商業(yè)地產(chǎn)項目定位的決策評價研究.pdf

1、近年來由于住宅房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品同質(zhì)化、競爭激烈化以及國家宏觀政策調(diào)整導(dǎo)致的城市地價攀升,住宅房地產(chǎn)市場利潤水平不斷下降,不少綜合體房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)而投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目以期獲得較大利潤。開發(fā)商從住宅開發(fā)到住宅底商開發(fā)到純粹商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),所依賴的經(jīng)驗依然是住宅開發(fā)經(jīng)驗,而商業(yè)地產(chǎn)綜合了商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)兩大行業(yè)的特點,涉及到的價值主體很多,其復(fù)雜性遠非住宅市場可以比擬。商業(yè)地產(chǎn)項目定位雖然在整個地產(chǎn)開發(fā)運作過程中表現(xiàn)形式只是一個分項工作,卻包含了

2、資金回收模式和開發(fā)技術(shù)等的大部分內(nèi)容,反映了投資方案的主要特征。對于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)而言,定位起著方向性和綱領(lǐng)性的作用,影響了整個商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展方向和前景。 我國的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展歷史較短,相關(guān)的理論研究尚不完備,當(dāng)前的市場定位主要借鑒住宅開發(fā)的定位模式,對商業(yè)地產(chǎn)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)零售業(yè)兩個領(lǐng)域的特性重視不足,導(dǎo)致市場定位難以起到其應(yīng)有的作用。改變這種狀況一方面需要理論研究的深化,另一方面要在定位程序上加強決策評價,通過決策

3、評價來對方案進行優(yōu)選和修正。所以根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)在規(guī)律建立商業(yè)項目定位決策評價指標體系是一項十分必要的工作。 本文結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)的實際情況,從商業(yè)地產(chǎn)項目定位的工作流程入手,對商業(yè)地產(chǎn)項目定位決策的指標進行了尋找、歸納和分類,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項目定位決策評價指標體系。而后系統(tǒng)地介紹了方案評價的理論與方法的發(fā)展歷程,詳細介紹了層次分析法(AHP)和模糊多準則決策的理論及研究方法,分析了其各自進行方案評價的優(yōu)點與不足,從而為建