基于語言變量的房地產(chǎn)項目投資風險評價研究.pdf

1、改革開放以后，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是一個投資成本高、回收期長、投資風險大的行業(yè)，特別是近年來國家出臺的一系列宏觀調控政策，對房地產(chǎn)項目投資產(chǎn)生重大影響。因此，科學合理地評價房地產(chǎn)項目投資風險并采取相應的措施是目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展急需解決的重大問題。對房地產(chǎn)項目投資風險評價理論與方法展開研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
　　本文在國內外有關風險評價理論、房地產(chǎn)項

2、目投資風險評價指標體系與評價方法等理論的基礎上，通過繼承與擴展，對房地產(chǎn)項目投資風險評價理論和方法展開了系統(tǒng)而深入的研究。其主要研究內容如下：
　　(1)綜述房地產(chǎn)投資風險的相關理論。包括：房地產(chǎn)的概念與特點、風險的內涵與特征、房地產(chǎn)投資的特點、房地產(chǎn)投資風險的分類、房地產(chǎn)投資風險識別與評價方法等。
　　(2)建立了系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目投資風險評價指標體系。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程詳細分析了房地產(chǎn)項目投資風險的影響因素，初步建立

3、了房地產(chǎn)項目投資風險評價指標，包括決策階段風險、前期階段風險、建設階段風險和租售階段風險等4個一級指標，24個二級指標，然后通過問卷調查、深度訪談等方式獲取了這些指標重要性程度的數(shù)據(jù)，通過數(shù)學分析對指標進行檢驗，最后確定了房地產(chǎn)項目投資風險評價指標體系，即包括4個一級指標，19個二級指標。
　　(3)研究了房地產(chǎn)項目投資風險評價方法。首先，研究了不同粒度語言變量的轉化方法，提出了基于歸一化思路的不同粒度語言變量轉化方法，簡單可行。

4、其次，研究了房地產(chǎn)項目投資風險評價指標權重，建立了基于語言變量AHP方法的主觀權重確定方法、基于熵權、離差最大化等方法的客觀權重確定方法及組合權重確定方法和位置權重確定方法；最后，針對屬性值為多粒度不確定語言變量的情況，分別采用直接語言變量和將語言變量轉化為梯形模糊數(shù)兩種方式，分別建立了基于擴展TOPSIS方法、擴展VIKOR方法、灰色關聯(lián)投影方法和一般化混合集成算子方法的評價模型，詳細介紹這些模型的評價原理、擴展思路和評價步驟。

5、>　　(4)對某房地產(chǎn)公司的項目投資風險進行了實例分析。采用基于語言變量AHP方法確定了評價指標權重，并根據(jù)指標數(shù)量的不平衡性進行了修正，然后采用基于離差最大化方法確定了指標的客觀權重，按照比例法形成了組合權重，成為本實例分析的最終指標權重；然后分別基于擴展TOPSIS方法、擴展VIKOR方法、灰色關聯(lián)投影方法和一般化混合集成算子方法，并分別采用直接語言變量和語言變量轉化為梯形模糊數(shù)兩種方式對投資實例進行了分析，所有方法得出了相同的結論