萬達(dá)廣場(chǎng)組建和營(yíng)運(yùn)管理

1、商業(yè)廣場(chǎng)組建及營(yíng)運(yùn)管理,2011.12,目錄,購(gòu)物中心的組建商業(yè)廣場(chǎng)的前期籌備商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理,第一部分,購(gòu) 物 中 心 的 組 建,1.1 選址和開發(fā),項(xiàng)目選址的原則項(xiàng)目選址的一般要求項(xiàng)目開發(fā)主要階段項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵工作,1.2 商業(yè)策劃,城市基本概況城市商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目基本情況 購(gòu)物中心定位及規(guī)劃購(gòu)物中心的招商方案 商業(yè)營(yíng)銷推廣方案（開業(yè)前）開業(yè)前的物業(yè)交驗(yàn) （略）,思考,了解一個(gè)項(xiàng)目，需要關(guān)注哪些內(nèi)容？,

2、1.2.1 項(xiàng)目基本情況,,1.2.2 購(gòu)物中心定位及規(guī)劃,地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)功能組合目標(biāo)商圈打造目標(biāo)商業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),,業(yè)態(tài)構(gòu)成客層定位品牌落位,建筑設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)特色或人性化,市場(chǎng)位置形象定位消費(fèi)定位,,,,論證,業(yè)態(tài)規(guī)劃,產(chǎn)品設(shè)計(jì),市場(chǎng)定位,主題策劃,,,,,1.2.3 商業(yè)營(yíng)銷推廣方案,推廣目的闡述推廣思路和策略推廣手段和表現(xiàn)形式主題提煉媒體調(diào)查和分析分階段媒體組合和發(fā)布計(jì)劃費(fèi)用預(yù)算和規(guī)劃,1.3 商業(yè)啟

3、動(dòng)及籌備,成立公司組建團(tuán)隊(duì)開辦成本測(cè)算 啟動(dòng)招商 主力店提前12－18個(gè)月，精品店提前10個(gè)月宣傳推廣 配合項(xiàng)目品牌建設(shè)和招商進(jìn)度工程和物業(yè)管理介入裝修和開業(yè)準(zhǔn)備開業(yè)慶典,小結(jié),選址和定位,第二部分,商業(yè)廣場(chǎng)的前期籌備,2.1 前期籌備工作流程,籌備工作計(jì)劃 計(jì)劃實(shí)施流程 需求 計(jì)劃 實(shí)施 評(píng)估 完成籌備工作四項(xiàng)基本原則 以團(tuán)隊(duì)組建為前提 以滿鋪招商為核心

4、 以項(xiàng)目建設(shè)為主線 以按期開業(yè)為目標(biāo),思考,籌備階段的工作要點(diǎn)有哪些？,2.2 籌備工作的關(guān)鍵要點(diǎn),成立公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)費(fèi)用測(cè)算和額度申請(qǐng)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)招商及進(jìn)場(chǎng)裝修宣傳推廣工程介入與接管 物業(yè)管理開業(yè)準(zhǔn)備,第三部分,商業(yè)廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)管理,3.1 營(yíng)運(yùn)管理的概念,營(yíng)運(yùn)是將人力、物料（商品）、設(shè)備、信息、能源等要素通過一定的方式或手段，變換為有形產(chǎn)品和無形服務(wù)的運(yùn)作過程。,3.1.1 概念、基礎(chǔ)、目的,,以整個(gè)廣場(chǎng)

5、各業(yè)態(tài)為管理范圍，以營(yíng)運(yùn)管理為核心，通過與企劃、工程、物業(yè)的無縫對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享、工作效率和服務(wù)品質(zhì)的提升，根據(jù)市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的變化，維持并不斷改善廣場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)狀況 。,,3.2 營(yíng)運(yùn)管理的手段,,溝通,協(xié)作,服務(wù),3.3 營(yíng)運(yùn)管理的核心理念,經(jīng)營(yíng)意識(shí)服務(wù)意識(shí)溝通意識(shí)高效意識(shí)成本意識(shí),3.4 營(yíng)運(yùn)管理的功能,,穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng),3.4.1 營(yíng)運(yùn)信息管理,,基礎(chǔ)信息 廣場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各業(yè)主信息,

6、營(yíng)運(yùn)報(bào)表體系（日?qǐng)?bào)、月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)）,信息檔案管理,營(yíng)運(yùn)信息,3.4.2 經(jīng)營(yíng)分析,市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)規(guī)劃 各業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與租金貢獻(xiàn)度分析商戶經(jīng)營(yíng)分析（重點(diǎn)是盈利能力分析）品牌、品類的組合調(diào)整規(guī)劃（包括租金變動(dòng)計(jì)劃）多種經(jīng)營(yíng)、廣告位及其它收入,3.5 營(yíng)運(yùn)管理的主要內(nèi)容,環(huán)境管理經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)管理租賃管理,3.5.1 環(huán)境管理,商戶裝飾與裝修管理安全與營(yíng)運(yùn)設(shè)施管理燈光（照度）、溫度、濕度音響管理衛(wèi)生管理公共空間

7、的人文藝術(shù)管理自有媒體管理送貨管理特種行業(yè)管理相關(guān)(食品、珠寶等)行業(yè)資質(zhì),3.5.2 經(jīng)營(yíng)管理,開閉店管理 晨會(huì)管理 廣播管理 吊旗管理 POP管理 店招管理 櫥窗管理 商品管理 物價(jià)簽管理,3.5.3 服務(wù)管理,服務(wù)規(guī)范管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)營(yíng)運(yùn)管理人員管理，包括營(yíng)運(yùn)人員的行為規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn)管理營(yíng)運(yùn)管理

8、人員培訓(xùn)，包括業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作交流與技能學(xué)習(xí)營(yíng)業(yè)員管理，包括營(yíng)業(yè)員的行為規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn)管理（崗前培訓(xùn)）營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)，包括萬達(dá)廣場(chǎng)日常營(yíng)運(yùn)的相關(guān)知識(shí),培訓(xùn),3.6 營(yíng)運(yùn)管理的評(píng)級(jí)體系,品牌影響 銷售業(yè)績(jī)提升 租金增長(zhǎng)水平 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行穩(wěn)定 商家滿意度 消費(fèi)者滿意度 環(huán)境舒適度 商品品牌提升 客流增

9、長(zhǎng)及結(jié)構(gòu)變化 安全運(yùn)營(yíng),,,小結(jié),營(yíng)運(yùn)管理的主要內(nèi)容,案例,籌備期及開業(yè)后日常營(yíng)運(yùn)管理主要內(nèi)容,31,案例目錄,開業(yè)前期籌備（商戶進(jìn)場(chǎng)－開業(yè)）要點(diǎn),開業(yè)后日常營(yíng)運(yùn)管理,32,營(yíng)運(yùn)管理籌備工作倒排表,33,商戶進(jìn)場(chǎng)裝修跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)管控文件編制確認(rèn)管理流程編制確認(rèn)基礎(chǔ)物料準(zhǔn)備商戶進(jìn)場(chǎng)服務(wù)總服務(wù)臺(tái)設(shè)立人員培訓(xùn)考核開業(yè)營(yíng)銷方案配合及培訓(xùn)廣告位規(guī)劃、點(diǎn)位規(guī)劃確定開業(yè)前檢查要點(diǎn)開業(yè)模擬演練,1.1 商戶進(jìn)場(chǎng)裝修跟進(jìn)及管

10、理（成立裝修小組）,34,1.2文件、物料、設(shè)備設(shè)施的準(zhǔn)備,35,1.2.1 外部管理文件,36,1.2.2 內(nèi)部管理文件,商戶合同臺(tái)賬多種經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬,,,基礎(chǔ)信息檔案,廣場(chǎng)基本信息各類報(bào)表準(zhǔn)備商戶信息檔案多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位圖,人員排班崗位劃分/職責(zé)管控要點(diǎn)巡場(chǎng)制度檢查和考核應(yīng)急預(yù)案,臺(tái)賬建立,營(yíng)運(yùn)工作手冊(cè),38,1.2.3 基礎(chǔ)物料,,,,管 理,電腦、工牌、對(duì)講機(jī)等各類表單的制作與交付印刷營(yíng)運(yùn)人員排班表休閑設(shè)施、小

11、品、服務(wù)設(shè)施營(yíng)業(yè)員打卡機(jī),39,1.2.4 總服務(wù)臺(tái)設(shè)立與制作（總服務(wù)臺(tái)工作手冊(cè)）,,1.2.5 商戶服務(wù),步行街商戶相關(guān)證照的協(xié)助辦理步行街商戶營(yíng)業(yè)人員招聘服務(wù)設(shè)施設(shè)備及家私貨品入場(chǎng)配合金融配套服務(wù)主力店溝通人（營(yíng)運(yùn)副總）,1.3 多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位,管理規(guī)范（制度要求）,1.3 多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位,,,,1.4 人員培訓(xùn)管理,,廣場(chǎng)導(dǎo)視圖（主力店、業(yè)態(tài)、品類）,各業(yè)態(tài)重點(diǎn)活動(dòng)（商家活動(dòng)，營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)收集）,兌獎(jiǎng)地點(diǎn)、流程等,開業(yè)期間廣場(chǎng)

12、整體活動(dòng)內(nèi)容,,開業(yè)期間營(yíng)銷企劃活動(dòng)內(nèi)容,1.4 人員培訓(xùn)管理,開業(yè)慶典日應(yīng)急預(yù)案(安防、工程、),1.5.1 開業(yè)前檢查內(nèi)容及要點(diǎn),商鋪開業(yè)的跟蹤：裝修完工、設(shè)施設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、貨物、商品進(jìn)場(chǎng)、商品陳列、價(jià)簽到位、合同備案、證照辦理、服務(wù)見面洽談會(huì)等主力店方面：裝修進(jìn)展跟蹤、開業(yè)前界面協(xié)調(diào)等多種經(jīng)營(yíng)的招商：簽約、裝修、確定開業(yè)日期等室內(nèi)外廣告位：簽約、收集確定樣稿、制作安裝到位等；收費(fèi)情況：合同尾款、廣告費(fèi)用、裝修費(fèi)用、租金、物業(yè)管

13、理費(fèi)用的收取等VI導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)報(bào)批、制作完成、安裝到位的時(shí)間,檢查營(yíng)運(yùn)導(dǎo)視內(nèi)容的準(zhǔn)確性等開業(yè)物料設(shè)計(jì)、購(gòu)置、制作安裝到位，設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行（休閑設(shè)施/pos機(jī)/播音系統(tǒng)/通信網(wǎng)絡(luò)）,1.5.2 開業(yè)模擬演練,開業(yè)試運(yùn)轉(zhuǎn),,開閉店流程模擬（各部門配合）,,開業(yè)前期商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)巡查根據(jù)巡場(chǎng)路線圖進(jìn)行,,,服務(wù)臺(tái)模擬演練可以根據(jù)服務(wù)臺(tái)的功能逐項(xiàng)進(jìn)行,內(nèi)外環(huán)境布置（配合企劃部）,小結(jié),開業(yè)前營(yíng)運(yùn)工作的主要內(nèi)容,48,,開業(yè)后日常營(yíng)運(yùn)管理,開業(yè)后

14、日常營(yíng)運(yùn)管理,學(xué)會(huì)管理懂得經(jīng)營(yíng)做好服務(wù),2.1 營(yíng)運(yùn)管理的主線,,,品質(zhì)決定品味,,,,品質(zhì)管理,服務(wù)精益求精,2.2 營(yíng)運(yùn)管理的管控內(nèi)容,,管控內(nèi)容,,人員管理及培訓(xùn)（對(duì)內(nèi)對(duì)外）,業(yè)態(tài)規(guī)劃及商鋪調(diào)整管理,商戶管理（客戶服務(wù)與關(guān)系）管理,多種經(jīng)營(yíng)廣告位管理,,營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)信息管理,營(yíng)銷企劃管理（需求及評(píng)估）,2.2 營(yíng)運(yùn)管理的管控內(nèi)容,環(huán)境管控,服務(wù)管控,經(jīng)營(yíng)管控,租賃管控,2.2.1 日常管理：環(huán)境管控、服務(wù)管控,巡場(chǎng)路線

15、巡檢管控范圍（包括主力店和多種經(jīng)營(yíng)，內(nèi)場(chǎng)、外場(chǎng)）崗位職責(zé)及管控內(nèi)容操作規(guī)范營(yíng)運(yùn)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范巡場(chǎng)、滿意度調(diào)查(租戶/顧客)第三方調(diào)查等，對(duì)日常營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢核,規(guī)范巡場(chǎng)、滿意度調(diào)查(租戶/顧客)第三方調(diào)查等，對(duì)日常營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢核,思考,購(gòu)物中心開業(yè)后一般有幾個(gè)階段？,,開業(yè),開業(yè)后3個(gè)月,開業(yè)后6-18個(gè)月,,,,,購(gòu)物中心開業(yè)后的歷程,,,開業(yè)日一般選擇在商業(yè)旺季，經(jīng)過前期造勢(shì)、開業(yè)慶典等一些大型推廣宣傳活動(dòng)，市場(chǎng)及消費(fèi)者存在一定的

16、新鮮感，加之開業(yè)期間的促銷活動(dòng)，銷售指標(biāo)較理想，我們稱這一為期三個(gè)月左右的時(shí)期為“蜜月期”。,蜜月期過后，市場(chǎng)興奮度及敏感度減弱，經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，廣場(chǎng)逐步顯現(xiàn)“冷熱效應(yīng)”，需對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行審慎分析，制定相應(yīng)計(jì)劃，并付諸實(shí)施。,該階段各項(xiàng)情況及指標(biāo)已基本明了，對(duì)于一些銷售不好的商戶，根據(jù)其不同情況，開展招商調(diào)整，使得購(gòu)物中心能夠呈現(xiàn)亮點(diǎn)，重新抬升市場(chǎng)人氣和關(guān)注度。,,磨合期,調(diào)整期,蜜月期,第一階段,第二階段,第三階段,,第四階段,成熟期,該

17、階段購(gòu)物中心進(jìn)入成熟發(fā)展期，人氣及銷售、租金收益達(dá)到較高水平，市場(chǎng)認(rèn)可及美譽(yù)度較高。,,2.2.3 銷售報(bào)表（報(bào)表模板）,日?qǐng)?bào)：廣場(chǎng)日?qǐng)?bào)、銷售日?qǐng)?bào)月報(bào)：銷售月報(bào)、多種經(jīng)營(yíng)月報(bào)、廣告位月報(bào)、空鋪月報(bào)、商戶租賃信息臺(tái)帳、品牌資源儲(chǔ)備表季報(bào)：滿意度調(diào)查半年報(bào)：市調(diào)報(bào)告年報(bào)：廣場(chǎng)基礎(chǔ)信息資料更新,2.3 營(yíng)運(yùn)管理的手段,日常服務(wù)------客戶管理,解決客戶投訴滿意度調(diào)查評(píng)比指導(dǎo)經(jīng)營(yíng),,,2.3 營(yíng)運(yùn)管理的手段,小結(jié),日常運(yùn)營(yíng)管控