借鑒美國經(jīng)驗完善中國REITs發(fā)展——基于中信啟航與美國REITs比較視角.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種通過發(fā)行股票或者是單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊集合投資制度。現(xiàn)今REITs在發(fā)達國家尤其是美國市場取得了長足發(fā)展。面對我國房地產(chǎn)商融資途徑狹窄、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類過分單一、房屋存量大等問題，將房地產(chǎn)金融視野從開發(fā)轉(zhuǎn)向后期地產(chǎn)經(jīng)營對我國金

2、融健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。為此，央行、證監(jiān)會先后多次發(fā)文要求積極穩(wěn)妥推進REITs在我國的發(fā)展。2014年5月13日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進一步推進證券經(jīng)營機構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》，該文件明確表明要構(gòu)建REITs產(chǎn)品在中國的運作方案，并批準中信啟航資管計劃在深交所上市。同年央行公布的“930”新政也提到建立REITs試點的構(gòu)想。因此從我國房地產(chǎn)發(fā)展背景和政策導向來看，REITs面臨著難得的發(fā)展契機。
　　首先，本文總結(jié)美國 RE

3、ITs設立、營運和市場表現(xiàn)。在REITs設立方面，闡述了REITs標的資產(chǎn)選取、信用評級和增級方法、以及REITs籌資方式。在營運方面，介紹了REITs不同募集方式所對應的營運方式。通過REITs與股票、債券和票據(jù)三者的年化回報率、REITs收益率和通脹率之間的關(guān)系來分析REITs市場表現(xiàn)及對沖通脹能力。然后，從宏觀金融環(huán)境、房地產(chǎn)投資環(huán)境、法律環(huán)境等方面探討美國REITs成功的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)REITs發(fā)展進程中監(jiān)管部門與時俱進，在滿足RE