建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題及所應(yīng)采取的司法對策

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題及所建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題及所應(yīng)采取的司法對策應(yīng)采取的司法對策作者：楊立新發(fā)表時間：20090724瀏覽次數(shù)：305關(guān)鍵詞：物權(quán)法物權(quán)法草案司法實踐法律關(guān)系所有權(quán)《物權(quán)法》2006年3月就要通過立法程序，成為正式的法律了。其中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，可以說是利弊參半。如果就是這樣的內(nèi)容作為現(xiàn)實的立法，那么，對于司法提出的挑戰(zhàn)，應(yīng)當(dāng)說是很嚴(yán)峻的。一方面，建筑物區(qū)分所有權(quán)從無到有，使處理這種民事糾紛

2、有了正式的法律依據(jù)；但是另一方面，還必須看到，這個法律關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定是不完善的，存在一些問題，而這些問題不解決，在司法實踐中就無法處理好這種日益普遍的民事糾紛案件。因此，隨著物權(quán)法的公布實施的日益臨近，擺在人民法院面前的這個問題也就越來越現(xiàn)實地壓在法官的面前。因此，我們必須面對它，提出解決的辦法。這就是我的這篇文章的主題。一、《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容及存在的問題《物權(quán)法》草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本問題，

3、在這些規(guī)定的內(nèi)容中，存在一些重要的問題需要解決。（一）《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)共有5個方面的問題。1《物權(quán)法草案》對建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本概括《物權(quán)法草案》第73條規(guī)定的是建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容，將建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)三個權(quán)利?？梢娖洳扇〉牧鍪侨龖粢陨系木褪且粋€法人，29戶以下就是其他組織。其他國家的立法最少也規(guī)定區(qū)分所有人會議是其他組織的性質(zhì)。物權(quán)法

4、草案對這些都沒有規(guī)定。可見，物權(quán)法草案對建筑物區(qū)分所有權(quán)采用的是變化了的三元論的理論，這也就在司法中會出現(xiàn)一些問題，必須提出解決的辦法。2《物權(quán)法草案》對專有權(quán)的概括草案的第二個部分規(guī)定的是專有權(quán)問題，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)中最為重要的問題。但是草案中一共只有兩個條文，即第74條和第75條兩個條文。第一個條文規(guī)定的是專有權(quán)的內(nèi)容及其規(guī)則。首先是規(guī)定專有權(quán)的所有權(quán)權(quán)能，區(qū)分所有人對區(qū)分所有的建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，擁

5、有了所有權(quán)的全部權(quán)能，與其他所有權(quán)的權(quán)能沒有區(qū)別。這是對的。其次是規(guī)定了對專有權(quán)的限制，行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這也是對的。第二個條文規(guī)定的是專有權(quán)的主導(dǎo)性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個權(quán)利中，專有權(quán)是主導(dǎo)權(quán)，就是所謂的建筑物區(qū)分所有權(quán)的“單獨(dú)性靈魂”，它帶動其他兩個權(quán)利。無論購買區(qū)分所有的房屋還是出讓區(qū)分所有的房屋，只要購買或者出讓區(qū)分所有的房屋的專有權(quán)就可以了，共有權(quán)和成員權(quán)就跟著一并處分了。第75條