地方政府債務(wù)與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)研究.pdf

1、本文首先構(gòu)建了房?jī)r(jià)影響地方政府舉債的數(shù)理模型，僅考慮到兩個(gè)部門(mén)—一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府，地方政府通過(guò)土地抵押舉借債務(wù)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)引致地價(jià)變動(dòng)，進(jìn)而影響地方政府舉債規(guī)模。然后，構(gòu)建了地方政府舉債影向房?jī)r(jià)的數(shù)理模型，考慮了地方政府、工業(yè)生產(chǎn)部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及居民四類(lèi)主體，這四類(lèi)主體利益不一致，且具有不同的目標(biāo)函數(shù);地方政府舉債用于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，從而影響到居民收入水平和住房需求，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的變動(dòng)。接著運(yùn)用中國(guó)30個(gè)省份2010-

2、2015年的相關(guān)面板數(shù)據(jù)，通過(guò)面板格蘭杰因果檢驗(yàn)，驗(yàn)證了兩者互為因果的關(guān)系。地方政府債務(wù)規(guī)模上漲顯著地促進(jìn)房?jī)r(jià)水平增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)水平的上漲反過(guò)來(lái)又會(huì)促進(jìn)地方政府債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)。一方面，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)上漲，地方政府獲得土地財(cái)政收入增加，更容易通過(guò)土地抵押舉債，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模的升高;另一方面，地方政府將債務(wù)用于滿足工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求，產(chǎn)生了居民的住房需求缺口，推高了房?jī)r(jià)，又促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
　　其

3、次，分析了中國(guó)住房市場(chǎng)的需求狀況，結(jié)果表明:1、需求與供給相互作用可以較好地解釋中國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格。人均收入和土地成本是影響住房?jī)r(jià)格和存量的重要因素。住房?jī)r(jià)格與人均收入、土地成本顯著正相關(guān);購(gòu)買(mǎi)住房在居民資產(chǎn)配置中占據(jù)較大比重，基于通脹保值的預(yù)期，居民收入上漲時(shí)更偏向于增加住房持有量，這可以解釋住房市場(chǎng)“價(jià)漲量增”的現(xiàn)象;土地成本是住房主要成本之一，土地價(jià)格升高導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格升高。住房存量與人均收入、土地成本顯著正相關(guān);居民人均收入上漲時(shí)，

4、更偏向于增加住房持有量;而越是地區(qū)的核心區(qū)域，土地價(jià)格越高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)越明顯，房地產(chǎn)商預(yù)期獲得的利潤(rùn)越高，出于追逐利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，開(kāi)發(fā)住房的意愿增強(qiáng)，企業(yè)會(huì)增加住房供給，住房存量上升;2、城鎮(zhèn)住房的需求價(jià)格彈性系數(shù)介于-0.8945至-0.6024，供給價(jià)格彈性系數(shù)介于0.1297至0.2099，供給價(jià)格彈性小于需求價(jià)格彈性說(shuō)明需求對(duì)價(jià)格變動(dòng)比供給更敏感，表現(xiàn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在需求過(guò)剩的局面。中國(guó)正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，收入的快速增長(zhǎng)和

5、城鎮(zhèn)新增人口的急劇膨脹是驅(qū)動(dòng)住房需求增加、房?jī)r(jià)上漲的核心因素，需求的釋放速度快、釋放規(guī)模大，而供給釋放則存在滯后，從而導(dǎo)致中國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)存在較大的需求缺口。
　　再次，基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在需求缺口的角度，本文分析了地方政府舉債對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制，結(jié)果表明:1、地方政府債務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著的正向影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮最重要的推動(dòng)力就是政府主導(dǎo)的大規(guī)?；ㄍ顿Y和政府項(xiàng)目。在預(yù)算軟約束和政績(jī)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)標(biāo)賽的模式下，地方政府舉債一定程度上彌補(bǔ)了

6、地方財(cái)力不足，并有效保障了地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的資金需求，加快了地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，滿足工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了居民的住房需求缺口，進(jìn)而促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。采用預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入、土地財(cái)政分別作為地方政府債務(wù)的工具變量、代理變量進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)這一結(jié)論是穩(wěn)健的。2、不同地區(qū)地方政府債務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在顯著差異，住房供給過(guò)剩地區(qū)的地方債系數(shù)小于需求過(guò)剩地區(qū)，這可能與各地區(qū)地方債用途、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有關(guān)。與此同時(shí)，不同地區(qū)地方

7、債對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平均也存在顯著差異，住房供給過(guò)剩地區(qū)的地方債系數(shù)大于需求過(guò)剩地區(qū)。這可能是由于地方債的用途差異造成的，需求過(guò)剩地區(qū)地方債更多用于城鎮(zhèn)化建設(shè)而滿足居民的住房需求，生態(tài)居住環(huán)境的改善使得居民的住房需求進(jìn)一步增強(qiáng);而供給過(guò)剩地區(qū)地方債更多用于工業(yè)化發(fā)展，從而對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響程度更強(qiáng)，對(duì)住房市場(chǎng)的推動(dòng)作用強(qiáng)度不深。
　　最后，基于土地財(cái)政的角度，本文將房?jī)r(jià)、土地財(cái)政和地方政府債務(wù)納入同一經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，分析了房?jī)r(jià)對(duì)地方政府債務(wù)的作

8、用機(jī)制，結(jié)果表明:1、房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)土地出讓收入、與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收收入增加，導(dǎo)致土地財(cái)政增收。2、土地財(cái)政對(duì)地方債規(guī)模具有顯著的正向影響。銀行貸款是地方政府舉債的主要形式，土地財(cái)政收入越高，地方政府通過(guò)土地抵押越容易獲得銀行貸款，間接導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模升高。3、土地財(cái)政是聯(lián)結(jié)房?jī)r(jià)和地方政府債務(wù)的中間變量，在控制其他影響因素后，房?jī)r(jià)對(duì)地方債的直接影響仍然顯著為正，這一結(jié)果經(jīng)面板VAR分析后仍然是穩(wěn)健的，說(shuō)明房?jī)r(jià)通過(guò)影響土地財(cái)政進(jìn)而影響地方政府舉

9、債。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮伴隨著土地財(cái)政增收，地方政府通過(guò)土地抵押更容易獲得銀行貸款，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模升高。且不同地區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)地方債的影響存在差異，中西部的房?jī)r(jià)彈性系數(shù)遠(yuǎn)低于東部地區(qū)。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，吸引要素流入的能力存在差異，市場(chǎng)發(fā)育程度也不同。東部地區(qū)更易受市場(chǎng)因素影響，當(dāng)?shù)馗邼q的房?jī)r(jià)是引發(fā)這些省份債務(wù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)的重要原因。中西部地區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)更易受政策因素影響，相對(duì)而言，地方政府債務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不敏感。
　　據(jù)此，本文建議地

10、方政府債務(wù)治理和房?jī)r(jià)調(diào)控需“雙管齊下”。一方面，地方政府應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)地方政府債務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響。地方政府債務(wù)在相當(dāng)程度上與房?jī)r(jià)存在“正反饋”的作用，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲加大了房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，而一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，地方政府償債壓力上升可能引發(fā)債務(wù)危機(jī)，應(yīng)密切關(guān)注地方債規(guī)模的變化;同時(shí)，地方政府在安排新增債務(wù)時(shí)應(yīng)因地制宜，不可盲目照搬其他地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。另一方面，地方政府應(yīng)嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，防范債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，并根據(jù)不同區(qū)域市場(chǎng)供需特征，制定更為