房地產金融風險

1、 房地產金融風險 房地產金融風險 摘要： 摘要： 由于房地產業(yè)本身的特點， 在房地產的開發(fā)經營中存在著各種各樣的風險。其中， 房地產金融風險不僅影響房地產業(yè)及相關行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展， 而且對整個國民經濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關重要。 關鍵字 關鍵字 : : 房地產 金融 風險 房地產金融風險是指銀行為房地產業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料的因素影響，使銀行的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而蒙受經

2、濟損失的可能性。 房地產業(yè)與金融業(yè)之間存在著一種相互依存、 支持、 促進和共同發(fā)展的內在聯(lián)系，這種聯(lián)系會隨著各自的發(fā)展而越來越密切。 房地產金融風險不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業(yè)本身是一個高投入、高利潤、高風險的行業(yè)。當金融介入房地產之后,如果發(fā)展過度,容易引起信用膨脹問題,從而引發(fā)危機。 房地產金融的特點： 房地產金融的特點： 第一、 房地產資金就有預付性和周期性較長的特性。 在

3、貨幣信用經濟條件下，房地產生產、 流通甚至消費過程一般都是利用經濟杠桿來進行的。 但是由于金融市場的技術性和前瞻性較強， 所以一般很少有像房地產這樣與金融有如此密切的聯(lián)系。 第二、由于房地產自身的特點（資金運動空間固定、自然增值性、使用時間長、需求量大），所以金融機構從自身的保值增值、安全的角度看，金融機構樂 意為房地產貸款。 第三， 房地產抵押已經成為是資本市場的主要組成部分。 現(xiàn)在許多國家都有大量各種類型不同的房地產金融組織， 都有

4、住房合作社和房地產抵押協(xié)會， 以及房地產抵押市場及不動產抵押市場。 房地產金融 房地產金融風險的構成 風險的構成： （1）經濟周期的風險 房地產是國民經濟的“晴雨表”， 國民經濟的發(fā)展和衰退都會直接對房地產業(yè)產生巨大影響。根據(jù)經濟發(fā)展周期理論，經濟總是以周期循環(huán)發(fā)展的。從長遠 看，房地產和經濟周期呈現(xiàn)相同的趨勢，并且在房地產業(yè)處于高漲的時期，那么 房地產金融獲利的機會也就多， 反之房地產金融業(yè)就會少獲利或虧損， 出現(xiàn)風險。（7）信用風險

5、 它是由于借款人(房地產開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn) 定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信 用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售困 難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入

6、減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款 （8）流動性風險 它是由于金融機構缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉換為現(xiàn)金的其他資產,以致不能清償?shù)狡趥鶆諠M足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國 金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發(fā)性的,即資產結構中的中長期貸款 比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種

7、是繼發(fā)性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時, 貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現(xiàn)金來應付提款等 需要,也會形成流動性風險 （9）資產負債結構風險 由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結構風險就能縮小

8、（10）資產質量風險 如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關, 與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業(yè)務處理(如以什么方式作還款擔保以房 地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關 （11）利率風險 如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其