強化稅收政策調(diào)控房價的作用研究.pdf

1、近年來我國商品房價格不斷攀升，自2002起，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了住房市場化改革后的第一次全面繁榮，此后房價一直保持較高幅度的上漲勢頭。人們在享受著房地產(chǎn)業(yè)全面繁榮帶來的居住條件改善，生活質(zhì)量提高等好處的同時，又不得不承受房價增長而帶來的種種痛苦和無奈。房價過高，帶來的不僅僅是人們“幸福感”削弱的問題，還引出了社會資源的合理配置、社會財富的公平分配以及人們基本生活保障等一系列問題?？梢哉f，房價問題，不僅僅是經(jīng)濟問題，也是一個政治問題。面

2、臨漲勢如此迅猛的房價，政府有必要采取切實有效的宏觀調(diào)控政策，消除房產(chǎn)泡沫，把房價穩(wěn)定在真實反映房地產(chǎn)價值的水平上。 可喜的是，回顧2004年至今，政府也確實在逐步加強對房價的調(diào)控力度，并且隨著政府對房地產(chǎn)市場認識的加深，調(diào)控政策越來越全面、深入、細致、詳實和具有可操作性。以2006年為例，去年政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國六條”、九部委“十五條”、國稅總局發(fā)布的《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》、建設部的165號文件

3、、國務院辦公廳發(fā)布的《關于建立國家土地監(jiān)察制度有關問題的通知》、國稅總局發(fā)布《關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》、國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》以及《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》。與2004年、2005年的調(diào)控相比，2006年國家的調(diào)控是全方位的，比以往任何年份都來得更為頻繁與彰顯力度，不僅包含供需層面，而且對市場秩序和制度層面均有涉及。1如果說2006年是政策的制定和頒布年，那么2007年

4、將是政策的執(zhí)行年，各調(diào)控政策的實施執(zhí)行與作用將逐步顯山露水。對2007年前6個月公布的調(diào)查數(shù)據(jù)對比分析發(fā)現(xiàn)，全國70個大中城市房屋售價1至7月份同比分別上漲：5.6％、5.3％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％、7.5％。其中，新建商品住房售價漲幅更大，前7個月同比分別上漲：6.1％、5.9％、6.0％、5.3％、6.6％、7.4％、8.1％。<'1> 一方面的政府調(diào)控政策的頻繁出臺，另一方面的迅猛上漲的房價，人們禁不住要問：我們

5、的房價為什么高燒不退?政府有能力給房地產(chǎn)市場降溫嗎?老百姓們什么時候才能買得起房子? 作為財經(jīng)類專業(yè)的研究生，筆者對房價迅速上漲現(xiàn)象的關注由來已久；而作為稅收學專業(yè)的研究生，筆者更為關注的是：稅收政策作為政府常用的宏觀調(diào)控政策，能否有效地穩(wěn)定房價?在研究2006年“國八條”實施的效果過程中，筆者發(fā)現(xiàn)：在房地產(chǎn)的調(diào)控中，利用經(jīng)濟手段比利用行政手段的效果要好，在經(jīng)濟手段中，稅收政策比金融政策效果要明顯。稅收政策不僅可以調(diào)控房價，而且

6、就目前的情況而言，稅收政策是調(diào)控房價的最為有效的手段。在充分肯定稅收政策在房價調(diào)控中的作用的同時，筆者也注意到：商品房市場是一個復雜而特殊的市場，商品房的價格不僅受稅收政策，還受土地、金融等政策的影響。況且由于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅系、調(diào)控房價的相關輔助措施，以及它們的具體運行過程，還存在著相當多的缺陷。這些缺陷使得目前稅收政策調(diào)控房價的作用受到了制約，只有突破了這些限制，房價才有可能“退燒”。 正是基于這點認識，筆者選擇了“強化稅收

7、政策對房價的調(diào)控作用研究”作為碩士學位論文的題目。該論文從商品房價格的構成及形成機理入手，分析我國目前商品房價格是否存在泡沫、稅收政策對消除房價泡沫的有效性及局限性，進一步分析稅收政策調(diào)控房價失靈的原因，在此基礎上借鑒國外經(jīng)驗，探索如何強化稅收政策對房價的調(diào)控作用。 以上內(nèi)容將分成五部分，層層深入地論述。 首先，介紹我國商品房價格的形成機理。我國商品房價格主要由成本、費用、稅金及開發(fā)商利潤四大部分構成。跟其他商品一樣，商

8、品房的價格是在市場中通過供求關系形成的。不同的是，對商品房而言， (中長期中)供給方在買賣雙方博弈中占優(yōu)勢。商品房的需求價格彈性小，供給價格彈性在短期內(nèi)全無彈性，在長期內(nèi)完全有彈性。因此，在短期中，商品房的價格由需求決定，要降低房價，最有效的方法是降低需求；在長期中商品房的價格由供給決定，降低房價最有效的方法是增加供給。由于稅收政策在短期中難以見效，因此本文將討論時限定為中長期。其次，討論我國商品房價格是否存在“泡沫”以及稅收政策對消除

9、房價泡沫的有效性和局限性。對于目前的房價水平，有人認為是“過熱”，有人認為是“泡沫”。在進一步討論之前，必須對房價作一個定性分析。通過分別對商品房作為消費品的價格及作為投資品的價格進行分析，筆者得出我國目前房價確實存在泡沫的結論。房價泡沫不僅會損害消費者利益，還會削弱我國的國際競爭力，引發(fā)金融風險，抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其危害性不容小覷。因此必須采取措施對房價進行調(diào)控。而常用的調(diào)控手段中，以稅收手段最為有效，這是因為：從理論上說，房地產(chǎn)市

10、場的運行過程主要包括三個階段，對不同階段的稅收征管會影響供求雙方的力量對比，從而影響房價。從現(xiàn)實上看，歷次稅收政策出臺之后，房價都出現(xiàn)波動，印證了稅收政策對商品房價格調(diào)控的有效性。但是，在充分肯定稅收政策調(diào)控房價的有效性的同時，筆者也意識到，單靠稅收政策并不能有效地調(diào)控房價，還必須配合金融、土地等政策以及相關行政手段。 然后，分析我國目前導致房價泡沫的稅制方面，尤其是房地產(chǎn)稅制方面的原因。為此有必要先弄清楚我國房地產(chǎn)稅制所存在的

11、缺陷。從我國目前高品房價格形成機制以及對土地和住房保有環(huán)節(jié)課稅存在的偏差來看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制不合理確實是造成商品房價格過高的一個原因。經(jīng)分析筆者發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)稅制存在著稅制結構不合理、重復計稅、稅費界定不清、稅負高、稅收流失嚴重等問題。正是由于這些問題的存在，削弱了稅收政策調(diào)控房價的有效性。 再次，筆者分析了國外若干國家調(diào)控房價的稅收政策，以期從中找出可借鑒經(jīng)驗，為下一一步提出強化稅收政策對房價的調(diào)控作用提供參考。

12、最后，在以上分析的基礎上，筆者提出了強化稅收政策對房價的調(diào)控作用的具休措施，這些措施既包括稅收政策也包括相關輔助政策。針對我國的房地產(chǎn)稅制缺陷，我們可以通過改“重流通輕保有”為“重保有輕流通”、理清稅費、加強征管等稅收方法來穩(wěn)定商品房價格，同時還應加強營業(yè)稅的征管、擴大個人所得稅稅前抵扣范圍等。另外還分析了與稅收政策相配合的土地政策、產(chǎn)權登記制度、信貸管理政策、廉租房政策等。本文的貢獻主要有以下幾點。一是視角獨到。房價的調(diào)控政策很多，但

13、本文專門從稅收政策的角度探討如何強化稅收政策對房價的調(diào)控作用。二是論證方法新。本文力求結論都基于嚴謹?shù)耐普?，如在論證房價足“過熱”還是存在“泡沫”的時候，本文并沒有簡單地基于感性認識做出結論，而足分別分析商品房作為消費品和投資品，其價格在多大程度上被高估，最后證明我國目前商品房價格確實存在泡沫。在論述稅收政策是目前調(diào)控房價的最有效手段的時候，筆者通過分析2006年剛頒布的“國六條”，證明調(diào)控房價，經(jīng)濟手段優(yōu)于行政手段，而經(jīng)濟手段中，稅收