售后返租操作模式與商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法

1、售后返租操作模式與商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法“不破不立，不止不行?！笔酆蠓底獾恼T惑之處在于“先銷(xiāo)售后承租、同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)“，盡管價(jià)格不菲，但仍引來(lái)買(mǎi)家追捧。然而，發(fā)展商卻踏上了痛苦“解套“的漫漫征途，如何破？從售后返租優(yōu)劣勢(shì)與適用性、操作模式、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧、租金回報(bào)率計(jì)算方法等方面進(jìn)行深度解析，為破解售后返租困局提供借鑒。一、關(guān)于售后返租，您知多少？1、售后返租優(yōu)劣勢(shì)與適用性分析客戶(hù)購(gòu)鋪同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商

2、，租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付特征返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)收益方式銷(xiāo)售收入；快速銷(xiāo)售、回籠資金投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感優(yōu)勢(shì)分割靈活，客戶(hù)層面廣劣勢(shì)實(shí)際租金收益不能滿(mǎn)足返租所需，政策限制適用類(lèi)型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售2、售后返租操作方式A、招商→經(jīng)營(yíng)→銷(xiāo)售→返租B、招商→銷(xiāo)售→返租→經(jīng)營(yíng)定義該模式采用先招商，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后再分割

3、銷(xiāo)售商鋪。此時(shí)銷(xiāo)售屬于帶租約銷(xiāo)售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢(shì)該模式是一種較新穎的銷(xiāo)售型地產(chǎn)操作模式，視經(jīng)營(yíng)情況而定，在經(jīng)營(yíng)成熟后，再銷(xiāo)售對(duì)于后期的返租運(yùn)營(yíng)阻力較小劣勢(shì)情況無(wú)法預(yù)測(cè)，價(jià)格較高定義用先招商，在招商的同時(shí)或稍微遲一些時(shí)間銷(xiāo)售商鋪。此時(shí)銷(xiāo)售屬于帶租約銷(xiāo)售，然后在簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢(shì)是對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)把握度較高的銷(xiāo)售型地產(chǎn)操作模式視招商情況而定如招商結(jié)果較好再銷(xiāo)售會(huì)有效的提高去化速度便于后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)劣勢(shì)視招商

4、情況而定，有一定的風(fēng)險(xiǎn)C、銷(xiāo)售→返租→招商→經(jīng)營(yíng)D、銷(xiāo)售→返租→放任定義該模式先將商鋪進(jìn)行分割銷(xiāo)售，再委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司以返租的形式統(tǒng)一招商，物業(yè)管理和整體經(jīng)營(yíng)。因?yàn)橛蓪?zhuān)業(yè)的公司代為管理，故又稱(chēng)作“管理型商鋪“優(yōu)勢(shì)該模式是現(xiàn)今較為廣泛運(yùn)用的銷(xiāo)售操作模式之一。拆零售產(chǎn)權(quán)以快速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報(bào)將經(jīng)營(yíng)權(quán)從產(chǎn)權(quán)中玻璃，再由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)劣勢(shì)對(duì)商業(yè)管理公司要求較高，對(duì)于，商鋪養(yǎng)成存在一定不確定性定義開(kāi)發(fā)