濟南萬達商業(yè)廣場營銷運作方案

1、濟南萬達商業(yè)廣場營銷運作方案濟南萬達商業(yè)廣場營銷運作方案濟南市商業(yè)的發(fā)展?jié)鲜猩虡I(yè)的發(fā)展1、發(fā)展迅速，形成規(guī)模、發(fā)展迅速，形成規(guī)模改革開放以來，濟南市的商業(yè)與全國兄弟城市一樣進入了快速發(fā)展的軌道，特別是九十年代改革開放以來，濟南市的商業(yè)與全國兄弟城市一樣進入了快速發(fā)展的軌道，特別是九十年代后期，濟南市商業(yè)的發(fā)揮咱更是有了質的飛躍，隨著二十一世紀的到來，后期，濟南市商業(yè)的發(fā)揮咱更是有了質的飛躍，隨著二十一世紀的到來，WTO的加入更為濟南商

2、的加入更為濟南商業(yè)領域帶來了國家新商業(yè)的理念和現(xiàn)代化元素。在商業(yè)網點的硬件設施、軟件配套等方面都有了業(yè)領域帶來了國家新商業(yè)的理念和現(xiàn)代化元素。在商業(yè)網點的硬件設施、軟件配套等方面都有了很大程度的提高。截止很大程度的提高。截止2000年末濟南市商業(yè)網點數(shù)達到年末濟南市商業(yè)網點數(shù)達到838個，商品交易額突破個，商品交易額突破495億元，其中億元，其中城市市場總數(shù)達到城市市場總數(shù)達到318個，商品交易額超過個，商品交易額超過380億元，全市連

3、鎖超市增加至億元，全市連鎖超市增加至637家，其商品零售家，其商品零售額64.1億元。億元。2、消費心理、消費行為從最初級的物質需求轉向高級的精神需求、消費心理、消費行為從最初級的物質需求轉向高級的精神需求（1）消費心理：從“求是”消費心理：從“求是”、“求初”“求初”、“求廉”轉向“求新”“求廉”轉向“求新”、“求異”“求異”、“求美”“求美”、“求情”“求情”、“求“求樂”樂”。過去，特別是短缺經濟時代，人們的消費觀是“求是”過去，

4、特別是短缺經濟時代，人們的消費觀是“求是”、“求廉”“求廉”、“求知”“求知”。那時只要適用，。那時只要適用，價格便宜人們就會產生消費行為。而今的濟南市民消費心理將更注重“求新”價格便宜人們就會產生消費行為。而今的濟南市民消費心理將更注重“求新”、“求異”“求異”、“求美”“求美”、“求情”“求情”、“求樂”“求樂”。即人們在消費中更加看中消費的新穎性、個性化及消費精神情感的滿足。。即人們在消費中更加看中消費的新穎性、個性化及消費精神情

5、感的滿足。（2）消費需求：已從最初級的物質需求，轉向高級的精神需求。消費需求：已從最初級的物質需求，轉向高級的精神需求。主要表現(xiàn)在：主要表現(xiàn)在：①購物便利性需求購物便利性需求②休閑性、娛樂性需求休閑性、娛樂性需求③相互交流與溝通的需求相互交流與溝通的需求④開放式購物環(huán)境的需求開放式購物環(huán)境的需求（3）消費方式已從傳統(tǒng)的粗放型轉變?yōu)榧s時尚性）消費方式已從傳統(tǒng)的粗放型轉變?yōu)榧s時尚性（4）消費層次已從經濟便宜型轉變?yōu)楦辉Ｏ硎苄停┫M層次已

6、從經濟便宜型轉變?yōu)楦辉Ｏ硎苄停?）消費時空已從零星分散型轉變?yōu)榧袧M足型）消費時空已從零星分散型轉變?yōu)榧袧M足型（6）消費能力已從盲目的弱消費力轉向理性）消費能力已從盲目的弱消費力轉向理性的強消費力的強消費力3、已然形成區(qū)域性特征：、已然形成區(qū)域性特征：市中心的泉城路為中心已形成最強勢的商業(yè)繁華中心，商業(yè)的雛形“泉城路步行街”市中心的泉城路為中心已形成最強勢的商業(yè)繁華中心，商業(yè)的雛形“泉城路步行街”、“泉城“泉城②發(fā)展商的開發(fā)思路和開發(fā)

7、理念還未形成發(fā)展商的開發(fā)思路和開發(fā)理念還未形成③市民甚至對招商和銷售的概念卻還分不清楚市民甚至對招商和銷售的概念卻還分不清楚④市民對投資商鋪還缺乏最基本的常識市民對投資商鋪還缺乏最基本的常識⑤市民對投資商鋪的熱情和積極性不高市民對投資商鋪的熱情和積極性不高⑥濟南各大媒體對商業(yè)地產投資的輿論引導還處于空白階段，連各大報紙、電視臺、電臺濟南各大媒體對商業(yè)地產投資的輿論引導還處于空白階段，連各大報紙、電視臺、電臺的房產專欄記者都的房產專欄記者

8、都還弄不清楚商業(yè)地產的運作方式以及商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)分和比較還弄不清楚商業(yè)地產的運作方式以及商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)分和比較⑦濟南人受儒家思想的影響太深，其思想保守性的程度在中國東部地區(qū)算是首屈一指。濟南人受儒家思想的影響太深，其思想保守性的程度在中國東部地區(qū)算是首屈一指。三、三、濟南市商業(yè)地產市場的機遇與難點濟南市商業(yè)地產市場的機遇與難點（一）（一）、機會點、機會點1、外地開發(fā)企業(yè)甚至外資企業(yè)已入駐濟南，其先進的開發(fā)理念和運作思路給濟南商業(yè)地產外地開發(fā)

9、企業(yè)甚至外資企業(yè)已入駐濟南，其先進的開發(fā)理念和運作思路給濟南商業(yè)地產的發(fā)展起到很大的催化作用發(fā)展起到很大的催化作用2、濟南市政府職能和行政思路在一定程度上了很大的改善。、濟南市政府職能和行政思路在一定程度上了很大的改善。3、國際商業(yè)巨頭紛紛搶灘泉城，為濟南現(xiàn)代商業(yè)地產的快速發(fā)展帶來了絕佳的契機。、國際商業(yè)巨頭紛紛搶灘泉城，為濟南現(xiàn)代商業(yè)地產的快速發(fā)展帶來了絕佳的契機。4、由于中國人民銀行儲蓄和貸款利率在不斷下調，促使求穩(wěn)的濟南居民也要主

10、動出擊為存在、由于中國人民銀行儲蓄和貸款利率在不斷下調，促使求穩(wěn)的濟南居民也要主動出擊為存在銀行中的“錢”尋找下蛋的雞。銀行中的“錢”尋找下蛋的雞。5、近一兩年少數(shù)投資門頭房的“先知者”們已掘到第一桶金。這輕松就致富的財路對部份居、近一兩年少數(shù)投資門頭房的“先知者”們已掘到第一桶金。這輕松就致富的財路對部份居民的觸動較大，在已覺悟的人群中躍躍欲試者眾。這些先知已知者正是商業(yè)地產快步發(fā)展民的觸動較大，在已覺悟的人群中躍躍欲試者眾。這些先知

11、已知者正是商業(yè)地產快步發(fā)展的主力軍。的主力軍。6、近幾年來，生意越來越難做，很多人在尋找既能致富又不費力的機會。股市的高風險和不、近幾年來，生意越來越難做，很多人在尋找既能致富又不費力的機會。股市的高風險和不規(guī)范讓很多人望而卻步。不動產中住宅的投資匯報率和增值空間又不令人滿意。投資各類規(guī)范讓很多人望而卻步。不動產中住宅的投資匯報率和增值空間又不令人滿意。投資各類債券的回報也令人失望。這些為商業(yè)不動產的開發(fā)帶來了極佳的契機。債券的回報也令

12、人失望。這些為商業(yè)不動產的開發(fā)帶來了極佳的契機。（二）困難點（二）困難點1、任何一個新領域新行業(yè)的成長發(fā)展都要經歷一個較長的過程，這對短時間內開發(fā)的大規(guī)模、任何一個新領域新行業(yè)的成長發(fā)展都要經歷一個較長的過程，這對短時間內開發(fā)的大規(guī)模商業(yè)房產項目的快速銷售帶來一定的困難。商業(yè)房產項目的快速銷售帶來一定的困難。2、消費市場的培植需要一個漫長的引導，啟發(fā)過程，這對長期開發(fā)的商業(yè)地產項目來說無疑、消費市場的培植需要一個漫長的引導，啟發(fā)過程，這

13、對長期開發(fā)的商業(yè)地產項目來說無疑需要增加運作成本和開發(fā)風險。需要增加運作成本和開發(fā)風險。3、政府對商業(yè)地產行業(yè)的扶植和政策傾斜還遠遠不夠，政府職能的轉變，相關政策法規(guī)和建、政府對商業(yè)地產行業(yè)的扶植和政策傾斜還遠遠不夠，政府職能的轉變，相關政策法規(guī)和建立健全以及對外來的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的招商引資力度及保護均不令人滿意，這已形成濟南市商立健全以及對外來的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的招商引資力度及保護均不令人滿意，這已形成濟南市商業(yè)地產發(fā)展的最大障礙。