基于熵理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究.pdf

1、作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占有相當(dāng)重要的地位。它本身表現(xiàn)出來的地域性、固定性和市場(chǎng)周期波動(dòng)的特征，引起了各國(guó)政府、理論界和實(shí)踐界人士的高度關(guān)注。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展的短短20多年中，雖然發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位也不斷凸顯，但是受行業(yè)自身特點(diǎn)和外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)等諸多因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了較為完整的周期波動(dòng)。國(guó)內(nèi)理論界對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系的理論研究也是處于起步階段。97年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局建

2、立了國(guó)房景氣指數(shù)體系，2003年起建設(shè)部更是在全國(guó)13個(gè)城市試點(diǎn)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)。之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)的建立在理論界不斷被探討，雖然預(yù)警體系的建立模式已被諸多學(xué)者達(dá)成共識(shí)，但建立模型的具體方法卻莫衷一是。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變遷，已有的預(yù)警體系也或不適應(yīng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，或已突顯出自己的弊端。本文在總結(jié)前人建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)方法的優(yōu)點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上，用熵的理論建立模型嘗試對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)體

3、系的建立做出了一定研究。本文在建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)時(shí)，為了盡量避免過多的人為主觀因素，在選取指標(biāo)時(shí)采取了結(jié)構(gòu)熵的建模方法，并采用綜合模擬預(yù)警和擴(kuò)散指數(shù)相結(jié)合的方法建立預(yù)警系統(tǒng)。同時(shí)，針對(duì)過往擴(kuò)散指數(shù)的缺點(diǎn)和局限，筆者對(duì)擴(kuò)散指數(shù)的定義和計(jì)算公式進(jìn)行了合理的拓展。最后，筆者用所建立的基于熵的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)證研究。實(shí)證研究表明：上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)從1996年到2010年這15年的時(shí)間里先后經(jīng)歷了衰退期--蕭條期-

4、-復(fù)蘇期--擴(kuò)張期--過熱期--收縮期--衰退期--復(fù)蘇期幾個(gè)階段。從1997年的波谷(蕭條期)到2004年的波峰(過熱期)再到2008年的波谷(蕭條期)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本完整的經(jīng)歷了一個(gè)房地產(chǎn)周期(12年)。1997年和2008年是上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過冷年份。2009、2010年上海房市有著緩慢而波動(dòng)的回暖。2010年的上海房市處于平穩(wěn)復(fù)蘇期。這與上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程基本吻合。而經(jīng)過預(yù)測(cè)，在未來的兩年里，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)