商品房買賣預(yù)約糾紛的司法應(yīng)對.pdf

1、我國商品房買賣司法實踐中大量存在認購書、意向書等形式的預(yù)約。由于現(xiàn)行法律對此種類型的合同規(guī)范尚不完善，司法實踐中引發(fā)的糾紛不斷。筆者采取實證研究的方法，對商品房買賣預(yù)約糾紛實踐中典型的糾紛類型化。根據(jù)司法裁判的簡要回溯和法官裁判不統(tǒng)一的四種具體情形，總結(jié)了商品房買賣預(yù)約糾紛的司法立場。并且，針對預(yù)約基礎(chǔ)理論和各國立法例，從預(yù)約的內(nèi)涵、性質(zhì)、分類，到預(yù)約的歷史考察以及世界各國三種立法例，認為預(yù)約相較于本約具備獨立的法律地位，為一種獨立的合

2、同形式，但其法律效力存有“必須磋商說”、“應(yīng)當締結(jié)說”和“內(nèi)容決定說”之爭。在此之上，對商品房買賣預(yù)約起源的理論基礎(chǔ)、預(yù)約的經(jīng)濟功能、司法視角下預(yù)約保護的利益以及預(yù)約的法律效力進行了反思。可以說，合同自由原則和誠實信用原則積極影響了預(yù)約的產(chǎn)生，而締約過失和允諾禁反言原則對違反預(yù)約需要承擔責任的提供了理論依據(jù)?；诮?jīng)濟效益理論，預(yù)約區(qū)別于本約存有其自身的價值追求，二者的經(jīng)濟功能不同，司法應(yīng)當對預(yù)約下的利益給予保護。對于“必須磋商說”、“應(yīng)

3、當締約說”和“內(nèi)容決定說”，筆者嘗試運用利益衡量的方法，得出“內(nèi)容決定說”更應(yīng)該得到支持的結(jié)論。最后，就商品房買賣預(yù)約糾紛中裁判不統(tǒng)一的情形，應(yīng)當在明確預(yù)約和本約有所區(qū)分的前提下，正確理解《商品房買賣司法解釋》第5條，統(tǒng)一預(yù)約和本約的判定標準。對于違反預(yù)約的責任性質(zhì)應(yīng)當明確屬于違約責任，其責任范圍的大小應(yīng)當考慮賠償機會利益的損失。同時，根據(jù)預(yù)約條款的完備程度來判斷預(yù)約可否繼續(xù)履行，對于尚未達成一致的條款應(yīng)具體分析其性質(zhì)而給予當事人意思自