商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法及應(yīng)用.pdf

1、隨著“商業(yè)地產(chǎn)”概念的提出，高額利潤(rùn)的吸引，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及居民生活水平的提高，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，商業(yè)建筑可謂遍地開(kāi)花，投資建設(shè)項(xiàng)目分布全國(guó)各地。在投資熱潮襲來(lái)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，其產(chǎn)品內(nèi)涵、建筑風(fēng)格、建筑形式都有了進(jìn)一步的豐富和完善。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額1277億元，比上年增長(zhǎng)36.83﹪；2004年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，同比增長(zhǎng)31.4﹪；2005年

2、我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額接近2000億元，增長(zhǎng)率達(dá)到16﹪；2006年1～7月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額為1126.7億元，同比增長(zhǎng)15.6﹪。全國(guó)上下掀起了一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，但開(kāi)發(fā)商僅僅看短期投資的高額回報(bào)，缺少深入的市場(chǎng)需求研究和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，這種行為導(dǎo)致了大量的重復(fù)建設(shè)，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于追求大體量項(xiàng)目以及經(jīng)營(yíng)能力缺位，造成了商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡、空置率高居不下等現(xiàn)象。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影

3、響大，過(guò)去，開(kāi)發(fā)商拿到地塊，純粹是憑著感覺(jué)行事，盲目照搬成功案例，忽視了其成功的諸多因素，對(duì)項(xiàng)目本身缺乏科學(xué)的調(diào)查研究和充分的市場(chǎng)論證，造成了較高的空置率。這些現(xiàn)象說(shuō)明了市場(chǎng)調(diào)查對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的重要性，只有充分了解區(qū)域市場(chǎng)，找出突破口，才能做出成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，達(dá)到投資者、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者五贏的局面。 在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初始階段，市場(chǎng)調(diào)查的作用不大，僅僅作為輔助工具使用。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由“賣方”市場(chǎng)

4、轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方”市場(chǎng)，項(xiàng)目的成功不僅僅是概念的炒作，準(zhǔn)確的定位成了致勝的關(guān)鍵，市場(chǎng)調(diào)查的地位才得以提升，其應(yīng)用逐漸受到重視，理論和實(shí)踐都有了一定程度的豐富和發(fā)展。但縱觀國(guó)內(nèi)外的研究，將商業(yè)地產(chǎn)和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)合起來(lái)探討的并不多，一般都只強(qiáng)調(diào)其營(yíng)銷策略和項(xiàng)目定位。但市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)，缺乏科學(xué)的調(diào)查和深入的分析是無(wú)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位的，正是基于這種現(xiàn)狀，本文試圖將兩者結(jié)合起來(lái)，提出一些理論方法，并聯(lián)系實(shí)際，對(duì)重慶市九龍坡區(qū)修建大型購(gòu)物中心的可行性

5、進(jìn)行了相關(guān)論證。 本文主要分為四個(gè)章節(jié)，第一章節(jié)主要闡述房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，第二章開(kāi)始討論房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性、方法和程序，第三章講述的是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，第四章是理論與實(shí)踐的結(jié)合，根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，對(duì)重慶市九龍坡區(qū)建立大型商業(yè)中心的可能性進(jìn)行論述。 通過(guò)對(duì)重慶市九龍坡區(qū)相關(guān)情況的分析研究，本文認(rèn)為，無(wú)論是從政策支持還是消費(fèi)者需求來(lái)看，在該區(qū)域修建大型購(gòu)物中心都是可為的，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功還需要進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)