農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作中的疑難問題探討

1、<p>　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作中的疑難問題探討</p><p>　　摘要：宅基地使用權(quán)登記發(fā)證涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益。近年來，由于受工作經(jīng)費(fèi)匱乏及相關(guān)法律政策束縛等因素的制約，農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作進(jìn)展緩慢，權(quán)屬糾紛日益增多，出現(xiàn)了一些亟待解決的突出問題。本文即針對農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作中的疑難問題，提出了解決的辦法。 </p><p&g

2、t;　　關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；登記發(fā)證；一戶一宅 </p><p>　　中圖分類號：G812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A </p><p>　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的意義 </p><p>　　宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命的根本，對農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和農(nóng)村秩序的穩(wěn)定具有重大意義。 </p><p>　　（一）提高農(nóng)村宅基地的使用效率，促進(jìn)

3、新農(nóng)村建設(shè) </p><p>　　我國處在城市化過程中，長期以來農(nóng)村居民點(diǎn)無效擴(kuò)張導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地使用效率低下，其主要原因就是農(nóng)村居民獲得宅基地成本低，一戶多宅的現(xiàn)象突出，城市化進(jìn)程中大量農(nóng)村村民已經(jīng)遷往城市居住，并且已經(jīng)獲得了城市社會保障，但在農(nóng)村還擁有宅基地。這現(xiàn)象大量存在，導(dǎo)致城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地同時(shí)增加，進(jìn)一步加大了耕地資源保護(hù)的難度。宅基地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作不僅可以有效禁止無效宅基地需求，還可以通過

4、進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)提供農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，消滅空心村，有效提高村莊土地資源的節(jié)約利用水平。 </p><p>　?。ǘ?qiáng)化農(nóng)村宅基地的社會保障作用 </p><p>　　對農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的規(guī)范，進(jìn)一步強(qiáng)化了農(nóng)村宅基地的社會保障作用。對符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，既可以在法律上對村民的合法宅基地進(jìn)行有效保護(hù)，也可以防止農(nóng)村建設(shè)占用大量的優(yōu)質(zhì)耕地資源。 </p><p&

5、gt;　?。ㄈ┟魑苏氐漠a(chǎn)權(quán)定位 </p><p>　　長期以來，由于缺乏明確的產(chǎn)權(quán)登記要求，很多縣城居民出于各種考慮，購買農(nóng)村的宅基地及其各類小產(chǎn)權(quán)房，引發(fā)大產(chǎn)權(quán)糾紛。在法律上禁止對城市居民宅基地產(chǎn)權(quán)登記，可以防止城市居民在法律缺失情況下購買小產(chǎn)權(quán)房，從而有效保護(hù)了城市居民的合法權(quán)益，在法律上進(jìn)一步約束了小產(chǎn)權(quán)房的需求。 </p><p>　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作中的疑難問

6、題 </p><p>　?。ㄒ唬┺r(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬調(diào)查 </p><p><b>　　1、存在的問題 </b></p><p>　　一是是指界時(shí)雙方不同時(shí)到場，有時(shí)只是單方面指界或有一方并非權(quán)利人到場或是其家人到場指界，使指界結(jié)果存在不準(zhǔn)確或不成立，易造成鄰里矛盾引起糾紛，給土地管理工作帶來不必要的麻煩； </p><p&

7、gt;　　二是對于其鄰宗地是耕地、道路等需由村主任親自指界的，根本不用其到場或其不到場指界，只是宅基地使用權(quán)人一句定論，從而會引起村集體與個人的矛盾糾紛； </p><p>　　三是在界址調(diào)查時(shí)不設(shè)立界址標(biāo)識，不噴涂標(biāo)志，不釘樁等，只是雙方權(quán)利人口頭說明界址，給以后工作帶來隱患； </p><p>　　四是對宅基地?zé)o圍墻、柵欄等界標(biāo)物的，也給辦理土地使用證，這種狀況就應(yīng)按批準(zhǔn)面積辦證，然而

8、事實(shí)存在擴(kuò)大批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記發(fā)證的現(xiàn)象； </p><p>　　五是最主要的調(diào)查表鄰居指界簽字不真實(shí)，有的存在不能到現(xiàn)場簽字，或是他人代簽。更有甚者把地籍調(diào)查表給用地戶，國土所管理人員放手不管，讓用地戶拿去找鄰居簽字，嚴(yán)重的違反工作紀(jì)律和工作程序。使指界簽字存在不真實(shí)，造成各種糾紛的發(fā)生。 </p><p><b>　　解決對策 </b></p><

9、;p>　　界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心，關(guān)系到土地位置及權(quán)屬范圍的確定。單位使用的土地必須由單位法人代表出席指界并出具法人代表身份證明，個人使用的土地須由權(quán)利人出席指界，并出具身份證明。需要委托指界的，需出具法人代表身份證明、委托書和本人身份證明。界址的認(rèn)定必須由本宗地及相鄰宗地使用者或委托代理人親臨現(xiàn)場共同指界，認(rèn)定界址點(diǎn)及界址線，設(shè)立明顯界址標(biāo)志。經(jīng)雙方認(rèn)定的界址必須由雙方指界人共同在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。決不允許把地籍調(diào)查表給用

10、地戶，讓其自己找鄰居簽字。需在調(diào)查員的監(jiān)督下進(jìn)行。指界千萬不能馬虎，此方面的工作是極易引起權(quán)屬糾紛的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以必須按程序、依規(guī)章進(jìn)行。為土地登記發(fā)證工作奠定良好的基礎(chǔ)。 </p><p>　?。ǘ耙粦粢徽笨茖W(xué)內(nèi)涵的界定 </p><p>　　關(guān)于“一戶”的概念，土地管理法規(guī)、政策并未說明。正因此，許多農(nóng)村宅基地使用權(quán)的混亂現(xiàn)象的致發(fā)因素應(yīng)追溯于對“戶”這一概念理解上的差異。 &l

11、t;/p><p>　　對“一戶一處宅基地”原則應(yīng)進(jìn)行客觀合理的修正，把“一戶一宅”理解為對宅基地使用權(quán)初始取得上的限制，而不是運(yùn)行中的絕對限制，允許在農(nóng)村宅基地的實(shí)際運(yùn)行過程中存在合法的例外。即在新的制度下，突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。具體來說就是: </p><p>　　在農(nóng)民以戶為單位向其所在集體申請取得宅基地使用權(quán)時(shí)以

12、此作為一個重要標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審查，對于符合用地標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)戶予以批準(zhǔn)。 </p><p>　　2、在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的運(yùn)行中，允許合法例外存在，但有關(guān)法律必須對例外情形以列舉的方式明確規(guī)定，防止任意擴(kuò)大例外情形的范圍。一般來說，主要存在以下幾類情況: </p><p>　?。?）因宅基地使用權(quán)人去世留有房屋而發(fā)生繼承，其合法繼承人如果己經(jīng)有宅基地，從維護(hù)公民個人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的角度應(yīng)該允許繼承人繼承作為遺

13、產(chǎn)的房屋及房屋所占的宅基地。《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個人合法財(cái)產(chǎn)，包括:公民的房屋、儲蓄和生活用品等。宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無須交納任何土地費(fèi)用即可取得，是一種福利性質(zhì)的，一般來講不能繼承，但宅基地上建成的房屋則屬于公民個人財(cái)產(chǎn)是可以繼承的，直到房屋失去了使用價(jià)值，宅基地的使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)重新發(fā)配。 </p><p>　?。?）因房

14、屋買賣、贈與等合法行為而取得宅基地使用權(quán)。 </p><p>　?。?）因抵消債務(wù)、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)等方式取得宅基地使用權(quán)。 </p><p>　　簡言之，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的初次取得上，按照“一戶一宅”的要求來嚴(yán)格規(guī)范權(quán)利的初始分配，在權(quán)利運(yùn)行過程中，對因合法行為而獲得多處宅基地的情形則作為“一戶一宅”原則的法定例外。 </p><p>　?。ㄈ﹥?nèi)業(yè)方面的問題 <

15、;/p><p><b>　　1、存在的問題 </b></p><p>　　內(nèi)業(yè)是對表件的填寫、宗地圖的繪制、申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證提交資料的初審等工作，仍舊存在一些問題。 </p><p>　?。?）發(fā)生權(quán)利人名稱變更的，只有權(quán)利受讓人指界簽字，而權(quán)利轉(zhuǎn)讓人沒能親自到場簽字，從而易造成變更不準(zhǔn)確，導(dǎo)致工作失誤。 </p><

16、;p>　?。?）繪圖時(shí)仍舊用手工繪圖，存在方位坐標(biāo)及比例尺不準(zhǔn)確，不能真實(shí)體現(xiàn)實(shí)際圖形的具體要素，誤差較大，給發(fā)證工作帶來隱患。 </p><p>　?。?）對于贈與和繼承宅基地使用權(quán)的，沒能進(jìn)行法律公證。而只是臨時(shí)使用一紙買賣契約便可。這樣極易造成子女等內(nèi)部糾紛。沒有法律依據(jù)，沒能真正體現(xiàn)公證的法律效率。 </p><p>　?。?）權(quán)屬來源方面存在弊端。權(quán)屬來源看的是有沒有土地使

17、用證或檔案，有土地證的可能忽略檔案，也可以假亂真。 </p><p><b>　　2、解決辦法 </b></p><p>　　（1）申請登記發(fā)證資料的初審要嚴(yán)格進(jìn)行，一是土地權(quán)屬來源要審核準(zhǔn)確，變更登記的要求集體土地使用證與原檔案相符。使權(quán)屬來源合法，嚴(yán)防作弊事情的出現(xiàn)。 </p><p>　　二是私有房屋所有權(quán)證復(fù)印件要與原件一致，做到真實(shí)有

18、效。 </p><p>　　三是身份證明是否是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的不予登記。 </p><p>　　四是權(quán)利人變更的，買賣契約要真實(shí)，合法。要嚴(yán)加杜絕造假。 </p><p>　　五是宅基地使用權(quán)贈與或繼承的，要到司法部門依法公證。嚴(yán)禁用買賣契約 </p><p>　　代替。所以要嚴(yán)格進(jìn)行初審，做到登記資料的準(zhǔn)確無誤。

19、 </p><p>　?。?）表格的填寫應(yīng)用電腦軟件打印的形式進(jìn)行填寫，取消手工的填寫。這樣使表格填寫清晰、規(guī)范，同時(shí)省時(shí)省力，提高工作效率。 </p><p>　?。?）繪制宗地圖也取消手工繪制，利用電腦進(jìn)行 </p><p>　　這樣既能使方位坐標(biāo)正確，又能增加宗地圖面積的準(zhǔn)確度。使誤差縮小，以 </p><p>　　達(dá)到符合國家測量的允

20、許誤差最低范圍值，保證宗地圖繪制的準(zhǔn)確。 </p><p>　　加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)登記的幾點(diǎn)建議 </p><p>　?。ㄒ唬┩ㄟ^采取多種渠道、開源節(jié)流，解決登記發(fā)證經(jīng)費(fèi)問題 </p><p>　　各地國土資源部門要以此次開展宅基地登記發(fā)證的契機(jī)，及時(shí)向當(dāng)?shù)卣畢R報(bào)，使其充分認(rèn)識開展宅基地登記發(fā)證工作的重要意義，爭取地方政府及相關(guān)部門的重視和支持，爭取財(cái)政經(jīng)費(fèi)支持

21、。 </p><p>　　（二）加大宣傳力度，落實(shí)便民措施 </p><p>　　登記申請是登記制度的特點(diǎn)，沒有登記相關(guān)人的配合很難順利開展登記工作。要切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高工作效率，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極為農(nóng)民群眾辦理登記提供熱情周到的服務(wù)。 </p><p>　?。ㄈ┘訌?qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、周密安排，確保宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作如期完成 &

22、lt;/p><p>　　宅基地使用權(quán)登記發(fā)證涉及到使用權(quán)人的合法權(quán)益，是集體土地登記發(fā)證工作中的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題。及時(shí)妥善解決宅基地登記發(fā)證中出現(xiàn)的普遍性和較大的技術(shù)與政策問題，增強(qiáng)登記發(fā)證工作的緊迫感，集中力量，克服困難，加強(qiáng)對宅基 </p><p>　　地登記發(fā)證工作的監(jiān)督檢查，確保宅基地登記發(fā)證工作順利實(shí)施，確保宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作如期完成。 </p><p>&

23、lt;b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]周洪亮，陳曉筠.從“一戶一宅”的視角探討農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得[J].中國農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2007.3. </p><p>　　[2]張東曉.加強(qiáng)農(nóng)村宅基地利用及管理之我見[J].價(jià)值工程，2012.1. </p><p>　　[3]周玨.淺議宅基地使用權(quán)登記制度的完善[J].云