可改造商業(yè)地產(chǎn)項目再銷售定價與案例研究.pdf

1、商業(yè)地產(chǎn)從其誕生到發(fā)展都沒有掀起大風大浪,因為其相對專業(yè)的高難度,使得無論是參與其中的開發(fā)者、抑或是以其謀生的中介公司,甚至于投入其中的投資者以及相依相偎的經(jīng)營者都在或進或退中舉步維艱。目前商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀是極大的空置率與開發(fā)相對不足并存,經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理遍布全國。不管商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的出路如何,但對于商業(yè)地產(chǎn)空置問題的思考和處理是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展道路上關(guān)鍵的一環(huán)。解決商業(yè)地產(chǎn)空置問題最好的辦法是對空置物業(yè)進行改造?！翱筛脑焐虡I(yè)”是指在商業(yè)物業(yè)中

2、因前期設(shè)計規(guī)劃中的不足導致無法經(jīng)營但對物業(yè)設(shè)施和經(jīng)營方向的調(diào)整可以順利產(chǎn)生較高經(jīng)濟和社會價值的物業(yè)。通過對可改造商業(yè)形成原因、發(fā)展背景以及自身的投資價值等因素評估可改造商業(yè)的真實價值,有針對性的對該類物業(yè)進行改造設(shè)計,達到重新銷售和經(jīng)營目標,既可以減少資源浪費又可以真正發(fā)揮商業(yè)物業(yè)用途,是在土地資源越來越稀缺的今天,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展效益最快,最環(huán)保的操作方式。我們在討論可改造商業(yè)成功的可行性時,不僅僅只是發(fā)現(xiàn)其投資價值,還必須遵循一定的改造

3、原則和改造方法才能保證順利實現(xiàn)再銷售的可能。而其中最重要的改造就是對物業(yè)硬件設(shè)施與合理經(jīng)營方面的改造,一旦硬件設(shè)施改造不能與合理經(jīng)營配套,那理論上的可執(zhí)行還是不具有可操作性,因此文中對于項目改造將重點討論改造原則和方法?？筛脑煳飿I(yè)的形成原因和改造動機相對復雜,投資回報是最受關(guān)注的,而可改造物業(yè)的投資回報多數(shù)是以再銷售為主要手段,因此如何再銷售又是可改造物業(yè)成功的焦點,而成功實現(xiàn)再銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)又是什么?本文將以深圳廣業(yè)大廈裙樓項目的改造

4、與再銷售的實際案例來探討可改造商業(yè)項目改造的價值以及再銷售中定價對項目銷售的影響。期望通過理論與實際相結(jié)合的方法,能夠?qū)筛脑焐虡I(yè)再銷售定價方法有更多新的結(jié)論。根據(jù)本人多年工作經(jīng)驗心得以及在校期間的理論學習,本人嘗試著對可改造商業(yè)物業(yè)提出新的價格論證方法—蝴蝶效應定價法來尋求出路。希望通過論證其合理性,指導將來同類項目改造再銷售的定價。綜合而言本文即是利用空置商業(yè)項目的可改造原理,探討不同的價格論證方法尋求成功再銷售,解決目前存在的商業(yè)