基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究.pdf

1、近年來(lái),隨著居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的日漸成熟以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷調(diào)整,諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)己不再具有昔日的吸引力。而兼具消費(fèi)和服務(wù)等一系列功能的商業(yè)地產(chǎn),其開(kāi)發(fā)投資逐漸成為當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的豐厚利潤(rùn),吸引著越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者。但是,商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的、跨越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的復(fù)合型地產(chǎn)形態(tài)。在其獲得高收益的同時(shí),也伴隨著比一般住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此,面

2、對(duì)高收益高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,如何在開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中客觀、準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)其存在的風(fēng)險(xiǎn),增大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的機(jī)會(huì)、減少失敗的可能,是我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的風(fēng)險(xiǎn)分析中就必須考慮的基本問(wèn)題。
　　 本文在借鑒國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究的相關(guān)理論和方法的基礎(chǔ)上,采用文獻(xiàn)研究和實(shí)證研究相結(jié)合,定性研究和定量研究相結(jié)合等方法,探討商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的定量化模型構(gòu)建方法與思路,定量測(cè)度現(xiàn)實(shí)中具體某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)

3、險(xiǎn)狀態(tài),從而總結(jié)出一套適合中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判的模型或方法體系。
　　 文章從商業(yè)房地產(chǎn)及其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的概念入手,以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為研究對(duì)象,結(jié)合當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),詳細(xì)分析了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素,建立了科學(xué)、合理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系;并運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的層次分析法,確定各級(jí)指標(biāo)權(quán)重。綜合運(yùn)用多層次灰色評(píng)價(jià)模型對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)值進(jìn)行定量分析,得出代表不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)水平的直觀數(shù)據(jù)。從而判斷其

4、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí),為開(kāi)發(fā)商管理和規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)提供可靠的依據(jù)。
　　 通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建,并以南昌市“恒茂國(guó)際都會(huì)”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的實(shí)證分析為例,得出“恒茂國(guó)際都會(huì)”商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處于“一般風(fēng)險(xiǎn)”與“較高風(fēng)險(xiǎn)”之間的風(fēng)險(xiǎn)水平,從而驗(yàn)證本文所構(gòu)建模型的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。該方法充分吸取了專家經(jīng)驗(yàn),并且定性與定量相結(jié)合;評(píng)價(jià)結(jié)果比較精確并且符合項(xiàng)目實(shí)際情況,能夠達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的目的;具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性,可以運(yùn)