房地產(chǎn)估價規(guī)范2015年8月

1、1房地產(chǎn)估價規(guī)范2015.81總則1.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，保障房地產(chǎn)估價質(zhì)量，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。1.0.3房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準的規(guī)定。2估價原則估價原則2.0.1評估市場價值，應(yīng)遵循下列原則：1獨立、客觀、公正原則；2合法原則；3價值日期原則；4替代原則；5最高最佳利用原則。2.0.2房地產(chǎn)的抵押評估價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵

2、循市場價值評估原則外，還應(yīng)遵循謹慎原則，2.0.3房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型從市場價值評估的原則中選擇適用原則，并可增加其他適用原則2.0.4遵行不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。2.遵循合法原則，估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3.遵循價值時點原則，估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的確定的

3、某一特定時間的價值或價格。4.遵循替代原則，估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。5.遵循最高最佳利用原則，估價結(jié)果應(yīng)是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。6.遵循謹慎原則，評估價值應(yīng)在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高因素下的價值或價格。2.0.5最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選

4、和判斷確定。并符合下列規(guī)定：1.當估價對象權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時，應(yīng)根據(jù)估價目的確定是從估價對象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。2.當估價對象已做了某種使用，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列的判斷和選擇，并在估價報告中說明：1維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)

5、以維持現(xiàn)狀為前提進行估價；2更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進行估價；3改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進行估價；4擴大規(guī)模前提：分析、判斷擴大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴大規(guī)模為前提進行估價；5重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進行估價；6上述情形的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特

6、殊利用前提進行估價。3料及其來源渠道等；2估價工作的具體步驟及時間進度；3估價工作的人員安排。3.0.5估價所需資料應(yīng)針對估價項目進行搜集，并應(yīng)包括下列資料：1反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料2估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；3對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料；4對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。3.0.6對搜集的估價所需資料應(yīng)進行檢查。當估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件

7、，并應(yīng)將復印與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。3.0.7估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，2應(yīng)拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；3應(yīng)制作實地查勘記錄，并記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，等，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準確、完整、清晰。3.0.8當無法進入估價對

8、象內(nèi)部進行實地查勘時，應(yīng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。對未進擴實地查勘的估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。3.0.9以估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，應(yīng)尋求相關(guān)估價專家或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價報告中說明。3.0.10對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷

9、、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測、測量、審計等。再以專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進行估價，并應(yīng)在估價報告中說明。3.0.11估價報告在交付估價委托人前，應(yīng)以其內(nèi)容和形式等進行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。3.0.12估

10、價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定交付估價委托人。3.0.13估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料：1估價報告；2估價委托書和估價委托合同；3估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料；4估價項目來源和溝通情況記錄5估價對象實地查勘記錄；6估價報告內(nèi)部審核記錄；7估價中的不同意見記錄6外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。3.0.14房地產(chǎn)估價機構(gòu)