區(qū)域位置對(duì)于住宅價(jià)格變動(dòng)的實(shí)證研究——基于上海2005年-2007年13000多個(gè)成交樓盤(pán)數(shù)據(jù).pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2000年到2005年火爆發(fā)展,也經(jīng)歷了2005年以后的回調(diào)過(guò)程,其價(jià)格波動(dòng)十分明顯,所以用科學(xué)的方法來(lái)分析影響價(jià)格變動(dòng)的關(guān)鍵因素以及準(zhǔn)確反映價(jià)格變動(dòng)的指標(biāo)體系,從而給市場(chǎng)主體的正確引導(dǎo)信息已經(jīng)越來(lái)越迫切。
　　 區(qū)域位置對(duì)于住宅價(jià)格有影響是眾所周知的。但是從實(shí)證角度來(lái)研究區(qū)域位置對(duì)于住宅價(jià)格影響到哪種程度,國(guó)內(nèi)研究還較少,主要有溫海珍(2006),陳杰,郝前進(jìn)(2007)等幾篇文章,但其研究的樣本數(shù)據(jù)都較少,

2、很難精確的估計(jì)出區(qū)域位置對(duì)于住宅價(jià)格變動(dòng)影響。本文在收集了上海市主城12個(gè)區(qū)13000多個(gè)成交樓盤(pán)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上,利用豐富的數(shù)據(jù)資源,結(jié)合特征價(jià)格法來(lái)更加精確的估計(jì)區(qū)域位置對(duì)于住宅價(jià)格的變動(dòng)影響。本文的數(shù)據(jù)是從2005年9月到2007年10月共26個(gè)月,基于本文樣本數(shù)據(jù),本文分析區(qū)域影響主要集中在到CBD的距離,不同環(huán)線以及區(qū)對(duì)于住宅價(jià)格的影響,得出了到CBD的距離對(duì)于住宅價(jià)格有著明顯的影響。即使在到CBD同等距離的條件下,不同環(huán)線的住

3、宅價(jià)格也有著明顯區(qū)別,內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅價(jià)格明顯高于內(nèi)環(huán)到中環(huán)和中環(huán)以外的住宅。即使是在到CBD同等距離下也是相同的環(huán)線,處于不同區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格也有著比較大的區(qū)別。
　　 在這基礎(chǔ)之上,我們也選擇了400多個(gè)樣本進(jìn)行了控制變量更為豐富的案例研究。我們還討論了控制住宅到CBD距離因素下的特征價(jià)格指數(shù),從而描繪出比國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的價(jià)格指數(shù)更能準(zhǔn)確反映住宅價(jià)格變動(dòng)的住宅特征價(jià)格指數(shù)。本文得出的很多有趣的結(jié)論不但適用于上海,對(duì)我國(guó)其他城市也有借鑒作用