濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作方案

1、濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作方案濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作方案濟(jì)南市商業(yè)的發(fā)展?jié)鲜猩虡I(yè)的發(fā)展1、發(fā)展迅速，形成規(guī)模、發(fā)展迅速，形成規(guī)模改革開放以來(lái)，濟(jì)南市的商業(yè)與全國(guó)兄弟城市一樣進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，特別是九十年代改革開放以來(lái)，濟(jì)南市的商業(yè)與全國(guó)兄弟城市一樣進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，特別是九十年代后期，濟(jì)南市商業(yè)的發(fā)揮咱更是有了質(zhì)的飛躍，隨著二十一世紀(jì)的到來(lái)，后期，濟(jì)南市商業(yè)的發(fā)揮咱更是有了質(zhì)的飛躍，隨著二十一世紀(jì)的到來(lái)，WTO的加入更為濟(jì)南商

2、的加入更為濟(jì)南商業(yè)領(lǐng)域帶來(lái)了國(guó)家新商業(yè)的理念和現(xiàn)代化元素。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的硬件設(shè)施、軟件配套等方面都有了業(yè)領(lǐng)域帶來(lái)了國(guó)家新商業(yè)的理念和現(xiàn)代化元素。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的硬件設(shè)施、軟件配套等方面都有了很大程度的提高。截止很大程度的提高。截止2000年末濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)到年末濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)到838個(gè)，商品交易額突破個(gè)，商品交易額突破495億元，其中億元，其中城市市場(chǎng)總數(shù)達(dá)到城市市場(chǎng)總數(shù)達(dá)到318個(gè)，商品交易額超過(guò)個(gè)，商品交易額超過(guò)380億元，全市連

3、鎖超市增加至億元，全市連鎖超市增加至637家，其商品零售家，其商品零售額64.1億元。億元。2、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為從最初級(jí)的物質(zhì)需求轉(zhuǎn)向高級(jí)的精神需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為從最初級(jí)的物質(zhì)需求轉(zhuǎn)向高級(jí)的精神需求（1）消費(fèi)心理：從“求是”消費(fèi)心理：從“求是”、“求初”“求初”、“求廉”轉(zhuǎn)向“求新”“求廉”轉(zhuǎn)向“求新”、“求異”“求異”、“求美”“求美”、“求情”“求情”、“求“求樂(lè)”樂(lè)”。過(guò)去，特別是短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人們的消費(fèi)觀是“求是”過(guò)去，

4、特別是短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人們的消費(fèi)觀是“求是”、“求廉”“求廉”、“求知”“求知”。那時(shí)只要適用，。那時(shí)只要適用，價(jià)格便宜人們就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)行為。而今的濟(jì)南市民消費(fèi)心理將更注重“求新”價(jià)格便宜人們就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)行為。而今的濟(jì)南市民消費(fèi)心理將更注重“求新”、“求異”“求異”、“求美”“求美”、“求情”“求情”、“求樂(lè)”“求樂(lè)”。即人們?cè)谙M(fèi)中更加看中消費(fèi)的新穎性、個(gè)性化及消費(fèi)精神情感的滿足。。即人們?cè)谙M(fèi)中更加看中消費(fèi)的新穎性、個(gè)性化及消費(fèi)精神情

5、感的滿足。（2）消費(fèi)需求：已從最初級(jí)的物質(zhì)需求，轉(zhuǎn)向高級(jí)的精神需求。消費(fèi)需求：已從最初級(jí)的物質(zhì)需求，轉(zhuǎn)向高級(jí)的精神需求。主要表現(xiàn)在：主要表現(xiàn)在：①購(gòu)物便利性需求購(gòu)物便利性需求②休閑性、娛樂(lè)性需求休閑性、娛樂(lè)性需求③相互交流與溝通的需求相互交流與溝通的需求④開放式購(gòu)物環(huán)境的需求開放式購(gòu)物環(huán)境的需求（3）消費(fèi)方式已從傳統(tǒng)的粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s時(shí)尚性）消費(fèi)方式已從傳統(tǒng)的粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s時(shí)尚性（4）消費(fèi)層次已從經(jīng)濟(jì)便宜型轉(zhuǎn)變?yōu)楦辉Ｏ硎苄停┫M(fèi)層次已

6、從經(jīng)濟(jì)便宜型轉(zhuǎn)變?yōu)楦辉Ｏ硎苄停?）消費(fèi)時(shí)空已從零星分散型轉(zhuǎn)變?yōu)榧袧M足型）消費(fèi)時(shí)空已從零星分散型轉(zhuǎn)變?yōu)榧袧M足型（6）消費(fèi)能力已從盲目的弱消費(fèi)力轉(zhuǎn)向理性）消費(fèi)能力已從盲目的弱消費(fèi)力轉(zhuǎn)向理性的強(qiáng)消費(fèi)力的強(qiáng)消費(fèi)力3、已然形成區(qū)域性特征：、已然形成區(qū)域性特征：市中心的泉城路為中心已形成最強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)繁華中心，商業(yè)的雛形“泉城路步行街”市中心的泉城路為中心已形成最強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)繁華中心，商業(yè)的雛形“泉城路步行街”、“泉城“泉城②發(fā)展商的開發(fā)思路和開發(fā)

7、理念還未形成發(fā)展商的開發(fā)思路和開發(fā)理念還未形成③市民甚至對(duì)招商和銷售的概念卻還分不清楚市民甚至對(duì)招商和銷售的概念卻還分不清楚④市民對(duì)投資商鋪還缺乏最基本的常識(shí)市民對(duì)投資商鋪還缺乏最基本的常識(shí)⑤市民對(duì)投資商鋪的熱情和積極性不高市民對(duì)投資商鋪的熱情和積極性不高⑥濟(jì)南各大媒體對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的輿論引導(dǎo)還處于空白階段，連各大報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)濟(jì)南各大媒體對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的輿論引導(dǎo)還處于空白階段，連各大報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)的房產(chǎn)專欄記者都的房產(chǎn)專欄記者

8、都還弄不清楚商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式以及商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)分和比較還弄不清楚商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式以及商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)分和比較⑦濟(jì)南人受儒家思想的影響太深，其思想保守性的程度在中國(guó)東部地區(qū)算是首屈一指。濟(jì)南人受儒家思想的影響太深，其思想保守性的程度在中國(guó)東部地區(qū)算是首屈一指。三、三、濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇與難點(diǎn)濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇與難點(diǎn)（一）（一）、機(jī)會(huì)點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)1、外地開發(fā)企業(yè)甚至外資企業(yè)已入駐濟(jì)南，其先進(jìn)的開發(fā)理念和運(yùn)作思路給濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)外地開發(fā)

9、企業(yè)甚至外資企業(yè)已入駐濟(jì)南，其先進(jìn)的開發(fā)理念和運(yùn)作思路給濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的催化作用發(fā)展起到很大的催化作用2、濟(jì)南市政府職能和行政思路在一定程度上了很大的改善。、濟(jì)南市政府職能和行政思路在一定程度上了很大的改善。3、國(guó)際商業(yè)巨頭紛紛搶灘泉城，為濟(jì)南現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展帶來(lái)了絕佳的契機(jī)。、國(guó)際商業(yè)巨頭紛紛搶灘泉城，為濟(jì)南現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展帶來(lái)了絕佳的契機(jī)。4、由于中國(guó)人民銀行儲(chǔ)蓄和貸款利率在不斷下調(diào)，促使求穩(wěn)的濟(jì)南居民也要主

10、動(dòng)出擊為存在、由于中國(guó)人民銀行儲(chǔ)蓄和貸款利率在不斷下調(diào)，促使求穩(wěn)的濟(jì)南居民也要主動(dòng)出擊為存在銀行中的“錢”尋找下蛋的雞。銀行中的“錢”尋找下蛋的雞。5、近一兩年少數(shù)投資門頭房的“先知者”們已掘到第一桶金。這輕松就致富的財(cái)路對(duì)部份居、近一兩年少數(shù)投資門頭房的“先知者”們已掘到第一桶金。這輕松就致富的財(cái)路對(duì)部份居民的觸動(dòng)較大，在已覺悟的人群中躍躍欲試者眾。這些先知已知者正是商業(yè)地產(chǎn)快步發(fā)展民的觸動(dòng)較大，在已覺悟的人群中躍躍欲試者眾。這些先知

11、已知者正是商業(yè)地產(chǎn)快步發(fā)展的主力軍。的主力軍。6、近幾年來(lái)，生意越來(lái)越難做，很多人在尋找既能致富又不費(fèi)力的機(jī)會(huì)。股市的高風(fēng)險(xiǎn)和不、近幾年來(lái)，生意越來(lái)越難做，很多人在尋找既能致富又不費(fèi)力的機(jī)會(huì)。股市的高風(fēng)險(xiǎn)和不規(guī)范讓很多人望而卻步。不動(dòng)產(chǎn)中住宅的投資匯報(bào)率和增值空間又不令人滿意。投資各類規(guī)范讓很多人望而卻步。不動(dòng)產(chǎn)中住宅的投資匯報(bào)率和增值空間又不令人滿意。投資各類債券的回報(bào)也令人失望。這些為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)了極佳的契機(jī)。債券的回報(bào)也令

12、人失望。這些為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)了極佳的契機(jī)。（二）困難點(diǎn)（二）困難點(diǎn)1、任何一個(gè)新領(lǐng)域新行業(yè)的成長(zhǎng)發(fā)展都要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，這對(duì)短時(shí)間內(nèi)開發(fā)的大規(guī)模、任何一個(gè)新領(lǐng)域新行業(yè)的成長(zhǎng)發(fā)展都要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，這對(duì)短時(shí)間內(nèi)開發(fā)的大規(guī)模商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的快速銷售帶來(lái)一定的困難。商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的快速銷售帶來(lái)一定的困難。2、消費(fèi)市場(chǎng)的培植需要一個(gè)漫長(zhǎng)的引導(dǎo)，啟發(fā)過(guò)程，這對(duì)長(zhǎng)期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)疑、消費(fèi)市場(chǎng)的培植需要一個(gè)漫長(zhǎng)的引導(dǎo)，啟發(fā)過(guò)程，這

13、對(duì)長(zhǎng)期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)疑需要增加運(yùn)作成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。需要增加運(yùn)作成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。3、政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的扶植和政策傾斜還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政府職能的轉(zhuǎn)變，相關(guān)政策法規(guī)和建、政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的扶植和政策傾斜還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政府職能的轉(zhuǎn)變，相關(guān)政策法規(guī)和建立健全以及對(duì)外來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的招商引資力度及保護(hù)均不令人滿意，這已形成濟(jì)南市商立健全以及對(duì)外來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的招商引資力度及保護(hù)均不令人滿意，這已形成濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大障礙。