土地開發(fā)價值因素、營銷策略對經(jīng)營績效影響之研究.pdf

1、土地的價值是一個國家經(jīng)濟與社會發(fā)展的重要指標,由于土地的不可移動性,其區(qū)位條件良好者易形成獨占區(qū)位,而成為都市里的黃金地段;臺灣地區(qū)由于地狹人稠,公共建設及工商業(yè)迅速發(fā)展,造成都市地價急遽上漲,依據(jù)眾多的實務經(jīng)驗顯示,土地開發(fā)成本約占不動產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的6至7成左右,加上土地具有獨占性與不可移動性,其個別與區(qū)位條件更是決定地上建物價值基礎,因此如何評估用以開發(fā)不動產(chǎn)之土地價值成為控制成本與產(chǎn)品是否能具有經(jīng)濟價值的重要關(guān)鍵因素。

2、>　　本研究有別于以往以理論探討、數(shù)理模型分析研究,分為兩階段,第一階段:以專家問卷調(diào)查為基礎之層級分析法(AHP),聘請建筑業(yè)與不動產(chǎn)中介業(yè)等具實務經(jīng)驗者來評估影響土地價格之因素,對現(xiàn)有影響地價的因素做一厘清。其研究結(jié)果顯示實務界所認為對土地價值影響甚巨的前三大因素分別為「生活機能便利性」、「小區(qū)人文環(huán)境形象」與「交通便利程度」;而土地所在區(qū)域之「交通便利程度」及個別土地「緊鄰道路情形」兩因素對土地價值也有相當程度的影響,此二因素雖著

3、重在「區(qū)域」與「個別土地」交通便利性之差別,但綜合而言,均是在指土地周遭環(huán)境是否有便利的聯(lián)外交通。另外以往研究未曾討論的「嫌惡設施影響程度」與「小區(qū)管理與居民關(guān)系」等因素,在本研究中在土地價值扮演相當重要的影響角色,值得后續(xù)研究者針對無法量化之因素發(fā)展衡量指標,以補全研究缺口。
　　第二階段:以建筑產(chǎn)業(yè)為研究對象,并以臺灣省建筑開發(fā)商業(yè)同業(yè)公會會員名冊為研究母體,目的在探討處于新經(jīng)濟時代環(huán)境中的建筑業(yè)者,對國際化、全球化、自由化之