借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)完善中國(guó)REITs發(fā)展——基于中信啟航與美國(guó)REITs比較視角.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種通過(guò)發(fā)行股票或者是單位受益憑證來(lái)募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊集合投資制度?，F(xiàn)今REITs在發(fā)達(dá)國(guó)家尤其是美國(guó)市場(chǎng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)商融資途徑狹窄、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類過(guò)分單一、房屋存量大等問(wèn)題，將房地產(chǎn)金融視野從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向后期地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)我國(guó)金

2、融健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。為此，央行、證監(jiān)會(huì)先后多次發(fā)文要求積極穩(wěn)妥推進(jìn)REITs在我國(guó)的發(fā)展。2014年5月13日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見(jiàn)》，該文件明確表明要構(gòu)建REITs產(chǎn)品在中國(guó)的運(yùn)作方案，并批準(zhǔn)中信啟航資管計(jì)劃在深交所上市。同年央行公布的“930”新政也提到建立REITs試點(diǎn)的構(gòu)想。因此從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展背景和政策導(dǎo)向來(lái)看，REITs面臨著難得的發(fā)展契機(jī)。
　　首先，本文總結(jié)美國(guó) RE

3、ITs設(shè)立、營(yíng)運(yùn)和市場(chǎng)表現(xiàn)。在REITs設(shè)立方面，闡述了REITs標(biāo)的資產(chǎn)選取、信用評(píng)級(jí)和增級(jí)方法、以及REITs籌資方式。在營(yíng)運(yùn)方面，介紹了REITs不同募集方式所對(duì)應(yīng)的營(yíng)運(yùn)方式。通過(guò)REITs與股票、債券和票據(jù)三者的年化回報(bào)率、REITs收益率和通脹率之間的關(guān)系來(lái)分析REITs市場(chǎng)表現(xiàn)及對(duì)沖通脹能力。然后，從宏觀金融環(huán)境、房地產(chǎn)投資環(huán)境、法律環(huán)境等方面探討美國(guó)REITs成功的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)REITs發(fā)展進(jìn)程中監(jiān)管部門與時(shí)俱進(jìn)，在滿足RE