金融支持與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要由金融機構(gòu)提供，由此產(chǎn)生一個悖論：缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會滯后，其運行效率將下降；金融支持過度又會導(dǎo)致房地產(chǎn)進入持續(xù)的繁榮期，甚至出現(xiàn)價格泡沫。本論文選題正是立足于此背景，對房地產(chǎn)泡沫進行全方位研究。 本文首先從泡沫和房地產(chǎn)泡沫的概念出發(fā)，給出定義并對其含義以及特征、產(chǎn)生原因進行細致的描述，從而使讀者對房地產(chǎn)泡沫有一個清晰全面的認識。 本文第二部分主要探討金融支持與房地

2、產(chǎn)泡沫之間的相互關(guān)系。 首先，本文試圖通過原理性的關(guān)系描述指出房地產(chǎn)市場與金融市場具有共榮共損、相互強化的共生性關(guān)系。在房地產(chǎn)市場上升時期，金融市場信貸的擴張促使房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹，在房地產(chǎn)市場崩潰時期，金融市場信貸的收縮將加速房地產(chǎn)泡沫的破裂，并引起房地產(chǎn)金融風險的爆發(fā)，甚至引發(fā)全社會的金融危機。 其次，運用Carey的一般均衡模型和建立局部均衡下受到金融支持的置業(yè)者與房地產(chǎn)開發(fā)商的行為關(guān)系模型來推導(dǎo)出房地產(chǎn)價格與銀

3、行信貸量成正比例關(guān)系，銀行信貸量的增加，也就是說金融支持的增加，是推動房地產(chǎn)價格上升的主要因素之一。最后通過引用Herring & Wachter提出的銀行對危機的短視、信息不對稱、不正當?shù)募钊N假說來解釋銀行低估房地產(chǎn)業(yè)信貸集中的風險而投放大量的房地產(chǎn)貸款的原因。 確定房地產(chǎn)金融支持衡量指標與房地產(chǎn)泡沫的檢測方法是本文所探討的另一主要問題。隨著金融深化程度的加深，各種金融衍生工具的應(yīng)用為經(jīng)濟活動提供了巨大的金融支持，房地產(chǎn)業(yè)

4、的發(fā)展也不例外。房地產(chǎn)金融支持的種類包括銀行貸款、證券融資、房地產(chǎn)信托、租賃融資等多種方式，各種方式在不同國家所占據(jù)的地位差異很大。從我國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，我國房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售的整個過程。在我國的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。因此把房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額的比重、房地

5、產(chǎn)貸款年增長額占貸款總額年增長額的比重作為房地產(chǎn)金融支持衡量指標；而貨幣供應(yīng)量的增加和利率的降低，是房地產(chǎn)價格上漲的金融條件。反過來，房地產(chǎn)價格的上漲，使房地產(chǎn)市場的投機性看好，又推進了金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。貨幣供給寬松，住宅購買的融資條件，如利率、還款成數(shù)等比較優(yōu)惠，房地產(chǎn)價格就會表現(xiàn)出一個強勁的上升勢頭。反之，則表現(xiàn)得比較低迷。因此，房屋平均銷售價格與貨幣供給的相關(guān)關(guān)系也作為房地產(chǎn)金融支持衡量指標。利用我國近幾年的相關(guān)數(shù)據(jù)計算得出上述

6、幾個衡量指標的分析數(shù)值，從而得出我國目前還沒有出現(xiàn)金融支持過渡的結(jié)論。 房地產(chǎn)泡沫檢測方法的種類也很多。大致可分為理論價格法、統(tǒng)計檢驗法、空置率修正法、預(yù)警指數(shù)法幾種。理論價格法是從房地產(chǎn)泡沫的定義出發(fā)來衡量房地產(chǎn)泡沫。許多經(jīng)濟學(xué)家都采用這種方法來對本國的房地產(chǎn)泡沫進行檢測。在理論價格法中，確定特定房地產(chǎn)在特定時期的正常合理的純收益及確定正常合理的折現(xiàn)率是至關(guān)重要的。但對我國房地產(chǎn)泡沫進行估算時，除了上述兩個要素確定困難外，我國

7、目前轉(zhuǎn)型發(fā)展的社會經(jīng)濟使房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格常常難以反映市場的供求狀況，這就使理論價格法的運用受到極大的限制。統(tǒng)計檢驗法的實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價格的變化進行統(tǒng)計分析。當房地產(chǎn)市場上無泡沫經(jīng)濟時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當泡沫經(jīng)濟存在時，由于泡沫經(jīng)濟使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常?？罩寐市拚ㄗ鳛榉康禺a(chǎn)評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力

8、量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟的各個領(lǐng)域關(guān)系密切，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)必然通過國民經(jīng)濟發(fā)展的一些指標顯示出來。預(yù)警指數(shù)法能比較好地預(yù)警房地產(chǎn)的泡沫，并且能將房地產(chǎn)泡沫進行分級量化。為能充分反映房地產(chǎn)泡沫的程度，在選擇衡量指標上，本文遵循可操作性原則，并根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)設(shè)定泡沫的指標值，主要選擇房價收入比、價格增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資增長率與GDP

9、增長率之比、國房景氣指數(shù)幾個指標作為衡量房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。 最后，針對可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因提出防范房地產(chǎn)泡沫的方法主要從改善宏觀環(huán)境、建立多種融資渠道、加強國家宏觀調(diào)控等幾個方面入手，保證我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。改善宏觀環(huán)境可以從建立全方位的監(jiān)管體系；加大金融監(jiān)管力度健全信息傳遞機制，降低信息不對稱程度；建立健全房地產(chǎn)貸款風險評估機制，加強風險管理幾個方面進行。建立多層次、多元化的房地產(chǎn)金融籌資渠道包括擴大權(quán)益性融資比例，

10、降低行業(yè)整體債務(wù)依存度；以短期融資券為契機，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)投資信托基金等多種方式。運用金融政策、稅收政策和土地政策成為國家調(diào)控房地產(chǎn)的三大手段。為保持房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟的健康運行，政府以經(jīng)濟、法律、行政和引導(dǎo)的手段，運用貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域經(jīng)濟政策，從宏觀上對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模和速度的合理化發(fā)展，保持供給和需求的基本平衡，供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的

11、協(xié)調(diào)。 本文的主要貢獻在于對于房地產(chǎn)泡沫界定、形成機制及檢驗研究目前仍是理論界存有爭議尚需突破的難點問題。系統(tǒng)而全面地對房地產(chǎn)泡沫形成機制、泡沫檢驗以及政府如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場作理論探討，對于完善和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有著重要的學(xué)術(shù)意義。在理論上從金融支持的角度探討房地產(chǎn)泡沫的形成機理，豐富和發(fā)展了房地產(chǎn)泡沫理論。在方法上運用一般均衡及局部均衡模型來推導(dǎo)、證明金融支持與房地產(chǎn)泡沫的共生性關(guān)系。在防范對策上提出了有針對性的對策，包