成都置信集團(tuán)資金融通研究.pdf

1、自從中國(guó)人民銀行2003年6月5日頒發(fā)《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即“121號(hào)”文)以來(lái)，持續(xù)升溫的房產(chǎn)市場(chǎng)被蒙上了一層陰影，面對(duì)因?yàn)榻鹑谡叨鴰?lái)的投資危機(jī)，很多的房產(chǎn)企業(yè)感到了資金壓力。融資作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要，是開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵，沒(méi)有強(qiáng)大的資金支持，開(kāi)發(fā)商將直接面臨淘汰出局的危險(xiǎn)。 成都置信集團(tuán)是中國(guó)有名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，同樣面對(duì)融資的重重困難，但其以自己的品牌、信譽(yù)、資產(chǎn)實(shí)力和創(chuàng)造性的資金融通方式

2、解決了生存的問(wèn)題，但對(duì)于有良好品牌、信譽(yù)和開(kāi)發(fā)能力的置信集團(tuán)來(lái)講，面對(duì)房地產(chǎn)“大鱷”的激烈競(jìng)爭(zhēng)，要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之地，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 本文比較詳細(xì)全面地研究了成都置信集團(tuán)資金融通的方式方法，以期對(duì)現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的借鑒作用，也希望開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)識(shí)到，資金融通是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、文化、營(yíng)銷(xiāo)策略、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，讓人們通過(guò)資金融通角度來(lái)認(rèn)識(shí)成都置信。 第一章介紹了

3、房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)際背景：全球房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，形成了泡沫，指出泡沫成因及其危害；以及國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)率過(guò)高、空置房增多、地價(jià)暴漲、房?jī)r(jià)高漲、開(kāi)發(fā)商暴利、競(jìng)爭(zhēng)加劇、國(guó)家銀行投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大：假按揭、違規(guī)貸款、拖欠工資，由此催生出中國(guó)人民銀行03年的“121號(hào)文”和2004年國(guó)土資源部、監(jiān)察部的“71號(hào)令”，來(lái)規(guī)范中國(guó)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 第二章就置信的基本情況、集團(tuán)管理結(jié)構(gòu)利于集團(tuán)公司資金調(diào)控、發(fā)展戰(zhàn)略布局、取得的業(yè)績(jī)及其對(duì)

4、融資的影響進(jìn)行了介紹，以期對(duì)置信及其融資有一個(gè)粗略的了解；本章還重點(diǎn)介紹了置信企業(yè)文化及其對(duì)融資的作用，特別是置信有名的置信的“置信生活方式”和“舍得理念”與置信融資的密切關(guān)系，它體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求導(dǎo)向，既提升了購(gòu)房居住者的生活品質(zhì)，保證了投資者的投資收益，也提升了置信的品牌和信譽(yù)，其結(jié)果是為置信贏得了更多、更廣泛、更穩(wěn)定的房地產(chǎn)消費(fèi)者和投資人，為置信的銷(xiāo)售、融資和發(fā)展產(chǎn)生了重大而又深遠(yuǎn)的影響。 第三章為本文的重點(diǎn)，從八個(gè)方面

5、對(duì)置信的資金融通方式方法進(jìn)行了介紹和研究，并對(duì)融資效果進(jìn)行評(píng)價(jià)：既有傳統(tǒng)的融資方式：銀行貸款(包括信用貸款、擔(dān)保貸款和因擁有眾多優(yōu)良資產(chǎn)而發(fā)生的抵押貸款)，它是置信集團(tuán)融資最主要的方式之一。基于良好信譽(yù)和開(kāi)發(fā)能力而體現(xiàn)出的具有置信特色的預(yù)售融資：既有按揭和一次性購(gòu)買(mǎi)，還有介于他們之間的按房屋開(kāi)發(fā)進(jìn)度而直接付款，它也是置信集團(tuán)融資最主要的方式之一。建筑、供貨商自愿墊款甚至于投資合作開(kāi)發(fā)。也有置信特色的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盤(pán)活：招商出租、出售資產(chǎn)并保利

6、返租、按揭經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)的目的在于資產(chǎn)的巨幅增值、和抵押貸款、提升變現(xiàn)力，置信資產(chǎn)的巨幅增值主要?dú)w功于資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，其利潤(rùn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所得利益。還有為完善股權(quán)結(jié)構(gòu)和“金蘋(píng)果計(jì)劃”而推出的股權(quán)融資，它在社會(huì)上產(chǎn)生了良好的影響。廣泛的合資合作：既有國(guó)民合作、民民合作、也有政企合作，在此重點(diǎn)介紹了與武侯區(qū)政府合作的工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)融資——中國(guó)西部鞋都的融資模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金中，購(gòu)置土地所需資金占到至少50％以上，而與擁有土地資源的政府合

7、作，可以最大限度的減少土地出讓金的融資，滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)可以在資金相對(duì)較少的情況下，與政府獲取土地基本一致，按部就班地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第七介紹了置信集團(tuán)挺進(jìn)汽車(chē)行業(yè)的戰(zhàn)略融資意義，置信強(qiáng)力挺進(jìn)汽車(chē)貿(mào)易、售后一條龍服務(wù)：裝飾美容、洗車(chē)、維修，形成巨大的規(guī)模效應(yīng)之后，會(huì)為置信帶來(lái)巨大的資金流。第八介紹了集團(tuán)財(cái)務(wù)中心資金統(tǒng)籌融資功能，充分統(tǒng)一、集中調(diào)配使用眾多公司的浮游資金而降低短期融資需求和成本。最后就置信集團(tuán)融資效果進(jìn)行了逐一總結(jié)評(píng)價(jià)。置信集團(tuán)的融資

8、不是單純的借錢(qián)，而把融資與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)品牌、企業(yè)文化、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)策略等有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，相互影響，相互促進(jìn)。 第四章指出置信融資中的問(wèn)題。雖然置信集團(tuán)有許多創(chuàng)造性的融資方式，但總的來(lái)講，在特定的歷史發(fā)展階段，其融資的方式仍然顯得傳統(tǒng)而又單一，并且現(xiàn)行的融資方式還有很大的融資潛力可挖，如加大資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)升值、變現(xiàn)力度。一個(gè)大型的優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要巨大的融資需求，而現(xiàn)目前的融資方式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到快速發(fā)展壯大的需要，融資需要

9、有前瞻性的研究和準(zhǔn)備，采取更加市場(chǎng)化和規(guī)范化的國(guó)際性的融資方式是置信集團(tuán)當(dāng)前應(yīng)當(dāng)高度重視并采取措施的首要任務(wù)。 第五章也是本文的重點(diǎn)之一，針對(duì)置信的優(yōu)勢(shì)和金融市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提出了今后融資的七點(diǎn)建議： 1、繼續(xù)提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)力度，充分發(fā)揮資產(chǎn)抵押貸款的融資作用和增強(qiáng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。 2、充分利用置信的品牌優(yōu)勢(shì)，深化廣泛的合資合作，尋求長(zhǎng)期的合作伙伴。 3、加強(qiáng)與新老客戶(hù)的聯(lián)系，拓展?jié)撛诳蛻?hù)群。 4、