成都置信集團資金融通研究.pdf

1、自從中國人民銀行2003年6月5日頒發(fā)《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(即“121號”文)以來，持續(xù)升溫的房產(chǎn)市場被蒙上了一層陰影，面對因為金融政策而帶來的投資危機，很多的房產(chǎn)企業(yè)感到了資金壓力。融資作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要，是開發(fā)商的關鍵，沒有強大的資金支持，開發(fā)商將直接面臨淘汰出局的危險。 成都置信集團是中國有名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，同樣面對融資的重重困難，但其以自己的品牌、信譽、資產(chǎn)實力和創(chuàng)造性的資金融通方式

2、解決了生存的問題，但對于有良好品牌、信譽和開發(fā)能力的置信集團來講，面對房地產(chǎn)“大鱷”的激烈競爭，要在房地產(chǎn)市場上占有一席之地，是遠遠不夠的。這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 本文比較詳細全面地研究了成都置信集團資金融通的方式方法，以期對現(xiàn)實中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的借鑒作用，也希望開發(fā)企業(yè)認識到，資金融通是一個系統(tǒng)工程，涉及到企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、文化、營銷策略、資產(chǎn)經(jīng)營等，讓人們通過資金融通角度來認識成都置信。 第一章介紹了

3、房地產(chǎn)行業(yè)的國際背景：全球房價增長過快，形成了泡沫，指出泡沫成因及其危害；以及國內環(huán)境：中國房地產(chǎn)持續(xù)增長率過高、空置房增多、地價暴漲、房價高漲、開發(fā)商暴利、競爭加劇、國家銀行投資房地產(chǎn)風險巨大：假按揭、違規(guī)貸款、拖欠工資，由此催生出中國人民銀行03年的“121號文”和2004年國土資源部、監(jiān)察部的“71號令”，來規(guī)范中國過熱的房地產(chǎn)市場。 第二章就置信的基本情況、集團管理結構利于集團公司資金調控、發(fā)展戰(zhàn)略布局、取得的業(yè)績及其對

4、融資的影響進行了介紹，以期對置信及其融資有一個粗略的了解；本章還重點介紹了置信企業(yè)文化及其對融資的作用，特別是置信有名的置信的“置信生活方式”和“舍得理念”與置信融資的密切關系，它體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的需求導向，既提升了購房居住者的生活品質，保證了投資者的投資收益，也提升了置信的品牌和信譽，其結果是為置信贏得了更多、更廣泛、更穩(wěn)定的房地產(chǎn)消費者和投資人，為置信的銷售、融資和發(fā)展產(chǎn)生了重大而又深遠的影響。 第三章為本文的重點，從八個方面

5、對置信的資金融通方式方法進行了介紹和研究，并對融資效果進行評價：既有傳統(tǒng)的融資方式：銀行貸款(包括信用貸款、擔保貸款和因擁有眾多優(yōu)良資產(chǎn)而發(fā)生的抵押貸款)，它是置信集團融資最主要的方式之一?；诹己眯抛u和開發(fā)能力而體現(xiàn)出的具有置信特色的預售融資：既有按揭和一次性購買，還有介于他們之間的按房屋開發(fā)進度而直接付款，它也是置信集團融資最主要的方式之一。建筑、供貨商自愿墊款甚至于投資合作開發(fā)。也有置信特色的資產(chǎn)經(jīng)營盤活：招商出租、出售資產(chǎn)并保利

6、返租、按揭經(jīng)營，經(jīng)營的目的在于資產(chǎn)的巨幅增值、和抵押貸款、提升變現(xiàn)力，置信資產(chǎn)的巨幅增值主要歸功于資產(chǎn)的經(jīng)營，其利潤遠大于房地產(chǎn)開發(fā)所得利益。還有為完善股權結構和“金蘋果計劃”而推出的股權融資，它在社會上產(chǎn)生了良好的影響。廣泛的合資合作：既有國民合作、民民合作、也有政企合作，在此重點介紹了與武侯區(qū)政府合作的工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營融資——中國西部鞋都的融資模式，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金中，購置土地所需資金占到至少50％以上，而與擁有土地資源的政府合

7、作，可以最大限度的減少土地出讓金的融資，滾動式開發(fā)可以在資金相對較少的情況下，與政府獲取土地基本一致，按部就班地進行開發(fā)。第七介紹了置信集團挺進汽車行業(yè)的戰(zhàn)略融資意義，置信強力挺進汽車貿易、售后一條龍服務：裝飾美容、洗車、維修，形成巨大的規(guī)模效應之后，會為置信帶來巨大的資金流。第八介紹了集團財務中心資金統(tǒng)籌融資功能，充分統(tǒng)一、集中調配使用眾多公司的浮游資金而降低短期融資需求和成本。最后就置信集團融資效果進行了逐一總結評價。置信集團的融資

8、不是單純的借錢，而把融資與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)品牌、企業(yè)文化、資產(chǎn)經(jīng)營、營銷策略等有機的結合起來，相互影響，相互促進。 第四章指出置信融資中的問題。雖然置信集團有許多創(chuàng)造性的融資方式，但總的來講，在特定的歷史發(fā)展階段，其融資的方式仍然顯得傳統(tǒng)而又單一，并且現(xiàn)行的融資方式還有很大的融資潛力可挖，如加大資產(chǎn)的經(jīng)營升值、變現(xiàn)力度。一個大型的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要巨大的融資需求，而現(xiàn)目前的融資方式是遠遠不能達到快速發(fā)展壯大的需要，融資需要

9、有前瞻性的研究和準備，采取更加市場化和規(guī)范化的國際性的融資方式是置信集團當前應當高度重視并采取措施的首要任務。 第五章也是本文的重點之一，針對置信的優(yōu)勢和金融市場的發(fā)展趨勢，提出了今后融資的七點建議： 1、繼續(xù)提升資產(chǎn)經(jīng)營力度，充分發(fā)揮資產(chǎn)抵押貸款的融資作用和增強資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。 2、充分利用置信的品牌優(yōu)勢，深化廣泛的合資合作，尋求長期的合作伙伴。 3、加強與新老客戶的聯(lián)系，拓展?jié)撛诳蛻羧骸?4、