基于實(shí)物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法探討.pdf

1、近年來我國住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略布局逐漸由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也逐步認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)管理者需要面臨更多的不確定性，傳統(tǒng)的投資決策方法已經(jīng)不能滿足管理者的需求，如何使投資決策更加科學(xué)合理，成為管理者的當(dāng)務(wù)之急。
　　實(shí)物期權(quán)從金融期權(quán)衍生而來，作為一種新的項(xiàng)目決策方法，具有傳統(tǒng)折現(xiàn)現(xiàn)金流等方法所不具備的優(yōu)勢，也是解決不確

2、定性問題的有效方法。大多數(shù)學(xué)者將其應(yīng)用于不確定性較高的領(lǐng)域，比如資源開發(fā)、R&D項(xiàng)目、高科技項(xiàng)目等，并且取得了較好的成果。近年來國外學(xué)者將實(shí)物期權(quán)方法應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，試圖解決項(xiàng)目中不確定性因素帶來的問題，而國內(nèi)關(guān)于此類研究較少。本文將實(shí)物期權(quán)方法應(yīng)用于不確定性較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特征對實(shí)物期權(quán)模型進(jìn)行分析，量化管理決策的價(jià)值，幫助投資者做出科學(xué)的投資決策。實(shí)物期權(quán)方法的引進(jìn)不僅填補(bǔ)了傳統(tǒng)決策方法的不足，也對推動我

3、國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)建立科學(xué)高效的投資決策體系具有重大的意義。
　　相對于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有不可逆性、投資決策具有靈活性以及項(xiàng)目面臨較多的不確定性因素，傳統(tǒng)的投資決策方法無法解決這些特性所帶來的問題，而實(shí)物期權(quán)方法充分考慮到這些特性對項(xiàng)目價(jià)值的影響，在填補(bǔ)傳統(tǒng)方法不足的同時(shí)，也給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策方法提供了新的思路。實(shí)物期權(quán)方法認(rèn)為項(xiàng)目不僅含有凈現(xiàn)值還應(yīng)具有期權(quán)的價(jià)值，傳統(tǒng)方法只考慮凈現(xiàn)值

4、會錯(cuò)誤評價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值，甚至錯(cuò)失有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目。本文主要研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中所蘊(yùn)含延遲期權(quán)的價(jià)值，通過構(gòu)建適合商業(yè)地產(chǎn)投資決策特征的B-S模型，計(jì)算項(xiàng)目延期后的價(jià)值。最后論文采用案例分析方法，驗(yàn)證模型的有效性。本文一共分為五個(gè)章節(jié)。第一部分為引言，主要介紹研究背景及意義、文獻(xiàn)綜述、寫作思路及研究方法、論文框架等內(nèi)容。第二部分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及投資決策理論概述，首先描述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)地產(chǎn)的基本特性;其次介紹了商業(yè)地產(chǎn)投資決策相關(guān)

5、理論。第三部分是主要講述如何將實(shí)物期權(quán)方法引入到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，從分析實(shí)物期權(quán)方法優(yōu)勢彌補(bǔ)傳統(tǒng)方法的不足為切入點(diǎn)，引入實(shí)物期權(quán)方法，并對其適用性進(jìn)行分析。第四部分是論文的重點(diǎn)章節(jié)，構(gòu)建了基于實(shí)物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策模型，在介紹實(shí)物期權(quán)的基本模型后，基于商業(yè)地產(chǎn)投資決策的特征對B-S模型進(jìn)行了修正，將模糊數(shù)學(xué)與實(shí)物期權(quán)結(jié)合，在此基礎(chǔ)上對B-S模型參數(shù)進(jìn)行改進(jìn)，得出最終模型。第五部分是對實(shí)物期權(quán)模型的具體應(yīng)用，主要有五個(gè)部分，分別

6、是LHL購物廣場背景介紹、LHL購物廣場項(xiàng)目分析、LHL購物廣場項(xiàng)目模型應(yīng)用、實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析及本文結(jié)論與應(yīng)用前景分析。
　　目前，我國一些實(shí)踐者已經(jīng)開始將實(shí)物期權(quán)方法運(yùn)用到房地產(chǎn)投資決策中，但只有為數(shù)不多的專家學(xué)者將其應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策。本文將實(shí)物期權(quán)方法應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策中，進(jìn)一步完善商業(yè)地產(chǎn)投資決策體系，讓投資決策更加科學(xué)、有效。通過對經(jīng)典B-S模型進(jìn)行修正，并運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理處理模型參數(shù)，在方法上有一定的創(chuàng)