農(nóng)用地功能價與區(qū)片價測算方法在征地補償中的應(yīng)用研究.pdf

1、隨著社會的發(fā)展，人口增加、城市化進程的加快，人類活動對土地的需求和影響強度都在不斷增加，從而引發(fā)了諸如住房、三農(nóng)、生態(tài)、糧食安全等一系列問題，嚴重影響著我國諸多事業(yè)的發(fā)展。為滿足建設(shè)用地不斷增加的要求，政府要向農(nóng)村集體征地，在此過程中暴露出諸如征地范圍過寬、補償標準不合理和安置方式不科學等一系列問題，而解決問題的關(guān)鍵就是建立合理的農(nóng)用地價格構(gòu)成體系及科學測算方法。 當前，我國農(nóng)用地征地補償存在定級估價和區(qū)片綜合地價兩套測算方法，

2、本文在系統(tǒng)分析兩者優(yōu)缺點的基礎(chǔ)上，構(gòu)建以農(nóng)用地功能價格與用途轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的土地增值收益共同構(gòu)成的綜合征地補償價格測算體系；采用多因素綜合分值法進行區(qū)片劃分，作為價格一級控制區(qū)，以各級區(qū)片內(nèi)評價單元農(nóng)用地功能價格面積加權(quán)平均值與城鎮(zhèn)土地中末級工業(yè)用地價格和區(qū)片修正系數(shù)聯(lián)合應(yīng)用，對農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的土地增值收益進行分割，測算農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變增值收益價格；并綜合測算了各區(qū)片的農(nóng)用地功能價格即自然質(zhì)量價格、社會保障價格、社會穩(wěn)定價格和生

3、態(tài)價格。結(jié)果表明： (1)以滄縣為例進行了實證研究，測得滄縣各區(qū)片土地增值收益的分割價格為：I級區(qū)片29.17元/m<'2>，II級區(qū)片23.66元/m<'2>，Ⅲ級區(qū)片17.18元/m<'2>。 (2)將各評價單元農(nóng)用地功能價格與其所在區(qū)片農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變增值收益分割值相加得到每一個評價單元農(nóng)用地對應(yīng)的征地補償價格，體現(xiàn)了同一級別區(qū)片內(nèi)農(nóng)用地征地補償價格的微觀差異。 (3)依據(jù)級差地租理論，在農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變增值收

4、益分割中，建立了以城鎮(zhèn)末級地價為基礎(chǔ)，扣除級差地租II后，結(jié)合區(qū)片修正系數(shù)，獲得各級區(qū)片農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變后增值收益的分割值，構(gòu)成了各區(qū)片的“底盤價格”，實現(xiàn)了增值收益分割值的量化，彌補了農(nóng)地估價中對該方面收益考慮不足的缺陷，并實現(xiàn)了區(qū)片一級控制作用。 通過對農(nóng)用地功能價格與征地區(qū)片價測算方法優(yōu)勢整合和農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變過程中土地增值收益分割，建立了征地地價測算體系，得出滄縣征地補償價格，為征地補償提供了較為合理的征地補償價格測算體系。