南京首例小區(qū)車庫權屬爭奪案業(yè)主獲勝

1、南京首例小區(qū)車庫權屬爭奪案業(yè)主獲勝南京首例小區(qū)車庫權屬爭奪案業(yè)主獲勝華東政法學院張忠野博士：“這個判決很精彩”孫潔南京已準備進行地方立法，初步討論結(jié)果為：規(guī)劃要求配建的車庫將一律禁止開發(fā)商出售；超出規(guī)劃要求的部分車位經(jīng)公示確認未計入房價的，方可由開發(fā)商出售。與此同時，上海、深圳、汕頭等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)早已就車庫問題立法。在私家車不斷增多的情況下，這些地區(qū)無一例外地采用“允許規(guī)劃外的車庫出售，鼓勵開發(fā)商多建車庫”的辦法，推行車庫市場化南京首例

2、小區(qū)車庫權屬爭奪案業(yè)主獲勝。然而，一石激起千層浪11月12日，南京市鼓樓區(qū)人民法院一審判決了該市首例業(yè)主與開發(fā)商對簿公堂爭要地下車庫歸屬權一案。星漢城市花園小區(qū)地下車庫判歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權出售。星漢城市花園開發(fā)商對小區(qū)停車位的銷售，屬“重復銷售”。位于南京市中心的星漢城市花園，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共59個車位。開發(fā)商江蘇星漢置業(yè)有限公司銷售住宅時，就承諾配建機動車庫位供業(yè)主停車使用。然而，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，只有向開發(fā)商購

3、買車位方可取得停車權。今年6月，小區(qū)業(yè)主委員會一紙訴狀將開發(fā)商告上法庭，請求法院保護小區(qū)全體業(yè)主對星漢城市花園地下室停車庫的占有、使用、收益、處分的權利。當天的庭審，原、被告間唇槍舌劍，爭辯相當激烈，焦點集中在原告是否有本案的主體資格，被告是否有權處理地下車庫。最終，法院通過質(zhì)證認為：一、南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設計要點通知書》要求開發(fā)商按每戶02車位的標準建設車庫，這明確了車庫作為公共配套設施的功能，建成后的車庫作為公共配套設施，是

4、建筑物的輔助設施，應交付建筑物的所有權人共同使用。計入成本。已納入公攤面積的車庫無法領取銷售許可證，也無法辦理產(chǎn)權證。另一種是“專門車庫”，這種車庫的產(chǎn)權屬于開發(fā)商，在核價的時候一般也是單列的，但目前南京這種情況較少。不建車庫就違反了規(guī)劃部門的配建規(guī)定，按規(guī)定納入規(guī)劃標準的車庫就必定屬于全體業(yè)主。筆者近日獲悉，南京房管部門從今年5月起就暫停了車庫銷售許可證的發(fā)放，有關部門和人大代表正就此問題研究立法，形成了名為《南京人防工事出讓管理辦法

5、》（暫定名）的討論稿。討論中，傾向性的意見是，新建小區(qū)在規(guī)劃部門配建標準之內(nèi)的車庫所有權歸全體業(yè)主所有，核算房價時計入公攤面積，開發(fā)商無權銷售。小區(qū)成立業(yè)主委員會后，經(jīng)業(yè)主大會討論通過車庫的處理辦法，收益歸全體業(yè)主所有。超出規(guī)劃部門配建標準的車位部分又沒有列入公攤面積的開發(fā)商可以出售，但必須先由物價部門進行審核。法規(guī)雖然到位，但多頭管理給小區(qū)車庫出售及市場監(jiān)管留下漏洞盡管，房產(chǎn)部門斷定“無證銷售車庫使用權”違法，物價部門也明確已攤?cè)敕績r

6、的車庫不能“二次銷售”，但目前南京仍有大量小區(qū)車庫在違規(guī)出售使用權。法規(guī)已然到位，南京樓市中為什么還會有如此多的車庫違規(guī)出售呢？筆者采訪發(fā)現(xiàn)，房管、物價、規(guī)劃等部門之間缺乏協(xié)作給了開發(fā)商可乘之機。據(jù)了解，目前雖然南京大多開發(fā)商都暫停了車庫銷售，但此前銷售車庫或打算銷售車庫的樓盤超過百家。有開發(fā)商向記者坦言，由于房管和物價部門信息并不互通，開發(fā)商先在房管部門領了車庫銷售許可證，而在物價部門核價時，又將車庫計入房價分攤。這樣，就給違法出售的

7、車庫披上了合法的外衣。加上各部門執(zhí)法查處分散，事后監(jiān)督很難到位，使得車庫違法銷售紛紛“出籠”。當?shù)匚飪r部門曾以“二次銷售”為由查處過一批開發(fā)商，勒令其將車庫收入30％打入小區(qū)的物業(yè)費，70％納入維修基金，但具體執(zhí)行情況卻要從房管部門才能得到證實。多頭管理給小區(qū)車庫出售及市場管理留下漏洞，市民如想靠法律維權也同樣會遇到缺乏統(tǒng)一管理的難題。南京市物價部門有關人員無奈地說，限于工作強度，他們只能給予咨詢市民口頭答復，只有法院才能從該處獲得書面