華夏幸福商業(yè)模式分析調(diào)研報告

1、 華夏幸福區(qū)域開發(fā)模式分析目 錄一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況二、華夏幸福的模式分析（一）組織架 構(gòu)設(shè)臵：（二）項目拓展策略：（三）業(yè)務(wù)開展類型（四）園區(qū)開發(fā)步驟：（五）盈利模式（六）核心競爭力分析（七）城鎮(zhèn)化分析三、結(jié)論與建議一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況（一）公司背景華夏幸福成立于 1998 年，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)。2002 年開 始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的

2、運營模式。在園區(qū)開發(fā)方面，該公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)） 、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，該公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等產(chǎn) 品系列。（二）公司業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長2012 年，華夏幸福全年完成銷售額 211.35 億元，同比增長 28.09%。公司實 現(xiàn)營業(yè)收入 120.77 億元，同比增長 55.03%；實

3、現(xiàn)營業(yè)利潤 25.18 億元，同比增 長 43.95%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤 17.83 億元，同比增長 31.34%。2012 年度公司加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為 51.42%，處于行業(yè)較高水平。截至 2012 年末，公司貨幣資金余額 55.56 億元，公司持續(xù)實現(xiàn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為 正。公司在產(chǎn)業(yè)促進方面的收入也實現(xiàn)了較大提升，2012 年，公司主營業(yè)務(wù)收入 120.13 億，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入為 15.46 億，加上與之相

4、關(guān)的業(yè)務(wù)包括土地整理、園區(qū)建設(shè)、綜合服務(wù)等的收入達到 36.76 億，占主營業(yè)務(wù)收入超過了三 成。2012 年，華夏幸福業(yè)務(wù)布局迅速擴張。截至報告期末，公司新拓展園區(qū) 5個，成功實現(xiàn)了環(huán)北京、環(huán)沈陽、環(huán)上海三大區(qū)域布局。新拓展的 5 個園區(qū)分 別位于河北香河、遼寧沈陽蘇家屯、江蘇無錫、江蘇鎮(zhèn)江和河北固安新興產(chǎn)業(yè)入異地擴張新階段。 附表：公司已運營和意向合作園區(qū)3二、華夏幸福的模式分析在多年的發(fā)展中，華夏幸福形成了“園區(qū)孵化+房地產(chǎn)開發(fā)”

5、的獨特模式。所謂 的園區(qū)孵化，即“區(qū)域開發(fā)模式”為：（一）組織架構(gòu)設(shè)臵：九通投資為京御地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的投資管理公司，下屬三浦威特、大廠鼎鴻、懷來鼎興為區(qū)域開發(fā)平臺公司，三浦威特主要負責(zé)固安縣委托區(qū)域內(nèi) 的以河北固安工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；大廠鼎鴻主要負責(zé)大廠回族自治縣委托區(qū)域內(nèi)的以大廠潮白河工業(yè)區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；懷來鼎興主要負責(zé)懷來縣委托區(qū)域內(nèi)的懷來生態(tài)新城的開發(fā)；華夏新城主要負責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；九通公用主要負責(zé)開發(fā)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)

6、施的經(jīng)營與管理；九通發(fā)展主要經(jīng)營工業(yè)廠房建設(shè)和出租。以上從組織架構(gòu)上保證了區(qū)域開發(fā)的“一站式服務(wù)”，使得華夏幸福不是簡單 的“顧問公司及總包單位”，而是能提供規(guī)劃、定位、施工、維護、招商、維保等全程打包服務(wù)的“綜合運營商”。九通投資：作為項目選擇、獲取及接洽主體，與政府前期接洽；三浦威特：九通投資全資子公司，河北固安工業(yè)園區(qū)運作主體。主要承擔(dān)相關(guān)土地整理成本，組織有相關(guān)資質(zhì)的單位承擔(dān)委托區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)綜合服務(wù)，以及開展招商引資