簡(jiǎn)介：中房重實(shí)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略制度（草案）第一章第一章總則第一條第一條為了規(guī)范中房重實(shí)地產(chǎn)股份有限公司（以下稱“公司”）發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃、決策和實(shí)施程序，避免因缺乏系統(tǒng)的前瞻性思考錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇，預(yù)防過(guò)度擴(kuò)張導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失控、資源浪費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力，根據(jù)證監(jiān)會(huì)等五部委企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范、企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引和本公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況的要求，特制定本制度。第二條第二條本制度所稱“發(fā)展戰(zhàn)略”，是指在對(duì)公司現(xiàn)實(shí)狀況和所涉及行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)施的具有全局性和長(zhǎng)期性的發(fā)展目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)策略規(guī)劃。第三條第三條本制度適用的范圍包括，確認(rèn)公司的使命、愿景和實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，明確戰(zhàn)略目標(biāo)、制定戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略實(shí)施管理及戰(zhàn)略評(píng)估與調(diào)整。第二章第二章戰(zhàn)略管略管理機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)第四條第四條本公司的戰(zhàn)略決策機(jī)構(gòu)是公司董事會(huì)。戰(zhàn)略管理機(jī)構(gòu)包括公司董事會(huì)下設(shè)的戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)、公司經(jīng)營(yíng)層。公司建立和指定戰(zhàn)略管理的歸口職能管理門(mén)，配備相關(guān)專業(yè)人員。第五條第五條戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)是董事會(huì)下設(shè)專門(mén)工作機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)對(duì)公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、重大戰(zhàn)略性投資進(jìn)行可行性研第十條第十條公司根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)制定戰(zhàn)略規(guī)劃，明確未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的具體策略和路徑。公司戰(zhàn)略規(guī)劃以五年規(guī)劃為主，原則上每五年重新制定一次。戰(zhàn)略規(guī)劃的范圍包括公司的市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)改善、人力資源開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)、品牌、企業(yè)文化、風(fēng)險(xiǎn)控制等職能戰(zhàn)略內(nèi)容。第十第十一條公司戰(zhàn)略規(guī)劃具體編制流程一、由公司戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)組織公司經(jīng)營(yíng)層、戰(zhàn)略職能管理部門(mén)及各業(yè)務(wù)職能部門(mén)或外部專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分的調(diào)研，在透徹研究公司內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，確定公司未來(lái)發(fā)展思路、中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)等要素，編制戰(zhàn)略規(guī)劃草案并報(bào)董事會(huì)決策。二、公司董事會(huì)充分討論戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)對(duì)公司戰(zhàn)略規(guī)劃草案的論證意見(jiàn)，形成決議并交公司經(jīng)營(yíng)班子組織實(shí)施。三、一個(gè)五年戰(zhàn)略規(guī)劃期的最后一年，應(yīng)啟動(dòng)戰(zhàn)略規(guī)劃總結(jié)和下一個(gè)五年戰(zhàn)略規(guī)劃的編制工作。戰(zhàn)略規(guī)劃總結(jié)應(yīng)于該年度的8月前完成，下一個(gè)五年戰(zhàn)略規(guī)劃的編制工作應(yīng)于該年度的8月10月間完成。四、在非五年戰(zhàn)略規(guī)劃編制年度，下年度戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施方案應(yīng)于每年第四季度結(jié)合下一年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定，并對(duì)戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行審視和調(diào)整，使之適應(yīng)變化了的內(nèi)外部環(huán)境。第十第十二條董事會(huì)在審議戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)發(fā)現(xiàn)重大缺陷，應(yīng)要求戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)對(duì)方案重新論證及進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)董事會(huì)審議通過(guò)后實(shí)施。

簡(jiǎn)介：中國(guó)遠(yuǎn)大集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理流程與規(guī)范手冊(cè)行政與人事管理規(guī)范系統(tǒng)目錄公司組織機(jī)構(gòu)、部門(mén)職能、職位設(shè)置與人員編制公司崗位、職位說(shuō)明書(shū)規(guī)則與規(guī)范公司員工薪資福利與考勤假期管理制度公司人事招聘、錄用、解聘、辭職辭退管理制度公司勞動(dòng)合同制管理實(shí)施辦法公司人力資源儲(chǔ)備、培訓(xùn)管理制度公司辦公設(shè)施、用品管理制度公司會(huì)議管理規(guī)則公司檔案、圖書(shū)資料管理規(guī)定公司辦公紀(jì)律管理細(xì)則公司保密工作規(guī)定公司車輛與駕駛員管理規(guī)定公司印章使用保管管理細(xì)則公司電腦及通訊設(shè)備使用管理規(guī)定公司行文、呈文管理規(guī)則公司總務(wù)事務(wù)管理規(guī)則公司監(jiān)察與安全管理規(guī)則公司員工工作日志管理施行辦法公司員工績(jī)效評(píng)估考核管理制度、、部門(mén)職門(mén)職能劃分確定能劃分確定1、總經(jīng)理室總經(jīng)理室對(duì)董事會(huì)（董事長(zhǎng)）負(fù)責(zé)，執(zhí)行公司董事會(huì)的各項(xiàng)決議；全面負(fù)責(zé)與組織領(lǐng)導(dǎo)公司經(jīng)營(yíng)管理工作。33副總經(jīng)理室副總經(jīng)理室（分管銷售企劃招商廣告等）（分管銷售企劃招商廣告等）對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助總經(jīng)理工作，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)行使分管領(lǐng)域（部門(mén)）工作職權(quán)。4141助理總經(jīng)理室（分管工程與現(xiàn)場(chǎng)管理、審算管理等）助理總經(jīng)理室（分管工程與現(xiàn)場(chǎng)管理、審算管理等）對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助總經(jīng)理工作，在總經(jīng)理特別授權(quán)范圍內(nèi)完成指定的專項(xiàng)工作（可分管行政人事或規(guī)劃設(shè)計(jì)）。4242工程總監(jiān)室（總工辦）工程總監(jiān)室（總工辦）對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程招投標(biāo)組織管理，工程與技術(shù)管理、材料設(shè)備計(jì)劃等工作；參與項(xiàng)目洽談與項(xiàng)目技術(shù)可行性分析。對(duì)工程技術(shù)部與計(jì)劃預(yù)算部工作職能進(jìn)行全面管理。4343財(cái)務(wù)總監(jiān)室（財(cái)務(wù)總監(jiān)室（2個(gè)以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任財(cái)務(wù)預(yù)算部經(jīng)個(gè)以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任財(cái)務(wù)預(yù)算部經(jīng)理）理）對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)資金平衡計(jì)劃、審計(jì)、融資、財(cái)務(wù)計(jì)劃、稅務(wù)等管理體系建立；財(cái)務(wù)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析；部門(mén)內(nèi)部管理培訓(xùn)，參與項(xiàng)目評(píng)估與決策。4444營(yíng)銷總監(jiān)室（營(yíng)銷總監(jiān)室（2個(gè)以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任銷售經(jīng)理）個(gè)以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任銷售經(jīng)理）對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷售管理、企劃戰(zhàn)略、品牌建立運(yùn)行及規(guī)范、銷售培訓(xùn)與營(yíng)銷體系建立；參加公司新項(xiàng)目洽談、可行性研究論證與技術(shù)評(píng)價(jià)。55行政人事部（總經(jīng)理辦公室）行政人事部（總經(jīng)理辦公室）文秘、文件（人事）檔案綜合管理；辦公用品設(shè)備購(gòu)置及使用管理、辦公環(huán)境、秩序管理；員工考勤；會(huì)議召集組織；人事招聘、錄用、培訓(xùn)（組織）、工作（業(yè)績(jī)績(jī)效）考核；聘任與解聘；薪資福利、假期與勞動(dòng)合同、保險(xiǎn)統(tǒng)籌管理；總務(wù)事務(wù)管理；車輛與各類牌照票務(wù)管理；外事接待；公共關(guān)系協(xié)調(diào)；企業(yè)、員工理念與行為規(guī)范教育培訓(xùn)；安全保衛(wèi)與監(jiān)察監(jiān)督；企業(yè)文化構(gòu)建；其他人事行政事物。6、財(cái)務(wù)預(yù)算部財(cái)務(wù)預(yù)算部融資與資金使用監(jiān)管，資金收支管理審核；財(cái)務(wù)與計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)；成本與管理費(fèi)用控制與審核；資金籌措、平衡與使用監(jiān)督；會(huì)計(jì)賬務(wù)處理；現(xiàn)金出納業(yè)務(wù)；往來(lái)款項(xiàng)收支與銀行按揭事物；稅務(wù)、工商與審計(jì)事務(wù)；資產(chǎn)管理；營(yíng)業(yè)收入管理；財(cái)務(wù)報(bào)表及信息匯總、分析、財(cái)務(wù)制度制訂；相關(guān)部門(mén)的經(jīng)濟(jì)合同管理、價(jià)格管理、成本管理、決算管理；負(fù)責(zé)公司各類計(jì)劃制定與實(shí)施監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目計(jì)劃統(tǒng)計(jì)與概算管理；負(fù)責(zé)公司各類工程預(yù)、決算與成本造價(jià)控制管理審核與組織實(shí)施；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同以及合同執(zhí)行管理；負(fù)責(zé)工程聯(lián)系單審核；工程形象進(jìn)度報(bào)表審核備案7、規(guī)劃發(fā)展部（也可以設(shè)立規(guī)劃設(shè)計(jì)部）規(guī)劃發(fā)展部（也可以設(shè)立規(guī)劃設(shè)計(jì)部）項(xiàng)目報(bào)建與前期及施工過(guò)程中各類手續(xù)辦理；項(xiàng)目竣工各類手續(xù)報(bào)批；動(dòng)遷、拆遷、回遷；新項(xiàng)目選擇、立項(xiàng)、考察、可行性研究、報(bào)批；項(xiàng)目及宗地測(cè)量、勘探組織或委托；項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施

簡(jiǎn)介：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃第一章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理綜合知識(shí)第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識(shí)一、相關(guān)概念（一）（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動(dòng)、使用長(zhǎng)期、個(gè)別性等特征。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是通過(guò)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是隨著城市住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，城市住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同于施工企業(yè)。施工企業(yè)是指建筑、安裝工程施工的行業(yè)，是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門(mén)，一般來(lái)說(shuō)，只管施工，不管征地、拆遷、三通一平（給排水、供電、道路通暢、場(chǎng)地平整）等，房屋建成后，驗(yàn)收合格交付開(kāi)發(fā)企業(yè)，因而屬于第二產(chǎn)業(yè)部門(mén)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅是土地和建筑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，而且還從事部分土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的部門(mén)。但在建房方面，如編制工程預(yù)算、竣工決算等方面是相同的。二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)角度來(lái)劃分，房地產(chǎn)主要可分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型（如圖11所示）。土地房地產(chǎn)建成后的物業(yè)在建工程中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃多的原因促使人們更換自己的住宅，所以該類物業(yè)的交易量十分巨大。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)（單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)的租金。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上取決于其與社會(huì)接近的程度，所以位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究和發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等業(yè)）用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前，在我國(guó)各工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用戶，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。特殊物業(yè)對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此，對(duì)這類物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。（三）在建工程（三）在建工程在建工程是指已經(jīng)開(kāi)始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。受原有投資融資能力、管理能力、投資策略以及市場(chǎng)環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總存在一些在建工程交G易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等，因此針對(duì)在建工程的投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。三、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷售、房地產(chǎn)服務(wù)、其他業(yè)務(wù)等（如表12所示）。表12房地產(chǎn)地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)資與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)投資購(gòu)置土地使用權(quán)及建筑物行為來(lái)展開(kāi)業(yè)務(wù)，將投入的貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金，是房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與銷售營(yíng)與銷售房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中或者完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以后，對(duì)外實(shí)施房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售、營(yíng)銷、租賃或?qū)ν馔顿Y和分配等行為，是一個(gè)通過(guò)出售

簡(jiǎn)介：關(guān)于印發(fā)投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）和關(guān)于印發(fā)投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則珠寶首飾的通知珠寶首飾的通知中評(píng)協(xié)2009211號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)）為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定了投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則珠寶首飾，現(xiàn)予以發(fā)布，自2010年7月1日起施行。請(qǐng)各協(xié)會(huì)將上述資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則轉(zhuǎn)發(fā)評(píng)估機(jī)構(gòu)，組織評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，并將執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)。2010年7月1日起，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2003年發(fā)布的珠寶首飾評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)同時(shí)廢止。附件1投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)2資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則珠寶首飾中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)二○○九年十二月十八日附件下載投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（定稿）DOC珠寶首飾準(zhǔn)則（定稿）DOC

簡(jiǎn)介：1投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）第一章引言第一條為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──不動(dòng)產(chǎn)和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行），制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。第二條本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)──投資性房地產(chǎn)及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。第三條本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。第四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見(jiàn)。第二章基本要求第五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，3第十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。第三章評(píng)估對(duì)象第十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類，并參照以下會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，明確評(píng)估對(duì)象（一）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。第十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投

簡(jiǎn)介：1投資性房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性程序被審計(jì)單位被審計(jì)單位項(xiàng)目項(xiàng)目投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)編制日期索引號(hào)索引號(hào)ZN財(cái)務(wù)報(bào)表截止日財(cái)務(wù)報(bào)表截止日期間期間復(fù)核復(fù)核日期日期第一部分第一部分認(rèn)定、審計(jì)目標(biāo)和審計(jì)程序?qū)?yīng)關(guān)系認(rèn)定、審計(jì)目標(biāo)和審計(jì)程序?qū)?yīng)關(guān)系一、審計(jì)目標(biāo)與認(rèn)定對(duì)應(yīng)關(guān)系表一、審計(jì)目標(biāo)與認(rèn)定對(duì)應(yīng)關(guān)系表財(cái)務(wù)報(bào)表認(rèn)定財(cái)務(wù)報(bào)表認(rèn)定審計(jì)目標(biāo)審計(jì)目標(biāo)存在完整性完整性權(quán)利權(quán)利和義務(wù)和義務(wù)計(jì)價(jià)計(jì)價(jià)和分?jǐn)偤头謹(jǐn)偭袌?bào)A資產(chǎn)負(fù)債表中記錄的投資性房地產(chǎn)是存在的。√B所有應(yīng)當(dāng)記錄的投資性房地產(chǎn)均已記錄?！藽記錄的投資性房地產(chǎn)由被審計(jì)單位擁有或控制?！藾投資性房地產(chǎn)以恰當(dāng)?shù)慕痤~包括在財(cái)務(wù)報(bào)表中，與之相關(guān)的計(jì)價(jià)調(diào)整已恰當(dāng)記錄?！蘀投資性房地產(chǎn)已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)?！潭徲?jì)目標(biāo)與審計(jì)程序?qū)?yīng)關(guān)系表二、審計(jì)目標(biāo)與審計(jì)程序?qū)?yīng)關(guān)系表審計(jì)審計(jì)目標(biāo)目標(biāo)可供選擇的審計(jì)程序可供選擇的審計(jì)程序索引號(hào)索引號(hào)D1獲取或編制投資性房地產(chǎn)明細(xì)表1復(fù)核加計(jì)正確，并與總賬數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是否相符；結(jié)合投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷（折舊）、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目與報(bào)表數(shù)核對(duì)是否相符；2與被審計(jì)單位討論以確定劃分為投資性房地產(chǎn)的建筑物、土地使用權(quán)是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。ZN21ZN22ED2根據(jù)被審計(jì)單位管理層的能力和意圖，檢查對(duì)投資性房地產(chǎn)的分類和采用的計(jì)量屬性是否適當(dāng)，是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。略ABD3確定投資性房地產(chǎn)是否存在，期末余額是否正確1獲取本期投資性房地產(chǎn)增加和減少的明細(xì)表以及投資性房地產(chǎn)登記簿，投資性房地產(chǎn)增加、減少明細(xì)表和投資性房地產(chǎn)登記簿中的本期增減累計(jì)數(shù)應(yīng)與投資性房地產(chǎn)變動(dòng)表中的本期增減累計(jì)數(shù)相等；會(huì)計(jì)處理是否正確；3審計(jì)審計(jì)目標(biāo)目標(biāo)可供選擇的審計(jì)程序可供選擇的審計(jì)程序索引號(hào)索引號(hào)3考慮利用專家的工作程度，對(duì)專家的勝任能力和客觀性或工作結(jié)果適當(dāng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)。D7投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量選用成本計(jì)量模式，確定投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷（折舊）政策是否恰當(dāng)，計(jì)算復(fù)核本期攤銷（折舊）的計(jì)提是否正確1了解被審計(jì)單位所使用的建筑物折舊率和土地使用權(quán)攤銷率，確定其制定是否恰當(dāng)；2確認(rèn)被審計(jì)單位除已提足折舊或攤銷的投資性房地產(chǎn)外，其他投資性房地產(chǎn)均已計(jì)提折舊和攤銷；3根據(jù)投資性房地產(chǎn)的平均水平測(cè)算整個(gè)會(huì)計(jì)期間的攤銷（折舊）額。與投資性房地產(chǎn)中的折舊和攤銷本期增加數(shù)相核對(duì)，如有差異，查明原因；4將本期折舊和攤銷金額與利潤(rùn)表其他業(yè)務(wù)支出中的相應(yīng)數(shù)字核對(duì)無(wú)誤。略DE8期末對(duì)成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行如下檢查，以確定投資性房地產(chǎn)是否已經(jīng)發(fā)生減值1核對(duì)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備本期與以前年度計(jì)提方法是否一致，如有差異，查明政策調(diào)整的原因，并確定政策變更對(duì)本期損益的影響，提請(qǐng)被審計(jì)單位做適當(dāng)披露；2期末，對(duì)以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行檢查，以確定是否已經(jīng)發(fā)生減值。確有出現(xiàn)導(dǎo)致其可收回金額低于賬面價(jià)值的情況，將可收回金額低于賬面價(jià)值的差額作為投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備予以計(jì)提。并與投資性房地產(chǎn)中的減值準(zhǔn)備本期增加數(shù)相核對(duì)，如有差異，查明原因；3將本期減值準(zhǔn)備計(jì)提金額與利潤(rùn)表資產(chǎn)減值損失中的相應(yīng)數(shù)字核對(duì)無(wú)誤；4投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項(xiàng)資產(chǎn)（或資產(chǎn)組）計(jì)提，計(jì)提依據(jù)充分，得到適當(dāng)批準(zhǔn)。略DE9確定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換是否恰當(dāng)1檢查董事會(huì)等決議文件，確定后續(xù)計(jì)量模式改變的適當(dāng)性，會(huì)計(jì)處理的正確性，并提請(qǐng)被審計(jì)單位進(jìn)行充分披露；2審查投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式是否作為會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行追溯調(diào)整期初留存收益處理。略DE10如被審計(jì)單位投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)發(fā)生相互轉(zhuǎn)換的，應(yīng)審查轉(zhuǎn)換依據(jù)是否充分，是否經(jīng)過(guò)有效批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)

簡(jiǎn)介：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃第十三章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督概述財(cái)務(wù)監(jiān)督概述一、財(cái)務(wù)監(jiān)督的概念一、財(cái)務(wù)監(jiān)督的概念房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督是指有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及其人員，根據(jù)法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行檢查、控制、督促和處理處罰等活動(dòng)的總稱。二、財(cái)務(wù)監(jiān)督的分類二、財(cái)務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督進(jìn)行不同的分類。常見(jiàn)的分類有以下幾種（見(jiàn)表131）表131房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指房地產(chǎn)企業(yè)投資者、負(fù)有監(jiān)督職責(zé)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及人員，依照法律規(guī)范以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施的監(jiān)督檢查活動(dòng)。根據(jù)實(shí)根據(jù)實(shí)施主體施主體不同不同房地產(chǎn)企業(yè)外部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)及其工作人員，依照法律規(guī)范的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施的監(jiān)督檢查活動(dòng)。其中，根據(jù)實(shí)施監(jiān)督的行政機(jī)關(guān)的類別不同，可以將國(guó)家行政機(jī)關(guān)依照法定職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督分為財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、稅務(wù)監(jiān)督等。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督則主要通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估的方式實(shí)施。應(yīng)當(dāng)看到，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督，提高了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，有效保障了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性和規(guī)范性。事前事前監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的主體，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將要進(jìn)行的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審核，以保證其財(cái)務(wù)活動(dòng)符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度規(guī)定和財(cái)務(wù)目標(biāo)的活動(dòng)。事前監(jiān)督利于預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)違法行為，確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)按照既定目標(biāo)運(yùn)行。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的經(jīng)常性和復(fù)雜性，考慮到成本效益原則，有關(guān)監(jiān)督主體一般只對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重大財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行事前監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)實(shí)根據(jù)實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)財(cái)務(wù)監(jiān)督活動(dòng)督活動(dòng)的階段的階段不同不同事中事中監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的主體，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審查，以確保房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行的財(cái)務(wù)活動(dòng)符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度規(guī)定和財(cái)務(wù)目標(biāo)的活動(dòng)。事中監(jiān)督主要是為了預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)違法行為，并及時(shí)糾中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃社會(huì)中社會(huì)中介機(jī)構(gòu)介機(jī)構(gòu)監(jiān)督及監(jiān)督及其內(nèi)容其內(nèi)容公司法規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例規(guī)定，合營(yíng)企業(yè)的年度會(huì)計(jì)報(bào)表、清算的會(huì)計(jì)報(bào)表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中國(guó)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)證方為有效。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)）規(guī)定，發(fā)生法定情形的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。上述規(guī)定表明，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)、獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)“經(jīng)濟(jì)警察”的角色，并在外部財(cái)務(wù)監(jiān)督中發(fā)揮日益重要的作用。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)監(jiān)督主要包括以下內(nèi)容一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行全面或?qū)ｍ?xiàng)審計(jì)，并對(duì)其真實(shí)性、合法性、效益性等出具獨(dú)立的專業(yè)意見(jiàn)，以便為主管財(cái)政機(jī)關(guān)、投資者的監(jiān)管提供基礎(chǔ)；二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)、以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資或者接受非貨幣性資產(chǎn)的出資等涉及資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行獨(dú)立、專業(yè)的評(píng)估，保證相關(guān)交易的公平性和合理性。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資本市場(chǎng)的完善，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估、財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估等新興業(yè)務(wù)，也將逐步開(kāi)展起來(lái)。投資投資者監(jiān)督監(jiān)督及其內(nèi)及其內(nèi)容各級(jí)人民政府及其部門(mén)、機(jī)構(gòu)，企業(yè)法人、其他組織或者自然人等，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者。監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事人員監(jiān)督是投資者實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)督的重要形式。投資者的財(cái)務(wù)監(jiān)督內(nèi)容，可以涵蓋資金籌集、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)、成本控制、收益分配、重組清算、信息管理等所有財(cái)務(wù)活動(dòng)。但需要強(qiáng)調(diào)的是，投資者行使監(jiān)督權(quán)力應(yīng)當(dāng)符合企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的要求，并通過(guò)特定的機(jī)構(gòu)（如監(jiān)事會(huì)）或者內(nèi)部程序履行相關(guān)職責(zé)。經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者監(jiān)督及監(jiān)督及其內(nèi)容其內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理或者實(shí)際負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理的其他領(lǐng)導(dǎo)成員，統(tǒng)稱為經(jīng)營(yíng)者。他們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)承擔(dān)直接的責(zé)任，通過(guò)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、會(huì)計(jì)核算、內(nèi)部審計(jì)、預(yù)算執(zhí)行考核等方式、方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行進(jìn)行全方位、全過(guò)程監(jiān)督，確保完成經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)目標(biāo)。在內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照法律規(guī)范或者根據(jù)其自身情況，設(shè)置內(nèi)郎機(jī)構(gòu)或人員，例如職工代表大會(huì)、內(nèi)部審計(jì)委員會(huì)、財(cái)務(wù)總監(jiān)等，并相應(yīng)賦予其一定的財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)。四、財(cái)務(wù)監(jiān)督的手段和方法四、財(cái)務(wù)監(jiān)督的手段和方法房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)具有多樣性、復(fù)雜性的特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督的手段和方法也呈現(xiàn)多樣化，不同的監(jiān)督主體所采用的手段和方法也不盡相同。（一）行政機(jī)關(guān)對(duì)（一）行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)施監(jiān)督的手段和方法財(cái)務(wù)實(shí)施監(jiān)督的手段和方法具體包括以下表133所述的幾種表133行政行政機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)要求編報(bào)財(cái)務(wù)會(huì)要求編報(bào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)報(bào)告行政機(jī)關(guān)有權(quán)要求被監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按時(shí)編報(bào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等材料，作為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施定期

簡(jiǎn)介：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃150第十章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算綜合知識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算綜合知識(shí)一、一、房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)全面預(yù)算體系全面預(yù)算體系預(yù)算是計(jì)劃工作的成果，它既是決策的具體化，又是控制開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)。預(yù)算在傳統(tǒng)上被看成是控制支出的工具，但新的觀念是將其看成“使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利率的一種方法”。（一）全面預(yù)算的概念（一）全面預(yù)算的概念全面預(yù)算是根據(jù)企業(yè)目標(biāo)所編制的經(jīng)營(yíng)、資本、財(cái)務(wù)等年度收支計(jì)劃，即以貨幣及其他數(shù)量形式反映的有關(guān)企業(yè)未來(lái)一段期間內(nèi)全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)目標(biāo)的行動(dòng)計(jì)劃與相應(yīng)措施的數(shù)量說(shuō)明。（二）全面預(yù)算的分類（二）全面預(yù)算的分類表101全面預(yù)算按其涉及全面預(yù)算按其涉及的預(yù)算期分為長(zhǎng)期的預(yù)算期分為長(zhǎng)期預(yù)算和短期預(yù)算預(yù)算和短期預(yù)算（1）長(zhǎng)期預(yù)算）長(zhǎng)期預(yù)算包括長(zhǎng)期銷售預(yù)算和資本支出預(yù)算，有時(shí)還包括長(zhǎng)期資金籌措預(yù)算和研究與開(kāi)發(fā)預(yù)算。（2）短期預(yù)算）短期預(yù)算是指年度預(yù)算，或者時(shí)間更短的季度或月度預(yù)算，如現(xiàn)金預(yù)算等。通常長(zhǎng)期和短期的劃分以1年為界限，有時(shí)把2～3年期的預(yù)算稱為中期預(yù)算。全面預(yù)算按其涉及全面預(yù)算按其涉及的內(nèi)容分為總預(yù)算的內(nèi)容分為總預(yù)算和專門(mén)預(yù)算和專門(mén)預(yù)算（1）總預(yù)算）總預(yù)算是指利潤(rùn)表預(yù)算和資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算，它們反映企業(yè)的總體狀況，是各種專門(mén)預(yù)算的綜合。（2）專門(mén)預(yù)算）專門(mén)預(yù)算是指其他反映企業(yè)某一方面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的預(yù)算。全面預(yù)算的分類全面預(yù)算按其涉及全面預(yù)算按其涉及的業(yè)務(wù)活動(dòng)領(lǐng)域分的業(yè)務(wù)活動(dòng)領(lǐng)域分為銷售預(yù)算為銷售預(yù)算、生產(chǎn)生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）預(yù)算和財(cái)（開(kāi)發(fā)）預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算務(wù)預(yù)算（1）業(yè)務(wù)預(yù)算）業(yè)務(wù)預(yù)算前兩個(gè)預(yù)算統(tǒng)稱業(yè)務(wù)預(yù)算，用于計(jì)劃企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。（2）財(cái)務(wù)預(yù)算）財(cái)務(wù)預(yù)算是關(guān)于資金籌措和使用的預(yù)算，包括短期的現(xiàn)金收支預(yù)算和信貸預(yù)算，以及長(zhǎng)期的資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期資金籌措預(yù)算。（三）全面預(yù)算的編制程序（三）全面預(yù)算的編制程序企業(yè)預(yù)算的編制，涉及經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)部門(mén)，只有執(zhí)行人參與預(yù)算的編制，才能使預(yù)算成為他們自愿努力完成的目標(biāo)，而不是外界強(qiáng)加于他們的枷鎖。企業(yè)預(yù)算的編制程序如表102所述中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃350?；顒?dòng)?；顒?dòng)預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中，各部門(mén)應(yīng)通過(guò)計(jì)量、對(duì)比，及時(shí)揭露實(shí)際脫離預(yù)算的差異并分析其原因，以便采取必要措施，消除薄弱環(huán)節(jié)，保證預(yù)算目標(biāo)的順利完成。考核業(yè)考核業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算確定的各項(xiàng)指標(biāo)，也是考核各部門(mén)工作成績(jī)的基本尺度。在評(píng)定各部門(mén)工作業(yè)績(jī)時(shí)，要根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算的完成情況，分析偏離預(yù)算的程度和原因，劃清責(zé)任，獎(jiǎng)罰分明，促使各部門(mén)為完成預(yù)算規(guī)定的目標(biāo)努力工作。四、四、房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理辦法企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理辦法房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，組織開(kāi)展內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督和考核工作，完善財(cái)務(wù)預(yù)算工作體系，推進(jìn)實(shí)施全面預(yù)算管理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定和財(cái)務(wù)監(jiān)督工作有關(guān)要求，以統(tǒng)一的編制口徑、報(bào)表格式和編報(bào)規(guī)范，向報(bào)送年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。企業(yè)負(fù)責(zé)人、總會(huì)計(jì)師（或分管財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制、報(bào)告、執(zhí)行和監(jiān)督工作負(fù)責(zé)；企業(yè)總會(huì)計(jì)師（或分管財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算編制的合規(guī)性、合理性及完整性負(fù)責(zé)。表105房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理辦法工作工作組織組織企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，組織做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，配備相應(yīng)工作人員，明確職責(zé)權(quán)限，加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)，完善編制程序和方法，強(qiáng)化執(zhí)行監(jiān)督，并積極推行全面預(yù)算管理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和完善內(nèi)部控制機(jī)制的要求，成立預(yù)算委員會(huì)或設(shè)立財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組行使預(yù)算委員會(huì)職責(zé)。在設(shè)立董事會(huì)的企業(yè)中，預(yù)算委員會(huì)（財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組）成員應(yīng)當(dāng)有熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)并具備相應(yīng)組織能力的董事參加。企業(yè)預(yù)算委員會(huì)（財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組）應(yīng)當(dāng)履行以下主要職責(zé)（1）擬訂企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制與管理的原則和目標(biāo)；（2）審議企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算方案和財(cái)務(wù)預(yù)算調(diào)整方案；（3）協(xié)調(diào)解決企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行中的重大問(wèn)題；（4）根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果提出考核和獎(jiǎng)懲意見(jiàn)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)為財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)預(yù)算委員會(huì)（財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組）領(lǐng)導(dǎo)下，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和有關(guān)工作要求，負(fù)責(zé)組織企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制、報(bào)告、執(zhí)行和日常監(jiān)控工作。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行以下主要職責(zé)（1）組織企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、審核、匯總及報(bào)送工作；（2）組織下達(dá)財(cái)務(wù)預(yù)算，監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況；（3）制訂企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算調(diào)整方案；（4）協(xié)調(diào)解決企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行中的有關(guān)問(wèn)題；（5）分析和考核企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)及所屬子企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算完成情況。企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)和所屬子企業(yè)為財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行單位。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)當(dāng)在企業(yè)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一指導(dǎo)下，組織開(kāi)展本部門(mén)或者本企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)核準(zhǔn)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)當(dāng)履行以下主要職責(zé)

簡(jiǎn)介：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃151第五章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算第一節(jié)第一節(jié)綜合知識(shí)綜合知識(shí)一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算體系一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算體系預(yù)算是計(jì)劃工作的成果，它既是決策的具體化，又是控制開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)。預(yù)算在傳統(tǒng)上被看成是控制支出的工具，但新的觀念是將其看成“使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利率的一種方法”。（一）全面預(yù)算的概念（一）全面預(yù)算的概念全面預(yù)算是根據(jù)企業(yè)目標(biāo)所編制的經(jīng)營(yíng)、資本、財(cái)務(wù)等年度收支計(jì)劃，即以貨幣及其他數(shù)量形式反映的有關(guān)企業(yè)未來(lái)一段期間內(nèi)全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)目標(biāo)的行動(dòng)計(jì)劃與相應(yīng)措施的數(shù)量說(shuō)明。（二）全面預(yù)算的分類（二）全面預(yù)算的分類具體包括特種決策預(yù)算、日常業(yè)務(wù)預(yù)算與財(cái)務(wù)預(yù)算。特種決策預(yù)算是指企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的、需要根據(jù)特定決策臨時(shí)編制的一次性預(yù)算。特種決策預(yù)算包括經(jīng)營(yíng)決策預(yù)算和投資決策預(yù)算兩種類型。日常業(yè)務(wù)預(yù)算是指與企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接相關(guān)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的各種預(yù)算。（三）全面預(yù)算的內(nèi)容（三）全面預(yù)算的內(nèi)容11全面預(yù)算按其涉及的預(yù)算期分為長(zhǎng)期預(yù)算和短期預(yù)算全面預(yù)算按其涉及的預(yù)算期分為長(zhǎng)期預(yù)算和短期預(yù)算（1）長(zhǎng)期預(yù)算）長(zhǎng)期預(yù)算包括長(zhǎng)期銷售預(yù)算和資本支出預(yù)算，有時(shí)還包括長(zhǎng)期資金籌措預(yù)算和研究與開(kāi)發(fā)預(yù)算。（2）短期預(yù)算）短期預(yù)算是指年度預(yù)算，或者時(shí)間更短的季度或月度預(yù)算，如現(xiàn)金預(yù)算等。通常長(zhǎng)期和短期的劃分以1年為界限，有時(shí)把2～3年期的預(yù)算稱為中期預(yù)算。22全面預(yù)算按其涉及的內(nèi)容分為總預(yù)算和專門(mén)預(yù)算全面預(yù)算按其涉及的內(nèi)容分為總預(yù)算和專門(mén)預(yù)算（1）總預(yù)算）總預(yù)算是指利潤(rùn)表預(yù)算和資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算，它們反映企業(yè)的總體狀況，是各種專門(mén)預(yù)算的綜合。（2）專門(mén)預(yù)算）專門(mén)預(yù)算是指其他反映企業(yè)某一方面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的預(yù)算。33全面預(yù)算按其涉及的業(yè)務(wù)活動(dòng)領(lǐng)域分為銷售預(yù)算全面預(yù)算按其涉及的業(yè)務(wù)活動(dòng)領(lǐng)域分為銷售預(yù)算、生產(chǎn)、生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）預(yù)算（開(kāi)發(fā)）預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃351算或分預(yù)算。因此，它在全面預(yù)算體系中占有舉足輕重的地位。財(cái)務(wù)預(yù)算的作用主要表現(xiàn)在如表55所述的四個(gè)方面表55明確工明確工作目標(biāo)作目標(biāo)財(cái)務(wù)預(yù)算作為一種以價(jià)值尺度編制的計(jì)劃，規(guī)定了企業(yè)一定時(shí)期的總目標(biāo)以及各級(jí)各部門(mén)的具體財(cái)務(wù)目標(biāo)。這樣就可使各個(gè)部門(mén)從價(jià)值上了解本單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之間的關(guān)系，明確各自的職責(zé)及其努力方向，從各自的角度去完成企業(yè)總的戰(zhàn)略目標(biāo)。協(xié)調(diào)部協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系門(mén)關(guān)系財(cái)務(wù)預(yù)算可以把企業(yè)各方面的工作納入統(tǒng)一計(jì)劃，促使企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的預(yù)算相互協(xié)調(diào)，環(huán)環(huán)緊扣，達(dá)到平衡，在保證企業(yè)總體目標(biāo)最優(yōu)的前提下，組織各自的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。例如，多數(shù)日常業(yè)務(wù)預(yù)算需要在反映具體業(yè)務(wù)的同時(shí)，反映現(xiàn)金收支情況。控制日控制日?；顒?dòng)?；顒?dòng)編制預(yù)算是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的起點(diǎn)，也是控制日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù)。在預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中，各部門(mén)應(yīng)通過(guò)計(jì)量、對(duì)比，及時(shí)揭露實(shí)際脫離預(yù)算的差異并分析其原因，以便采取必要措施，消除薄弱環(huán)節(jié)，保證預(yù)算目標(biāo)的順利完成。財(cái)務(wù)預(yù)算的作用考核業(yè)考核業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算確定的各項(xiàng)指標(biāo)，也是考核各部門(mén)工作成績(jī)的基本尺度。在評(píng)定各部門(mén)工作業(yè)績(jī)時(shí)，要根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算的完成情況，分析偏離預(yù)算的程度和原因，劃清責(zé)任，獎(jiǎng)罰分明，促使各部門(mén)為完成預(yù)算規(guī)定的目標(biāo)努力工作。四、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理辦法四、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理辦法企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，組織開(kāi)展內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督和考核工作，完善財(cái)務(wù)預(yù)算工作體系，推進(jìn)實(shí)施全面預(yù)算管理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定和財(cái)務(wù)監(jiān)督工作有關(guān)要求，以統(tǒng)一的編制口徑、報(bào)表格式和編報(bào)規(guī)范，向報(bào)送年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。企業(yè)負(fù)責(zé)人、總會(huì)計(jì)師（或分管財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制、報(bào)告、執(zhí)行和監(jiān)督工作負(fù)責(zé)；企業(yè)總會(huì)計(jì)師（或分管財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）、財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算編制的合規(guī)性、合理性及完整性負(fù)責(zé)。（一）工作組織（一）工作組織企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，組織做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，配備相應(yīng)工作人員，明確職責(zé)權(quán)限，加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)，完善編制程序和方法，強(qiáng)化執(zhí)行監(jiān)督，并積極推行全面預(yù)算管理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和完善內(nèi)部控制機(jī)制的要求，成立預(yù)算委員會(huì)或設(shè)立財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組行使預(yù)算委員會(huì)職責(zé)。在設(shè)立董事會(huì)的企業(yè)中，預(yù)算委員會(huì)（財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組）成員應(yīng)當(dāng)有熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)并具備相應(yīng)組織能力的董事參加。企業(yè)預(yù)算委員會(huì)（財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組）應(yīng)當(dāng)履行以下主要職責(zé)（1）擬訂企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制與管理的原則和目標(biāo)；（2）審議企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算方案和財(cái)務(wù)預(yù)算調(diào)整方案；（3）協(xié)調(diào)解決企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行中的重大問(wèn)題；（4）根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果提出考核和獎(jiǎng)懲意見(jiàn)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)為財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)預(yù)算委員會(huì)（財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組）領(lǐng)導(dǎo)下，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和有關(guān)工作要求，負(fù)責(zé)組織企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算

簡(jiǎn)介：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃135第十四章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督第一節(jié)第一節(jié)概述概述一、財(cái)務(wù)監(jiān)督的概念一、財(cái)務(wù)監(jiān)督的概念房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督是指有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及其人員，根據(jù)法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行檢查、控制、督促和處理處罰等活動(dòng)的總稱。二、財(cái)務(wù)監(jiān)督的分類二、財(cái)務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督進(jìn)行不同的分類。常見(jiàn)的分類有以下幾種（見(jiàn)表141）表141房地房地產(chǎn)企產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指房地產(chǎn)企業(yè)投資者、負(fù)有監(jiān)督職責(zé)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及人員，依照法律規(guī)范以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施的監(jiān)督檢查活動(dòng)。根據(jù)實(shí)根據(jù)實(shí)施主體施主體不同不同房地房地產(chǎn)企產(chǎn)企業(yè)外部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)及其工作人員，依照法律規(guī)范的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施的監(jiān)督檢查活動(dòng)。其中，根據(jù)實(shí)施監(jiān)督的行政機(jī)關(guān)的類別不同，可以將國(guó)家行政機(jī)關(guān)依照法定職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督分為財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、稅務(wù)監(jiān)督等。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督則主要通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估的方式實(shí)施。應(yīng)當(dāng)看到，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督，提高了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，有效保障了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性和規(guī)范性。事前事前監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的主體，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將要進(jìn)行的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審核，以保證其財(cái)務(wù)活動(dòng)符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度規(guī)定和財(cái)務(wù)目標(biāo)的活動(dòng)。事前監(jiān)督利于預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)違法行為，確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)按照既定目標(biāo)運(yùn)行。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的經(jīng)常性和復(fù)雜性，考慮到成本效益原則，有關(guān)監(jiān)督主體一般只對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重大財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行事前監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)實(shí)根據(jù)實(shí)施房地房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)財(cái)務(wù)監(jiān)督活動(dòng)督活動(dòng)的階段的階段不同不同事中事中監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的主體，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審查，以確保房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行的財(cái)務(wù)活動(dòng)符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度規(guī)定和財(cái)務(wù)目標(biāo)的活動(dòng)。事中監(jiān)督主要是為了預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)違法行為，并及時(shí)糾中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃335地產(chǎn)企業(yè)所執(zhí)行的有關(guān)財(cái)政收支、財(cái)務(wù)收支的規(guī)定與法律、行政法規(guī)相抵觸的，建議有關(guān)主管部門(mén)糾正。社會(huì)社會(huì)中介中介機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)監(jiān)督監(jiān)督及其及其內(nèi)容內(nèi)容公司法規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例規(guī)定，合營(yíng)企業(yè)的年度會(huì)計(jì)報(bào)表、清算的會(huì)計(jì)報(bào)表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中國(guó)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)證方為有效。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)）規(guī)定，發(fā)生法定情形的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。上述規(guī)定表明，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)、獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)“經(jīng)濟(jì)警察”的角色，并在外部財(cái)務(wù)監(jiān)督中發(fā)揮日益重要的作用。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)監(jiān)督主要包括以下內(nèi)容一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行全面或?qū)ｍ?xiàng)審計(jì)，并對(duì)其真實(shí)性、合法性、效益性等出具獨(dú)立的專業(yè)意見(jiàn)，以便為主管財(cái)政機(jī)關(guān)、投資者的監(jiān)管提供基礎(chǔ)；二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)、以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資或者接受非貨幣性資產(chǎn)的出資等涉及資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行獨(dú)立、專業(yè)的評(píng)估，保證相關(guān)交易的公平性和合理性。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資本市場(chǎng)的完善，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估、財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估等新興業(yè)務(wù)，也將逐步開(kāi)展起來(lái)。投資投資者監(jiān)者監(jiān)督及督及其內(nèi)其內(nèi)容各級(jí)人民政府及其部門(mén)、機(jī)構(gòu)，企業(yè)法人、其他組織或者自然人等，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者。監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事人員監(jiān)督是投資者實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)督的重要形式。投資者的財(cái)務(wù)監(jiān)督內(nèi)容，可以涵蓋資金籌集、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)、成本控制、收益分配、重組清算、信息管理等所有財(cái)務(wù)活動(dòng)。但需要強(qiáng)調(diào)的是，投資者行使監(jiān)督權(quán)力應(yīng)當(dāng)符合企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的要求，并通過(guò)特定的機(jī)構(gòu)（如監(jiān)事會(huì)）或者內(nèi)部程序履行相關(guān)職責(zé)。經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)者監(jiān)者監(jiān)督及督及其內(nèi)其內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理或者實(shí)際負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理的其他領(lǐng)導(dǎo)成員，統(tǒng)稱為經(jīng)營(yíng)者。他們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)承擔(dān)直接的責(zé)任，通過(guò)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、會(huì)計(jì)核算、內(nèi)部審計(jì)、預(yù)算執(zhí)行考核等方式、方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行進(jìn)行全方位、全過(guò)程監(jiān)督，確保完成經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)目標(biāo)。在內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照法律規(guī)范或者根據(jù)其自身情況，設(shè)置內(nèi)郎機(jī)構(gòu)或人員，例如職工代表大會(huì)、內(nèi)部審計(jì)委員會(huì)、財(cái)務(wù)總監(jiān)等，并相應(yīng)賦予其一定的財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)。四、財(cái)務(wù)監(jiān)督的手段和方法四、財(cái)務(wù)監(jiān)督的手段和方法房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)具有多樣性、復(fù)雜性的特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督的手段和方法也呈現(xiàn)多樣化，不同的監(jiān)督主體所采用的手段和方法也不盡相同。（一）行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)施監(jiān)督的手段和方法（一）行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)施監(jiān)督的手段和方法

簡(jiǎn)介：時(shí)代地產(chǎn)佛岡項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,謹(jǐn)呈佛岡時(shí)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,2006GWSZ65,2,佛岡縣位于珠三角邊緣，廣州1小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，行政隸屬清遠(yuǎn)市，緊鄰廣州從化市,位置佛岡縣屬清遠(yuǎn)市所轄的八縣之一，縣城面積約97平方公里，人口約104萬(wàn)人佛岡縣比鄰從化市京珠高速貫穿全境，在佛岡縣有三個(gè)出入口距離佛岡縣距離廣州76公里，距離花都國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里屬于珠三角1小時(shí)都市圈范圍內(nèi),項(xiàng)目概況1,3,經(jīng)濟(jì)比較薄弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2005年全縣GDP約30億元本地基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)在佛岡縣占據(jù)著十分重要的地位，工業(yè)以金屬加工和機(jī)械制造為主。目前投資項(xiàng)目多在啟動(dòng)階段，比如澳門(mén)羊角山旅游度假區(qū)，恒大項(xiàng)目等旅游資源比較豐富溫泉比較豐富，但宣傳力度不大，名氣不大。其他旅游項(xiàng)目有羊角山漂流等黃花屬于佛岡縣比較有名的樹(shù)種，一年四季，花開(kāi)十月房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平佛岡縣城內(nèi)較大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多。,佛岡縣基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，旅游資源比較豐富，無(wú)污染,佛岡縣由石角鎮(zhèn)、龍山、湯塘、水頭、徑頭和高崗鎮(zhèn)等六鎮(zhèn)組成,縣政府位于石角鎮(zhèn),項(xiàng)目概況2,4,項(xiàng)目位于京珠高速佛岡出口處，項(xiàng)目用地范圍已經(jīng)納入佛岡縣總體規(guī)劃，規(guī)劃為居住用地,地塊位置位于京珠高速佛岡入口處，京珠高速南側(cè)。位于縣城老城區(qū)南側(cè)從廣州出發(fā)，不經(jīng)過(guò)任何縣城和村鎮(zhèn)，直接達(dá)到本地塊地塊現(xiàn)狀目前地塊內(nèi)有少量村莊以及森林用地地塊周邊存在兩個(gè)規(guī)模比較小的村莊地塊規(guī)劃目前地塊規(guī)劃為城市建設(shè)用地和森林公園,佛岡縣總體規(guī)劃,項(xiàng)目概況3,5,但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調(diào)整，項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃，土地性質(zhì)全部為集體土地,佛岡總體規(guī)劃情況佛岡總體規(guī)劃目前正在調(diào)整整個(gè)縣城規(guī)劃面積擴(kuò)大現(xiàn)106國(guó)道調(diào)整為城市市政道路，原106國(guó)道分為環(huán)繞縣城的兩個(gè)方向與縣政府簽訂的建設(shè)框架協(xié)議，規(guī)定文明路口2008年上半年修通等本項(xiàng)目研究的規(guī)劃基礎(chǔ)本項(xiàng)目的研究基礎(chǔ)為現(xiàn)狀規(guī)劃，但地塊內(nèi)全部按照建設(shè)用地考慮,,,,京珠高速,,文明路口,縣城現(xiàn)狀,縣城規(guī)劃,106國(guó)道,規(guī)劃106國(guó)道,106國(guó)道,,,項(xiàng)目概況4,6,項(xiàng)目周邊及本身自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，可利用和再造的資源較多,地塊資源說(shuō)明資源比較豐富，環(huán)境優(yōu)美地塊內(nèi)含有多個(gè)面積不等的小水庫(kù)，面積最大的約100畝地塊被小路環(huán)繞地塊內(nèi)有大片的果園，種植有桔子、楊桃、荔枝還有成片的茶園,羊角山,果園,環(huán)繞地塊的道路,山間小水庫(kù),山間小平原,田地,項(xiàng)目概況5,7,項(xiàng)目目前正處于取地階段，在征土地約3000畝，但尚未取得土地使用權(quán),征地協(xié)議,與石角鎮(zhèn)簽訂征地協(xié)議，與佛岡縣政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，協(xié)議規(guī)定土地增值收益分成為時(shí)代佛岡91,出讓指標(biāo),佛岡縣每年出讓指標(biāo)為800畝/年，協(xié)議保證本項(xiàng)目每年600畝的額度,征地成本,取地費(fèi)用總約6萬(wàn)元/畝，征地補(bǔ)償每畝4萬(wàn)元,總體規(guī)劃,佛岡縣總體規(guī)劃正在修編，本項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃,土地性質(zhì),項(xiàng)目用地需要轉(zhuǎn)性，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地,項(xiàng)目概況6,8,佛岡時(shí)代對(duì)項(xiàng)目研究的需求和要求,,,,,1、實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略布局2、區(qū)別于郊區(qū)別墅盤(pán)，實(shí)現(xiàn)較高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期在1015年4、項(xiàng)目首期啟動(dòng)資金基本無(wú)限制,1、在經(jīng)營(yíng)性土地指標(biāo)被嚴(yán)格控制的情況下，順利完成明年征得6000畝土地的計(jì)劃2、如何控制土地的問(wèn)題,1、說(shuō)服合作伙伴、股東和海外基金2、如何規(guī)避和降低政策對(duì)項(xiàng)目的影響,,9,根據(jù)項(xiàng)目的難點(diǎn)和需求，將本報(bào)告分為兩部分,我們要解決的問(wèn)題城市大盤(pán)發(fā)展研究“新城”模式研究發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,我們要解決的問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)分析案例借鑒策略建議,取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議,說(shuō)明本項(xiàng)目的研究，是以符合當(dāng)前國(guó)家政策的前提下進(jìn)行的,10,20061018,20061130,佛岡項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議,本項(xiàng)目顧問(wèn)工作分三階段完成，本報(bào)告是第一階段項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位的研究,,工作內(nèi)容,佛岡項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,模塊1發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究,模塊2啟動(dòng)模式研究,,,,第一階段工作,項(xiàng)目屬性界定類似國(guó)內(nèi)外案例研究發(fā)展模式研究城市發(fā)展研究項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析和競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展模式選擇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項(xiàng)目規(guī)劃建議,類似案例啟動(dòng)模式研究分析項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)選擇項(xiàng)目啟動(dòng)產(chǎn)品和配套建議,主要工作,最終成果,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目啟動(dòng)模式研究,,,佛岡項(xiàng)目營(yíng)銷,11,在項(xiàng)目過(guò)程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀佛岡項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位、啟動(dòng)以及取地和控地策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的研究,實(shí)地調(diào)研與踏勘,深度訪談,國(guó)內(nèi)外案例分析,專題研究,調(diào)研內(nèi)容城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況自然人文資源分布與利用城市旅游景點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目地塊勘查調(diào)研區(qū)域佛岡石角鎮(zhèn)佛岡湯塘鎮(zhèn)廣州花都區(qū)廣州從化廣州廣園東板塊華南板塊南沙板塊,政府官員佛岡縣規(guī)劃局吳主任佛岡縣國(guó)土局宋局長(zhǎng)佛岡縣旅游局楊局長(zhǎng)專業(yè)人士與消費(fèi)者南航碧花園李經(jīng)理雅寶新城曠經(jīng)理東方夏灣拿陳總世聯(lián)廣州公司陳總世聯(lián)廣州公司陶經(jīng)理,參考性案例天津京津新城北京萬(wàn)年花城上海綠地21城北京孔雀城碧桂園假日半島祈福新村雅居樂(lè)鳳凰城金碧御水山莊東方夏灣拿萬(wàn)科東麗湖斯蒂文乃奇（英國(guó)）密爾頓凱恩斯（英國(guó)）爾灣（美國(guó)）筑波科學(xué)城（日本）里斯頓新城（美國(guó)）哥倫比亞新城（美國(guó)）,現(xiàn)狀研究佛岡房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目本體條件分析廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州客戶市場(chǎng)城市規(guī)劃研究針對(duì)性問(wèn)題研究拿地、控地方面的研究郊區(qū)大盤(pán)啟動(dòng)模式的研究城市發(fā)展研究類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究新城發(fā)展模式的研究TOD專項(xiàng)研究,12,第一部分,取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議,13,在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析之前，首先明確當(dāng)前國(guó)家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可手續(xù),項(xiàng)目用地正式申請(qǐng),農(nóng)用地轉(zhuǎn)用補(bǔ)充耕地征地/供地方案,補(bǔ)償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù),建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū),簽訂國(guó)有土地有償使用合同,取得土地使用權(quán),開(kāi)發(fā)建設(shè),轉(zhuǎn)讓,選定用地范圍,土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定,編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證提交用地申請(qǐng),選址意見(jiàn)書(shū),國(guó)土局,建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書(shū),建設(shè)規(guī)劃環(huán)保,規(guī)劃局建設(shè)局國(guó)土局,建設(shè)局,補(bǔ)償完成,國(guó)土局,國(guó)土局,規(guī)劃,,用地單位執(zhí)行,,政府部門(mén)執(zhí)行,農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地程序,土地利用總體規(guī)劃城市建設(shè)總體規(guī)劃土地利用年度計(jì)劃,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)基本農(nóng)田耕地35公頃其他70公頃,14,時(shí)代目前輔助政府征收本項(xiàng)目用地，前期投入用于沖抵地價(jià),擬定土地征收方案,,審查報(bào)批和公告,制定補(bǔ)償和安置方案,支付征地補(bǔ)償費(fèi),,,土地儲(chǔ)備中心,,,,政府征地,,時(shí)代支付征地資金,,,,政府出讓,招標(biāo)、拍賣和掛牌,,15,我們認(rèn)為本項(xiàng)目在取地過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目的難點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)環(huán)節(jié),,,規(guī)劃與土地控制,,用地指標(biāo),土地增值收益流轉(zhuǎn),,,,16,項(xiàng)目規(guī)劃目前未完全納入到土地利用總體規(guī)劃,,,,,城市總體規(guī)劃基本確定，但因?yàn)楸卷?xiàng)目需要對(duì)城市總規(guī)進(jìn)行修編項(xiàng)目規(guī)劃尚未納入到土地總體規(guī)劃范圍內(nèi),,土地性質(zhì)為集體土地征地剛剛開(kāi)始,規(guī)劃與土地控制,17,項(xiàng)目用地不能納入到城市建設(shè)用地供應(yīng)體系內(nèi)，時(shí)代無(wú)法取得用地指標(biāo),農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合以下條件,納入總體規(guī)劃是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和項(xiàng)目立項(xiàng)的首要條件土地出讓指標(biāo)必須納入土地年度出讓計(jì)劃,18,納入總體規(guī)劃之后，經(jīng)營(yíng)性用地必須招拍掛，后期土地控制存在風(fēng)險(xiǎn),地價(jià)評(píng)估,,集體會(huì)審,,擬定土地供應(yīng)方案,,報(bào)批和公告,,接受咨詢和報(bào)名,,,,,,招標(biāo),拍賣,掛牌,,同一平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，存在后期土地控制的風(fēng)險(xiǎn),,,,經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地出讓程序,招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定第四條商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。,19,世聯(lián)關(guān)于后期土地成功控制的案例,案例一組織保證,項(xiàng)目位置河北省╳╳縣規(guī)模３０平方公里概況發(fā)展商參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，賺取土地增值利潤(rùn)，控制部分土地用于二級(jí)開(kāi)發(fā)操作手法與縣政府成立管理委員會(huì)，縣長(zhǎng)為主任，發(fā)展商一管理層為副主任，主要管理實(shí)權(quán)比如資金、審批和招商等歸副主任所有,案例二公建換土地,項(xiàng)目位置江西省南昌市規(guī)模１平方公里概況發(fā)展商進(jìn)行本區(qū)域的市政建設(shè)操作手法公建成本沖抵地價(jià)或控制后期土地,案例三設(shè)置障礙,項(xiàng)目位置江蘇省╳╳市規(guī)模１平方公里概況發(fā)展商代政府建設(shè)體育館操作手法將土地和體育館打包出讓，設(shè)置出讓障礙,20,建議1參照以往成功的模式，以建設(shè)“佛岡新城”的名義，成立建設(shè)管理委員會(huì),主任,,副主任,委員,佛岡縣縣長(zhǎng),,時(shí)代,,佛岡縣國(guó)土局規(guī)劃局建設(shè)局土地儲(chǔ)備中心,,佛岡新城建設(shè)管理委員會(huì),,,,管理本項(xiàng)目用地的一切事宜,政府與時(shí)代捆綁，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理和開(kāi)發(fā),屏蔽,21,建議2在本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)符合本項(xiàng)目的部分公建，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,,,,政府,開(kāi)發(fā)商,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)政收益社會(huì)效益政治成就,經(jīng)濟(jì)回報(bào)品牌增值,,區(qū)域開(kāi)發(fā)土地增值土地控制,建設(shè)區(qū)域配套成本，沖抵后期土地地價(jià),成功的案例表明開(kāi)發(fā)商可以在前期主動(dòng)承擔(dān)城市配套設(shè)施建設(shè)，比如污水處理廠、學(xué)校、圖書(shū)館等，可以承擔(dān)部分城市功能并獲得政府信任，并換取后期土地的優(yōu)先使用權(quán)。,區(qū)域配套建設(shè)成本≤土地優(yōu)惠的價(jià)格,22,建議３在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)公建，與后期土地捆綁出讓，設(shè)置障礙,圖書(shū)館,污水處理廠,公建,捆綁,后期土地,23,與縣政簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證項(xiàng)目每年600畝的土地出讓指標(biāo)，不能滿足項(xiàng)目要求,,,,土地出讓指標(biāo),,征用土地,獲取指標(biāo),轉(zhuǎn)為國(guó)有,取得土地,開(kāi)發(fā)建設(shè),物業(yè)銷售,,政策規(guī)定，2007年征地指標(biāo)不能超過(guò)上年指標(biāo)，按今年指標(biāo)800畝作為2007年能獲得的征地指標(biāo)；以后按能獲得廣東省審批上限800畝的征地權(quán)限,,嚴(yán)格按照協(xié)議和國(guó)家政策取地，每年600畝，至2015年才取地5400畝，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃不符，取地周期長(zhǎng)，項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn),24,從去年以來(lái)政策控制逐漸上升到土地利用的源頭，大大增加土地征用的不確定性,,結(jié)構(gòu)性控制,,,加大對(duì)征地（土地利用源頭）的控制,25,隨著征地政策限制和要求越來(lái)越嚴(yán)，征地成本越來(lái)越高，按照指標(biāo)取地項(xiàng)目成本與風(fēng)險(xiǎn)增加,位于╳╳市豫龍鎮(zhèn)、總投資40億元計(jì)劃占地5000畝的中原國(guó)際小商品城一期工程，曾被業(yè)界譽(yù)為中國(guó)最大的小商品城的項(xiàng)目，由浙商投資和經(jīng)營(yíng)。但是，據(jù)消息人士透露，目前，就連其開(kāi)工建設(shè)奠基儀式占用的120余畝土地，也尚未獲得相關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)（網(wǎng)上消息）?！爸性∩唐烦巧婕暗交巨r(nóng)田的土地一點(diǎn)都沒(méi)有征”╳╳市市國(guó)土局,╳╳市中原小商品城的用地困境,國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知,被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決。社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍2006年11月20日財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知,,,26,在未取得足夠的土地使用權(quán)之前，加快征地進(jìn)度，則前期投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大,,,征地,獲得指標(biāo),獲得土地,由于將集體土地征為國(guó)有土地，其土地價(jià)值會(huì)發(fā)生提升，根據(jù)所獲得的征地指標(biāo)，或根據(jù)預(yù)期所能獲得的土地指標(biāo)，判斷其市值，然后投入不大于該值的資金，進(jìn)行征地，這樣將能保障投入資金的安全性。,,征地成本為5萬(wàn)元/畝，由獲得的征地指標(biāo)和土地市值可推算出來(lái)，能夠保證投資安全的征地規(guī)模為4000畝。,預(yù)期能夠獲得1000畝征地指標(biāo)，估計(jì)其市值為20萬(wàn)╳1000畝2億元。,,,,嚴(yán)格按指標(biāo)取得1000畝土地。,,征地資金投入≤取得土地的市場(chǎng)價(jià)值,舉例,,27,建議盡早尋求省里指標(biāo)調(diào)配或與能取得土地指標(biāo)的公司聯(lián)合取地與開(kāi)發(fā),,,時(shí)代,╳╳公司,28,與縣政府簽訂協(xié)議，規(guī)定土地增值收益比為時(shí)代佛岡縣政府91,,,,土地增值收益流轉(zhuǎn),協(xié)議對(duì)土地出讓金分成不合法，不受法律保護(hù)以世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)與政府土地增值收益分成的成功案例,農(nóng)用地,,生地,,熟地,征地、拆遷,,基礎(chǔ)設(shè)施,,出讓,,,一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合法主體政府授權(quán)一級(jí)開(kāi)發(fā)公司或土地儲(chǔ)備中心所有費(fèi)用全部采取財(cái)政撥款,土地出讓金土地市場(chǎng)國(guó)家壟斷，土地出讓金納入國(guó)庫(kù)，收支兩條線,,,直接分成渠道不暢,29,世聯(lián)關(guān)于發(fā)展商與政府簽訂協(xié)議，保障失敗的案例,案例一簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬(wàn)元,項(xiàng)目位置江西省南昌市規(guī)模１平方公里概況與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，低價(jià)取地結(jié)果待土地開(kāi)發(fā)時(shí)，區(qū)域升值，政府強(qiáng)硬簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬(wàn)元,案例二政府協(xié)議取地１萬(wàn)畝，后僅取得３０００畝,項(xiàng)目位置山東省青島市規(guī)模１萬(wàn)畝概況發(fā)展商與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證１萬(wàn)畝用地結(jié)果發(fā)展商前期投入巨資進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)，待區(qū)域成熟，政府以防止國(guó)有資產(chǎn)流失為由，拍賣后期土地，該發(fā)展商僅取得３０００畝的土地使用權(quán),30,在與政府分成土地收益之前，首先明確國(guó)家關(guān)于土地出讓金的政策,土地出讓金收支管理辦法,收支兩條線資金收繳與支出使用分渠道運(yùn)作，其收支活動(dòng)處于財(cái)政部門(mén)直接，全面的監(jiān)督之下,土地出讓金全額上交國(guó)庫(kù),費(fèi)用按預(yù)算核撥,國(guó)庫(kù)或財(cái)政專戶,土地出讓金,,,相關(guān)費(fèi)用,征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、招拍掛費(fèi)用、貸款利息等,,,財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知從二00七年一月一日起，地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳入省級(jí)國(guó)庫(kù),通知對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定。,31,建議1在“收”線，設(shè)置公司保證９０％的土地增值收益,佛岡新城開(kāi)發(fā)有限公司,,股東A,,股東B,,股東C,,大股東,時(shí)代控股90,,,,股東D,,股東,A、B、C、D等時(shí)代背景的股東所占的股份都不超過(guò)政府所占的股份，保證公司的國(guó)有控股性質(zhì)，但他們的股份之和超過(guò)政府股份。,關(guān)于股份公司中政府股份來(lái)源的設(shè)想,政府可能沒(méi)有資金入股，可以考慮讓政府通過(guò)土地入股。如，政府可以以舊城改造項(xiàng)目、新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地入股。,,,,,,董事長(zhǎng),,,,,,董事A,董事B,董事C,董事D,董事會(huì),,,總經(jīng)理,,時(shí)代地產(chǎn)擔(dān)任,,90流轉(zhuǎn)到時(shí)代,10流轉(zhuǎn)到政府,政府控股10,保證時(shí)代對(duì)佛岡新城開(kāi)發(fā)股份公司的控制權(quán)保證該公司的政府背景和進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利,32,建議2在“支”線，簽訂配套協(xié)議保證90％的土地增值收益,與政府簽訂一系列的配套協(xié)議，比如協(xié)議規(guī)定公建或基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)利潤(rùn)等,國(guó)庫(kù)或財(cái)政專戶,土地出讓金,,,相關(guān)費(fèi)用,征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、招拍掛費(fèi)用、貸款利息等,,,33,第二部分,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,34,研究思路,,,定位之前的思考11項(xiàng)目屬性界定12核心問(wèn)題聚焦,1、定位之前的思考,2、發(fā)展方向研判,4、發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,3、發(fā)展模式研究,,5、分區(qū)與啟動(dòng),,,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位41發(fā)展戰(zhàn)略42整體定位43形象定位,,分區(qū)與啟動(dòng)51項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則52資源利用與再造53項(xiàng)目分區(qū)54項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式55啟動(dòng)策略,,發(fā)展方向研判21區(qū)域價(jià)值研究22發(fā)展模式反思,,發(fā)展模式研究31國(guó)外城市發(fā)展規(guī)律研究32案例分析與研究33成功關(guān)鍵因素34發(fā)展模式分析,,35,定位之前的思考,11項(xiàng)目屬性界定12核心問(wèn)題聚焦,,第一部分,36,廣州為珠三角城市群中心城市，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，輻射范圍廣,廣州城市地位珠三角為中國(guó)三大都市群之一，廣州為珠三角區(qū)域中心廣州輻射力珠三角的輻射中心，連接珠三角腹地廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展廣州城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極具潛力2005年城市GDP5000多億大事件亞運(yùn)會(huì)，廣州在2010年亞運(yùn)會(huì)之前，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入2000億一年兩屆的廣交會(huì)，中國(guó)第一展,37,廣州目前處于從單中心到多中心過(guò)渡的發(fā)展階段,中心城,單中心大都市區(qū),多中心大都市圈,大都市連綿帶,城市化發(fā)展過(guò)程,廣州所處階段,城市病開(kāi)始出現(xiàn)，城市存在郊區(qū)化趨勢(shì),38,項(xiàng)目所在地佛岡位于廣州1小時(shí)輻射圈范圍內(nèi)，與廣州通過(guò)京珠高速相連，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富,從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時(shí)半徑,1小時(shí)半徑,北部現(xiàn)狀珠三角的邊緣地區(qū)，經(jīng)濟(jì)比較落后具有旅游資源特色優(yōu)勢(shì)目前，溫泉已經(jīng)形成板塊較多香港和廣州消費(fèi)者到湯塘溫泉度假區(qū)休閑度假北部發(fā)展趨勢(shì)廣州總體規(guī)劃，北部發(fā)展采取“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略北部為珠三角的森林水源涵養(yǎng)地，環(huán)境重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，限制污染型企業(yè)的發(fā)展，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè),39,初步考慮案例萬(wàn)科城香港愉景灣鳳凰城孔雀城佛羅里達(dá)州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市萬(wàn)科東麗湖京津新城21新城斯蒂文乃奇（英國(guó)，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國(guó)，倫敦）爾灣（美國(guó)，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國(guó)，華盛頓）哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州）,項(xiàng)目依托大城市輻射的項(xiàng)目所在區(qū)域類似的項(xiàng)目規(guī)模有借鑒意義的發(fā)展模式可參考的,重點(diǎn)參考案例斯蒂文乃奇（英國(guó)，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國(guó)，倫敦）爾灣（美國(guó)，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國(guó)，華盛頓）哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州）,我們研究了與本項(xiàng)目具有類似特征的多個(gè)案例,40,根據(jù)國(guó)內(nèi)外成功的案例，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行屬性界定，確定項(xiàng)目的研究重心和研究范圍,項(xiàng)目屬性界定,依附城市處于向郊區(qū)化過(guò)渡的發(fā)展階段,通過(guò)快捷交通與城市相聯(lián)系,大規(guī)模區(qū)域運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,,48KM,,24KM,高速公路網(wǎng),哥倫比亞新城,密爾頓凱恩斯,參考案例斯蒂文乃奇（英國(guó)，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國(guó)，倫敦）爾灣（美國(guó)，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國(guó)，華盛頓）哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州）奧潤(rùn)柯（美國(guó)，波特蘭）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）東京臨海副中心新城（日本，東京）堪培拉（澳大利亞）佛羅里達(dá)州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市,項(xiàng)目位于大都市邊緣,41,定位之前的思考,11項(xiàng)目屬性界定12核心問(wèn)題聚焦,,第一部分,42,廣州大盤(pán)最早發(fā)展于華南板塊，華南板塊的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了廣州大盤(pán)開(kāi)發(fā)熱潮,第一部分定位之前的思考,項(xiàng)目屬性界定,核心問(wèn)題聚焦,,,,43,廣州大盤(pán)目前已經(jīng)形成了番禺、花都和廣園東三大板塊的布局，項(xiàng)目處于三大板塊之外,華南板塊廣州雅居樂(lè)廣地花園星河灣錦繡香江華南碧桂園南國(guó)奧園華南新城南沙濱海祈福新村廣園東鳳凰城翡翠綠洲山前大道假日半島南航碧花園金碧御水山莊雅寶新城從化夏灣拿逸泉山莊,,,,Q1如何確保本項(xiàng)目10～15年開(kāi)發(fā)周期的順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局,44,廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)展方向,,汽車城累計(jì)落戶汽車城的企業(yè)共１１９家，投資額為１４７．４１億元人民幣，預(yù)計(jì)到２０１０年將形成８０萬(wàn)輛的汽車產(chǎn)能南沙廣州港南沙港區(qū)一期工程4個(gè)5萬(wàn)噸級(jí)多功能泊位建成投產(chǎn)，南沙港區(qū)投產(chǎn)一年就實(shí)現(xiàn)集裝箱吞吐量突破100萬(wàn)標(biāo)箱，地鐵地鐵二、三號(hào)線首通段和大學(xué)城專線試驗(yàn)段開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，四號(hào)線、五號(hào)線建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施南沙港快速路、新機(jī)場(chǎng)高速三元里至新市段、廣佛放射線等一大批高（快）速路先后建成居住板塊形成了華南、廣園東、琶洲、黃埔、花都、科學(xué)城、南沙、大學(xué)城等居住板塊,,,,,,,45,廣州購(gòu)房置業(yè)郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，2006上半年郊區(qū)消化量約占38,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況廣州年消化量平均在1000萬(wàn)平方米2006年上半年消化50616萬(wàn)平方米城市住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，2006年十區(qū)均價(jià)為6067元/平方米房地產(chǎn)總的局面為“價(jià)量齊升”,,,,2006年上半年各區(qū)消化量和均價(jià),,郊區(qū)占廣州市消化量的38,,年消化量約1000萬(wàn)平方米價(jià)量齊升,資料來(lái)源廣州市國(guó)土房管局,46,2006年土地計(jì)劃出讓850萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)郊土地約占79，達(dá)558萬(wàn)平方米，郊區(qū)用地增多,,,,,南沙,增城,從化,蘿崗,,,,,郊區(qū)住宅用地比重79,21,,79,蘿崗,南沙,增城,從化,2006年土地出讓計(jì)劃850萬(wàn)平方米,其中住宅用地面積為7076萬(wàn)平方米，占總出讓面積的832,遠(yuǎn)郊地區(qū)住宅用地面積為558萬(wàn)平方米，占總住宅用地的79,2006年土地出讓計(jì)劃,47,花都、從化正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目存量土地約2萬(wàn)畝，正在立項(xiàng)或計(jì)劃建設(shè)的項(xiàng)目用地近2萬(wàn)畝,48,本項(xiàng)目相對(duì)于廣州目前正在開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，特別是三大板塊實(shí)際距離和心理距離較遠(yuǎn),從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時(shí)半徑,1小時(shí)半徑,廣園東廣州,番禺廣州,,,花都廣州,夏灣拿廣州,本項(xiàng)目廣州,,30分鐘,30分鐘,40分鐘,40分鐘,心理距離和實(shí)際距離比較遠(yuǎn)行政上不屬于廣州范圍佛岡位于珠三角邊緣，經(jīng)濟(jì)薄弱，區(qū)域比較陌生,Q2不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)藩籬，未來(lái)的項(xiàng)目市場(chǎng)地位該如何定義,50分鐘,49,大盤(pán)多強(qiáng)調(diào)住宅而非社區(qū)，缺乏多樣性的公共空間和多元化的社區(qū)生活，形成功能單一的臥城,,臥城,,1,,5,,4,,3,,2,,1缺乏多元化的交通服務(wù)體系,2缺乏多元化的配套,3缺乏多元化的社區(qū)文化,4缺乏多樣性的功能,5缺乏多樣性的公共空間,50,多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動(dòng)集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動(dòng)和社區(qū)活力,道路功能私人汽車交通通道街區(qū)功能社會(huì)交往；兒童玩耍；步行和自行車交通提供服務(wù)，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍,街區(qū)VS道路,網(wǎng)絡(luò)狀道路結(jié)構(gòu),線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu),線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便步行和交往,VS,51,配套較封閉集中，居住人生活不便利,將大盤(pán)的配套全部集中在一起社區(qū)規(guī)模太大，配套集中造成居民生活極大的不便利配套集中造成社區(qū)內(nèi)部缺乏活力易造成交通堵塞,集中,配套,未形成系統(tǒng),封閉,不與外部形成良好的銜接新陳代謝能力不強(qiáng)發(fā)展商過(guò)多的承擔(dān)政府的角色，壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大不能有效利用城市配套,點(diǎn)式配套，未形成系統(tǒng)功能單一，即使能“安居”也不能“樂(lè)業(yè)”,52,廣州大盤(pán)發(fā)展至今，形成標(biāo)準(zhǔn)化、一致化的開(kāi)發(fā)模式，缺乏特色,假日半島,鳳凰城,雅寶新城,逸泉山莊,夏灣拿,祈福酒店,假日半島,金碧御水山莊,南航碧花園,配套,建筑與園林,歐美建筑的“翻版”，缺乏特色,53,別墅價(jià)格低過(guò)豪華洋房，市場(chǎng)日趨平民化消費(fèi),,,,,,1800020000,﹤18000,城區(qū)別墅與豪華洋房?jī)r(jià)格對(duì)比,,金海灣、凱旋會(huì)洋房,珠江新城別墅,,,,,,800010000,﹤8000,郊區(qū)別墅與豪華洋房?jī)r(jià)格對(duì)比,,雅居樂(lè)天域（22層）星河灣星座,綠茵島別墅南沙濱?；▓@等,,廣州的大盤(pán)別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣碧桂園研發(fā)中心陶先生目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅置業(yè)者基本上看重的是低價(jià)格，很多都是小老板與城市白領(lǐng)，對(duì)別墅的認(rèn)知度和理解不深珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理,“白領(lǐng)也可住別墅”,“你的一生因70萬(wàn)而改變”,“平過(guò)自己起屋”,54,廣州不缺別墅，不缺大盤(pán)，缺乏的是文化與品味,,,,廣州人,省外,海外人士,70,17,,上海人,省外,海外人士,港澳臺(tái),港澳臺(tái),11,2,38,27,26,9,廣州別墅消費(fèi)者構(gòu)成,上海別墅消費(fèi)者構(gòu)成,經(jīng)過(guò)訪談與市調(diào)，港澳臺(tái)與外籍人士對(duì)廣州別墅明顯的表現(xiàn)出“不屑”，別墅平民化導(dǎo)致徒有外形的“表”，少了內(nèi)在的“魂”,港澳人士“舍近取遠(yuǎn)”，北上上海、北京置業(yè),55,難道廣州人能夠體驗(yàn)的生活僅限于此嗎真正的郊區(qū)休閑度假和居住的人應(yīng)該是,受西方商業(yè)文明和民主思想熏陶,有國(guó)外留學(xué)和學(xué)習(xí)考察背景,自由,經(jīng)常穿梭于世界各地,,創(chuàng)業(yè)成功人士,3856歲之間,大公司主要負(fù)責(zé)人,娛樂(lè)界知名人士,他們已脫離“5＋2”模式的束縛，郊區(qū)大盤(pán)置業(yè)追求日常生活遠(yuǎn)離都市喧囂的休閑，又要求市區(qū)生活的便利,Q3未來(lái)的廣州人向往的新生活如何通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)作樹(shù)立“新廣州人生活觀”,,90,10,,廣州別墅約90的消費(fèi)者為中產(chǎn)階級(jí)，真正富人購(gòu)買的不到10,56,佛岡處于韶關(guān)、清遠(yuǎn)、從化黃金旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，理想的居住地,,旅游價(jià)值廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠(yuǎn)、從化和韶關(guān)。佛岡處于三大旅游區(qū)域的中心近年來(lái)旅游開(kāi)發(fā)日漸成熟，已經(jīng)形成多個(gè)旅游度假項(xiàng)目,57,項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，無(wú)工業(yè)污染，空氣清新,,觀音山,,,湯塘溫泉鎮(zhèn),從化溫泉鎮(zhèn),項(xiàng)目資源背靠羊角山，生態(tài)環(huán)境比較好水面比較小旅游資源從化溫泉觀音山旅游區(qū)湯塘溫泉度假區(qū),聚龍灣溫泉度假村,觀音山,澳門(mén)羊角山度假區(qū),,,羊角山,58,環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場(chǎng)尚未認(rèn)知,Q4如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,59,,,,,,Q1如何確保10～15年開(kāi)發(fā)

簡(jiǎn)介：龍湖成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制,周世艾2010年10月,,講師背景介紹高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。,關(guān)鍵詞成本管理，成本控制。,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)?龍湖成本管理的范圍,龍湖成本責(zé)任部門(mén),WWWCG35CN房市金碟,龍湖成本管理的職能,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,龍湖目標(biāo)成本測(cè)算和分解,WWWCG35CN房市金碟,為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)售價(jià)成本,WWWCG35CN房市金碟,準(zhǔn)確預(yù)測(cè)編制目標(biāo)成本的作用,提前鎖定投資合理確定銷售價(jià)格預(yù)測(cè)投資效益,WWWCG35CN房市金碟,特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。,WWWCG35CN房市金碟,目標(biāo)成本管理的階段,土地投資論證階段,目標(biāo)成本土地版,,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,目標(biāo)成本啟動(dòng)版,,方案設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本方案版,,初步設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本執(zhí)行版,,工程實(shí)施階段,目標(biāo)成本調(diào)整版,,竣工階段,項(xiàng)目竣工成本,,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證階段,責(zé)任部門(mén),工作成果,發(fā)展部,項(xiàng)目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價(jià)采購(gòu)部,主持、確定,項(xiàng)目預(yù)案,,,目標(biāo)成本測(cè)算,通過(guò),滿足拿地成本要求,,,未通過(guò),總經(jīng)理重新給定成本限值,審定,存檔,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）,,造價(jià)采購(gòu)部,項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算,,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)階段,研發(fā)部,提供方案設(shè)計(jì)圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),,造價(jià)采購(gòu)部,目標(biāo)成本測(cè)算提出方案優(yōu)化建議,,互動(dòng),計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計(jì)階段,工程部,提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對(duì)比,,提供初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比,,造價(jià)采購(gòu)部,目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,合約規(guī)劃的目的,將各費(fèi)項(xiàng)成本分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同,WWWCG35CN房市金碟,工程實(shí)施階段,工程部,現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃,,提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化,,造價(jià)采購(gòu)部,簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核,,互動(dòng),,,WWWCG35CN房市金碟,動(dòng)態(tài)成本的組成,動(dòng)態(tài)成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本非合同性成本待發(fā)生成本,動(dòng)態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費(fèi)用,未簽約合同估價(jià),已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整含簽證變更,合同金額,預(yù)估結(jié)算調(diào)整含預(yù)估簽證變更,WWWCG35CN房市金碟,工程竣工階段,工程部,審核工程竣工資料對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估,,設(shè)計(jì)總結(jié),,造價(jià)采購(gòu)部,與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo),,WWWCG35CN房市金碟,龍湖景觀裝飾工程成本管理,景觀工程成本管理,景觀工程成本構(gòu)成,場(chǎng)地整治費(fèi)苗木栽植費(fèi)苗木保活養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)景觀效果調(diào)整增加費(fèi)苗木價(jià),,,龍湖景觀綠化指標(biāo)參考,景觀工程成本管理措施,景觀工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過(guò)程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)收方結(jié)算,龍湖控制景觀的方法喬木、灌木種在那里,,,,,,樓宇,行道樹(shù),道路,,灌木,,喬木,,公共部分裝飾工程成本管理,公共裝飾工程成本管理措施,裝飾工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制主要裝飾面層材料部分由甲供裝飾工程效果過(guò)程控制避免返工等造成損失嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)收方結(jié)算,材料設(shè)備采購(gòu)管理原則,甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的,集約方式規(guī)模采購(gòu)有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降低材料設(shè)備的造價(jià)和采購(gòu)成本可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量,龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板房成本管理,樣板房的成本范圍樣板房成本包括樣板房建造費(fèi)、樣板房裝飾工程費(fèi)、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè),,,影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風(fēng)格定位2）、樣板房裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)3）、樣板房風(fēng)格影響樣板房家具小品風(fēng)格和造價(jià),控制樣板房成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測(cè)算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣板房裝飾風(fēng)格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用,龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板景觀成本管理,樣板區(qū)景觀成本的范圍樣板區(qū)景觀成本包括樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護(hù)欄等，同時(shí)還包括配套的休息用家具。,影響樣板區(qū)景觀成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)定位2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達(dá)到效果和成本的統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹(shù)木定位高名貴樹(shù)種多于常規(guī)配置4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn)5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn),控制樣板區(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測(cè)算控制范圍內(nèi)2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果3）、樣板區(qū)景觀突破目標(biāo)成本要有補(bǔ)救措施，如控制項(xiàng)目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,房地產(chǎn)主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成,項(xiàng)目制成本管理組織形式,營(yíng)銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計(jì)研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理,項(xiàng)目工程經(jīng)理,項(xiàng)目成本經(jīng)理,項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理,項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營(yíng)銷顧問(wèn),財(cái)務(wù)專員,,,,,,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制,竣工驗(yàn)收試運(yùn)行,采購(gòu)施工,設(shè)計(jì)勘察,可行性研究項(xiàng)目建議書(shū),房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分,建設(shè)工程項(xiàng)目的階段,啟動(dòng)階段,規(guī)劃階段,實(shí)施階段,收尾階段,房地產(chǎn)投資比例階段劃分,,,,,,,,建設(shè)安裝完成,,投使入用,投資,可行性研究,投資,合發(fā)同包,決立策項(xiàng),100,勘察設(shè)計(jì),施工采購(gòu),竣工驗(yàn)收,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制要點(diǎn),投資測(cè)算過(guò)程的控制分為投資論證階段測(cè)算設(shè)計(jì)階段測(cè)算執(zhí)行過(guò)程的控制主要是施工控制,投資控制包括投資測(cè)算過(guò)程的控制和執(zhí)行過(guò)程的控制,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況論證項(xiàng)目投資可行性參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算,投資論證階段,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)）初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì),工程設(shè)計(jì)階段,WWWCG35CN房市金碟,投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75～80，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15～20施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高,設(shè)計(jì)階段投資控制效果,WWWCG35CN房市金碟,,,,,,概念,設(shè)計(jì),施工/安裝,使用,,,,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價(jià)值區(qū),WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。,WWWCG35CN房市金碟,對(duì)各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫(kù)、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進(jìn)行土地成本、配置標(biāo)準(zhǔn)和建造成本的造價(jià)比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價(jià)格和資金成本的比較，編制投資估算。,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),限額設(shè)計(jì)確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),根據(jù)地貌標(biāo)高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標(biāo)高，合理確定平場(chǎng)土石方標(biāo)高，達(dá)到平基土石方的挖填運(yùn)最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門(mén)窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定；給水、消防分區(qū)是否合理,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門(mén)窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),綜合管網(wǎng)方案，包括道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。,施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),比較不同形式基礎(chǔ)工程造價(jià)，確定合理基礎(chǔ)形式；比較不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響，確定合理結(jié)構(gòu)體系，認(rèn)真計(jì)算合理選擇安全系數(shù)；把握細(xì)部設(shè)計(jì)、作法和材料選用由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)階段投資控制的重點(diǎn)又在方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段。,運(yùn)用價(jià)值工程控制投資,投資測(cè)算過(guò)程包括投資論證階段測(cè)算和設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值,功能F成本C,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值,表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來(lái)理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值,所以上表也表示為功能（或效用）價(jià)值；成本（或費(fèi)用）F用數(shù)學(xué)公式表示VC,,,工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),確定合理的工期，為了及時(shí)達(dá)到投資效益，搶工期可能會(huì)增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。,施工方案的比較和造價(jià)控制包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置，基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案比較，有（增加）費(fèi)用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如止水帶、剛性套管、防水拉桿）,工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),施工材料設(shè)備采購(gòu)，對(duì)材料要比值比價(jià)；對(duì)設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價(jià)格、運(yùn)輸及運(yùn)行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價(jià)格和維修的費(fèi)用；,投資控制（目標(biāo)成本管理）,編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本進(jìn)行檢查、修正對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估,目標(biāo)成本編制的方法,投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)）設(shè)計(jì)概算,歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù),包括成本測(cè)算基礎(chǔ)資料開(kāi)發(fā)成本匯總表單位工程建安指標(biāo),,,成本測(cè)算基礎(chǔ)資料搜集各房地產(chǎn)項(xiàng)目工程（歷史）的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，已建項(xiàng)目概況指標(biāo)以及已建項(xiàng)目各單位工程指標(biāo)的實(shí)際記錄新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本匯總表是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價(jià)的總合。,單位工程建安指標(biāo)按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分1）、工程概況。2）、特征指數(shù)。3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、5）、技術(shù)指標(biāo)。,1）、工程概況主要包括工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括窗墻比外墻門(mén)窗/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng)總高）窗地比外墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層周長(zhǎng)高度標(biāo)準(zhǔn)層面積）/建筑面積（標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積、高度）,面積系數(shù)規(guī)劃建筑面積/造價(jià)計(jì)算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價(jià)面積與規(guī)劃面積由于計(jì)算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價(jià)建筑面積分析計(jì)算的，造價(jià)面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系（系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)）,3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)分別按單位工程基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進(jìn)行描述。,4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括單位工程人費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo)各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo)各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo),找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況對(duì)主要材料、人工費(fèi)、規(guī)費(fèi)按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。,謝謝聆聽(tīng)歡迎指正,

簡(jiǎn)介：龍湖成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制,周世艾2010年10月,,講師背景介紹高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。,關(guān)鍵詞成本管理，成本控制。,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)?龍湖成本管理的范圍,龍湖成本責(zé)任部門(mén),WWWCG35CN房市金碟,龍湖成本管理的職能,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,龍湖目標(biāo)成本測(cè)算和分解,WWWCG35CN房市金碟,為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)售價(jià)成本,WWWCG35CN房市金碟,準(zhǔn)確預(yù)測(cè)編制目標(biāo)成本的作用,提前鎖定投資合理確定銷售價(jià)格預(yù)測(cè)投資效益,WWWCG35CN房市金碟,特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。,WWWCG35CN房市金碟,目標(biāo)成本管理的階段,土地投資論證階段,目標(biāo)成本土地版,,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,目標(biāo)成本啟動(dòng)版,,方案設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本方案版,,初步設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本執(zhí)行版,,工程實(shí)施階段,目標(biāo)成本調(diào)整版,,竣工階段,項(xiàng)目竣工成本,,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證階段,責(zé)任部門(mén),工作成果,發(fā)展部,項(xiàng)目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價(jià)采購(gòu)部,主持、確定,項(xiàng)目預(yù)案,,,目標(biāo)成本測(cè)算,通過(guò),滿足拿地成本要求,,,未通過(guò),總經(jīng)理重新給定成本限值,審定,存檔,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）,,造價(jià)采購(gòu)部,項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算,,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)階段,研發(fā)部,提供方案設(shè)計(jì)圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),,造價(jià)采購(gòu)部,目標(biāo)成本測(cè)算提出方案優(yōu)化建議,,互動(dòng),計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計(jì)階段,工程部,提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對(duì)比,,提供初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比,,造價(jià)采購(gòu)部,目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,合約規(guī)劃的目的,將各費(fèi)項(xiàng)成本分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同,WWWCG35CN房市金碟,工程實(shí)施階段,工程部,現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃,,提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化,,造價(jià)采購(gòu)部,簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核,,互動(dòng),,,WWWCG35CN房市金碟,動(dòng)態(tài)成本的組成,動(dòng)態(tài)成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本非合同性成本待發(fā)生成本,動(dòng)態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費(fèi)用,未簽約合同估價(jià),已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整含簽證變更,合同金額,預(yù)估結(jié)算調(diào)整含預(yù)估簽證變更,WWWCG35CN房市金碟,工程竣工階段,工程部,審核工程竣工資料對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估,,設(shè)計(jì)總結(jié),,造價(jià)采購(gòu)部,與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo),,WWWCG35CN房市金碟,龍湖景觀裝飾工程成本管理,景觀工程成本管理,景觀工程成本構(gòu)成,場(chǎng)地整治費(fèi)苗木栽植費(fèi)苗木?；铕B(yǎng)護(hù)管理費(fèi)景觀效果調(diào)整增加費(fèi)苗木價(jià),,,龍湖景觀綠化指標(biāo)參考,景觀工程成本管理措施,景觀工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過(guò)程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)收方結(jié)算,龍湖控制景觀的方法喬木、灌木種在那里,,,,,,樓宇,行道樹(shù),道路,,灌木,,喬木,,公共部分裝飾工程成本管理,公共裝飾工程成本管理措施,裝飾工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制主要裝飾面層材料部分由甲供裝飾工程效果過(guò)程控制避免返工等造成損失嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)收方結(jié)算,材料設(shè)備采購(gòu)管理原則,甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的,集約方式規(guī)模采購(gòu)有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降低材料設(shè)備的造價(jià)和采購(gòu)成本可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量,龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板房成本管理,樣板房的成本范圍樣板房成本包括樣板房建造費(fèi)、樣板房裝飾工程費(fèi)、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè),,,影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風(fēng)格定位2）、樣板房裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)3）、樣板房風(fēng)格影響樣板房家具小品風(fēng)格和造價(jià),控制樣板房成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測(cè)算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣板房裝飾風(fēng)格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用,龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板景觀成本管理,樣板區(qū)景觀成本的范圍樣板區(qū)景觀成本包括樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護(hù)欄等，同時(shí)還包括配套的休息用家具。,影響樣板區(qū)景觀成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)定位2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達(dá)到效果和成本的統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹(shù)木定位高名貴樹(shù)種多于常規(guī)配置4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn)5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn),控制樣板區(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測(cè)算控制范圍內(nèi)2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果3）、樣板區(qū)景觀突破目標(biāo)成本要有補(bǔ)救措施，如控制項(xiàng)目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,房地產(chǎn)主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成,項(xiàng)目制成本管理組織形式,營(yíng)銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計(jì)研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理,項(xiàng)目工程經(jīng)理,項(xiàng)目成本經(jīng)理,項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理,項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營(yíng)銷顧問(wèn),財(cái)務(wù)專員,,,,,,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制,竣工驗(yàn)收試運(yùn)行,采購(gòu)施工,設(shè)計(jì)勘察,可行性研究項(xiàng)目建議書(shū),房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分,建設(shè)工程項(xiàng)目的階段,啟動(dòng)階段,規(guī)劃階段,實(shí)施階段,收尾階段,房地產(chǎn)投資比例階段劃分,,,,,,,,建設(shè)安裝完成,,投使入用,投資,可行性研究,投資,合發(fā)同包,決立策項(xiàng),100,勘察設(shè)計(jì),施工采購(gòu),竣工驗(yàn)收,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制要點(diǎn),投資測(cè)算過(guò)程的控制分為投資論證階段測(cè)算設(shè)計(jì)階段測(cè)算執(zhí)行過(guò)程的控制主要是施工控制,投資控制包括投資測(cè)算過(guò)程的控制和執(zhí)行過(guò)程的控制,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況論證項(xiàng)目投資可行性參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算,投資論證階段,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)）初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì),工程設(shè)計(jì)階段,WWWCG35CN房市金碟,投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75～80，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15～20施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高,設(shè)計(jì)階段投資控制效果,WWWCG35CN房市金碟,,,,,,概念,設(shè)計(jì),施工/安裝,使用,,,,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價(jià)值區(qū),WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。,WWWCG35CN房市金碟,對(duì)各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫(kù)、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進(jìn)行土地成本、配置標(biāo)準(zhǔn)和建造成本的造價(jià)比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價(jià)格和資金成本的比較，編制投資估算。,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),限額設(shè)計(jì)確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),根據(jù)地貌標(biāo)高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標(biāo)高，合理確定平場(chǎng)土石方標(biāo)高，達(dá)到平基土石方的挖填運(yùn)最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門(mén)窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定；給水、消防分區(qū)是否合理,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門(mén)窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),綜合管網(wǎng)方案，包括道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。,施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),比較不同形式基礎(chǔ)工程造價(jià)，確定合理基礎(chǔ)形式；比較不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響，確定合理結(jié)構(gòu)體系，認(rèn)真計(jì)算合理選擇安全系數(shù)；把握細(xì)部設(shè)計(jì)、作法和材料選用由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)階段投資控制的重點(diǎn)又在方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段。,運(yùn)用價(jià)值工程控制投資,投資測(cè)算過(guò)程包括投資論證階段測(cè)算和設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值,功能F成本C,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值,表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來(lái)理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值,所以上表也表示為功能（或效用）價(jià)值；成本（或費(fèi)用）F用數(shù)學(xué)公式表示VC,,,工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),確定合理的工期，為了及時(shí)達(dá)到投資效益，搶工期可能會(huì)增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。,施工方案的比較和造價(jià)控制包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置，基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案比較，有（增加）費(fèi)用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如止水帶、剛性套管、防水拉桿）,工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),施工材料設(shè)備采購(gòu)，對(duì)材料要比值比價(jià)；對(duì)設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價(jià)格、運(yùn)輸及運(yùn)行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價(jià)格和維修的費(fèi)用；,投資控制（目標(biāo)成本管理）,編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本進(jìn)行檢查、修正對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估,目標(biāo)成本編制的方法,投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)）設(shè)計(jì)概算,歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù),包括成本測(cè)算基礎(chǔ)資料開(kāi)發(fā)成本匯總表單位工程建安指標(biāo),,,成本測(cè)算基礎(chǔ)資料搜集各房地產(chǎn)項(xiàng)目工程（歷史）的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，已建項(xiàng)目概況指標(biāo)以及已建項(xiàng)目各單位工程指標(biāo)的實(shí)際記錄新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本匯總表是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價(jià)的總合。,單位工程建安指標(biāo)按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分1）、工程概況。2）、特征指數(shù)。3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、5）、技術(shù)指標(biāo)。,1）、工程概況主要包括工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括窗墻比外墻門(mén)窗/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng)總高）窗地比外墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層周長(zhǎng)高度標(biāo)準(zhǔn)層面積）/建筑面積（標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積、高度）,面積系數(shù)規(guī)劃建筑面積/造價(jià)計(jì)算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價(jià)面積與規(guī)劃面積由于計(jì)算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價(jià)建筑面積分析計(jì)算的，造價(jià)面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系（系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)）,3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)分別按單位工程基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進(jìn)行描述。,4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括單位工程人費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo)各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo)各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo),找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況對(duì)主要材料、人工費(fèi)、規(guī)費(fèi)按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。,謝謝聆聽(tīng)歡迎指正,

簡(jiǎn)介：,,,,,龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分享,XXXX,缺乏有效的“分級(jí)計(jì)劃管控”體系；計(jì)劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項(xiàng)目的交付而搶工期；無(wú)法對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行量化的績(jī)效考核；跨項(xiàng)目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會(huì)議多、會(huì)議時(shí)間長(zhǎng)、會(huì)議效率不高；人員流動(dòng)性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒(méi)太大區(qū)別；,行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀,怎么辦,行業(yè)現(xiàn)狀分析,建設(shè)高效的運(yùn)營(yíng)管理體系,,固本培元“工程經(jīng)理制”夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ),龍湖早期在本地發(fā)展的組織架構(gòu),房地產(chǎn)公司,開(kāi)發(fā)管理部,設(shè)計(jì)管理部,成本控制部,總經(jīng)辦,財(cái)務(wù)部,A項(xiàng)目工程部,B項(xiàng)目工程部,C項(xiàng)目工程部,土建組,安裝組,園建組,后勤組,人力資源部,營(yíng)銷部,招投標(biāo)管理部,工程經(jīng)理,,全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）,龍湖在全國(guó)發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu),龍湖PMO體系集團(tuán)和項(xiàng)目公司的在運(yùn)營(yíng)管理方面職能定位,管理部門(mén)機(jī)構(gòu),職能,集團(tuán)總部,項(xiàng)目公司,,運(yùn)營(yíng)中心,項(xiàng)目公司PMO,制度制定知識(shí)管理和資源共享集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控階段性成果管控,項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì),PMOPROJECTMANAGEMENTOFFICE項(xiàng)目管理辦公室PMO定位分公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)PMO架構(gòu)PMO最高負(fù)責(zé)人分公司運(yùn)營(yíng)專員業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運(yùn)作形式PMO會(huì)議,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系,,,目的保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率,,,目的保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,,,目的保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn),,,目的知識(shí)積累、知識(shí)共享在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí),項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系,,精細(xì)化＝項(xiàng)目計(jì)劃越細(xì)越好計(jì)劃,計(jì)劃過(guò)細(xì)的弊端難以進(jìn)行合理分權(quán)違背抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金流的影響,,,龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí),,,項(xiàng)目計(jì)劃新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書(shū)后714個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃”。,分級(jí)計(jì)劃管理體系,集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,定義集團(tuán)層面（管理層）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。目的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對(duì)計(jì)劃的分層級(jí)管理明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一計(jì)劃達(dá)成情況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),,14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)取得國(guó)土使用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開(kāi)工售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放取得預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工備案交房交房完成率95％,管控規(guī)則不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。,碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度導(dǎo)向,獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證獲取國(guó)有土地使用證獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得立項(xiàng)核準(zhǔn)獲取建筑工程施工許可證發(fā)布開(kāi)工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)獲取竣工驗(yàn)收備案表業(yè)主收樓,,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理PMO管控流程,實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制,分級(jí)計(jì)劃管理體系,,項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃,定義區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板要點(diǎn)項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同,,,分級(jí)計(jì)劃管理體系,,項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃,定義各職能部門(mén)在項(xiàng)目主計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案。要點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化安排，例如報(bào)建計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、工程計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃；職能經(jīng)理負(fù)責(zé),,,營(yíng)銷計(jì)劃（全生命周期）,,,工程專項(xiàng)計(jì)劃（分區(qū)/標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）,,設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃,,,,,,,分級(jí)計(jì)劃管理體系,,樓棟施工計(jì)劃,定義現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計(jì)劃。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理,,,,,,,,,,計(jì)劃執(zhí)行,量化的達(dá)成比率,,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系,,,,,,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系,,,,,,運(yùn)營(yíng)決策－－運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系,,運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系,運(yùn)營(yíng)決策－－非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系,,非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系,,知識(shí)分類項(xiàng)目維度集團(tuán)、公司、項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)階段專業(yè)維度專業(yè)部門(mén)知識(shí)沉淀在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過(guò)程中產(chǎn)生與沉淀知識(shí)共享通過(guò)系統(tǒng)全文搜索，共享企業(yè)成果文檔知識(shí)應(yīng)用與創(chuàng)新管理的快速?gòu)?fù)制模板、指引、案例庫(kù)、,知識(shí)管理,為工作項(xiàng)的責(zé)任人做好工作指引,項(xiàng)目管理知識(shí)庫(kù),,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系,,謝謝聆聽(tīng),

簡(jiǎn)介：,工法樣板房策劃籌備草案,1工法樣板房的價(jià)值和意義,至善建筑，至美生活,2收集資料匯總,3計(jì)劃安排及執(zhí)行狀況,4會(huì)議討論階段,1工法樣板間的價(jià)值和意義,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,傳承香港樓盤(pán)展示方法的重要手段之一,存在暗暗放大空間尺寸而有“水份”,裝修的視覺(jué)效果會(huì)混淆視線轉(zhuǎn)移注意力,送給購(gòu)買期房的畫(huà)餅,精裝樣板房,樓盤(pán)展示的“標(biāo)準(zhǔn)配置”,交房標(biāo)準(zhǔn),溫柔圈套,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,真實(shí)的交樓品質(zhì)的展示,真實(shí)地將樓盤(pán)采用的各種材料、設(shè)備，工藝、工序展示出來(lái),工法樣板房,坦然向消費(fèi)者展示工法樣板房的樓盤(pán)也不多見(jiàn),品質(zhì)保障,已經(jīng)成為一線發(fā)展商（中海，萬(wàn)科）的標(biāo)準(zhǔn)配置,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,尋求國(guó)信品牌新的支撐點(diǎn),促進(jìn)銷售，將質(zhì)量賣給顧客,工法樣板房對(duì)國(guó)信的重要意義,強(qiáng)者順應(yīng)時(shí)勢(shì)的選擇,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,顧客視角而非工程師視角的樣板,長(zhǎng)三角工法樣板房中的樣板,我們的工法樣板房定位,刺激購(gòu)買欲望的樣板,切實(shí)體現(xiàn)品質(zhì)提升決心的樣板,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,將質(zhì)量賣給業(yè)主,騎龍山莊,觀山水MINI,500,品牌溢價(jià),,,X300,,X800,物有所值,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,2資料收集階段,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,收集資料,萬(wàn)科東海岸泓景花園,網(wǎng)上搜集資料,采盤(pán)資料,藍(lán)湖郡資料,內(nèi)部工法資料資料,金科廊橋水岸俊逸藍(lán)山,工法點(diǎn)評(píng),土建安裝水工,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,萬(wàn)科東海岸,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,工法樣板間,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,鋁合金型材及配件，室外給水管材，室內(nèi)給水管材，排水管材,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,管道壓力試驗(yàn),萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,熱水管、冷水管管線預(yù)埋地面標(biāo)識(shí),萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,鋁合金窗安裝構(gòu)造做法,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,鋁合金窗安裝構(gòu)造做法,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,鋁合金欄桿構(gòu)造做法,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,上人平屋面構(gòu)造做法,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,衛(wèi)生間地面做法,萬(wàn)科東海岸,至善建筑，至美生活,熱水管、冷水管管線預(yù)埋地面標(biāo)識(shí),萬(wàn)科東海岸,至善建筑，至美生活,電器管材、線盒，開(kāi)關(guān)、插座，電線、電纜,萬(wàn)科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,樓宇對(duì)講系統(tǒng)與居家防盜系統(tǒng),萬(wàn)科東海岸,至善建筑，至美生活,廳房墻面構(gòu)造做法,萬(wàn)科東海岸,至善建筑，至美生活,廳房墻面構(gòu)造做法,萬(wàn)科東海岸,至善建筑，至美生活,木質(zhì)入戶門(mén)構(gòu)造做法,萬(wàn)科東海岸,至善建筑，至美生活,廣州天地泓景花園,廣州天地泓景花園露臺(tái)做法內(nèi)墻做法下沉式衛(wèi)生間樓面做法鋁合金門(mén)窗配件樣品給排水材料等等,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,1、蜂窩狀節(jié)能隔熱磚。2、20厚12水泥砂漿保護(hù)層。3、高聚物改性瀝青卷材防水層4厚。4、20厚125水泥砂漿找平層壓光，刷基層處理劑一遍。5、18水泥陶粒找坡，最薄處30厚（I＝2％）。6、鋼筋砼現(xiàn)澆屋面板,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,1、乳膠漆第1遍。2、乳膠漆第2遍。3、膩?zhàn)佣椤?、砂漿面層。5、連接處掛鋼絲網(wǎng)片。6、加氣混凝土砌塊墻體。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,具有良好的隔熱、隔音、保暖、防結(jié)露、降低冷輻射和安全節(jié)能性能。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,1、面鋪高級(jí)復(fù)合實(shí)木地板配復(fù)合木腳線。2、鋪貼防潮膜一道。3、作20厚15水泥砂漿找平層。4、用素水泥漿結(jié)合層一道。5、在現(xiàn)澆鋼筋砼樓板上,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,1、面層防滑地磚。2、聚合物水泥砂漿。3、聚合物水泥基防水涂膜。4、混凝土找平層。5、陶粒填充層。6、水泥基滲透結(jié)晶防水涂層。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,強(qiáng)、弱電回路分設(shè)配電箱、照明、插座及電話、電視、可視對(duì)講等回路均按回路分別設(shè)獨(dú)立暗敷導(dǎo)管。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,外墻展示,樓板構(gòu)造展示,陽(yáng)臺(tái)防水展示,廚房防水、煙道展示,窗安裝構(gòu)造展示,欄桿、呼叫系統(tǒng)、鋁合金斷橋展示,內(nèi)墻構(gòu)造墻展示,衛(wèi)生間展示,給排水管道材料展示,,,,,,,,,,強(qiáng)弱電箱展示,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,俊逸藍(lán)山,龍湖藍(lán)湖郡,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,龍湖藍(lán)湖郡,入口門(mén)洞,衛(wèi)生間防水展示區(qū),總體介紹展板,廚房煙道展示區(qū),地面展示區(qū),砌體展示區(qū),材料樣品展示區(qū),,,,外墻保溫展示區(qū),窗體展示區(qū),,,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,龍湖藍(lán)湖郡,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,龍湖藍(lán)湖郡,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,龍湖藍(lán)湖郡,中海國(guó)際社區(qū)（沈陽(yáng)）,中海國(guó)際社區(qū)（沈陽(yáng)）,中海國(guó)際社區(qū)（沈陽(yáng)）,中海國(guó)際社區(qū)（沈陽(yáng)）,中海國(guó)際社區(qū)（沈陽(yáng)）,中海國(guó)際社區(qū)（沈陽(yáng)）,中海國(guó)際社區(qū)（沈陽(yáng)）,3計(jì)劃安排及執(zhí)行狀況,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,籌劃計(jì)劃安排,網(wǎng)上資料收集,其他樓盤(pán)工法資料收集,內(nèi)部工法資料收集,藍(lán)湖郡工法資料收集,第一輪討論會(huì)議（在哪里做，做什么，怎么做，誰(shuí)去做）（項(xiàng)目、營(yíng)銷參與）,提交深化成果并討論,分頭實(shí)施階段,合成最終成果及點(diǎn)評(píng),開(kāi)放展示,,,,,09月1日,08月29日,08月30日,08月25日,10月2日,10月10日,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,總結(jié)后總部推廣,短期工作進(jìn)度,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,短期工作進(jìn)度,4會(huì)議討論階段,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,會(huì)議討論,在哪里做工法展示,備選地點(diǎn),確認(rèn)地點(diǎn)棟層C26,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,展出什么內(nèi)容選擇哪些種工法進(jìn)行展示,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,會(huì)議討論,每種工法展示制作要求標(biāo)準(zhǔn)（細(xì)部繪圖）月號(hào)各負(fù)責(zé)工程師完成,在我的工作中體現(xiàn)他人的價(jià)值在他人的工作中體現(xiàn)我的價(jià)值,會(huì)議討論,