我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫探究——基于估算租賃成本的新視角分析.pdf

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)伴隨著房?jī)r(jià)居高不下、融資難度加大、下游產(chǎn)業(yè)瀕臨崩潰等諸多問題,正是這一系列連鎖反應(yīng)引發(fā)了針對(duì)房地產(chǎn)泡沫存在性的激烈爭(zhēng)論。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域關(guān)系密切,房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)必然通過生產(chǎn)、消費(fèi)和金融市場(chǎng)的一些指標(biāo)表現(xiàn)出來。因此,通過選定與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系緊密的代表性指標(biāo),確定一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格安全浮動(dòng)的臨界值,將房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行等級(jí)量化,來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度。
　　本文首先選取了全國(guó)35個(gè)城市及地區(qū),19

2、98年至2011年的房屋價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面比較和分類分析,得到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)整體快速增長(zhǎng)的結(jié)論。然后從中選取五個(gè)具有代表性的城市——北京、上海、天津、深圳、成都,分別計(jì)算出各城市不同區(qū)域樓盤購(gòu)房者的真實(shí)成本——“估算租賃成本”,接著結(jié)合租賃成本因子,通過與實(shí)際市場(chǎng)租金的比較得出市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏高,全國(guó)部分房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的結(jié)論。我們希望產(chǎn)生如下啟示:首先,房?jī)r(jià)呈現(xiàn)區(qū)域性變化,而全國(guó)平均水平在一定程度上掩蓋了城市間的經(jīng)濟(jì)差異。通過計(jì)

3、算房?jī)r(jià)收入比或租價(jià)比,我們可能發(fā)現(xiàn)對(duì)于一個(gè)城市房?jī)r(jià)是高估的,但對(duì)于其他城市來說,可能并不成立,而估算租賃成本的計(jì)算更為可行;房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的變化可以對(duì)城市間產(chǎn)生不同的影響。特別地,對(duì)于房屋供給相對(duì)剛性的城市,價(jià)格相對(duì)于房租偏高,并且房屋價(jià)格對(duì)利率變化更為敏感。
　　然后,本文選取1986年至2011年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總規(guī)模和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值兩組數(shù)據(jù),從實(shí)證角度分析房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。第一步,本文在對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理的基

4、礎(chǔ)上,通過統(tǒng)計(jì)改進(jìn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)和協(xié)整分析等一系列方法的運(yùn)用對(duì)兩者關(guān)系進(jìn)行具體分析,最后利用誤差修正模型檢驗(yàn)兩者之間的協(xié)整關(guān)系,得出如下結(jié)論:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系,且房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用十分顯著。本文得到的啟示是房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模必須與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度協(xié)調(diào)一致,適度合理的房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展,相反,不合理的房地產(chǎn)規(guī)模阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)的過度開發(fā)不僅會(huì)造成消費(fèi)對(duì)投資的擠出效