農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式設(shè)計(jì).pdf

1、我國土地資源的基本情況是人多地少，耕地后備資源不足，在人口還在繼續(xù)增長，而國土面積不可能擴(kuò)大的情況下，只能通過盤活土地資產(chǎn)，提高土地利用率來適應(yīng)我國人民吃飯和建設(shè)對(duì)土地的基本需求，緩解人地關(guān)系緊張的矛盾。改革開放二十多年來，我國城市土地市場建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，而農(nóng)村土地市場卻因土地權(quán)利制度體系存在結(jié)構(gòu)性缺陷，農(nóng)業(yè)比較利益低，相關(guān)配套制度不健全，農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)缺乏動(dòng)力等原因發(fā)展非常緩慢，農(nóng)地資源配置市場化水平低，主要仍是由行政手段平均分配。

2、而我國加入WTO后，農(nóng)地的生產(chǎn)性服務(wù)價(jià)值在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的不斷提升必將要求高效利用農(nóng)地。因此，從優(yōu)化農(nóng)地資源配置，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，提高農(nóng)民收入，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村出發(fā)，設(shè)計(jì)農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式，并推動(dòng)其順利運(yùn)行，是當(dāng)代農(nóng)村土地制度創(chuàng)新的重要內(nèi)容。 本文以制度變遷與經(jīng)濟(jì)增長理論、土地產(chǎn)權(quán)理論、地租和地價(jià)理論、二元經(jīng)濟(jì)理論與人力資本理論以及社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，運(yùn)用理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合、系統(tǒng)分析、比

3、較分析、靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的多種方法，在對(duì)土地制度績效與不足，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、內(nèi)容、形式的詳實(shí)描述的基礎(chǔ)上結(jié)合我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)國情提出農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式的設(shè)計(jì)應(yīng)受現(xiàn)行法律制度、農(nóng)地的特殊功能及資源稟賦、農(nóng)業(yè)比較利益低、農(nóng)業(yè)發(fā)展階段落后等條件的約束，且設(shè)計(jì)要遵循公平與效率原則、促進(jìn)資源市場化配原則、因地制宜原則、彈性原則和農(nóng)地農(nóng)用原則，進(jìn)而再初步描述出農(nóng)用地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)一級(jí)市場、二級(jí)市場以及兩級(jí)市場之間是如何流動(dòng)的。

4、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式設(shè)計(jì)并不是憑空想象，必須把握農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系。因此，本文研究了國外不同國家和國內(nèi)不同地區(qū)土地流轉(zhuǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，發(fā)現(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)水平提高和二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)出通過使用權(quán)流轉(zhuǎn)擴(kuò)大農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)營效益的總趨勢，但是不同的經(jīng)濟(jì)水平和資源分布又會(huì)導(dǎo)致不同的農(nóng)用地使用權(quán)市場化配置程度。本著因地制宜的原則，根據(jù)我國生產(chǎn)力在東、中、西部地區(qū)的梯度分布，本文設(shè)計(jì)出分別與不同生產(chǎn)力發(fā)展水平相適應(yīng)的三

5、種農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式，各種模式在產(chǎn)權(quán)明晰途徑、各級(jí)市場和市場之間的流轉(zhuǎn)形式上存在差異。東部地區(qū)以國有永佃制的產(chǎn)權(quán)關(guān)系為前提，在一級(jí)流轉(zhuǎn)市場上由受國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)委托的農(nóng)地經(jīng)營公司將農(nóng)地使用權(quán)出讓或出租給農(nóng)戶，鼓勵(lì)取得農(nóng)用地使用權(quán)的農(nóng)戶與其他土地使用者利用對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)權(quán)清晰度要求比較高的信托、股份合作、抵押、返租倒包甚至成片流轉(zhuǎn)等形式進(jìn)行交易，而農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一級(jí)市場與二級(jí)市場循環(huán)則是通過農(nóng)戶把農(nóng)地使用退還給農(nóng)地經(jīng)營公司，農(nóng)地經(jīng)

6、營公司再出讓或租佃給有需要的農(nóng)戶來實(shí)現(xiàn)的。中部地區(qū)明晰產(chǎn)權(quán)的途徑是租賃制，相應(yīng)的農(nóng)戶在一級(jí)流轉(zhuǎn)市場通過向集體租賃獲得土地使用權(quán)，而能為土地使用者所接受和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所容納的二級(jí)流轉(zhuǎn)市場上的交易方式包括轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)租、四荒拍賣、信托、股份合作、返租倒包以及少量的抵押、成片流轉(zhuǎn)等形式，農(nóng)戶退出農(nóng)地經(jīng)營和集體對(duì)農(nóng)地的再租賃可以使農(nóng)地得到循環(huán)利用。西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后，可以通過穩(wěn)定和完善家庭承包經(jīng)營責(zé)任制米明晰產(chǎn)權(quán)，一級(jí)流轉(zhuǎn)市場上

7、的交易形式仍然是集體發(fā)包，二級(jí)流轉(zhuǎn)市場還不發(fā)達(dá)，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)租、四荒拍賣等形式為主，信托、股份合作、返租倒包等形式為補(bǔ)充的狀態(tài)，兩級(jí)市場的循環(huán)通過農(nóng)戶退包、土地?fù)Q社保的形式將承包地還給集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織整治農(nóng)地再出租來實(shí)現(xiàn)。 農(nóng)民是農(nóng)地經(jīng)營和流轉(zhuǎn)的主體，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式的運(yùn)行離不開他們的支持。首先，要保證農(nóng)民愿意轉(zhuǎn)出和轉(zhuǎn)入土地，而轉(zhuǎn)出土地關(guān)鍵在于低效保有土地要付出代價(jià)，高效利用盤活土地能獲得收益，轉(zhuǎn)入土

8、地關(guān)鍵在于經(jīng)營農(nóng)地有利可圖。所以，農(nóng)地的有償使用包括農(nóng)地有償承包、有償轉(zhuǎn)讓、地力升降獎(jiǎng)懲必須貫徹，農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益充分考慮國家、集體、個(gè)人三方利益進(jìn)行合理分配必須重視，而提高農(nóng)地規(guī)模效益和農(nóng)業(yè)比較利益作為消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、提高農(nóng)氏生產(chǎn)積極性的措施也不可忽略。 農(nóng)民除了愿意流轉(zhuǎn)土地外，還應(yīng)該有能力流轉(zhuǎn)才能形成農(nóng)地市場中現(xiàn)實(shí)的供需雙方。此時(shí)，完善相關(guān)法律制度則保障了農(nóng)民在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的各項(xiàng)權(quán)益；促進(jìn)農(nóng)村中勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就使得農(nóng)民有空閑地可