p>　　圖2:1996-2008年商品房價格增長情況</p><p>　　2003年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產開發(fā)的過快增長，收緊土地供應導致了市場供給的減少，這一年的房價增速略有放緩。2004年央行加息，使貸款利率成本提高，文獻顯示加息后福建省省的商品房銷售面積增速比2004年前三個季度回落了11.8個百分

48、點，可見加息對市場需求的抑制作用較為明顯，該年福建省商品房價格增幅大致保持了10%的水平。2005年國家出臺“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機行為，但由于房貸規(guī)模擴大、人民幣升值預期使資金市場流動性過剩，加上在地方經濟方面，2004年福建省政府提出了建設海峽西岸經濟區(qū)的戰(zhàn)略構想，使全省房地產的投資性需求大幅增加，因此2005年福建省商品房價格增幅不降反升，達到了24%。2006年國家調控重心在于調整住房供應結構，福建省的中小戶型房屋供給相應

49、增加，但受到之前土地政策從緊的滯后影響，市場供不應求，需求的旺盛使房價增幅再度攀升，達到26.3%的最高點。2007年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及2007-2008年國家對保障性住房、經濟適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經濟過熱，同時由于全球經濟環(huán)境的影響，福建省房地</p><p>　　綜合看來，國家對房地產市場的宏觀調控政策對福建省房地產市場價格的影響略有滯后，但作用

50、顯著，調控的核心是穩(wěn)定房價，使房地產市場價格回歸正常水平。</p><p>　　四、福建省房地產價格影響因素的定量分析</p><p><b>　　（一）指標的選擇</b></p><p>　　上一章我們定性分析了影響福建省房價的各種因素，為了更深入地探討福建省房價與各影響因素之間的關系、驗證定性分析的結果，我們有必要建立統(tǒng)計模型，進行定量分析

51、。這一部分將根據(jù)上文對各因素分類分析的結果，選擇能夠影響福建省房地產市場供求的各種指標作為自變量，以福建省各年房屋均價為因變量，構建多元線性回歸模型。</p><p>　　在使用多元回歸分析法建立模型時，選擇進入模型的自變量會直接影響到分析結果。一方面為獲取全面信息，模型中應包含的解釋變量應盡可能多，另一方面，自變量數(shù)目過大會使模型計算復雜，且往往會擴大估計方差，降低模型的精度；再者，進入模型的變量應該是確定性的

52、變量，且與被解釋變量之間應有明顯的因果關系。考慮這些選擇變量的標準，再聯(lián)系上一章的定性分析，我們認為，福建省的GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。另外，上文的分析中提到了行政因素等其他因素，包括了城市規(guī)劃、住房政策、利率、貨幣政策等，

53、這些因素主要取決于不同時期的政府政策，具有隨機性，且影響程度比較難以量化，因此在回歸方程模型里由隨機干擾項代表。</p><p>　　所選樣本數(shù)據(jù)均來源于1996-2008年中國統(tǒng)計年鑒、福建省統(tǒng)計年鑒和中國房地產年鑒。各變量的具體解釋如下：</p><p>　　因變量Y：商品房銷售均價（單位：元/平方米），由《中國統(tǒng)計年鑒》中商品房銷售的相關數(shù)據(jù)整理而得。</p><

54、p>　　自變量中的需求類指標：</p><p>　　X1：總人口（單位：萬人），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的總人口數(shù)；</p><p>　　X2：居民可支配收入（單位：元），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入；</p><p>　　X3：商品房銷售面積（單位：萬㎡），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關條目；</p><p>　　

55、自變量中的供給類指標：</p><p>　　X4：房地產開發(fā)投資額（單位：億元），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》房地產開發(fā)企業(yè)完成投資額；</p><p>　　X5：商品房竣工面積（單位：萬㎡），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關條目；</p><p>　　X6：建筑成本（單位：億元），取值自各年《福建統(tǒng)計年鑒》中的建筑企業(yè)工程實際成本（結算成本）；</p><

56、p>　　代表宏觀經濟因素的指標：</p><p>　　X7：GDP（單位：億元），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》。</p><p>　　另外，考慮到通貨膨脹的影響，我們以1996年為基年，整理出1996-2008各年的居民消費價格指數(shù)，作為反映通貨膨脹的指標，用以消除商品房價格、居民可支配收入、房地產開發(fā)投資額和建筑成本所受通貨膨脹的影響；同樣，用GDP指數(shù)消除通貨膨脹對GDP的影響。將所有

57、調整過的數(shù)據(jù)繪制成表，如下所示：</p><p>　　表3 消除通貨膨脹后福建省1996-2008年數(shù)據(jù)</p><p>　　（二）各變量之間的相互關系</p><p>　　相關系數(shù)是衡量變量間相關程度的指標。利用SPSS得出論文選取的7個自變量和因變量之間的相關系數(shù)情況如下：</p><p>　　表4 8個變量的相關系數(shù)情況數(shù)據(jù)表</

58、p><p>　　從各變量間的相關系數(shù)可以看出，商品房均價Y與房地產投資額X4相關程度最高，系數(shù)達到0.97，其次建筑成本X6、全年生產總值X7、居民可支配收入X2、商品房銷售面積X3，與房價的相關性也很高，系數(shù)都在0.90以上；再次的是全省總人口X1；相關性最低的是商品房竣工面積X5。這也簡單證明了福建省房價是供求各方面影響因素綜合作用的結果。</p><p><b>　　（三）模型

59、估計</b></p><p>　　通過運用SPSS軟件對各個因素指標值和商品房均價之間的關系進行曲線擬合分析，發(fā)現(xiàn)自變量各指標與因變量大致呈直線相關關系。因此確定房價影響因素的多元回歸模型為：</p><p>　　在經濟模型的建立中，由于各經濟變量之間可能存在相關的趨勢，且由于條件限制，樣本資料的數(shù)據(jù)搜集得不夠多，因此模型變量間可能存在多重共線性。為了克服多重共線性，本文將采取

60、逐步回歸法進行回歸分析。其基本思想是：從所有解釋變量中選取影響最為顯著的變量建立模型，然后將模型外的變量逐個引入模型并進行顯著性檢驗，直到原引入變量因后面變量的引入而變得不在顯著，再將其剔除。重復這一過程直到再無顯著變量被引入或剔除出回歸方程為止。</p><p>　　使用SPSS軟件進行逐步多元回歸，結果如下所示：</p><p><b>　　圖3：模型概要</b>

61、</p><p>　　圖3表示了模型的擬合情況，表示整個回歸過程進行了三步，第一步進入的變量是X4房地產投資額，復相關系數(shù)為0.970，判定系數(shù)為0.940，調整系數(shù)為0.935；第二步、第三步又引入了X3商品房銷售面積和X5商品房竣工面積，引入這些變量后，復相關系數(shù)、判定系數(shù)、調整系數(shù)的值都增加了，即模型擬合得更好。之后，再也沒有其它影響更顯著的變量進入，說明模型最終有三個自變量，即房地產投資額、商品房銷售面積

62、和商品房竣工面積。模型調整后的擬合度為0.986。</p><p><b>　　圖4：方差分析</b></p><p>　　圖4為方差分析，模型的F統(tǒng)計量的P值為0，小于0.05，因此自變量系數(shù)統(tǒng)計顯著，即說明模型中的b0，b3，b4，b5不同時為零。</p><p><b>　　圖5：參數(shù)和檢驗</b></p>

63、;<p>　　圖5給出模型參數(shù)的值，并對顯著性進行了檢驗。模型常數(shù)項b0=1782.803，自變量的系數(shù)依次為：b4=1.477、b3=0.940、b5=-0.834，各參數(shù)對應的P值小于0.05，統(tǒng)計顯著。因此，該單方程模型為：</p><p><b>　　圖6：被排除的變量</b></p><p>　　圖6顯示了在分步回歸的過程中，變量被排除的情況。

64、</p><p><b>　?。ㄋ模┠Ｐ驮u價</b></p><p>　　對模型進行殘差正態(tài)性檢驗，繪制出的p-p圖如下，可見，各點均勻分布在直線兩邊，說明殘差符合正態(tài)分布。</p><p>　　圖7：殘差正態(tài)性檢驗（p-p圖）</p><p>　　綜上可見，該回歸模型通過了擬合優(yōu)度檢驗、顯著性檢驗、多重共線性檢驗與異方

65、差的處理，殘差符合正態(tài)分布，具有較好的擬合度和較高的解釋能力。</p><p>　　從模型的函數(shù)公式可以看出，回歸結果有三個自變量，說明影響福建省房價的三個關鍵因素是每年的房地產投資額、商品房銷售面積以及商品房竣工面積。商品房與房地產投資額、商品房銷售面積呈正比例關系、與商品房竣工面積呈反比例關系。房地產投資額和商品房銷售面積反映了福建省房地產業(yè)的景氣程度，福建省房地產市場的發(fā)展和投資額的大幅增加，對需求的拉動作

66、用很大。在模型中，房地產投資額的系數(shù)為1.477，商品房銷售面積的系數(shù)為0.940，說明房地產開發(fā)每增加1億元的投資額，房價大致可能上漲1.477元，銷售面積每增加1萬平方米，將使房價大致上漲0.94元。商品房竣工面積反映的是市場的供給情況，其在模型中的系數(shù)說明，竣工面積每增加1萬平方米，房價下降0.834元。</p><p><b>　　（五）房價預測</b></p><

67、;p>　　觀察模型中自變量房地產開發(fā)投資額、商品房銷售面積和竣工面積的增長趨勢，發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)投資額和竣工面積以二次方程模型擬合較好，銷售面積以線性模型擬合較好。對三個自變量分別進行回歸分析和趨勢預測，結果如下圖所示：</p><p>　　圖8：房地產開發(fā)投資額</p><p>　　2009年、2010年的預測值為：1232.40和1442.03</p><p&g

68、t;　　圖9：商品房銷售面積</p><p>　　2009年、2010年的預測值為：2308.65和2470.56</p><p>　　圖10：商品房竣工面積</p><p>　　2009年、2010年的預測值為：1537.92和1505.45</p><p>　　將自變量的兩年預測值代入房地產價格的回歸方程，可以預測出福建省2009年，20

69、10年的商品房價格分別會是4490.564元和4979.462元（以基年1996年的物價水平為基準）。換算為2008年的物價水平，得出2009年和2010年的預測房價是5460.40元和6054.89元。</p><p>　　根據(jù)國土資源部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)可知，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，住宅均價上漲25.1%，按平均增幅估算，福建省2009年的平均房價應為5484.43元/平方米，基本符合預測

70、值。同時，由于在2008年全國性樓市降溫之后，福建省部分城市的房價不降反升，走出了逆市上揚的行情，2009年福建省的房價應該是遠超于全國平均水平，也就是高于預測所得的數(shù)字。分析其中的原因，大致可歸為“海西”戰(zhàn)略升級的助推力、開發(fā)商資金鏈充裕、同時當年全省土地供應趨緊、中小戶型房源大量消化導致供不應求，以及消費者對2010年政策調整的強烈預期等幾方面原因。因此，考慮2009年末的市場供需情況，結合回歸預測結果，我們認為，2010年上半年福

71、建省房地產市場仍會繼續(xù)保持供不應求的狀態(tài)，房價會在2009年末的基礎上持續(xù)上升，而隨后國家一系列調控樓市措施的出臺將大大改變樓市的風向，使投資者轉為觀望態(tài)度，房價的漲速有可能就此減緩。</p><p><b>　　五、結論</b></p><p><b>　?。ㄒ唬嵶C結果小結</b></p><p>　　通過上文對福建省

72、1996-2008年間房地產市場價格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產價格影響因素的多元回歸模型，并對福建省未來的房價進行了簡單預測。在此基礎上本章將對全文的研究結果進行闡述。結論如下：</p><p>　　房地產價格符合價值規(guī)律，在市場經濟條件下是由供求關系決定，圍繞其價值上下波動的。影響房地產市場價格的因素可以大致分為五類：自身因素、經濟因素、社會因素、行政因素和其他因素。這些因素或直接或間接地影響

73、了房地產市場的供給和需求，綜合起來決定了房地產的市場價格。近年來福建省房地產市場發(fā)展迅速，供給需求量和投資規(guī)模逐年擴大，經濟的景氣、居民生活水平的提高、投資環(huán)境的優(yōu)化等都是導致房地產業(yè)繁榮的原因。引起福建省房價上漲的因素很多，本文選取全省GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結算成本七項指標進行多元回歸分析，通過逐步回歸發(fā)現(xiàn)影響福建省房地產價格的關鍵因素是房地產開發(fā)投資

74、額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據(jù)獲得的單方程模型可以預測出福建省2009年、2010年的房價分別是5460.40元和6054.89元。可見隨著經濟的發(fā)展，土地不斷升值，城市規(guī)模的擴大，人口和居民收入的增加，房地產開發(fā)投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房價繼續(xù)保持了上漲的趨勢。</p><p>　?。ǘ┓€(wěn)定房價的相關政策建議</p><p>　　目前，國

75、家緊縮性財政金融政策逐漸放松，在信貸、稅費等方面加大了對居民購買普通自住房的支持力度，全國樓市在2009年得到全面復蘇。同年福建省的“海西”戰(zhàn)略由“省策”升級為“國策”，更使福建省的經濟地位大幅提升，發(fā)展?jié)摿Ρ豢涨翱春茫康禺a市場價格再次回歸非理性的高位。隨后，由于房地產市場的再度升溫，為了保障市場穩(wěn)定，2010年國家出臺了更為嚴格的差別化住房信貸政策，調整稅收、收縮信貸，旨在抑制不合理的購房需求，遏制房價過快上漲。在這樣的背景下，我們

76、認為，要繼續(xù)保持福建省房地產市場的良好發(fā)展，需要特別關注以下幾點：</p><p>　　第一，要從土地供給這一根源問題上把握好全省房地產市場供給的源頭。根據(jù)今年國土部發(fā)布的全國土地利用計劃, 2010年的住房用地量要高于去年,并應確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房的用地不低于住房用地供應量的70%。按照國家對土地利用計劃的要求，福建省政府應配合建設“海西”的戰(zhàn)略，科學合理地安排用地計劃。在保障省內

77、經濟建設重點項目用地需求的同時，加大民生領域建設用地供應力度，明確用地指標向經濟適用房、廉租房、中低價位中小套型普通商品住房傾斜。適度控制大城市建設用地規(guī)模，合理安排小城市建設用地，重點保障古田等21個綜合改革建設試點鎮(zhèn)的用地需求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，確保土地合理高效的利用。</p><p>　　第二，在資金來源方面，當?shù)劂y行和金融監(jiān)管機構應做好房地產金融信貸管理。對于房地產開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應嚴格管理存貸比，做好授信

78、審查和貸后監(jiān)督，適當收緊信貸規(guī)模，禁止開發(fā)商用土地做抵押。對于住房消費貸款，銀行必須嚴格區(qū)分首套房貸和二套以上房貸，嚴限炒房和投機性購房，在福州、廈門等房價上升較快的城市可取消部分利率優(yōu)惠政策，從而引導消費者理性消費，抑制投資性購房需求，減少市場價格上漲的壓力?？刂撇缓侠硇枨蟮耐瑫r鼓勵基本消費需求，促進市場供求平衡。</p><p>　　第三，要進一步完善房地產市場產品結構，增加全省中小戶型房屋的供應，緩解需求壓

79、力。政府應不斷健全和落實住房保障制度，在全省各設區(qū)市形成包括廉租住房、經濟適用住房、經濟租賃住房等多層次的保障性住房建設體系。應協(xié)調好保障性住房與商品住宅的關系，可以在商品房價格過高、上漲過快的城市進行試點，適當放寬經濟適用房的供應范圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴大，并與廉租住房有機銜接起來。</p><p>　　第四，對于國家新政的具體執(zhí)行應進行平穩(wěn)過度，為買房者、開發(fā)商、中介準備好一定的緩沖期，規(guī)定的細

80、則還可以根據(jù)當?shù)厍闆r進一步細化。同時，要加強信息引導和監(jiān)督，保證市場交易的公平公正和信息對稱，增強市場交易的透明度，營造健康穩(wěn)定的市場環(huán)境。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　華偉：《房地產經濟學》，復旦大學出版社，2004</p><p>　　王文群：《房地產經濟學》，經濟管理出版社，2003</p>

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