簡介：龍湖精裝修管理,,提綱,1、概述2、設(shè)計(jì)3、施工流程4、采購管理5、場地移交6、進(jìn)度控制7、質(zhì)量管理8、文明施工與成品保護(hù)9、整改驗(yàn)收移交與保修,第一部分概述,,與精裝修住宅相關(guān)的背景,毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。實(shí)行全裝修交樓的利與弊。利方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實(shí)現(xiàn)超額利潤；降低稅負(fù)。弊管理力量增大；工期變長；投訴增加。本講座的局限性,精裝修住宅各地實(shí)施進(jìn)展情況,廣州、北京、上海、深圳、長三角資料來源于廣州萬科（360藍(lán)山601城花423城南252花城220花城142萬科城133萬科城別墅350天景）、上海萬科、南京萬科、佛山萬科、成都萬科、東莞萬科、深圳萬科、南昌萬科（231）。武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn)廣州金地（96復(fù)式戶型196平面戶型114荔湖城），深圳金地（約500金地名津）廣州方圓（217小城之春90云山詩意34荷塘月色）廣州恒大（88第三金碧）東莞中惠（414香樟綠洲）南京百勝麒麟（557東郊小鎮(zhèn)）廣州地鐵、無錫復(fù)地、等等，恕不能一一致謝特別鳴謝廣州萬科目前最好成績同時(shí)交付601套，到訪538套，辦手續(xù)523套，一次收樓率947，零問題交付246戶，全屋入伙時(shí)問題平均數(shù)（含甲分包）086條2007年7月9日數(shù)據(jù)。見交樓快報(bào)1、快報(bào)2已知的最好成績同時(shí)交付1400套，入伙總問題數(shù)1600條。括號(hào)內(nèi)數(shù)字，表示本年度內(nèi)完成交付的項(xiàng)目套數(shù)。,假想中的管理對(duì)象,廣闊的分布平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設(shè)計(jì)快速的施工室內(nèi)裝修以傳統(tǒng)工藝為主泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產(chǎn)為主櫥柜，木門，木地板。,衡量成功與否的指標(biāo)客戶滿意度,客戶滿意度包括多個(gè)角度，多個(gè)維度,第二部分設(shè)計(jì),,圖片展示15頁,暫略,采用的材料品牌示例,更多細(xì)節(jié),某工程部細(xì)部做法圖片某工程交樓標(biāo)準(zhǔn)材料明細(xì)表一些改進(jìn)的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)做法,有關(guān)設(shè)計(jì)的一個(gè)小總結(jié),精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設(shè)計(jì)應(yīng)該從建筑結(jié)構(gòu)階段開始?？赡苡龅降膯栴}定價(jià)問題中性化設(shè)計(jì)輕裝修，重裝飾低造價(jià)時(shí)中等造價(jià)時(shí)高造價(jià)時(shí)如何避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤討論1，討論2，討論3如何適當(dāng)減少現(xiàn)場施工難度如何與采購密切配合，有效降低成本討論的話題如何體現(xiàn)個(gè)性化由誰設(shè)計(jì)如何加深設(shè)計(jì)師的體驗(yàn)，如何通過客戶投訴改善設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)如何實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化如何實(shí)現(xiàn)工廠化可參考的書籍,第三部分施工流程設(shè)計(jì),,四階段施工管理法,準(zhǔn)備階段工作,本階段工作,1、開始根據(jù)不同的項(xiàng)目，需要做適當(dāng)?shù)奶崆斑M(jìn)場安排。2、工棚搭建需要解決生活場地和部分加工場地問題。3、辦公設(shè)備進(jìn)場按照CI的規(guī)定搭建辦公場地。車輛與辦公室的位置重點(diǎn)考慮。4、施工隊(duì)伍進(jìn)場、隊(duì)伍培訓(xùn)非常重要，直接關(guān)系到項(xiàng)目成敗。特別提醒，甲方指定分包單位也要參加培訓(xùn)，以統(tǒng)一管理思路。5、圖紙會(huì)審關(guān)鍵是每一種戶型進(jìn)行現(xiàn)場對(duì)比，重點(diǎn)部位是廚房和衛(wèi)生間。不要遺漏陽臺(tái)上的管線與室內(nèi)的關(guān)系。6、施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審。按照甲方及監(jiān)理要求執(zhí)行。7、詳細(xì)材料計(jì)劃報(bào)甲方。此工作費(fèi)時(shí)費(fèi)力，需要認(rèn)真對(duì)待。尤其是瓷磚部分，務(wù)必考慮設(shè)計(jì)損耗以及施工損耗，尤其是瓷磚的損耗，很多人難以相信因?yàn)樵O(shè)計(jì)排版的原因，損耗率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過定額的規(guī)定，對(duì)此需要有充分的溝通。8、與總包開始移交場地這件工作可能比較艱難，需要借助甲方、監(jiān)理的力量。不可能強(qiáng)求土建總包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費(fèi)時(shí)間。要學(xué)會(huì)妥協(xié)的藝術(shù)。具體可參見后文專門的場地移交程序。此時(shí)甲方指定單位也應(yīng)參與移交場地，櫥柜單位應(yīng)開始測量尺寸進(jìn)行加工，木地板單位應(yīng)就場地平整提出要求，木門單位應(yīng)檢查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要調(diào)動(dòng)班組的力量組織移交。9、冷水管打壓，冷熱水對(duì)接長時(shí)間試驗(yàn)，電氣管線逐條測試移交熱水管滲漏不容易檢查，解決方法是與冷水管對(duì)接，使其長時(shí)間處于持壓狀態(tài)。10、總包整改可能很不及時(shí)，需要借助外在的管理力量。11、接受時(shí)的再次檢查需要掌握妥協(xié)與協(xié)調(diào)的藝術(shù)。,本階段工作重點(diǎn),首先，是就各種管理思路達(dá)成一致，以及組織對(duì)班組的培訓(xùn)。其次，是與土建的移交。經(jīng)常拖延。以下問題屬于總包不可推卸的責(zé)任基層裂縫。各種滲漏外墻及外窗滲漏，衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)缺陷或后續(xù)堵洞等引起的滲漏，由于總包不履行打壓責(zé)任而引起的管道滲漏。由于總包引起的、難以彌補(bǔ)的房間不方正、大小頭等。1、各個(gè)地方的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主對(duì)于最終驗(yàn)樓的標(biāo)準(zhǔn)很不一樣，北京、南京、上海、寧波、無錫等多個(gè)地方都出臺(tái)了分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重于強(qiáng)制性條文要求。因此，只能當(dāng)作必要條件，而非充分條件。2、防護(hù)欄桿的安全高度需要關(guān)注，若返工，對(duì)裝修影響大。3、安全玻璃。建筑安全玻璃使用規(guī)定頒布已有數(shù)年，但是違背規(guī)定者常見。以下部位需要采用安全玻璃7層及7層以上建筑物外開窗；面積大于15平方米的窗玻璃或者玻璃底邊離最終裝修面小于500MM的落地窗；樓梯、陽臺(tái)、平臺(tái)走廊的欄板和中庭內(nèi)欄板；傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂；室內(nèi)隔斷、浴室圍護(hù)和屏風(fēng)。4、樓層空間凈尺寸。有的地方小業(yè)主會(huì)在驗(yàn)樓時(shí)仔細(xì)測量房間長寬高凈尺寸。南京當(dāng)?shù)卣⒐を?yàn)收時(shí)，在每個(gè)房間內(nèi)設(shè)置5個(gè)測高點(diǎn)，檢查房間凈高誤差。5、衛(wèi)生間屬潮濕工作環(huán)境，燈具外殼需接地。,無需移交階段的工作,本階段的管理工作,12、政府驗(yàn)收的問題精裝修是否參加驗(yàn)收如何穿插，竣工文檔的要求13、樣板層施工。14、輕鋼龍骨石膏板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼這都是優(yōu)先工序。其中，泥水必須在第50天左右大面完工，這是十分重要的工作，務(wù)必重視。15、乳膠漆刮膩?zhàn)右缘灼釋?shí)際上和第13工序同時(shí)開展，主要是因?yàn)楣ぷ髅鎸拸V，條件上允許交錯(cuò)施工。16、地磚鋪貼。門檻石、窗臺(tái)石、其他石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。門檻石先裝，目的是使得衛(wèi)生間的門框完全落在門檻石以上，可以避免未來受潮發(fā)黑的問題。17、樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，樓梯踏步的保護(hù)并不難，造成破壞的損失不大。18、門框底框安裝、室內(nèi)欄桿安裝底框裝在門檻石上面。欄桿要適時(shí)跟進(jìn)，避免后期打鑿。需要預(yù)埋的，一定要在泥水施工前完成。19、墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。20、廚房墻面不銹鋼安裝、櫥柜以及洗臉臺(tái)的框架安裝主要考慮了成品保護(hù)以及加工廠世紀(jì)的生產(chǎn)過程。21、正式的門框安裝櫥柜已經(jīng)運(yùn)輸進(jìn)去，那么碰撞門框的可能性大大降低了。22、櫥柜門扇、臺(tái)面安裝主要是考慮到加工廠此時(shí)已經(jīng)完成加工。23、乳膠漆第一遍面漆施工。24、公共樓梯間乳膠漆及第一遍面漆施工工序有提前，理由同前。,本階段工作重點(diǎn),首先，要保證泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制。以4個(gè)月的工期作為考量，一般宜在50天左右完成絕大部分泥水施工，而且要保證質(zhì)量，否則返工引起無窮后患，清爽的驗(yàn)收移交必定落空。此階段還需要協(xié)助業(yè)主做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時(shí)的情形。泥工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)差異比較大。首先，與選擇的墻地磚品種、質(zhì)量有很大關(guān)系。無縫磚對(duì)磚的規(guī)格要求很高，規(guī)格誤差少許就能凸顯磚縫不均勻。在上海，貼磚時(shí)較為廣泛地使用熟料十字叉，以保證墻磚縫均勻一致，值得推廣。在驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方面，磚越大越容易出現(xiàn)空鼓。上海萬科的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是50MM以內(nèi)的空鼓可以不返工，我公司的標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格一些，墻地磚均不允許出現(xiàn)空鼓，但是磚縫美觀方面我們?nèi)詻]有達(dá)到上海的較高要求，這與我們的質(zhì)量要求不到位有關(guān)，也與供貨質(zhì)量有關(guān)。其次，油漆要早施工。盡管理論上講泥水先行是通常規(guī)律，但實(shí)際上由于工作面很寬，所以剛開工就可以開始乳膠漆作業(yè)。此工序提前的目的，在于延長涂料施工時(shí)間，因?yàn)橥苛系馁|(zhì)量是需要時(shí)間作為保證的。為了保證足夠的作業(yè)時(shí)間及最終的觀感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。合理的施工組織對(duì)油漆的最終質(zhì)量影響很大，也決定了油漆班組是否賺錢，積極性高不高。第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意組織。,必須移交階段的管理工作,本階段的主要工作,25、入戶門安裝，上鎖這是一個(gè)非常重要的工序，從此進(jìn)入場地需要辦理移交手續(xù)。由于需要的看護(hù)人數(shù)比較多，所發(fā)生費(fèi)用建議由各分包按造價(jià)分?jǐn)?。在本流程中，看護(hù)人員起到了很重要的作用。項(xiàng)目經(jīng)理每周組織召開協(xié)調(diào)會(huì)，明確每個(gè)工種以流水方式進(jìn)入具體房間的時(shí)間表，看護(hù)人員根據(jù)此表組織場地移交，提供開門、檢查、關(guān)門、再檢查的工作。由于需要的人較多，有必要由各分包單位共同分?jǐn)傁鄳?yīng)發(fā)生的費(fèi)用。26、煤氣表安裝可能具有一定的官僚習(xí)氣，需要注意檢查。27、衛(wèi)生潔具安裝。28、鏡子安裝和甲方招標(biāo)文件相比有滯后，主要是成品保護(hù)困難。29、衛(wèi)生間、廚房五金安裝比較滯后，主要是考慮到容易丟失，容易生銹。30、木地板安裝此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能會(huì)產(chǎn)生灰塵。需要監(jiān)督。本工程中踢腳線由裝修單位單獨(dú)施工，不太常見。一般的木地板專業(yè)公司安裝踢腳線時(shí)有偷工減料的嫌疑，應(yīng)予避免。首先，選擇踢腳線時(shí)應(yīng)注意斷面形式要利于安裝，否則很容易出現(xiàn)上口裂口過大，或者接縫不平等問題。其次，安裝前一定要在墻面上打木釘，將踢腳線固定在木釘上。不允許直接用射將設(shè)定固定在墻面抹灰上的方法。31、撕門、窗保護(hù)膜門扇的保護(hù)需要采取雙層保護(hù)；窗戶的保護(hù)膜一直保留，不要提前拆除，這兩個(gè)措施對(duì)成品保護(hù)大有好處。32、最后一遍乳膠漆乳膠漆污染投訴比例最高，故預(yù)留一遍面漆最后施工。,本階段的工作重點(diǎn),首先，當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過場地移交區(qū)分管理責(zé)任。這個(gè)階段的組織工作相對(duì)比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。建議雜工的工資由各個(gè)分包單位根據(jù)合同造價(jià)的大小進(jìn)行分?jǐn)?。廣東的項(xiàng)目對(duì)于移交時(shí)的質(zhì)量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護(hù)方面要求也較低，因此很少項(xiàng)目需要按照我們期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。這是我們需要改進(jìn)的方面。這個(gè)階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對(duì)象。為此，需要控制所有的出入口，對(duì)各方面進(jìn)行上鎖移交控制。,地毯式整改、驗(yàn)收、移交階段,本階段的主要工作,33、施工單位地毯式檢查，包括重要試水打壓、蓄水試驗(yàn)因?yàn)槟嗨┕?、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗(yàn)實(shí)際上進(jìn)行了三次一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗(yàn)收整改時(shí)。34、業(yè)主組織的地毯式檢查考慮是首次實(shí)施精裝修交樓，有必要組織此工作。35、小業(yè)主開放日及其隨后的整改這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對(duì)降低投訴大有好處。開放時(shí)間3天。小業(yè)主開放日的做法已經(jīng)在數(shù)個(gè)工程上實(shí)施，效果十分明顯，建議業(yè)主方面采納此意見，并且很好地組織此工作。統(tǒng)計(jì)表明，開放時(shí)的衛(wèi)生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時(shí)的高級(jí)清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成。36、入伙及隨后的整改無論是業(yè)主還是施工單位都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗(yàn)收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速有力。入伙時(shí)，業(yè)主方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時(shí)，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業(yè)主可能提出種種個(gè)性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實(shí)證明，如果對(duì)于小業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會(huì)占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會(huì)下降。37、結(jié)算需要提前進(jìn)行，不然可能拖延時(shí)間非常長，無法實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。重點(diǎn)是有關(guān)瓷磚的實(shí)際損耗統(tǒng)計(jì)麻煩，要提供足夠的證據(jù)38、保修此階段可以通過良好的服務(wù)提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊(duì)伍提供星級(jí)維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點(diǎn)。,本階段的工作重點(diǎn),檢查整改實(shí)際上是一個(gè)連續(xù)的過程。在過程控制時(shí)，管理人員就要通過走動(dòng)式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會(huì)議上專門強(qiáng)調(diào)。過程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。工程進(jìn)展到80左右時(shí)，非常重要的是應(yīng)該將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時(shí)，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷的將質(zhì)量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心，組織要有序，檢查落實(shí)要徹底。其次，對(duì)待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，絕對(duì)不可以沖撞。開放時(shí)還要做好衛(wèi)生工作。第三，在移交入伙階段，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要有迅速的反應(yīng)機(jī)制，因?yàn)橥对V處理良好時(shí)，反而能提高滿意度。第四，維修服務(wù)要爭取達(dá)到海爾的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。本階段的工作要點(diǎn)是必須責(zé)任心強(qiáng)，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤落實(shí)。從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達(dá)的流程,第四部分采購管理,,采購管理,分判模式由裝飾公司總包的模式裝飾數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式裝飾包清工大量甲供材數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式材料設(shè)備的集中采購與各合作的單位的戰(zhàn)略合作甲供材關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標(biāo)的注意事項(xiàng)當(dāng)前的勞動(dòng)力市場，轉(zhuǎn)包與掛靠。大公司家裝公司編制完善的工程量清單對(duì)于甲供材稅費(fèi)等的考慮,木門的采購,對(duì)進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)木材干燥水平。木材本身的品質(zhì)。門板的構(gòu)成方式。實(shí)木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質(zhì)量。門套的設(shè)計(jì)方式。幾乎所有項(xiàng)目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個(gè)階段，采購合同最好予以明確第一階段移交門洞階段。木門單位最好在土建單位移交場地時(shí)就參與門洞的移交，具體負(fù)責(zé)門洞尺寸移交，這樣加工制作就比較從容。第二階段底框安裝階段。稍微高級(jí)一些的木門均設(shè)有底框。底框?qū)τ谀嗨者叀⒋笥泻锰?。盡早將底框安裝起來，泥工就知道該做到什么位置，收口就不容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。第三階段門套安裝階段。也是早一些好。門檻石裝完，門套就應(yīng)該上馬了。注意此時(shí)一定要注意門貼臉先裝完，不然乳膠漆沒有辦法收口，對(duì)進(jìn)度影響明顯。第四階段門扇安裝階段。,櫥柜的采購,關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)臺(tái)面人造石的含量，價(jià)格差別可達(dá)10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，既便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。表面用裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進(jìn)口的和非進(jìn)口的價(jià)格差別極大，例如抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬拉籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。加工水平。施工階段的劃分第一階段泥水工程完工95左右，廚房內(nèi)部基本清爽，櫥柜就開始安裝，但只需要安裝底框、不易損壞的臺(tái)面。通常此時(shí)會(huì)產(chǎn)生比較多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干凈起來。第二階段安裝櫥柜門扇第三階段安裝很容易丟失的五金，以及灶臺(tái)等。,衣柜及成品木作的采購,幾乎每一組件部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級(jí)。活動(dòng)部件的可靠性需要認(rèn)真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時(shí)間比較長。安裝時(shí)對(duì)現(xiàn)場有一定影響。,木地板的采購,木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對(duì)房間的方正性、地面的平整度要求很高，對(duì)鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多。不過，木地板的安裝倒是非常快速。一般來說，在廣東，15天裝完200套房間的木地板并非難事。木地板的進(jìn)度安排是泥水全部完工，木門安裝完畢，乳膠漆僅僅剩下一遍或者剩下點(diǎn)補(bǔ)工序時(shí)，木地板就必須進(jìn)場了。上海市對(duì)于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。,瓷磚的采購,盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時(shí)應(yīng)該注意以下問題瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值。這主要是由于排版引起的，與施工損耗無關(guān)。我們參與的工程墻磚損耗最大超過34，全屋平均損耗常常約16。第二點(diǎn)，墻磚采用無縫磚時(shí)，很容易凸顯規(guī)格尺寸方面的偏差。第三點(diǎn)，在排版設(shè)計(jì)時(shí)，如能避免一些特殊的拼花方式，將對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生積極的作用。一些樣板房設(shè)計(jì)可以采用復(fù)雜的切割、斜拼方式，但是大規(guī)模施工時(shí)很不容易保證施工質(zhì)量，最好予以避免。第四點(diǎn)，瓷磚的供貨要保證同一型號(hào)，同一規(guī)格、同一批次、同一色號(hào)。由于一開始很難完全準(zhǔn)確的計(jì)算瓷磚的用量，在與供貨商談判時(shí)，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時(shí)，要求廠家提前知會(huì)，這樣可以做好預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。最好按照每一色號(hào)準(zhǔn)備2的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對(duì)進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫的保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒有想象的麻煩，多數(shù)時(shí)候是施工單位與廠家直接聯(lián)系，建設(shè)單位只需要履行簡單的審批手續(xù)而已。倒是結(jié)算時(shí)容易因?yàn)閾p耗問題產(chǎn)生爭執(zhí)，因此，強(qiáng)烈建議在投標(biāo)階段即十分關(guān)注損耗的正確計(jì)算，在執(zhí)行過程當(dāng)中抽專門時(shí)間核定損耗率，以利結(jié)算。,水泥的采購,通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對(duì)其質(zhì)量也不能過分放松。白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會(huì)發(fā)黑。質(zhì)量過差的水泥，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)凝結(jié)時(shí)間過長等問題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對(duì)水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。,膩?zhàn)?膩?zhàn)映霈F(xiàn)質(zhì)量問題比想象的要多。理論上成品膩?zhàn)幽鼙ＷC質(zhì)量，實(shí)際上并非如此。目前看來似乎最好用的膩?zhàn)舆€是自己熬制。用聚乙烯醇（俗稱108膠絲）熬制膠水，再與纖維素、雙飛粉充分混合，即成膩?zhàn)?。熬制膠水的比例，多數(shù)是土法上馬，一包膠絲（25斤）配大半油桶水。纖維素的重要作用是增加膩?zhàn)拥暮鸵仔裕奖愎文ㄊ┕?，但是添加量不能過大，否則容易在潮濕天氣下發(fā)霉。纖維素的質(zhì)量應(yīng)予以保證，否則容易出現(xiàn)乳膠漆脫皮的問題。,天花角線,大批量施工時(shí)，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設(shè)計(jì)上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。有些設(shè)計(jì)將天花角線設(shè)計(jì)為木條線，對(duì)防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。扁平的天花角線附著在墻面上時(shí)，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷?？梢杂弥忻芏劝宕媸嗵旎ń蔷€嗎天花角線在不同位置時(shí)對(duì)觀感的影響。,各類裝飾膠合板,有關(guān)裂縫問題有關(guān)含水率問題,鋁合金吊頂,衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因?yàn)榭酒岙a(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因?yàn)椴Ａz本身會(huì)收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會(huì)影響吊頂質(zhì)量。,乳膠漆,乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購時(shí)選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個(gè)容易引起爭議的問題。通常按照面漆7㎡/L、底漆12㎡/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。,石材,石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。石材編號(hào)是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號(hào)，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，特別是如果編號(hào)不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。,鏡子,容易產(chǎn)生的問題主要是防止生銹。必須采用質(zhì)量好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。,五金件,一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計(jì)和選樣時(shí)當(dāng)然要予以重視。,衛(wèi)生潔具,馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動(dòng)太大。浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。衛(wèi)生潔具對(duì)裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也判若云泥。,開關(guān)插座,集中采購情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價(jià)，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。,燈具,對(duì)于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。其次，因?yàn)槭┕み^程中難免會(huì)遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關(guān)注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應(yīng)開關(guān)用于控制節(jié)能燈時(shí)，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計(jì)。用于控制T5暗藏?zé)魩r(shí)，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型（52W），但也并非完美的組合。,空調(diào),必須事先進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)。目前家用空調(diào)安裝的技術(shù)含量被大大低估。,智能化,系統(tǒng)設(shè)計(jì)人性化,第五部分場地移交,,場地移交的注意事項(xiàng),對(duì)進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強(qiáng)力介入場地移交。與土建進(jìn)行場地移交的程序。土建驗(yàn)收時(shí)的檢查表格。場地移交時(shí)可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質(zhì)量問題?？梢杂裳b飾單位有償處理的質(zhì)量問題。由裝飾單位無償處理的質(zhì)量問題。,移交時(shí)的場地狀態(tài),冷熱水給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗(yàn)。每個(gè)樓層至少一個(gè)接水點(diǎn)。逐戶試壓，并將冷熱水管對(duì)接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。強(qiáng)電及弱電逐條管道檢查是否通暢，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。頂棚如有抹灰，需完成。最好用水泥膩?zhàn)庸纹?，不用抹灰。墻面完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。地面不要找平保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平陽臺(tái)上如果貼磚，也不要找平防水由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層先施工完畢。,圖片4張,看不清楚，暫略,第六部分進(jìn)度控制,,進(jìn)度控制概述,與規(guī)劃驗(yàn)收、竣工初驗(yàn)、竣工驗(yàn)收之間的關(guān)系。項(xiàng)目發(fā)展整體計(jì)劃整修與主體施工之間的銜接計(jì)劃封頂后粗裝修與精裝修并行的進(jìn)度計(jì)劃批量精裝修的總進(jìn)度計(jì)劃單套房間的施工進(jìn)度計(jì)劃以周為單位的進(jìn)度報(bào)表以日為單位的工作安排,幾個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,開工前的準(zhǔn)備階段不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。泥水完工自開工之日起，不超過50天。乳膠漆從開始就進(jìn)場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時(shí)，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時(shí)間。門檻石在門套之前裝比較好。因?yàn)殚T檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此不能太晚。木門套安裝第二遍膩?zhàn)咏Y(jié)束，門框就應(yīng)裝完。門扇第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。衛(wèi)生潔具第一遍乳膠漆完工時(shí)開始安裝，第80天左右裝完。五金件第85天完工。內(nèi)部整改開始應(yīng)盡早進(jìn)行。實(shí)際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時(shí)間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。小業(yè)主開放第90100天左右比較合適。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織預(yù)留了一個(gè)月左右的時(shí)間，應(yīng)當(dāng)是十分充足的。,影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素,場地移交甲供材及甲分包。假定精裝修人工費(fèi)為100，則甲供材為135，甲分包為165?？梢姽芾碇攸c(diǎn)應(yīng)該在甲供材及甲分包。泥水的進(jìn)度。通水通電時(shí)間。整改開始的時(shí)間與力度。資金支付。平面分布對(duì)管理效率的影響。垂直運(yùn)輸?shù)闹萍s。水泥砂約3趟油漆等約1趟門約2趟磚約2趟柜子約1趟衛(wèi)生潔具約1趟木地板約1趟∑11趟假設(shè)三部電梯每日12小時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)輸，每次10分鐘。則物資運(yùn)輸時(shí)間運(yùn)輸時(shí)間5001110/60/12/3255天,,勞動(dòng)力估算,估算工程量泥工人數(shù)≈泥水面積/（1520）/泥水工程給定工期乳膠漆工人數(shù)≈乳膠漆工錢總數(shù)/100/總工期的80安裝工、木工人數(shù)的估計(jì)。雜工人數(shù)≈裝修總?cè)斯べM(fèi)1/60/工期。電梯工另外計(jì)算。任務(wù)的連續(xù)性對(duì)勞動(dòng)力人數(shù)的重大影響每年生產(chǎn)7000套，要多少勞動(dòng)力多少管理人員,300套同時(shí)施工時(shí)的勞動(dòng)力估計(jì),關(guān)注勞動(dòng)力市場,批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理者管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動(dòng)力供應(yīng)。當(dāng)前廣東乃至全國的勞動(dòng)力供應(yīng)都比較緊張，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因?yàn)閷?duì)于成熟的裝修公司來說，200600套作為一個(gè)標(biāo)段是合適的選擇。保持任務(wù)的連續(xù)性。避免惡性價(jià)格競爭。,進(jìn)度管理,設(shè)計(jì)一個(gè)動(dòng)態(tài)表格，掌握宏觀進(jìn)度設(shè)計(jì)一個(gè)表格，控制移交進(jìn)度提高管理班子的執(zhí)行力對(duì)影響

簡介：基于素質(zhì)能力的招聘流程及面試技巧龍湖地產(chǎn),內(nèi)容提要,招聘的重要性及人員甄選的一般性流程龍湖招聘面試流程面試評(píng)估表、評(píng)分對(duì)照表使用方法面試技巧應(yīng)用聯(lián)系貫穿于各部分,練習(xí)比較你的面試態(tài)度與專家的面試態(tài)度,內(nèi)容,招聘的重要性及人員甄選的一般性流程龍湖招聘面試流程面試評(píng)估表、評(píng)分對(duì)照表使用方法面試技巧,招聘中的常見誤區(qū),招聘的事情全權(quán)交給人事部，我們忙業(yè)務(wù)吧；公司中誰閑著誰就去面試吧；招聘選人憑感覺就可以了；現(xiàn)在市場上勞動(dòng)力富余得很，缺人登個(gè)廣告就可以了，隨時(shí)都應(yīng)者如潮；招聘中可以標(biāo)準(zhǔn)低一點(diǎn)，進(jìn)來后不勝任可以再去招；招聘面試的問題翻來覆去就那么幾個(gè)，簡單的很；,基于對(duì)有著成功招聘體系和實(shí)踐公司的研究可以總結(jié)出招聘體系成功的驅(qū)動(dòng)要素和原則,內(nèi)容提要,招聘的重要性及人員甄選的一般性流程龍湖招聘面試流程面試評(píng)估表、評(píng)分對(duì)照表使用方法面試技巧,龍湖的甄選流程包括從簡歷篩選開始，經(jīng)過初試、復(fù)試、性格測試及進(jìn)行背景調(diào)查，到正式錄用全過程,人力資源部進(jìn)行簡歷的初步篩選根據(jù)需要，初步篩選人員填寫應(yīng)聘申請(qǐng)表人力資源部綜合判斷是否進(jìn)入面試初試,初試由主管或以上人員作為面試官初試為部分考察，考察的要素為通用素質(zhì)模型的四個(gè)方面初試可以由12人進(jìn)行，時(shí)間在30分鐘左右初試主要給出是否進(jìn)行復(fù)試的結(jié)論,復(fù)試由部門經(jīng)理或以上的24人進(jìn)行復(fù)試為全面考察，考察的要素為通用素質(zhì)職能素質(zhì)，也要考慮專業(yè)經(jīng)驗(yàn)技能水平復(fù)試要做出是否錄用的決定吳總可以作為復(fù)試人員之一或復(fù)試之后進(jìn)行簡單面試,通過初試的人員可安排進(jìn)行性格測試并根據(jù)專業(yè)情況進(jìn)行筆試性格測試和筆試的結(jié)果作為復(fù)試考官的參考依據(jù)，不獨(dú)立作為面試決策的依據(jù),對(duì)于重要崗位的人員、以及對(duì)面試中相關(guān)信息有疑問的人員，由人力資源部組織進(jìn)行背景調(diào)查,決定錄用的崗位、薪酬水平等向錄用者發(fā)送錄用通知書包括職位、薪酬、福利、職業(yè)發(fā)展等信息，加強(qiáng)錄用者對(duì)公司信心,,,,,,,明確初試及復(fù)試，區(qū)分不同的評(píng)估重點(diǎn),初試部分評(píng)估復(fù)試全面評(píng)估對(duì)于某些級(jí)別崗位，可以不經(jīng)過初試初試評(píng)估幾個(gè)重要的通用素質(zhì)問題是不是某些素質(zhì)比另外的更重要將面試分為初試和復(fù)試有什么好處,,龍湖地產(chǎn)素質(zhì)能力、職能素質(zhì)能力組成，其中通用素質(zhì)能力分為三個(gè)層次,通用素質(zhì)能力,職能通用素質(zhì)能力,高層管理人員通用素質(zhì)能力,工程,采購,投資發(fā)展,銷售,項(xiàng)目研發(fā),,,管理人員通用素質(zhì)能力,全員通用素質(zhì)能力,,,,,,,,,,,,,,,,,通用素質(zhì)能力包括高層管理人員、管理人員和全員通用素質(zhì)能力,通用素質(zhì)能力,高層管理人員通用素質(zhì)能力,管理人員通用素質(zhì)能力,全員通用素質(zhì)能力,哲學(xué)思辨戰(zhàn)略思考,,,,變革管理領(lǐng)導(dǎo)能力,自適能力理性創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)管理,系統(tǒng)性分析及解決問題發(fā)展他人影響能力,盡職敬業(yè)學(xué)習(xí)及專業(yè)能力客戶導(dǎo)向團(tuán)隊(duì)協(xié)作有效溝通,邏輯分析判斷創(chuàng)造性執(zhí)行,內(nèi)容提要,招聘的重要性及人員甄選的一般性流程龍湖招聘面試流程面試評(píng)估表、評(píng)分對(duì)照表使用方法面試技巧,,將不同層級(jí)的素質(zhì)能力按其內(nèi)在關(guān)系縱向聯(lián)系起來就成為了招聘、面試的基礎(chǔ),通用素質(zhì)能力管理自己管理任務(wù)管理他人,高層管理人員通用素質(zhì)能力,管理人員通用素質(zhì)能力,全員通用素質(zhì)能力,哲學(xué)思辨戰(zhàn)略思考變革管理領(lǐng)導(dǎo)能力,,,,自適能力理性創(chuàng)新系統(tǒng)性分析及解決問題,,有效溝通,影響能力團(tuán)隊(duì)管理發(fā)展他人,盡職敬業(yè),學(xué)習(xí)及專業(yè)能力,創(chuàng)造性執(zhí)行邏輯思維判斷客戶導(dǎo)向,團(tuán)隊(duì)協(xié)作,,,,,盡職敬業(yè)及自適能力,學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力,思考及解決問題能力,溝通影響能力,協(xié)作及領(lǐng)導(dǎo)能力,不同的人員甄選評(píng)估方法有不同的效度，面試只是一種評(píng)估方法，不是全部，必須與其它方法結(jié)合在一起,完美的預(yù)測綜合評(píng)價(jià)中心（以內(nèi)部發(fā)展提升為目的）360度反饋評(píng)估能力測試/工作案例實(shí)操綜合評(píng)價(jià)中心（以甄選招聘為目的）工作相關(guān)的個(gè)性測試/結(jié)構(gòu)化行為面試他人介紹非結(jié)構(gòu)化面試/經(jīng)驗(yàn)?zāi)晗?教育背景年齡、星象學(xué)、筆跡法、隨機(jī)挑選興趣,注這里所講的評(píng)價(jià)中心一般包括性格測試、情景模擬、結(jié)構(gòu)化面試等手段SOURCESMITH1988,BERNARDINBEATTY1987,效度,內(nèi)容提要,招聘的重要性及人員甄選的一般性流程龍湖招聘面試流程面試評(píng)估表、評(píng)分對(duì)照表使用方法面試技巧應(yīng)用練習(xí)貫穿于個(gè)部分,面試是什么及不是什么,面試本身首要是一個(gè)信息收集的過程面試是一個(gè)雙向信息交流的過程面試是工作，不是娛樂面試是業(yè)務(wù)經(jīng)理的本職工作，而不是額外工作也不只是人力資源部的工作。面試是艱苦而有樂趣的工作，而不是輕松而乏味的工作。面試是個(gè)談話，但不是閑聊。面試是甄選的一部分，而不是全部。,四、面試技巧面試前面試中面試后其他,面試官的選擇及責(zé)任分配,一般是求職者應(yīng)聘崗位的商界或同級(jí)人員在多人共同對(duì)一人進(jìn)行面試的時(shí)候要確定主面試官下級(jí)人員可以參與但不應(yīng)作為主面試官面試一個(gè)人時(shí)，最多可以有幾個(gè)人一起對(duì)其進(jìn)行面試,面試前的閱讀簡歷和應(yīng)聘申請(qǐng)表時(shí)整個(gè)篩選過程中的重要環(huán)節(jié),可以大大減少面試中的時(shí)間浪費(fèi)（不然面試中會(huì)去問一些簡歷中本來有的信息）?？梢杂械姆攀У卦O(shè)計(jì)問題，提高在面試中信息收集的效率。簡歷及應(yīng)聘申請(qǐng)表中的“硬”信息可靠度較高。至少可以保證面試有一個(gè)良好的開端。通過閱讀簡歷及應(yīng)聘申請(qǐng)表，可以建立一個(gè)對(duì)應(yīng)聘者的初步印象。這個(gè)印象與實(shí)際見面時(shí)的感覺差距是寶貴的問題來源。對(duì)應(yīng)聘者來說也是個(gè)尊重。對(duì)于幾個(gè)人同時(shí)面試一個(gè)人的情況，大家共同討論一下簡歷和應(yīng)聘申請(qǐng)表更有必要?？梢员苊庠诿嬖囍邪l(fā)生信息收集的方向性差異。,隨著業(yè)務(wù)經(jīng)理人力資源技能的提高，篩選簡歷及應(yīng)聘申請(qǐng)表將不僅是人力資源部的職責(zé),應(yīng)聘者不是很多的情況二分法明顯不合適的可進(jìn)一步考察的應(yīng)聘者很多的情況三分法（如在學(xué)校招聘中）明顯不合適的非常有希望的有待研究的/邊緣的,審閱簡歷及應(yīng)聘申請(qǐng)表后可以設(shè)計(jì)面試初試問題,至少可以設(shè)計(jì)開始的問題（在開場白之后的第一、二個(gè)有針對(duì)性的問題）。良好的開端是成功的一半。在簡歷上將需進(jìn)一步澄清的事情標(biāo)注出來，比如說不熟悉的公司，求職者學(xué)習(xí)過程或工作中的間斷，職業(yè)方向的改變，跳槽記錄等。標(biāo)出那些很可能提供判斷依據(jù)的工作經(jīng)歷及個(gè)人愛好，在面試中進(jìn)一步挖掘，用于判斷求職者是否有我們所要求的優(yōu)秀品質(zhì)。標(biāo)出有關(guān)能力、業(yè)績、個(gè)性等方面的信息，面試時(shí)重點(diǎn)考察。同時(shí)也要規(guī)劃大致的面試時(shí)間。,面試過程中獲取信息的時(shí)間有限，要合理分配時(shí)間,開場白建立默契2分鐘2分鐘3分鐘3分鐘收集信息23分鐘35分鐘47分鐘72分鐘提供信息/結(jié)束語5分鐘8分鐘10分鐘15分鐘,30分鐘45分鐘60分鐘90分鐘,,,,,四、面試技巧面試前面試中面試后其他,開場白的目的是營造輕松的面談氛圍并讓求職者了解面試的進(jìn)程每個(gè)人可以將自己的開場白標(biāo)準(zhǔn)化,問候求職者建立并保持目光接觸可以驗(yàn)證求職者的姓名介紹自己及他人（可以通過名片，多人參與面試可以由主面試官介紹）微笑,放松向求職者介紹面試時(shí)間如何分配，并建立面試時(shí)由公司方主導(dǎo)來收集信息的基調(diào)向求職者介紹不同面試官的身份告訴求職者你會(huì)做簡單的記錄建立對(duì)求職者回答問題方式的期望（如希望你以實(shí)際的例子來回答）當(dāng)然這種方式不適合于那種非正式的面試問題面試是要正式一點(diǎn)還是非正式一點(diǎn)好,開場白樣例,你好，請(qǐng)坐，你是吧，歡迎來到參加今天的面試。我是，職務(wù)是（如果有其他人的話，這是，職務(wù)是，這是，職務(wù)是）。我們今天的面試大約分鐘。面試的目的是為了更多地收集關(guān)于你的信息以判斷你是否合適面試的過程中會(huì)由我來主要問問題，其它幾位會(huì)不時(shí)地問一些問題。我們會(huì)在面試結(jié)束前留幾分鐘給你來問問題。在回答問題的時(shí)候，我希望您能盡量用具體的、您實(shí)際發(fā)生過的實(shí)例來回答問題。我們會(huì)適當(dāng)記錄，請(qǐng)您不必介意。我們問的有些問題可能不容易回答。你可以略作思考后再回答。另外如果有的問題你聽得不太理解，請(qǐng)直接提出來。那我們就開始吧。從你的簡歷里，我們看到,在面試進(jìn)行的過程中，面試官需要遵循一些基本原則,使求職者感覺輕松自然。問問題要有的放失，直接明確。尊重并鼓勵(lì)求職者。傾聽，做出積極反應(yīng)。少說多聽，但要控制面試進(jìn)程。面試過程中只是收集信息，不做綜合判斷。記錄重要信息。,面試的核心是要收集信息，收集信息的兩個(gè)關(guān)鍵觀念是關(guān)鍵行為事件面試，追問,關(guān)鍵行為事件法CRITICALBEHAVIOREVENTINTERVIEWCARCONTEXT,ACTION,RESULTSTARSITUATION/TASK,ACTION,RESULT當(dāng)時(shí)的情形，你采取的行動(dòng)，取得的結(jié)果關(guān)鍵追問PROBING就是刨根問底詳細(xì)地了解“當(dāng)時(shí)的情形，你采取的行動(dòng)，取得的結(jié)果”,完整的關(guān)鍵行為事件實(shí)例應(yīng)該包括3個(gè)方面信息，它通常需要通過追問才能實(shí)現(xiàn),當(dāng)時(shí)的情況怎么樣CONTEXT/SITUATIONGTASK為什么要這么做什么時(shí)候在哪里主要的問題和困難在哪里有什么數(shù)字可以衡量當(dāng)時(shí)的情況嗎是你主動(dòng)發(fā)現(xiàn)的這個(gè)問題還是領(lǐng)導(dǎo)交代的任務(wù)你做了什么ACTION你是怎么分析的與誰一起做這個(gè)決定需要誰批準(zhǔn)你是怎么說服其接受的你個(gè)人具體做了什么花費(fèi)了多長時(shí)間主要客服了哪些困難結(jié)果怎么樣RESULT有什么數(shù)字衡量客戶有什么反應(yīng)有沒有提供后續(xù)服務(wù)有沒有總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),行為事件問題和假設(shè)性問題聯(lián)系以下問題是行為事件問題還是假設(shè)性問題,請(qǐng)給我們一個(gè)例子，說明貴公司某項(xiàng)業(yè)績?nèi)裟阄磪⑴c其中的話就不會(huì)取得。如果你可以成為某種動(dòng)物的話，你想成為什么動(dòng)物如果B和C向你反饋關(guān)于A的評(píng)價(jià)相互矛盾，你會(huì)怎么辦你為什么選擇歷史作為專業(yè)請(qǐng)給我講一個(gè)你為自己設(shè)立的可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或正在為之努力的目標(biāo)。你是怎樣被提升為銷售總監(jiān)職位的請(qǐng)舉一例，說明你要深入分析某個(gè)問題，判斷什么是錯(cuò)誤的，并采取一些行動(dòng)。十年之后，你希望做到什么職位當(dāng)你處于某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)職位時(shí)，你覺得獲得他人合作的最有效的方法是什么你的大學(xué)經(jīng)歷對(duì)你的職業(yè)發(fā)展有何作用作為銷售總監(jiān)，你的主要責(zé)任是什么你認(rèn)為你的最大的弱點(diǎn)是什么進(jìn)入龍湖這樣的公司里，你覺得需要多長時(shí)間才可以取得成功。,對(duì)于面試官來說，面試過程中正確的使用身體語言也很重要,應(yīng)當(dāng)采用的身體語言目光接觸向前傾斜距離適中、位置合適（面試官應(yīng)與求職者坐得距離多遠(yuǎn)比較合適）,應(yīng)避免的身體語言翹二郎腿打哈欠，伸懶腰將手摟著頭后雙臂交叉于胸前來回抖動(dòng)大腿當(dāng)然有時(shí)也可以有策略地運(yùn)用這些身體語言及情緒去向求職者傳遞一些信息,,,,,幾種需要注意到提問方式（1）,求職者能用“是”，“不是”，“對(duì)”等封閉式的回答舉例面試官你是不是在XX上的大學(xué)求職者是的。面試官你在學(xué)校里是不是參加過一些課外活動(dòng)求職者是的。面試官你在課外有沒有做過一些零工求職者沒有。,問題引導(dǎo)求職者給出希望得到的答案（只要其不是“木頭”，一定不會(huì)答錯(cuò)）舉例面試官你應(yīng)該知道，這種工作要求一個(gè)人很強(qiáng)的主動(dòng)性，我們尋找具有積極進(jìn)取精神和發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?，你覺得自己是不是很有進(jìn)取精神呢求職者是的。面試官在你所在的集體中，你是不是擔(dān)任過領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)求職者是的。,,封閉式問題,,已經(jīng)給出答案的問題/誘導(dǎo)式問題,幾種需要注意到提問方式（2）,連珠炮，同時(shí)問幾個(gè)相關(guān)的問題，可用作求職者相當(dāng)放松的情況下，因?yàn)樗?她得記得回答幾個(gè)問題。舉例在你任職期間，你的主要責(zé)任和主要任務(wù)是什么哪項(xiàng)是關(guān)鍵職責(zé),,多重性問題,為收集素質(zhì)相關(guān)的信息做最后的努力舉例我們需要具有領(lǐng)導(dǎo)能力的人才，請(qǐng)你選一個(gè)最能說明你領(lǐng)導(dǎo)能力的例子講一講。,,“絕望式”問題,與“絕望式”問題相似。在面試即將結(jié)束時(shí)，給求職者最后一個(gè)機(jī)會(huì)。同時(shí)暗示面試即將結(jié)束。舉例在接下來的兩分鐘里，你能不能談一些我沒有談到，但你認(rèn)為我應(yīng)該知道的你所取得的關(guān)鍵成績。,,收尾問題,不應(yīng)該犯的兩個(gè)錯(cuò)誤,面試官說得太多面試官占用率大部分時(shí)間聽得少（面試官非常健談；）習(xí)慣于處在支配、權(quán)威的地位；不習(xí)慣于聆聽他人；不知道該怎樣面試,不贊成求職者的觀點(diǎn)不贊成意味著“你說得不對(duì)”舉例面試官你為什么選擇了這所大學(xué)求職者我父母都是這所大學(xué)畢業(yè)的，他們鼓勵(lì)我報(bào)考它，所以我就選擇了它面試官我覺得要是你根據(jù)這所大學(xué)的教育質(zhì)量，而不是父母的意愿來選擇，也許會(huì)更好些,,,,,收集信息過程中要記錄能夠表現(xiàn)素質(zhì)能力的重要行為信息，作為評(píng)估判斷的依據(jù),要確認(rèn)你為關(guān)鍵能力素質(zhì)收集到了足夠依據(jù)，并已經(jīng)記錄。盡量為每項(xiàng)“素質(zhì)能力”收集2個(gè)以上實(shí)例根據(jù)。面試初試至少確保考察收集到3項(xiàng)素質(zhì)（盡職敬業(yè)/自適應(yīng)力、思考及解決問題能力、協(xié)作及領(lǐng)導(dǎo)能力）的行為信息，如果可能也可以順便收集其它素質(zhì)相關(guān)的證據(jù)。面試復(fù)試確保收集到所有素質(zhì)的行為信息通用素質(zhì)職能素質(zhì)。如果記錄技巧不足，影響面試進(jìn)程，可以只做簡單記錄。如果你記性好，可以面試結(jié)束后再記錄。在多人面試的時(shí)候，非主面試官應(yīng)多做記錄。,有效傳達(dá)公司的信息，以增加對(duì)求職者尤其是有希望的求職者的吸引力也很重要,合上文件以正式表明你已問完問題詢問求職者需要一些什么信息以幫助他/她判斷本公司是不是他們想工作的地方一些標(biāo)準(zhǔn)的、基本信息應(yīng)該在面試前就讓求職者知道（如公司歷史、工作責(zé)任、薪酬福利制度、職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)）這是向極有希望被供職的求職者透露意向的好機(jī)會(huì)，但注意不要承諾任何事，面試只是獲取有效的信息,四、面試技巧面試前面試中面試后,面試過程只是收集信息的重要環(huán)節(jié)之一，要和其它途徑收集到的信息做出綜合判斷,個(gè)人簡歷、應(yīng)聘申請(qǐng)表面試初試、復(fù)試筆試、性格測試等背景調(diào)查,評(píng)估依據(jù)的主要來源,,綜合各方面的依據(jù)再做判斷,如果是小組面試，需要各自獨(dú)立評(píng)估后再討論作出一致的決定,忘掉不同面試官的級(jí)別，確保是多人評(píng)估而不是一個(gè)人評(píng)估提高每個(gè)面試官的獨(dú)立判斷能力如果你不試著去做判斷，你的判斷能力就不會(huì)提高,招聘甄選是個(gè)主觀的過程，加之面試官面試技能不一定非常純熟，難免會(huì)做出不盡客觀的決策,一些典型的決策錯(cuò)誤光環(huán)效應(yīng)中庸無意識(shí)的偏見（還不如有意識(shí)到偏見）倉促做出決定共同經(jīng)歷（面試官與應(yīng)試者有相同的經(jīng)歷或相似的背景）保持清醒、明智的態(tài)度，確保你是最評(píng)估求職者的真實(shí)能力,招收比我們更優(yōu)秀的人,龍湖人力資源基礎(chǔ)體系,建議龍湖在6個(gè)月內(nèi)采取的行動(dòng)（040622報(bào)告）,建議龍湖在6個(gè)月至兩年內(nèi)采取的行動(dòng)（040622報(bào)告）,在過去三年里我們做了一些什么,人力資源管理現(xiàn)狀評(píng)估（04年第二季度）人員標(biāo)準(zhǔn)及人力資源盤點(diǎn)（04年第三季度）仕官生的招聘體系（04、05、06年三次）中高層人員外聘體系（05年年中到現(xiàn)在）集團(tuán)組織架構(gòu)的建立（06年初到現(xiàn)在）領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)更替（06年初到現(xiàn)在）企業(yè)文化更新（06年中）職業(yè)等級(jí)體系的引入及基于職業(yè)等級(jí)體系薪酬體系的改革（06年初正式實(shí)施）績效考核體系的引入（06年下半年開始引入）人力資源策略的明確（07年上半年）人員標(biāo)準(zhǔn)的二次更新（現(xiàn)在）,內(nèi)容,人力資源管理定位、策略及基礎(chǔ)體系概述職業(yè)等級(jí)體系領(lǐng)導(dǎo)力定義及素質(zhì)模型招聘體系全面薪酬體系績效管理體系學(xué)習(xí)發(fā)展及人員配置體系政策管理人力資源組織體系及人力資源電子信息系統(tǒng)組織管理企業(yè)文化、員工關(guān)系及溝通,附件一集團(tuán)職業(yè)等級(jí)體系,內(nèi)容,人力資源管理定位、策略及基礎(chǔ)體系概述職業(yè)等級(jí)體系領(lǐng)導(dǎo)力定義及素質(zhì)模型招聘體系全面薪酬體系績效管理體系學(xué)習(xí)發(fā)展及人員配置體系政策管理人力資源組織體系及人力資源電子信息系統(tǒng)組織管理企業(yè)文化、員工關(guān)系及溝通,素質(zhì)能力比知識(shí)技能更能預(yù)測高績效，管理素質(zhì)能力比管理動(dòng)機(jī)、性格更可操作,容易判斷，可以培訓(xùn)改進(jìn)，但難以預(yù)測高績效（尤其是對(duì)管理及中高層人員）可以觀察，通過有效方法可以評(píng)估判斷，可以引導(dǎo)發(fā)展，與高績效高度正相關(guān)有很隱蔽的權(quán)變性，難以評(píng)估，難以改變，與搞績效無必然聯(lián)系,,,,,,技能,知識(shí),行為習(xí)慣,動(dòng)機(jī)/價(jià)值觀,個(gè)人特質(zhì)/性格特征,素質(zhì)模型的重點(diǎn)表現(xiàn)形式,,,,,,,,素質(zhì)模型建立的框架,現(xiàn)有/未來優(yōu)秀員工素質(zhì),領(lǐng)導(dǎo)人期望,素質(zhì)能力分類體系及素質(zhì)能力庫,龍湖地產(chǎn)素質(zhì)模型,,,外部基準(zhǔn)比較,戰(zhàn)略與文化需求,,,,,,2,3,5,1,4,,,,,,,引入素質(zhì)模型的價(jià)值,,素質(zhì)模型的價(jià)值,,將少數(shù)人擁有的智慧轉(zhuǎn)化為大多數(shù)人可操控的管理工具,,提高招聘的有效性、培訓(xùn)的針對(duì)性,,通用素質(zhì)能力要求分為全員通用，管理及中高級(jí)專業(yè)人員，高層領(lǐng)導(dǎo)三個(gè)層次,通用素質(zhì)能力,“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”,自適應(yīng)力系統(tǒng)性分析及解決問題改進(jìn)創(chuàng)新能力發(fā)展他人團(tuán)隊(duì)管理影響能力,盡職敬業(yè)結(jié)果導(dǎo)向及創(chuàng)造性執(zhí)行學(xué)習(xí)能力團(tuán)隊(duì)協(xié)作客戶導(dǎo)向有效溝通,,高層領(lǐng)導(dǎo),,管理及中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員通用,,全員通用素質(zhì)能力,每個(gè)職能還會(huì)有13個(gè)通用素質(zhì)能力,職能通用素質(zhì)能力,,,,甲方能力,工程師精神,,,,,,導(dǎo)演能力,甲方能力,研究精神,附件二通用素質(zhì)能力培訓(xùn)版附件三龍湖地產(chǎn)員工通用素質(zhì)能力手冊(cè),內(nèi)容,人力資源管理定位、策略及基礎(chǔ)體系概述職業(yè)等級(jí)體系領(lǐng)導(dǎo)力定義及素質(zhì)模型招聘體系全面薪酬體系績效管理體系學(xué)習(xí)發(fā)展及人員配置體系政策管理人力資源組織體系及人力資源電子信息系統(tǒng)組織管理企業(yè)文化、員工關(guān)系及溝通,,素質(zhì)模型在招聘體系中的體系,通用素質(zhì)能力管理自己管理任務(wù)管理他人,有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人,,,,高層領(lǐng)導(dǎo)人員通用素質(zhì)能力,,管理及中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員通用,,全員通用素質(zhì)能力,,,,,,自適應(yīng)力,改進(jìn)創(chuàng)新,系統(tǒng)性分析及解決問題,影響能力,團(tuán)隊(duì)管理發(fā)展他人,盡職敬業(yè),學(xué)習(xí)能力,結(jié)果導(dǎo)向及創(chuàng)造性執(zhí)行,客戶導(dǎo)向,有效溝通,團(tuán)隊(duì)協(xié)作,盡職敬業(yè)/自適應(yīng)力,思考及解決問題能力,學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力,客戶向?qū)?溝通影響能力,協(xié)作及領(lǐng)導(dǎo)能力,附件四招聘面試評(píng)估表示例附件五面試評(píng)分對(duì)照表示例,內(nèi)容,人力資源管理定位、策略及基礎(chǔ)體系概述職業(yè)等級(jí)體系領(lǐng)導(dǎo)力定義及素質(zhì)模型招聘體系全面薪酬體系績效管理體系學(xué)習(xí)發(fā)展及人員配置體系政策管理人力資源組織體系及人力資源電子信息系統(tǒng)組織管理企業(yè)文化、員工關(guān)系及溝通,附件六基于職業(yè)等級(jí)體系的全面薪酬體系,全面報(bào)酬體系構(gòu)成元素,,總回報(bào),,總收入,,現(xiàn)金薪酬,,福利,長期激勵(lì),,,非財(cái)政回報(bào),員工薪酬構(gòu)成明細(xì),年保障收入,薪資加扣項(xiàng),浮動(dòng)薪酬,各種補(bǔ)貼,年保障收入可能通過以下形式發(fā)放月基本工資年終發(fā)放的年保障收入半年獎(jiǎng)金（部分業(yè)務(wù)單元有）,加班費(fèi)（3級(jí)以下人員適用）月度獎(jiǎng)金（4級(jí)以下人員適用）扣處罰,月效益獎(jiǎng)（部分業(yè)務(wù)單元有）年效益獎(jiǎng)其它獎(jiǎng)項(xiàng),車貼交通補(bǔ)貼通訊補(bǔ)貼誤餐補(bǔ)貼,,,,構(gòu)成因素,影響因素,管理要素,年保障薪酬,浮動(dòng)薪酬,基本福利,補(bǔ)充、獎(jiǎng)勵(lì)福利,非現(xiàn)金激勵(lì),市場崗位、職級(jí)績效潛力,公司效益員工績效達(dá)標(biāo)水平,市場慣例崗位、職級(jí)、司齡,政府政策,公司文化、策略員工參與及榮譽(yù)感,崗位設(shè)置外部競爭力績效潛力評(píng)估公司獲利能力員工績效慣例合法性外部競爭力獲利能力文化及價(jià)值觀認(rèn)同度,龍湖全面薪酬管理理念,通過內(nèi)部職業(yè)等級(jí)體系來實(shí)現(xiàn)內(nèi)部公平性保持實(shí)現(xiàn)“選人先于優(yōu)于育人”策略的外部競爭性“績效潛力決定保障收入水平”體現(xiàn)投資員工發(fā)展的遠(yuǎn)見性“績效評(píng)估決定浮動(dòng)收入”體現(xiàn)策略執(zhí)行和員工激勵(lì)的有效性,對(duì)中高層人員及骨干操心員工的長期激勵(lì)性促成集團(tuán)、地區(qū)、業(yè)態(tài)、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人的協(xié)作性,現(xiàn)在,未來,,,優(yōu)化人力資本效益,內(nèi)容,人力資源管理定位、策略及基礎(chǔ)體系概述職業(yè)等級(jí)體系領(lǐng)導(dǎo)力定義及素質(zhì)模型招聘體系全面薪酬體系績效管理體系學(xué)習(xí)發(fā)展及人員配置體系政策管理人力資源組織體系及人力資源電子信息系統(tǒng)組織管理企業(yè)文化、員工關(guān)系及溝通,附件七地區(qū)公司績效指標(biāo)體系,績效評(píng)估（及貢獻(xiàn)評(píng)估）的共同語言,“績效潛力決定保障收入水平“體現(xiàn)投資員工的遠(yuǎn)見性,,績效不佳者，1520，警告，明確改進(jìn)要求，評(píng)估是否其它工作或環(huán)境更加適合,,中堅(jiān)力量，1520謹(jǐn)慎規(guī)劃下個(gè)崗位，多給予指導(dǎo)、點(diǎn)撥，確保薪酬競爭力,,最佳者，1015計(jì)劃多種快速提升/輪換方式，確保薪酬足夠豐厚,,績效不佳者，1520，警告，明確改進(jìn)要求，無迅速改進(jìn)者應(yīng)剝離出組織或降級(jí),,表現(xiàn)尚可者，2530保持在原地原級(jí)，應(yīng)減少管理職責(zé)，可考慮剝離出組織,,表現(xiàn)尚可者，2530應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)、培訓(xùn)，精化為中堅(jiān)力量,,失敗者，5盡快剝離出組織,,表現(xiàn)尚可者，2530保持在原地原級(jí)，給予認(rèn)可，可用平移等方法來保持工作積極性,,中堅(jiān)力量，1520給予可促進(jìn)其發(fā)展的崗位或職責(zé)，確保薪酬競爭力,2,4,1,4,3,3,3,6,2,2,,高中低,5,,5,5,能力潛力,低中高,績效現(xiàn)狀,,附件八紅綠燈圖示意版本,新舊薪酬結(jié)構(gòu)體系實(shí)例,調(diào)整前的薪酬體系,調(diào)整后的薪酬體系,,1級(jí),2級(jí),3級(jí),員工年保障收入調(diào)整機(jī)理調(diào)薪矩陣示意圖,員工個(gè)人調(diào)整時(shí)要參考其CR值，原則上CR值越小，同等條件下，調(diào)薪比例越高。調(diào)薪矩陣中的百分比指的是公司當(dāng)時(shí)下達(dá)指導(dǎo)調(diào)薪比例的倍數(shù)，如某員工年度綜合評(píng)價(jià)結(jié)果為2，CR值為80，所在組織的指導(dǎo)調(diào)薪比例為10，那么該員工的個(gè)人調(diào)薪比例為10X16016。根據(jù)調(diào)薪矩陣和指導(dǎo)比例計(jì)算出來的個(gè)人調(diào)薪比例是一個(gè)參考值，原則上我們會(huì)再設(shè)置一個(gè)浮動(dòng)范圍，比如設(shè)定為上下20，那么針對(duì)上面員工的指導(dǎo)調(diào)薪比例為16X（1±20）。,效益獎(jiǎng)主要取決于績效評(píng)估結(jié)果（示例）,績效系數(shù)配置一般來說，績效等級(jí)越高，績效系數(shù)越大。為了管理需要，5級(jí)以上員工和4級(jí)以下員工可以分別配置績效系數(shù)。,地區(qū)總經(jīng)理,職能負(fù)責(zé)人,制定5級(jí)及以上員工的薪酬計(jì)劃給出4級(jí)及以下員工調(diào)薪分配比例審批4級(jí)及以下員工的調(diào)薪結(jié)果,職能模塊負(fù)責(zé)人,地區(qū)人力資源負(fù)責(zé)人,集團(tuán)人力資源負(fù)責(zé)人,集團(tuán)總經(jīng)理,制定本職能4級(jí)及以下及員工的薪酬計(jì)劃應(yīng)總經(jīng)理要求參與5級(jí)及以上員工的薪酬計(jì)劃制定,應(yīng)職能負(fù)責(zé)人要求參與4級(jí)及以下員工的薪酬計(jì)劃制定,協(xié)助總經(jīng)理制定5級(jí)及以上員工的薪酬計(jì)劃協(xié)助總經(jīng)理給出4級(jí)及以下員工調(diào)薪分配比例,審核5級(jí)及以上全體員工和集團(tuán)總部4級(jí)及以下員工的薪酬計(jì)劃協(xié)助集團(tuán)總經(jīng)理經(jīng)理制定各類人員的調(diào)薪分配比例定期回顧各地區(qū)的薪酬結(jié)構(gòu)，并做年度調(diào)整建議,審批5級(jí)及以上全體員工的薪酬計(jì)劃審批各類人員的薪酬結(jié)構(gòu)變化,內(nèi)容,人力資源管理定位、策略及基礎(chǔ)體系概述職業(yè)等級(jí)體系領(lǐng)導(dǎo)力定義及素質(zhì)模型招聘體系全面薪酬體系績效管理體系學(xué)習(xí)發(fā)展及人員配置體系政策管理人力資源組織體系及人力資源電子信息系統(tǒng)組織管理企業(yè)文化、員工關(guān)系及溝通,因?yàn)樾袠I(yè)不同等原因，學(xué)習(xí)發(fā)展體系在不同企業(yè)會(huì)稍有差異，但優(yōu)秀企業(yè)的高效學(xué)習(xí)發(fā)展體系都具有下列共同特征,公司提供清晰的標(biāo)準(zhǔn)、路徑及政策，員工自動(dòng)自發(fā)內(nèi)部的造血機(jī)制能自動(dòng)地、源源不斷地產(chǎn)生有競爭力的高層領(lǐng)導(dǎo)者最優(yōu)秀的人員能夠保留在公司內(nèi)部絕大部分員工都在其所勝任的崗位上人才標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，并與公司策略緊密相關(guān)人員決策是基于明確的人才標(biāo)準(zhǔn)，摒除論資排及裙帶關(guān)系形成了大量自有的、專有的知識(shí)沉淀,培訓(xùn)發(fā)展策略長期,,選拔先于重于培訓(xùn)，先精心選拔，后重點(diǎn)培訓(xùn)、發(fā)展,1,,注重事業(yè)心的選拔、維護(hù)和發(fā)展,2,,適速發(fā)展，運(yùn)用適中、有市場競爭力的節(jié)奏,3,,職業(yè)發(fā)展方向的早期確定，大部分員工在職能方向發(fā)展,4,,中高層人才集團(tuán)范圍內(nèi)統(tǒng)一選拔、培養(yǎng)、配置,5,工業(yè)企業(yè)習(xí)慣將其職能分為核心職能與支持職能，這兩種職能對(duì)培養(yǎng)人來說起著不同的作用注核心不等于更重要,是價(jià)值鏈的一個(gè)環(huán)節(jié)是形成核心競爭力能力主體沒有這個(gè)職能，公司不可能運(yùn)作投資發(fā)展、研發(fā)、工程、營銷、造價(jià)采購的一部分、物業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。總經(jīng)理必須了解所有環(huán)節(jié)并對(duì)其中部分環(huán)節(jié)有深度了解。,核心職能,貫穿于整個(gè)價(jià)值鏈或價(jià)值鏈中很長部分必須依賴于核心職能才可以形成核心競爭能力有了這個(gè)職能，公司可以運(yùn)作的更好財(cái)務(wù)、人力資源行政、IT、總公辦、造價(jià)采購的一部分總經(jīng)理需要了解但不一定親身經(jīng)歷,支持職能,從價(jià)值鏈角度來看,從核心競爭能力角度來看,從對(duì)運(yùn)作的影響角度來看,從部門角度來看,從培養(yǎng)總經(jīng)理的角度來看,注即使是在核心職能里有支持性的工作。,地區(qū)公司高層人員的發(fā)展要求,地區(qū)公司總經(jīng)理職業(yè)發(fā)展路徑設(shè)計(jì)主修輔修達(dá)到基本水平的支持職能能力（HRFAPA等）；主修輔修的必須是核心職能；在職業(yè)發(fā)展的前8年內(nèi)要經(jīng)歷第二個(gè)職能（2年以上）；最好有不同地域的工作經(jīng)驗(yàn)；總體工作經(jīng)驗(yàn)10年左右。副總主修輔修；主管的領(lǐng)域必須是主修。,發(fā)展路徑示例工程管理方向人員的發(fā)展路徑工程項(xiàng)目管理能力是成為工程部經(jīng)理及工程副總的必要條件,最低在級(jí)年限354年253年152年152年,在工作Σ911后具備做工程副總/總監(jiān)的能力在工作Σ5575年具備做高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理及高級(jí)工程經(jīng)理的能力在工作Σ34年的時(shí)候具備做項(xiàng)目經(jīng)理的能力在工作Σ152年的時(shí)候具備管理項(xiàng)目模塊的能力,76543/2,,,,,,,360度評(píng)估反饋是一種從各個(gè)層面的人員中收集反饋信息，從多個(gè)視角對(duì)員工進(jìn)行綜合反饋評(píng)估的方法,由被評(píng)估者

簡介：2009龍湖與萬科房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)比分析,“全心全意全為您”的物業(yè)服務(wù),,精細(xì)化萬科,歡快明亮的展示區(qū),井蓋上的LOGO，冰箱上的留言,生活氛圍的營造,返回,,花盛香醍,,花盛香醍,滟瀾山,香醍漫步,精細(xì)化的綠化理念,龍湖精致景觀,返回,物業(yè),龍湖物業(yè)，秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶，進(jìn)而形成美譽(yù)度,萬科物業(yè)，以“全心全意全為您”的服務(wù)理念，使萬科具有很高的客戶忠誠度，保持在行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位,返回,他山之石萬科、龍湖,策劃部09年1月,關(guān)于北京萬科、北京龍湖,,北京萬科,公司歷史北京萬科企業(yè)有限公司成立于1987年，是萬科集團(tuán)的全資子公司；2006年1月，萬科集團(tuán)受讓朝陽開發(fā)公司下屬企業(yè)朝萬中心60的股權(quán)，雙方組建北京市朝陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。,公司業(yè)績開發(fā)規(guī)模截至2008年12月，北京萬科累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積超過280萬平米,萬科取地2,,,WWWFDCEWCOM房地產(chǎn)E網(wǎng),北京龍湖,北京龍湖地產(chǎn)成立于2002年12月，隸屬于龍湖集團(tuán)，2007年，龍湖入京后首輪推出的龍湖滟瀾山別墅、龍湖香醍漫步別墅、龍湖香醍別苑相繼得到市場認(rèn)可,龍湖業(yè)績08年有7個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，總規(guī)模在200萬平米左右,龍湖取地2,,,他山之石，可以攻玉,土地產(chǎn)品溢價(jià)融資,,一、土地,萬科,長期合作關(guān)系萬科與中糧地產(chǎn)在深圳、廣州、北京合作開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目萬科與凱德置地簽署長期合作協(xié)議，由凱德置地負(fù)責(zé)萬科所開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)部分合作拿地與金隅合作開發(fā)昌平項(xiàng)目收購朝陽開發(fā)下屬公司朝萬中心股份成立朝陽萬科取得土地高價(jià)地計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備西大望路地塊在08年三季報(bào)中已計(jì)提減值準(zhǔn)備12億元,萬科,龍湖,在公開的土地交易市場以招拍掛的形式獲取高價(jià)土地,公開市場競爭拿地代價(jià)高昂合作方式拿地相對(duì)能夠規(guī)避公開的土地市場的激烈競爭,,采取多種合作方式與政府合作與有政府北京的公司合作與有土地儲(chǔ)備的公司合作,借鑒,二、產(chǎn)品,,萬科以美國帕爾迪公司為標(biāo)桿，追求工廠化的住宅生產(chǎn)核心理念用20的精力做80的產(chǎn)品，用80的精力做20的產(chǎn)品用20的精力做80的產(chǎn)品用少量的精力將已經(jīng)成熟的經(jīng)過市場檢驗(yàn)的原創(chuàng)的經(jīng)典產(chǎn)品大量地克隆,快速開發(fā)項(xiàng)目,盡可能多的占有市場份額,贏得商業(yè)化效益用80的精力做20的產(chǎn)品用大量的精力進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā),引領(lǐng)市場潮流,確保萬科行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位,萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提出背景通過標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作使項(xiàng)目從拿地到銷售,由通常需要2年左右的時(shí)間，縮短至一年半的時(shí)間“像造汽車一樣造房子”，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題建立原創(chuàng)經(jīng)典品牌根據(jù)各地區(qū)不同的氣候特征、市場情況開發(fā)適應(yīng)性產(chǎn)品,積累大量的經(jīng)過市場檢驗(yàn)的萬科原創(chuàng)的經(jīng)典產(chǎn)品逐漸形成產(chǎn)品系列城市非中心項(xiàng)目萬科假日風(fēng)景、萬科紫臺(tái)城郊項(xiàng)目萬科四季花城、萬科城市花園城市中心項(xiàng)目萬科金陽國際公寓自然人文系列項(xiàng)目萬科西山庭院,萬科項(xiàng)目圖紙標(biāo)準(zhǔn)化包括4個(gè)部分總圖裝置標(biāo)準(zhǔn)化、戶型標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)配件標(biāo)準(zhǔn)化、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)化以戶型標(biāo)準(zhǔn)化為例萬科針對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目中占總數(shù)791,面積在80－150平米，低、多層戶型進(jìn)行定性，形成標(biāo)準(zhǔn),萬科特征單體戶型樓型由萬科提供,設(shè)計(jì)公司充當(dāng)描圖的作用，創(chuàng)新體現(xiàn)在針對(duì)不同地區(qū)的市場產(chǎn)品理念,不同地段的規(guī)劃、環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)對(duì)細(xì)節(jié)充分重視規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方面,標(biāo)準(zhǔn)圖紙的細(xì)節(jié)表達(dá)十分到位墻面鋪裝、欄桿、等的大樣設(shè)計(jì),室內(nèi)插座的布置、道路的路牙設(shè)計(jì)、人行道設(shè)計(jì)、泊車、停車位設(shè)計(jì)等都有十分充分的人性化的細(xì)節(jié)考慮,萬科萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地，逐步推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化2007年10月建立了萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心工業(yè)生產(chǎn)方式建造住宅，提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量、降低成本、降低物耗細(xì)分市場客戶需求，進(jìn)行產(chǎn)品定型，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工廠預(yù)制、現(xiàn)場裝配的住宅生產(chǎn)方式，最終形成產(chǎn)業(yè)化全面家居解決方案,龍湖以萬科為榜樣，講求產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品組合靈活化的原則基礎(chǔ)東西標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品根據(jù)實(shí)際情況變化使用標(biāo)準(zhǔn)的模塊組合出不同的產(chǎn)品建立在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上相對(duì)靈活的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，提供統(tǒng)一又具個(gè)性化的產(chǎn)品北京龍湖產(chǎn)品系列別墅系列滟瀾山、香醍漫步、香醍別苑洋房系列頤和原著、花盛香醍城市高層系列唐寧ONE,龍湖龍湖內(nèi)部有自己的一套成熟產(chǎn)品庫，龍湖稱之為標(biāo)桿項(xiàng)目項(xiàng)目90采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10自行創(chuàng)新全集團(tuán)售樓處只有5種標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)格、立面等方面不允許隨意改變，實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)間風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)，可實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及成熟的運(yùn)作模式使項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)快速復(fù)制，迅速的投入開發(fā)建設(shè)、銷售，從而縮短整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期，加快回款，實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期縮短，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用,萬科、龍湖從取得土地到開盤銷售，其周期在12個(gè)月左右,,借鑒,部品的標(biāo)準(zhǔn)化有利于大規(guī)模采購，從而降低采購成本；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有利于提高品質(zhì)，降低成本，加快進(jìn)度,,,逐步建設(shè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化全面整合公司已有的項(xiàng)目積累，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，提煉產(chǎn)品加大市場調(diào)研工作，準(zhǔn)確找到市場切入點(diǎn)；開展針對(duì)建筑材料、部品、構(gòu)造等方面的研發(fā)工作；,三、溢價(jià),萬科在售項(xiàng)目與同區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格差保持在10左右萬科品牌在市場上極具影響力，成為區(qū)域市場風(fēng)向標(biāo)，周邊項(xiàng)目采取跟隨策略，以萬科項(xiàng)目為目標(biāo)進(jìn)行價(jià)格和銷售策略調(diào)整,萬科,萬科項(xiàng)目投資估算,萬科紫臺(tái)樓面地價(jià)為3600元/平方米，按經(jīng)驗(yàn)估算單方面積土地成本取45，初步估算，萬科紫臺(tái)單位成本8000元/平米左右項(xiàng)目銷售價(jià)格14000元/平米，每平米銷售利潤6000元/平米左右，預(yù)計(jì)毛利潤率75左右,萬科中糧假日風(fēng)景樓面地價(jià)3986元/平方米。按經(jīng)驗(yàn)估算單方面積土地成本取45，初步估算，萬科中糧假日風(fēng)景估算單位成本8800元/平米左右項(xiàng)目銷售價(jià)格14000元/平米，每平米銷售利潤5200元/平米左右，預(yù)計(jì)毛利潤率60左右,萬科通過溢價(jià)銷售，保持著較高的利潤率，實(shí)現(xiàn)較高的投資回報(bào),,萬科,龍湖項(xiàng)目銷售價(jià)格普遍高于區(qū)域同檔次樓盤20％以上，甚至高達(dá)50％預(yù)期利潤大幅增長，把一個(gè)項(xiàng)目賣成2個(gè)，甚至達(dá)到3個(gè)同樣項(xiàng)目所能創(chuàng)造的利潤,龍湖,龍湖高溢價(jià)，高利潤,土地單位成本11573元/平米項(xiàng)目單位成本20974元/平米預(yù)估售價(jià)35000元/平米預(yù)計(jì)稅前利潤率6688,龍湖唐寧ONE投資收益,龍湖,土地單位成本6400元/平米項(xiàng)目單位成本14716元/平米銷售均價(jià)30000元/平米左右稅前利潤率10126,龍湖滟瀾山投資收益,龍湖,知己了解并挖掘項(xiàng)目的一切可以溢價(jià)和有可能溢價(jià)的有利與不利點(diǎn)鈍角法則,溢價(jià)銷售,執(zhí)行溢價(jià),,,知彼了解目標(biāo)客戶群的一切屬性，尤其是客戶的消費(fèi)心理與價(jià)值體系，并試圖影響和改變他們布道洗腦,,強(qiáng)調(diào)知己知彼的溢價(jià)執(zhí)行策略,集中把握客戶的關(guān)注重點(diǎn)，滿足其需求精細(xì)化園林景觀物業(yè)服務(wù),,,,,通過不斷的價(jià)格試探，做出正確的漲價(jià)決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)收入，實(shí)現(xiàn)高利潤率,龍湖滟瀾山項(xiàng)目投資收益評(píng)估,滟瀾山16000元/平米的預(yù)計(jì)銷售均價(jià)實(shí)際賣到25000元/平米，單套銷售總價(jià)實(shí)現(xiàn)200萬元的抬高,龍湖,借鑒,培養(yǎng)企業(yè)核心技能，樹立品牌，增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的溢價(jià)能力研究客戶需求，以客戶為導(dǎo)向滿足客戶關(guān)注點(diǎn)在限價(jià)房與普通商品房價(jià)格日近的市場中，開發(fā)中高端項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)差異化競爭,四、融資,,,上市融資提高資金效率龍湖為上市，拓展土地萬科資本市場融資與購買土地良性循環(huán),2006年開始大舉擴(kuò)張，大量增加土地儲(chǔ)備在重慶擁有超過6500畝土地；在成都，擁有約2000畝土地，在北京，則擁有約2700畝地一二級(jí)開發(fā)土地總面積達(dá)11000畝，可建筑面積約1300萬平方米高價(jià)圈地以土地單價(jià)11567元/平米的價(jià)格取得了中關(guān)村地塊,龍湖IPO暫緩，資金困局,,大舉圈地，提高上市估值,龍湖取地,降價(jià)因素市場壓力龍湖短期內(nèi)無法上市龍湖集團(tuán)11000畝土地存貨負(fù)擔(dān)05年至今，北京龍湖獲取6塊土地，拿地成本61億左右，從05年至08年10月，北京龍湖的銷售額只有516億,龍湖現(xiàn)狀資金緊張，大幅降價(jià),,資金緊張,大幅降價(jià)花盛香醍5月1300018000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅超過6000元/平米艷瀾山最高銷售均價(jià)達(dá)到35454元/平米，目前對(duì)外報(bào)價(jià)32000元/平米，原來毛坯房變?yōu)榫b房，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米，艷瀾山實(shí)際降價(jià)幅度6000元/平米,,放棄部分溢價(jià)，快速回款，加快資金的周轉(zhuǎn)降幅雖大，在可接受范圍花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算成本6500元/平米左右，項(xiàng)目有20左右的毛利潤,,05年后每年都能通過不同的渠道獲取資金，而北京萬科也正是在此期間獲取了大量土地93年至05年，北京萬科只獲取了4塊土地，萬科城市花園、萬科星園、萬科青青家園以及萬科西山庭院05年至今，獲取9塊土地，紫臺(tái)、四季花城、東第、公園五號(hào)、假日風(fēng)景、金陽國際公寓、紅獅項(xiàng)目、金隅萬科城、金色城品（西大望路塊）,,萬科上市圈地圈錢，良性循環(huán),萬科取地,融資取地,取地融資,,良性循環(huán),,上市平臺(tái),,08年9月成功發(fā)行公司債，總共融資59億元,萬科逆勢圈錢圈地,一片退地聲中，9月萬科全國范圍內(nèi)新增5個(gè)項(xiàng)目，這五塊地分別位于上海、天津、杭州、大連和重慶，建筑面積達(dá)1286萬平米，需支付2261億元。5個(gè)項(xiàng)目，與公司其他項(xiàng)目相比，規(guī)模屬中小項(xiàng)目，單幅土地款沒有超過10億元的采用“短平快”的操作手法，提高周轉(zhuǎn)率，獲取現(xiàn)金流，維持公司大項(xiàng)目的現(xiàn)金支出,,銷售額萎縮，市場份額增加50（王石語）相比龍湖，萬科在年初經(jīng)歷了降價(jià)風(fēng)波后，至今未有新降價(jià)舉措萬科以項(xiàng)目的快速、滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)公司現(xiàn)金流的良性循環(huán)，同時(shí)借助股市，債券等方式，在地價(jià)相對(duì)較低的時(shí)候拓展土地，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展的良性循環(huán),,借鑒,應(yīng)用上市平臺(tái)，在資本市場采用多種方式進(jìn)行融資，進(jìn)而獲取土地，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)資本與土地的良性循環(huán),他山之石，可以攻玉,土地產(chǎn)品溢價(jià)融資,THEENDTHANKS,

簡介：順馳房地產(chǎn)公司成本管理簡介,一、順馳組織架構(gòu)簡介二、順馳項(xiàng)目操作思路簡介三、順馳成本管理簡介四、其他公司成本控制簡介,一、順馳組織架構(gòu)簡介,,順馳中國,,上海順馳,運(yùn)營中心,武漢順馳,北京順馳,發(fā)展中心,,,,,,,,,,開發(fā)中心,,,研發(fā)中心,,昌平公司,,達(dá)興公司,豐潤公司,,,開發(fā)部,,,,研發(fā)部,工程部,運(yùn)營部,銷售部,客服部,,,,策劃部,,,,,,,,,,,,,,,招投標(biāo)小組,,,,,虛擬小組,財(cái)務(wù),,,,,,理解城市,,理解行業(yè),理解項(xiàng)目,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?項(xiàng)目素質(zhì),,理解企業(yè),戰(zhàn)略發(fā)展,,,,考核指標(biāo)體系,產(chǎn)品設(shè)計(jì),,,,,,,營銷策劃,管理規(guī)劃,,,,,二、順馳項(xiàng)目操作思路簡介,三、順馳成本管理簡介,1、順馳項(xiàng)目快速操作模式,拿地,市場調(diào)研,產(chǎn)品定位,交工標(biāo)準(zhǔn),成本測算,,,方案設(shè)計(jì),,成本指標(biāo),施工圖,,,管理規(guī)劃,,資金計(jì)劃,,,,項(xiàng)目實(shí)施,時(shí)間也是成本,購買土地,開工,,,,,,,,付款,,,售房,,收到房款,,,入住,,,,,,,,,應(yīng)收款天數(shù),現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,應(yīng)付款天數(shù),,開盤,,,,,順馳商業(yè)模式縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期,三、順馳成本管理簡介,三、順馳成本管理簡介,一般項(xiàng)目操作模式,時(shí)間也是成本,獲取土地,規(guī)劃設(shè)計(jì),成本估算,,,,,,,開發(fā)手續(xù),工程施工,項(xiàng)目銷售,成本計(jì)劃明細(xì),項(xiàng)目結(jié)算,,三、順馳成本管理簡介,2、成本控制,①成本控制體系,,前期方案階段（控制總成本的85左右,項(xiàng)目實(shí)施階段（控制總成本的15左右）,,聚焦方案,,聚焦管理,方案經(jīng)濟(jì)性,方案技術(shù)性,限額設(shè)計(jì),用足指標(biāo),圖紙審核,提前設(shè)計(jì),旁站設(shè)計(jì),,,,成本控制分解到各部門,,研發(fā),工程,運(yùn)營,營銷,開發(fā),出圖質(zhì)量出圖時(shí)間圖紙審核設(shè)計(jì)費(fèi)用現(xiàn)金流,洽商變更合同控制招投標(biāo)材料選型工期控制現(xiàn)金流,合同控制招投標(biāo)材料選型洽商控制現(xiàn)金流控制,計(jì)劃性有效性資源整合現(xiàn)金流,政策優(yōu)惠返還現(xiàn)金流,執(zhí)行部門,推動(dòng)部門,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,三、順馳成本管理簡介,②順馳項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定,拿地,市場調(diào)研,產(chǎn)品定位,成本測算,,,方案設(shè)計(jì),成本指標(biāo),交工標(biāo)準(zhǔn),考核指標(biāo),,現(xiàn)金流,,項(xiàng)目實(shí)施,,,,目標(biāo)利潤,薪酬,,,三、順馳成本管理簡介,各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃,,,,,成本預(yù)算范圍內(nèi)或較接近,超出成本預(yù)算范圍較多,成本預(yù)算,,對(duì)表,運(yùn)營部深入分析判斷,領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否否決,運(yùn)營部建議否決,按原方案執(zhí)行,③順馳成本否決制,成本否決制流程,三、順馳成本管理簡介,③順馳成本否決制,一、土地、設(shè)計(jì)、開發(fā)等費(fèi)用控制措施每一筆費(fèi)用使用前，對(duì)照成本預(yù)算表，超預(yù)算費(fèi)用，必須交領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)審批通過，否則運(yùn)營部不予簽字。二、建安成本的控制施工圖紙出具后，找咨詢公司做施工圖概算，與成本估算比較，如果超出成本估算較多，向領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)匯報(bào)并建議否決此批圖紙，設(shè)計(jì)院重新調(diào)整、優(yōu)化設(shè)計(jì)。領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否更改圖紙或追加成本，或另尋新的方案。三、銷售費(fèi)用控制措施詳細(xì)計(jì)劃營銷推廣各種費(fèi)用的明細(xì)單，對(duì)照成本估算表，結(jié)合銷售狀況實(shí)際需要，超預(yù)算的費(fèi)用報(bào)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否刪減。,三、順馳成本管理簡介,④限額設(shè)計(jì),一、規(guī)劃指標(biāo)用足嚴(yán)格審核圖紙實(shí)際可售面積，須與審定方案通知書審定面積相符，避免面積損失；二、對(duì)設(shè)計(jì)院提出明確結(jié)構(gòu)含筋量要求，控制鋼筋用量。,三、順馳成本管理簡介,⑤順馳招標(biāo)工作程序,,,三、順馳成本管理簡介,⑤順馳招標(biāo)工作程序,三、順馳成本管理簡介,⑥順馳成本控制過程中的規(guī)?；?資源共享集團(tuán)采購,三、順馳成本管理簡介,⑦順馳成本控制過程中的問題解決,工程進(jìn)度的超常規(guī)要求與招投標(biāo)的矛盾提前費(fèi)率招標(biāo)；招標(biāo)工程中工程要求資質(zhì)越高越好，利于管理保證質(zhì)量與預(yù)算價(jià)格越低越好，有效控制成本保證利潤率的矛盾運(yùn)營中心考察確定。,,,四、其他公司成本控制簡介,①萬科旁站設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)際操作中，由于項(xiàng)目快速操作，設(shè)計(jì)時(shí)間很緊迫，往往是圖紙剛出具，便急需付諸工程實(shí)施，對(duì)圖紙進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性（技術(shù)性）審核的時(shí)間非常有限，難以確保限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行質(zhì)量。采用研發(fā)人員旁站設(shè)計(jì)的工作方法房地產(chǎn)公司派出具有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的研發(fā)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師共同工作，將需求信息及時(shí)與對(duì)方溝通，設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)檢驗(yàn)限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段便控制其經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性，確保合理、提高效率。,四、其他公司成本控制簡介,②嘉銘桐城C區(qū)總包合同,1、嘉銘桐城C區(qū)住宅樓工程概括建筑面積約29萬平米；地下2層地上28層，標(biāo)準(zhǔn)層層高28米，總高869米；CFG樁復(fù)合地基，筏板基礎(chǔ)；全現(xiàn)澆剪力墻；2、工程質(zhì)量要求結(jié)構(gòu)長城杯，北京市優(yōu)質(zhì)工程；3、甲方分包項(xiàng)目土方、降水、CFG樁復(fù)合地基、電梯、門窗、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、天然氣、電視電話；4、甲供材料散熱器、燃?xì)?、配電箱、配電柜、光力柜、?yīng)急電源柜；,四、其他公司成本控制簡介,②嘉銘桐城C區(qū)總包合同,5、結(jié)算方式結(jié)算單價(jià)1130元/平米，承包金額3268萬，為按投標(biāo)價(jià)圖紙及工程規(guī)范一次性包干金額；6、合同價(jià)調(diào)整整個(gè)工程單份洽商單項(xiàng)定額子目設(shè)計(jì)變更洽商金額直接費(fèi)累計(jì)超過一萬元可進(jìn)行調(diào)整；7、由于乙方原因?qū)張D不仔細(xì)造成的洽商變更不調(diào)整；8、開工后每棟樓持續(xù)墊資1500萬，結(jié)算時(shí)不計(jì)貸款利息9、包干費(fèi)265，技術(shù)措施費(fèi)1，為一次性包死價(jià)格，不再調(diào)整。,謝謝大家,附考核指標(biāo)體系,附考核指標(biāo)體系,附考核指標(biāo)體系,附考核指標(biāo)體系,附項(xiàng)目管理規(guī)劃,

簡介：武漢順馳物業(yè)管理有限公司,聚焦形象和服務(wù)支持戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),武漢順馳物業(yè)管理有限公司,第一部分現(xiàn)階段工作的思考第二部分支持戰(zhàn)略目標(biāo)的措施,目錄,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,一、物業(yè)工作思路,第一部分現(xiàn)階段工作的思考,物業(yè)服務(wù),保安,保潔,接待,工程介入,后勤食堂,,,服務(wù)客戶,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,一、目前物業(yè)所承擔(dān)的服務(wù)工作1、景觀示范區(qū)的保潔、保安、維護(hù)；2、樣板房的接待、保潔、保安；3、施工現(xiàn)場的保安巡查和出入口的執(zhí)勤；4、辦公樓的保潔和值班及其它后勤食堂服務(wù)。,第一部分現(xiàn)階段工作的思考,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,物業(yè)公司人員配置分析,從目前人員配置來看，荊州太陽城項(xiàng)目管理人員5個(gè)外賣場2個(gè)（2個(gè)保潔，4個(gè)保安），售樓處1個(gè)保潔，6個(gè)保安，1個(gè)接待工程、物業(yè)辦公室加外圍1個(gè)保潔，2個(gè)保安景觀示范區(qū)2個(gè)保潔樣板房2個(gè)保潔，7個(gè)保安，4個(gè)接待食堂人員2個(gè)合計(jì)38人,第一部分物業(yè)公司現(xiàn)狀,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,物業(yè)公司人員配置分析,武漢畔島花園項(xiàng)目管理人員3個(gè)外賣場2個(gè)（1個(gè)保潔，5個(gè)保安，兩個(gè)值班），工程工地10個(gè)保安公司辦公樓2個(gè)保潔，1個(gè)值班合計(jì)24人,第一部分物業(yè)公司現(xiàn)狀,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,第二部分對(duì)項(xiàng)目的支持工作,3、荊州太陽城物業(yè)支持工作,4月18日，保潔保安到位，支持銷售北京路外賣場開放；6月9日，物業(yè)人員進(jìn)駐荊州，開始熟悉項(xiàng)目和周邊行業(yè)環(huán)境，并同當(dāng)?shù)卣飿I(yè)管理部門進(jìn)行了接觸；7月2日，天津順馳物業(yè)荊州分公司注冊(cè)完畢；7月10日，獲取預(yù)售許可證所需的物業(yè)資料準(zhǔn)備齊全；7月24日，保安保潔接待員到位，支持銷售景觀示范區(qū)開放；7月25日，支持荊州水藍(lán)公司太陽城盛大開盤活動(dòng)；8月12日，物業(yè)管理臨時(shí)用房裝修完畢，物業(yè)人員搬到新辦公室開始工作；8月13日，物業(yè)食堂正式開放。,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,第二部分對(duì)項(xiàng)目的支持工作,4、武漢金銀湖物業(yè)支持工作,6月3日，武漢順馳物業(yè)管理有限公司注冊(cè)成立；6月16日，開始與東西湖區(qū)房地局物業(yè)科進(jìn)行接觸，辦理物業(yè)資質(zhì)及咨詢前期介入事宜；6月28日，保潔保安到位，支持銷售武廣陽光會(huì)館開放；支持工地現(xiàn)場辦公區(qū)域安全維護(hù)；7月9日，夜班人員到位，支持民航小區(qū)陽光會(huì)館開放；8月12日，畔島花園物業(yè)招標(biāo)文件送交房地局物業(yè)科；8月16日，開始準(zhǔn)備物業(yè)招投標(biāo)工作的開展；8月28日，投標(biāo)工作結(jié)束，順馳物業(yè)順利中標(biāo)畔島花園項(xiàng)目。,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,第三部分下一部工作重點(diǎn),重點(diǎn)財(cái)務(wù)方面加強(qiáng)全面預(yù)算管理，培養(yǎng)員工節(jié)約意思；出臺(tái)費(fèi)用控制辦法，合理有效使用資金；整合現(xiàn)有資源，支持和服務(wù)于戰(zhàn)略。,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,第三部分下一部工作重點(diǎn),重點(diǎn)客戶方面積極服務(wù)項(xiàng)目需要，全力支持銷售工作的開展；保持與政府相關(guān)部門的溝通，形成良好的關(guān)系；關(guān)注客戶，關(guān)注準(zhǔn)業(yè)主，梳理客戶信息，提供有價(jià)值信息。,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,第三部分下一部工作重點(diǎn),重點(diǎn)流程方面完善的管理流程，規(guī)范化操作各類工作；建立薪酬與績效考核的匹配方案，并嚴(yán)格執(zhí)行；,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,第三部分下一部工作重點(diǎn),重點(diǎn)員工方面加強(qiáng)學(xué)習(xí)企業(yè)文化，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一行動(dòng)；學(xué)習(xí)順馳物業(yè)操作模式，完善和創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)；持續(xù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，培養(yǎng)全員客戶意識(shí)。,天津順馳地產(chǎn)有限公司,L房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)WWWFDCEWCOM傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,我們的決心,對(duì)戰(zhàn)略的支持我們不是消極被動(dòng)的；我們一定是積極主動(dòng)的；,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,我們的決心,對(duì)戰(zhàn)略的支持我們不是盡力而為的；我們一定是全力以赴的。,武漢順馳物業(yè)管理有限公司,發(fā)言完畢,謝謝大家,

簡介：,,至豪庭（東站后廣場）品牌定位,至豪庭（東站后廣場）現(xiàn)有的品牌定位,面向全市高收入階層的天津城市中心的高檔次生活社區(qū)。,對(duì)現(xiàn)有定位進(jìn)行深化和發(fā)展后的定位,,尊貴，奢華的極品高檔住宅對(duì)于追求住宅的高品質(zhì)和社會(huì)的普遍認(rèn)可的成功人士而言，東站后廣場是天津市高檔住宅中的極品，選擇這里，不但能夠享受到豪華舒適的生活，更能夠體現(xiàn)都市名流尊貴的地位。東站后廣場是歐洲、香港、上海等地名流貴族生活在天津的再現(xiàn)。,對(duì)定位進(jìn)行深化和發(fā)展的目的,針對(duì)更準(zhǔn)確的、更具消費(fèi)能力的目標(biāo)消費(fèi)群。提高品牌價(jià)值，促進(jìn)銷售。使我們樓盤的定位具有不可復(fù)制性。與樓盤歐式建筑格調(diào)吻合,地理位置優(yōu)越，交通便利。周邊公建設(shè)施完善成熟。發(fā)展前景廣闊。項(xiàng)目屬于高檔精品住宅,從項(xiàng)目本身來看,對(duì)定位進(jìn)行深化和發(fā)展的依據(jù),從目標(biāo)消費(fèi)者來看,絕對(duì)成功人士，天津房地產(chǎn)高端客戶，集中于外企或私企的高級(jí)白領(lǐng)或金領(lǐng)階層，還包括私營業(yè)主及高收入國家公務(wù)員階層。二、三次置業(yè)為主。,對(duì)建筑細(xì)節(jié)的雕琢貴族化的社區(qū)服務(wù)舒適便捷的生活享受銷售過程中帶來的真正名流貴族體驗(yàn),項(xiàng)目對(duì)“尊貴、奢華”的體現(xiàn),“只屬于都市名流的奢華的生活空間”是品牌的核心發(fā)展商在打造天津極品貴族住宅廣告要激發(fā)高端客戶體現(xiàn)自身價(jià)值的渴望消費(fèi)者將為體現(xiàn)身份地位和奢華的生活選擇這里,品牌核心,,項(xiàng)目的命名,備選名稱,至豪庭,白金漢宮,東方唐寧,海德廣場,荷馬國際公寓,華歐寓所,煌景,金邸,拜占庭,塞納港,盛世傾城,英倫花園,喬治亞城,光輝豪庭,歌德廣場,天尊,宙斯,歐泊莊園,鼎嘉豪庭,歐頓名邸,成功以外的成功感受曠世豪宅，尊容盡顯至尊至尚，坐擁豪華,項(xiàng)目的廣告口號(hào),項(xiàng)目的LOGO,至豪庭（東站后廣場）推廣策略,最大的挑戰(zhàn),如何在年底之前讓消費(fèi)者在只有一塊平地的情況下，購買180套單價(jià)50135萬的房子,了解目標(biāo)消費(fèi)者,他們是什么樣的人3050歲，都市成功人士，事業(yè)有成，有扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和一定的社會(huì)地位。他們不在乎錢，但是注重品牌。他已經(jīng)有一套或幾套房子，但是希望能夠進(jìn)一步提高生活品質(zhì)。他們有自己的生活圈子。具有一定的虛榮心，希望得到社會(huì)的普遍認(rèn)可。,他們理想的生活是什么樣的豪華舒適的住所，星級(jí)的服務(wù)，便利的生活條件，帶給他們與眾不同貴族生活體驗(yàn)。他們的社會(huì)地位得到普遍認(rèn)可，能夠和自己身份相符的朋友們一起參加社交活動(dòng)。,了解目標(biāo)消費(fèi)者,根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者需求，圍繞品牌核心概念，進(jìn)行有鮮明針對(duì)性的差異化傳播。,,如何吸引他們,市中心方便的生活，鬧中取靜的貴族享受。市中心方便的交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滿足了消費(fèi)者生活的需要，社區(qū)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的環(huán)境滿足他們的物質(zhì)需求。擁有屬于自己生活圈子的高尚社區(qū)俱樂部利用社區(qū)豪華會(huì)所，建立針對(duì)消費(fèi)者生活圈子的俱樂部，滿足他們的社交需要。,★,★,至豪庭的賣點(diǎn),推廣策略,圍繞“尊貴、奢華”的定位，綜合利用各種媒體，展開全方位的宣傳推廣活動(dòng)。,選用名人作為樓盤形象代言人將形象代言人概念引入房地產(chǎn)推廣中，形象代言人應(yīng)是著名的，為公眾廣泛認(rèn)同的成功人士。（如陳逸飛）形象代言人的形象貫穿于推廣過程中，如參加開盤酒會(huì)，接受開發(fā)商贈(zèng)送的房產(chǎn)等。形象代言人的介入能夠明確的體現(xiàn)樓盤的定位，更具說服力和代表性。,推廣形式,制作10分鐘左右的項(xiàng)目介紹專題片，制作成精美的VCD，提前贈(zèng)送給主要目標(biāo)消費(fèi)者。,拍攝項(xiàng)目介紹專題片,推廣形式,與銀行建立聯(lián)系，在信用卡用戶中搜尋月消費(fèi)5000以上的消費(fèi)者，將其確定為主要傳播對(duì)象，向目標(biāo)對(duì)象發(fā)放VCD。,主動(dòng)搜尋目標(biāo)消費(fèi)者并與其建立聯(lián)系,推廣形式,利用體現(xiàn)貴族生活方式的形式進(jìn)行推廣,提前認(rèn)購階段推出體現(xiàn)尊貴身價(jià)的限量白金認(rèn)購卡，提升品牌價(jià)值。開盤時(shí)舉行豪華的歐式雞尾酒會(huì)，邀請(qǐng)各界名流參加，并通過抽獎(jiǎng)贈(zèng)房等活動(dòng)形式增大項(xiàng)目吸引力。,推廣形式,推廣形式,利用軟文制造輿論,在天津主要媒體上刊登軟文，引起社會(huì)關(guān)注。,推廣階段,,推廣階段,時(shí)間25月階段策略品牌推廣，提高項(xiàng)目知名度。階段目標(biāo)使消費(fèi)者了解至豪庭（東站后廣場），并形成“至豪庭（東站后廣場）是尊貴、奢華的極品樓盤”的印象。主要活動(dòng)奠基儀式，新聞發(fā)布會(huì)、專題片制作等。媒體配合軟文。,推廣階段,優(yōu)先認(rèn)購階段,時(shí)間57月階段策略帶領(lǐng)消費(fèi)者體驗(yàn)貴族生活。階段目標(biāo)激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)符合身份的名流生活的向往，產(chǎn)生購買意向。主要活動(dòng)宣傳物的發(fā)放、認(rèn)領(lǐng)白金認(rèn)購卡、拍賣會(huì)、認(rèn)購會(huì)等系列活動(dòng)組合。媒體配合軟文，報(bào)紙。,,開盤階段,時(shí)間8月階段策略重點(diǎn)推廣賣點(diǎn)和項(xiàng)目為消費(fèi)者帶來的直接利益。階段目標(biāo)增強(qiáng)消費(fèi)者信心，促成購買。主要活動(dòng)豪華開盤雞尾酒會(huì)，樣板房參觀等活動(dòng)。媒體配合報(bào)紙,推廣階段,持續(xù)銷售階段,時(shí)間8月年底階段策略繼續(xù)強(qiáng)化賣點(diǎn)，以前一階段的銷售業(yè)績作為新的支持點(diǎn)。階段目標(biāo)鞏固銷售成果，穩(wěn)定銷售業(yè)績。媒體配合軟文報(bào)紙。,推廣階段,完畢謝謝,

簡介：2024/3/31,1,順馳地產(chǎn)品牌線下推廣月策劃方案,2024/3/31,2,寫在方案之前,南京順馳公司作為順馳地產(chǎn)在中國市場的重要戰(zhàn)略布局，為南京的房地產(chǎn)行業(yè)加入了新的活力。2004年初，濱江奧城項(xiàng)目的初次亮相，即引起業(yè)內(nèi)業(yè)外的充分關(guān)注。在受到南京媒體誤解和質(zhì)疑聲中，順馳人沒有選擇放棄，而是用充滿人性化，客戶至上的“服務(wù)營銷”銷售及物業(yè)服務(wù)體系的建立等一系列工作，實(shí)現(xiàn)了河西濱江奧城項(xiàng)目良好的銷售業(yè)績，并且順馳中國今年順利完成了100億元的銷售目標(biāo)。,2024/3/31,3,,2004年即將走完，常言道“良好的開端是成功的一半”，2005，對(duì)于南京順馳，對(duì)于濱江奧城來說，無疑又是一個(gè)新的開始。如何以“一個(gè)良好的開局”搶占2005年南京市場，將是貴司接下來工作的重中之重。,2024/3/31,4,,我司承貴司委托，根據(jù)貴司要求和現(xiàn)有資料及對(duì)順馳一年來的推廣工作進(jìn)行分析、總結(jié)，特?cái)M訂了本次公關(guān)活動(dòng)策劃方案，以供貴司參考。期待你認(rèn)同我司是有能力、有熱誠的好伙伴，可協(xié)助貴司成功,2024/3/31,5,提案目錄,市場分析消費(fèi)者分析活動(dòng)闡述費(fèi)用預(yù)算,2024/3/31,6,今天我們所做的,決不單純是一個(gè)簡單的活動(dòng)策劃，而是濱江奧城接下來所要做的事情。,2024/3/31,7,一切開始之前,讓我們先簡單了解一下市場趨勢,2024/3/31,8,市場營銷正發(fā)生變化,,服務(wù),2024/3/31,9,俗話說,文學(xué)創(chuàng)作，有“功夫在詩外”的說法，兵法有云“攻心為上”,2024/3/31,10,,隨著市場競爭的日益激烈，眾多開發(fā)商面對(duì)市場競爭的壓力，紛紛提出了“以市場為中心”和“以客戶為導(dǎo)向”的營銷策略，以不斷滿足客戶需求為中心。萬科地產(chǎn)提出的客戶微笑年、中海地產(chǎn)的客戶服務(wù)年等等。,2024/3/31,11,,由此可以預(yù)見，服務(wù)將會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)新的競爭焦點(diǎn)。服務(wù)營銷也越來越受到開發(fā)商的重視。順馳地產(chǎn)也提出了“充滿人性化、客戶至上的服務(wù)營銷”手段。,2024/3/31,12,,如何在眾多的競爭對(duì)手中脫穎而出，增強(qiáng)現(xiàn)有業(yè)主和潛在業(yè)主對(duì)濱江奧城的信任度和親和力，在市場外贏得先手，將是我們面臨的最主要的問題我們有辦法嗎,2024/3/31,13,接下來,再看看我們的業(yè)主,2024/3/31,14,我們的業(yè)主,年齡層次跨度比較大，從78年的都市新貴到60年的中堅(jiān)力量再到40年的退休干部，向往新的生活方式，經(jīng)濟(jì)富足,二次置業(yè)的業(yè)主占有相當(dāng)比例，對(duì)房地產(chǎn)市場尤其是河西市場的現(xiàn)狀和發(fā)展相對(duì)了解并且密切關(guān)注，在成為業(yè)主之后，關(guān)注順馳的發(fā)展，樂于為對(duì)小區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)提供有建設(shè)性的意見，業(yè)主和業(yè)主之間的交流和溝通比較多，對(duì)自己的鄰居比較關(guān)注。生活品味較高，熱愛體育運(yùn)動(dòng)，喜歡和家人周末出游，親戚朋友在濱江奧城一起買房的比較多。,2024/3/31,15,我們的業(yè)主,“我知道自己想要什么，我知道我的生活是什么樣的”“我有妻子、孩子，父親、母親，我要讓他們過的很開心”“我工作很忙，沒有時(shí)間陪他們?cè)谝黄稹薄拔覒?yīng)該抽空多陪他們”,2024/3/31,16,,對(duì)于上帝們的聲音，我們能夠幫助他們嗎我們能夠和他們“打”成一片嗎我們有機(jī)會(huì)嗎,2024/3/31,17,最好的機(jī)會(huì),6070年代的人關(guān)注家庭親情,2024/3/31,18,,“以關(guān)懷、親情”為中心，訴求順馳會(huì)給業(yè)主帶來溫馨、和諧的生活,倡導(dǎo),家庭FAMILY,爸爸FATHER,,媽媽MMATHER,我I,愛LOVE,你們YOU,和AND,建議,愛自己,南京XX品牌線下推廣月策劃方案,2024/3/31,19,,只要我們能夠抓住他們對(duì)于家庭親情的關(guān)注，組織針對(duì)性的公關(guān)活動(dòng)，“投其所好”，我們就能夠贏得業(yè)主們的心讓他們能夠,2024/3/31,20,,好了，找準(zhǔn)了我們的目標(biāo)方向，我們也成功了一半。,2024/3/31,21,活動(dòng)主題確定,“關(guān)懷每一天”順馳伴您共成長品牌線下推廣月,2024/3/31,22,主題闡述,“服務(wù)”已經(jīng)成為眾多開發(fā)商的重要營銷手段，順馳如何在眾多“服務(wù)”中脫圍而出“關(guān)懷”從細(xì)微之處體現(xiàn)順馳的服務(wù)，可以避開日趨雷同的服務(wù)概念。順馳的“關(guān)懷”不是一朝一夕的，而是長此以往繼續(xù)下去的，我們所提倡的是無時(shí)不在的“關(guān)懷”,2024/3/31,23,整體活動(dòng)時(shí)間,2004年12月28日2005年2月8日,2024/3/31,24,活動(dòng)主線,“關(guān)懷每一天”是整體活動(dòng)的精髓所在“關(guān)懷、親情”是整體活動(dòng)的主線,2024/3/31,25,活動(dòng)策略,“以點(diǎn)帶面”策略對(duì)于本次活動(dòng)，我們將不會(huì)采用大而全的公關(guān)活動(dòng)方式，而是在短時(shí)間內(nèi)選定能夠受到業(yè)主重視的活動(dòng)，重點(diǎn)推出，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。,2024/3/31,26,活動(dòng)策略,“眼見為實(shí)”策略我們針對(duì)業(yè)主對(duì)親情的關(guān)注，開展“親子家庭”親情活動(dòng)，讓業(yè)主在一家人開開心心的游玩之際，同時(shí)能夠感受到順馳對(duì)于業(yè)主無處不在的關(guān)懷,2024/3/31,27,活動(dòng)策略,“整合傳播”策略,2024/3/31,28,,我們?nèi)绾螌⑽覀兊摹瓣P(guān)懷每一天”理念傳遞給業(yè)主,2024/3/31,29,用不同的活動(dòng)內(nèi)容來打動(dòng)業(yè)主,2024/3/31,30,,活動(dòng)的基本內(nèi)容,2024/3/31,31,,預(yù)熱、攔截（20041228200511）,,關(guān)懷訴求20051219,重點(diǎn)亮相2005115,,,,,,,,,,南京順馳一歲了我們的項(xiàng)目輿論導(dǎo)向新年祝福,,,后續(xù)〉〉〉〉春節(jié),順馳伴您共成長“親子家庭”親情活動(dòng)南京順馳成長歷程,順馳與您一起過年拜年活動(dòng)焰火晚會(huì)祈福鐘聲迎新年,順馳關(guān)懷每一天關(guān)懷酒會(huì),,所有活動(dòng)圍繞“關(guān)懷每一天”，圍繞家庭、親情的和諧與溫馨而展開所有活動(dòng)都要體現(xiàn)生活、品位,2024/3/31,32,第一階段預(yù)熱攔截,,意識(shí)灌輸,核心訴求訴求一順馳的品牌訴求二濱江奧城項(xiàng)目訴求三順馳的服務(wù)理念,結(jié)論順馳地產(chǎn)是全國知名的品牌濱江奧城是南京順馳重點(diǎn)推出的項(xiàng)目順馳是一家有人情味的開發(fā)商，我們依然關(guān)懷每一個(gè)關(guān)注順馳的業(yè)主,2024/3/31,33,第二階段關(guān)懷訴求,,意識(shí)灌輸,核心訴求順馳我們對(duì)于親情的理解順馳我們?cè)敢馀c您共成長,結(jié)論家庭要多一點(diǎn)愛親情大于一切，增強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主、潛在業(yè)主和媒體記者對(duì)于順馳品牌更深刻的認(rèn)知,2024/3/31,34,第三階段重點(diǎn)亮相,意識(shí)灌輸,核心訴求順馳我們對(duì)業(yè)主的無時(shí)不在的關(guān)懷順馳我們?cè)敢馀c您共成長,,活動(dòng)“關(guān)懷”酒會(huì)通過舉辦具有高品位的酒會(huì)，并且現(xiàn)場互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)順馳與業(yè)主們“打”成一片的目的,,結(jié)論服務(wù)營銷已經(jīng)成為順馳的主要營銷手段順馳有能力為業(yè)主提供更好的服務(wù)“關(guān)懷每一天”,2024/3/31,35,第四階段后續(xù),意識(shí)灌輸,核心訴求順馳我們對(duì)業(yè)主無時(shí)不在的關(guān)懷、問候,結(jié)論業(yè)主們需要順馳的關(guān)注與關(guān)懷,2024/3/31,36,,活動(dòng)執(zhí)行草案,2024/3/31,37,一、媒體宣傳、新年祝福,活動(dòng)目標(biāo),以媒體宣傳的形式來作為順馳“關(guān)懷每一天”推廣活動(dòng)的切入點(diǎn)，制造熱點(diǎn)，配合攔截宣傳，為后續(xù)活動(dòng)做好鋪墊,活動(dòng)時(shí)間,2004年12月28日2005年1月1日,活動(dòng)亮點(diǎn),南京順馳一歲了溫馨的祝福,以“南京順馳一歲了”為熱點(diǎn)，抓住新年伊始的契機(jī)，塑造順馳地產(chǎn)的品牌美譽(yù)度,活動(dòng)主題,,活動(dòng)內(nèi)容,資源配合,順馳公司提供媒體平面樣稿,新年快樂南京順馳祝全市人民新年快樂,2024/3/31,38,二、“親子家庭”親情活動(dòng),活動(dòng)目標(biāo),以業(yè)主直接參與活動(dòng)的形式來作為順馳“關(guān)懷每一天”推廣活動(dòng)細(xì)分訴求，制造親情、溫馨的場面，達(dá)到“關(guān)懷”的目的,活動(dòng)時(shí)間,2005年1月8日,活動(dòng)亮點(diǎn),孩子們的最愛海底世界海豚館營造親情、溫馨的場景,組織業(yè)主以家庭參與的活動(dòng)形式，參觀游玩南京海底世界海豚館，用孩子們對(duì)海豚的喜愛來達(dá)到活動(dòng)的可參與性,活動(dòng)主題,多一點(diǎn)愛，多一點(diǎn)關(guān)懷,活動(dòng)內(nèi)容,資源配合,南京海底世界海豚館,2024/3/31,39,三、順馳成長回顧圖片展,活動(dòng)目標(biāo),用圖片的形式，讓順馳的準(zhǔn)業(yè)主和潛在業(yè)主們更加深刻的了解順馳，了解濱江奧城，并且通過媒體記者宣傳順馳,活動(dòng)時(shí)間,2005年1月9日1月30日,活動(dòng)亮點(diǎn),精美、真實(shí)的圖片更容易讓業(yè)主感受到順馳的品牌魅力,組織準(zhǔn)業(yè)主、潛在業(yè)主、媒體記者參與的活動(dòng)形式，用輕松愉快的餓心情參觀,活動(dòng)主題,與您共成長的順馳南京順馳一周年回顧圖片展,活動(dòng)內(nèi)容,資源配合,順馳濱江奧城展示中心,2024/3/31,40,四、“關(guān)懷”酒會(huì),活動(dòng)目標(biāo),用酒會(huì)的形式，讓順馳的準(zhǔn)業(yè)主在面對(duì)面的交流中更加深刻的了解順馳，了解濱江奧城，使順馳更進(jìn)一步的接觸業(yè)主，了解他們的想法,活動(dòng)時(shí)間,2005年1月15日,活動(dòng)亮點(diǎn),面對(duì)面的交流，完全的互動(dòng)演出表演,組織準(zhǔn)業(yè)主歡聚一堂，品嘗美酒，欣賞精彩的節(jié)目、完全互動(dòng)的活動(dòng)組織,活動(dòng)主題,我們關(guān)懷您的每一天,活動(dòng)內(nèi)容,資源配合,南京金陵飯店鐘山廳,2024/3/31,41,五、拜年活動(dòng),活動(dòng)目標(biāo),利用中國傳統(tǒng)的過年風(fēng)俗，讓順馳的準(zhǔn)業(yè)主能夠感受到順馳帶來的新年祝福,活動(dòng)時(shí)間,2005年2月5日2月8日,活動(dòng)亮點(diǎn),傳統(tǒng)的過年風(fēng)俗，不一樣的服務(wù)感受,以郵寄和上門拜訪的形式，年貨為具有中國特色的如對(duì)聯(lián)等,活動(dòng)主題,順馳給您拜年,活動(dòng)內(nèi)容,資源配合,順馳公司,2024/3/31,42,六、焰火晚會(huì),活動(dòng)目標(biāo),利用中國傳統(tǒng)的過年風(fēng)俗，讓順馳的準(zhǔn)業(yè)主能夠感受到順馳帶來的新年祝福,活動(dòng)時(shí)間,2005年2月8日,活動(dòng)亮點(diǎn),傳統(tǒng)的過年風(fēng)俗，不一樣的心情感受,以免費(fèi)燃放煙火的活動(dòng)形式，吸引業(yè)主前往順馳展示中心燃放煙火,活動(dòng)主題,順馳與您共同燃放心情,活動(dòng)內(nèi)容,資源配合,順馳公司,2024/3/31,43,七、祈福鐘聲迎新年,活動(dòng)目標(biāo),利用中國傳統(tǒng)的過年風(fēng)俗，讓順馳的準(zhǔn)業(yè)主能夠感受到順馳帶來的新年祝福,活動(dòng)時(shí)間,2005年2月8日,活動(dòng)亮點(diǎn),傳統(tǒng)的過年風(fēng)俗，不一樣的心情感受,以免費(fèi)撞鐘的活動(dòng)形式，吸引業(yè)主前往順馳展示中心撞鐘，迎接新年的到來,活動(dòng)主題,聲聲鐘聲迎新年,活動(dòng)內(nèi)容,資源配合,順馳公司,2024/3/31,44,活動(dòng)建議,資源組合選擇與順馳品牌核心價(jià)值理念同一范疇的社會(huì)資源如人物、產(chǎn)品、運(yùn)動(dòng)、音樂等等，充分利用，深入延伸品牌的核心價(jià)值、主張，配合本次整體活動(dòng)的需要或聯(lián)合相關(guān)合作體，于目標(biāo)消費(fèi)者行為所常接觸到的場所或與其屬性相對(duì)等的公眾場所，舉行聯(lián)合推廣活動(dòng)，引起社會(huì)話題，發(fā)展成品牌公關(guān)行為，擴(kuò)張品牌的認(rèn)同度，提升品牌的美譽(yù)度。讓我們的每一個(gè)行為都在為順馳品牌做貢獻(xiàn)。,2024/3/31,45,,舉例“數(shù)碼創(chuàng)導(dǎo)生活”LG電子“三星數(shù)字世界歡迎你”三星電子等等,2024/3/31,46,結(jié)束語,以上只是我們對(duì)于此次順馳品牌線下推廣整體活動(dòng)的一點(diǎn)建議，公關(guān)活動(dòng)的魅力來自于執(zhí)行,2024/3/31,47,,謝謝請(qǐng)?zhí)岢瞿膶氋F意見,

簡介：順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,順馳投資公司組織架構(gòu)和項(xiàng)目管理思考,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,一、我們的行動(dòng)綱領(lǐng)二、用聚焦戰(zhàn)略的管理體系來執(zhí)行戰(zhàn)略三、投資公司戰(zhàn)略思考四、投資公司考核指標(biāo)體系五、投資公司當(dāng)前組織架構(gòu)存在的問題六、投資公司新管理架構(gòu)設(shè)計(jì)原則七、投資公司新管理架構(gòu)八、投資公司項(xiàng)目考核指標(biāo)體系,天津順馳投資集團(tuán)有限公司組織架構(gòu)和項(xiàng)目管理思考,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,一、我們的行動(dòng)綱領(lǐng),,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,二、用聚焦戰(zhàn)略的管理體系來執(zhí)行戰(zhàn)略,,戰(zhàn)略的執(zhí)行比戰(zhàn)略的制定更重要戰(zhàn)略的執(zhí)行比戰(zhàn)略的制定更困難我們必須用聚焦戰(zhàn)略的管理體系來執(zhí)行戰(zhàn)略,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,1、順馳投資公司的戰(zhàn)略目標(biāo)全國第一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭取在未來3年內(nèi)，公司銷售額、利潤額成為全國最大房地產(chǎn)企業(yè)2003年實(shí)現(xiàn)銷售收入23億元，凈利潤18億元2004年實(shí)現(xiàn)銷售收入35億元，凈利潤3億元2005年實(shí)現(xiàn)銷售收入50億元，凈利潤5億元2、順馳投資公司的戰(zhàn)略途徑多區(qū)域、多檔次、多類型產(chǎn)品的開發(fā)提高操作水平，為目標(biāo)客戶提供較好價(jià)值價(jià)格比的產(chǎn)品,三、投資公司戰(zhàn)略思考,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,四、投資公司考核指標(biāo)體系,,,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,五、投資公司當(dāng)前組織架構(gòu)存在的問題,（一）面臨挑戰(zhàn)1、多個(gè)項(xiàng)目同期操作2、市區(qū)、濱海、靜海、北辰等多區(qū)域發(fā)展3、融科置地、濱海置地、濱海房地產(chǎn)、靜海置地等新公司成立（二）目前組織體系的一些問題1、不滿足公司多項(xiàng)目、多區(qū)域、多產(chǎn)品類型發(fā)展要求2、組織體系的權(quán)力配置不規(guī)范，管理層、業(yè)務(wù)職能不清3、各專業(yè)能力、專業(yè)水平重點(diǎn)不突出（三）解決方案1、新的發(fā)展戰(zhàn)略要求建立相應(yīng)新的組織結(jié)構(gòu)、多項(xiàng)目管理模式及考核指標(biāo)體系2、充分共享職能部門，創(chuàng)造合力提高操作水平,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,順馳投資公司,,,開發(fā)部,工程部,研發(fā),開發(fā),工程,銷售,財(cái)務(wù),行政,,藍(lán)水假期,融科置地,,,,,,,,銷售部,工程部,,,,,行政部,財(cái)務(wù)部,,,,,,,世紀(jì)城,濱海置地,,,,,,,,,萊茵春天,西橫堤,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,（四）公司目前項(xiàng)目管理體系,五、投資公司當(dāng)前組織架構(gòu)存在的問題,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,（一）支持公司多項(xiàng)目、多區(qū)域、多產(chǎn)品類型發(fā)展要求（二）保證每個(gè)項(xiàng)目（子公司）完整價(jià)值鏈基礎(chǔ)上的權(quán)責(zé)對(duì)等（三）有利于某些環(huán)節(jié)、職能的共享，創(chuàng)造公司合力（四）兼顧公司長遠(yuǎn)發(fā)展需要與公司現(xiàn)狀要求,六、投資公司新管理架構(gòu)設(shè)計(jì)原則,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,（一）順馳投資公司組織架構(gòu)圖,順馳投資公司,,,開發(fā)部,工程部,研發(fā),運(yùn)營,銷售,財(cái)務(wù),行政,,濱海置地,融科置地,,,,,,,工程部,,,,行政部,財(cái)務(wù)部,,,市內(nèi)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,,梅江項(xiàng)目部,,行政部,財(cái)務(wù)部,,,靜海置地,,工程部,,,,開發(fā)部,財(cái)務(wù)部,,,,,,,行政部,,開發(fā),,七、投資公司新管理架構(gòu),濱海房地產(chǎn),工程部,,,,,行政部,,開發(fā)部,,,,,,世紀(jì)城項(xiàng)目,,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,（二）公司核心管理機(jī)構(gòu)、子公司、部門定位及主要職責(zé),公司核心管理機(jī)構(gòu)（1）總經(jīng)理辦公會(huì)由投資公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、融科置地總經(jīng)理、濱海置地總經(jīng)理、靜海置地總經(jīng)理、總經(jīng)理助理組成，作為投資公司最高核心管理機(jī)構(gòu)，融科置地副總經(jīng)理、濱海置地副總經(jīng)理、靜海置地副總經(jīng)理為總經(jīng)理辦公會(huì)擴(kuò)大會(huì)議成員。（2）總經(jīng)理辦公會(huì)行使集團(tuán)董事會(huì)賦予投資公司的日常業(yè)務(wù)管理、重大經(jīng)營管理決策職能。（3）推動(dòng)集團(tuán)、公司戰(zhàn)略執(zhí)行，公司企業(yè)文化、公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)。,七、投資公司新管理構(gòu)架,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,2、各下屬公司、項(xiàng)目部（1）由投資公司根據(jù)項(xiàng)目操作設(shè)立下屬公司、項(xiàng)目部。包括融科置地、濱海置地、濱海房地產(chǎn)及靜海置地等公司及市內(nèi)項(xiàng)目部組成。（2）各下屬公司、項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目操作需要，在保持完整價(jià)值鏈原則下，根據(jù)具體情況設(shè)立相應(yīng)業(yè)務(wù)、職能部門或與投資公司相應(yīng)部門實(shí)施項(xiàng)目操作。（3）對(duì)公司所屬項(xiàng)目操作擁有相應(yīng)的權(quán)力與責(zé)任（4）支持投資公司整體發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施,（二）公司核心管理機(jī)構(gòu)、子公司、部門定位及主要職責(zé),順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,3、各職能部門（1）公司技術(shù)服務(wù)與業(yè)務(wù)支持部門，研發(fā)方案、開發(fā)、企劃、銷售作為項(xiàng)目操作業(yè)務(wù)流程中重要環(huán)節(jié)，通過整合資源，保持高水平，創(chuàng)造合力，推動(dòng)實(shí)踐共享，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。（2）運(yùn)營、財(cái)務(wù)、銷售管理等公司核算、計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)督與考核部門。（3）公司行政等日常服務(wù)部門,（二）公司核心管理機(jī)構(gòu)、子公司、部門定位及主要職責(zé),順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,,（三）順馳投資公司多項(xiàng)目管理組織模式,濱海置地（萊茵、新河、漢沽）,融科置地（西橫堤）,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（市內(nèi)項(xiàng)目）,靜海置地（靜海項(xiàng)目）,研發(fā),開發(fā),銷售,財(cái)務(wù),行政,順馳投資,,,,,,,,,,,,,,,,,,,運(yùn)營,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,八、投資公司項(xiàng)目考核指標(biāo)體系,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,順馳投資集團(tuán)有限公司SUNCOINVESTMENMTINC,謝謝大家,

簡介：順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,戰(zhàn)略執(zhí)行聚焦戰(zhàn)略管理體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,第一部分用聚焦戰(zhàn)略管理體系執(zhí)行戰(zhàn)略第二部分聚焦戰(zhàn)略管理體系的四個(gè)方面第三部分聚焦戰(zhàn)略管理體系的五條主線第四部分聚焦戰(zhàn)略管理體系的六個(gè)關(guān)鍵,戰(zhàn)略執(zhí)行聚焦戰(zhàn)略管理體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,第一部分用聚焦戰(zhàn)略管理體系執(zhí)行戰(zhàn)略,一、戰(zhàn)略執(zhí)行能力比戰(zhàn)略制定更重要二、戰(zhàn)略執(zhí)行比戰(zhàn)略制定更困難三、我們用聚焦戰(zhàn)略管理體系執(zhí)行戰(zhàn)略四、戰(zhàn)略執(zhí)行的幾點(diǎn)思考,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,一、戰(zhàn)略執(zhí)行能力比戰(zhàn)略制定更重要,1、戰(zhàn)略執(zhí)行是形成管理體系和創(chuàng)造公司價(jià)值的最重要因素2、太多數(shù)公司的失敗估計(jì)70％以上真正的問題不是戰(zhàn)略不好，而是執(zhí)行的不好3、少于10％的有效戰(zhàn)略被成功的執(zhí)行,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,二、戰(zhàn)略執(zhí)行比戰(zhàn)略制定更困難,1、戰(zhàn)略執(zhí)行面臨的困難①快速變化的形勢和環(huán)境②組織扁平化，高度分權(quán)的管理③人才、知識(shí)、品牌、企業(yè)文化等無形資產(chǎn)成為最重要的競爭優(yōu)勢之源,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,,,,,2、戰(zhàn)略執(zhí)行的障礙,只有10％的企業(yè)執(zhí)行它們的戰(zhàn)略,戰(zhàn)略執(zhí)行的障礙,理解障礙只有5％的員工理解戰(zhàn)略,人的障礙只有25％的經(jīng)理的獎(jiǎng)勵(lì)與戰(zhàn)略相聯(lián)系,管理障礙85％高層管理團(tuán)隊(duì)每月花在討論戰(zhàn)略上的時(shí)間少于1小時(shí),資源障礙60％的企業(yè)沒有把預(yù)算和戰(zhàn)略相聯(lián)系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、戰(zhàn)略在不斷發(fā)生變化，而戰(zhàn)略考核的工具卻跟不上變化的步伐①財(cái)務(wù)考核是滯后的指標(biāo)，只反映結(jié)果，過去行為的后果②只用財(cái)務(wù)指標(biāo)考核會(huì)引起為了短期業(yè)績而犧牲長期利益的短期行為,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,1、為執(zhí)行戰(zhàn)略，我們需要共同的語言，共同的理解，共同的重點(diǎn)，共同的思考體系，共同的行動(dòng)指南,三、我們用聚焦戰(zhàn)略管理體系執(zhí)行戰(zhàn)略,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、聚焦戰(zhàn)略管理體系把戰(zhàn)略翻譯為戰(zhàn)略地圖和考核指標(biāo)體系，使我們有了共同的語言，使對(duì)戰(zhàn)略共同的理解成為可能，聚焦戰(zhàn)略管理體系給我們提供了共同的思考體系。我們選定的目標(biāo)市場、目標(biāo)客戶及給目標(biāo)客戶提供的價(jià)值法則，創(chuàng)造價(jià)值的重點(diǎn)流程，我們需要的戰(zhàn)略能力和企業(yè)文化使我們有了共同的重點(diǎn)。集團(tuán)公司、每個(gè)公司、每個(gè)部門、每個(gè)人的戰(zhàn)略地圖和考核指標(biāo)體系使我們有了行動(dòng)指南，在這個(gè)行動(dòng)指南下，每一個(gè)人都可以以創(chuàng)新的方式行動(dòng)。,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、聚焦戰(zhàn)略管理體系聚焦戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)整合，強(qiáng)調(diào)溝通，強(qiáng)調(diào)參與，強(qiáng)調(diào)員工創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)變革，強(qiáng)調(diào)獎(jiǎng)勵(lì)與戰(zhàn)略相聯(lián)系，和我們的核心價(jià)值觀相一致。,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,1、為什么要重視核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀是企業(yè)文化的靈魂，而文化和氛圍是戰(zhàn)略的起點(diǎn)和驅(qū)動(dòng)力2、把核心價(jià)值觀貫穿在整個(gè)戰(zhàn)略思考和戰(zhàn)略執(zhí)行的全部過程和行動(dòng)中,四、戰(zhàn)略執(zhí)行的幾點(diǎn)思考,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、聚焦戰(zhàn)略管理體系把所有的資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，取得整體大于部分相加之和的效果，取得整體最優(yōu)化的效果，取得突破性的業(yè)績,4、把所有的資源聚焦于戰(zhàn)略，要求我們必須有一個(gè)正確的戰(zhàn)略，所以要根據(jù)形勢和環(huán)境的變化和戰(zhàn)略執(zhí)行情況不斷修正和調(diào)整、改變戰(zhàn)略，使我們?cè)谡_的軌道上,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,5、聚焦戰(zhàn)略管理體系不是一個(gè)自上而下的命令和指揮，而是一個(gè)自上而下的溝通，要用戰(zhàn)略地圖和考核指標(biāo)體系溝通戰(zhàn)略6、以戰(zhàn)略地圖為基礎(chǔ)建立考核指標(biāo)體系，考核戰(zhàn)略的執(zhí)行情況7、考核指標(biāo)體系來自戰(zhàn)略，真實(shí)反映公司的戰(zhàn)略，是理解和執(zhí)行戰(zhàn)略，推動(dòng)變革的核心和關(guān)鍵,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,8、人重要還是結(jié)果重要9、過程重要還是結(jié)果重要,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,第二部分聚焦戰(zhàn)略管理體系的四個(gè)方面,一、把戰(zhàn)略翻譯成戰(zhàn)略地圖理解和溝通戰(zhàn)略二、把戰(zhàn)略翻譯為成考核指標(biāo)體系進(jìn)一步理解和溝通戰(zhàn)略三、戰(zhàn)略地圖和考核指標(biāo)體系的四個(gè)方面,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,一、把戰(zhàn)略翻譯為戰(zhàn)略地圖理解和溝通戰(zhàn)略,1、我們需要一個(gè)描述戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略的框架如果我們不能描述戰(zhàn)略，我們就不能理解戰(zhàn)略如果我們不能理解戰(zhàn)略，我們就不能執(zhí)行戰(zhàn)略聚焦戰(zhàn)略管理體系需要我們必須首先建立一個(gè)描述和管理戰(zhàn)略的框架2、把戰(zhàn)略翻譯成戰(zhàn)略地圖,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,,定義戰(zhàn)略的因果關(guān)系,戰(zhàn)略,,,,,,,,,財(cái)務(wù)方面,客戶方面,內(nèi)部流程方面,學(xué)習(xí)和成長方面,如果我們成功，我們應(yīng)呈現(xiàn)給股東什么,為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略，我們應(yīng)呈現(xiàn)給客戶什么,為滿足客戶需要，我們必須在那些流程上表現(xiàn)卓越,為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略，公司必須如何學(xué)習(xí)和改進(jìn),,,,,,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,定義戰(zhàn)略的因果關(guān)系,股東滿意,客戶滿意,,,企業(yè)能力,員工滿意,,,,需要,,驅(qū)動(dòng)力,公司價(jià)值最大化,提供超過客戶期望值的產(chǎn)品和服務(wù),操作流程的優(yōu)先次序及重點(diǎn),戰(zhàn)略能力和企業(yè)文化,戰(zhàn)略,,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,,財(cái)務(wù),股東價(jià)值最大化利潤、增長、風(fēng)險(xiǎn)的平衡,客戶,目標(biāo)市場目標(biāo)客戶提供給目標(biāo)客戶的價(jià)值法則,,流程,流程高效優(yōu)先次序得當(dāng)創(chuàng)造價(jià)值的重點(diǎn)環(huán)節(jié)突出創(chuàng)造客戶和股東滿意度,,學(xué)習(xí)與成長,戰(zhàn)略能力人力資源管理企業(yè)文化我們需要的文化和氛圍,,,把戰(zhàn)略翻譯成戰(zhàn)略地圖,,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、戰(zhàn)略地圖理解和溝通戰(zhàn)略①管理的最終目的股東價(jià)值最大化②戰(zhàn)略地圖描述無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有形的客戶結(jié)果和財(cái)務(wù)結(jié)果的過程③戰(zhàn)略地圖把戰(zhàn)略描述為一系列的因果關(guān)系，這些因果關(guān)系清楚明白,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,④戰(zhàn)略地圖定義了驅(qū)動(dòng)力戰(zhàn)略能力、企業(yè)文化、企業(yè)的執(zhí)行力這些驅(qū)動(dòng)力使一個(gè)公司區(qū)別于它的競爭者，并創(chuàng)造客戶價(jià)值和股東價(jià)值⑤戰(zhàn)略思考和戰(zhàn)略制定是一門藝術(shù)，而戰(zhàn)略的描述應(yīng)該是一門科學(xué),順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,二、把戰(zhàn)略翻譯為考核指標(biāo)體系進(jìn)一步理解和溝通戰(zhàn)略,1、把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系,,,,,財(cái)務(wù)方面,客戶方面,流程方面,學(xué)習(xí)與成長,戰(zhàn)略,,,,,,,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、考核指標(biāo)體系進(jìn)一步理解和溝通戰(zhàn)略,①克服僅用財(cái)務(wù)指標(biāo)考核帶來的局限性財(cái)務(wù)指標(biāo)考核的是結(jié)果，是滯后指標(biāo)，只反映結(jié)果，過去行為的結(jié)果，引起為了短期業(yè)績而犧牲長期價(jià)值創(chuàng)造的短期行為，財(cái)務(wù)指標(biāo)不能考核未來業(yè)績的驅(qū)動(dòng)力②增加了對(duì)未來財(cái)務(wù)業(yè)績驅(qū)動(dòng)力的考核公司可以考核每個(gè)業(yè)務(wù)部門如何為現(xiàn)在及將來的客戶和股東創(chuàng)造價(jià)值,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,③所有的考核指標(biāo)和目標(biāo)，財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)的，都來源于公司的戰(zhàn)略④公司選擇的考核指標(biāo)告訴員工什么重要，考核指標(biāo)之間清楚的因果關(guān)系，讓員工清楚的理解戰(zhàn)略,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,1、戰(zhàn)略地圖財(cái)務(wù)方面①股東價(jià)值最大化是每一種戰(zhàn)略都追求達(dá)到的結(jié)果②收入增長戰(zhàn)略建立長期獨(dú)特優(yōu)勢開發(fā)新的收入來源；在新市場、新產(chǎn)品、新客戶獲得收入來源增加客戶價(jià)值加深和現(xiàn)有客戶的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)重復(fù)購買、推薦和口碑,三、戰(zhàn)略地圖和考核指標(biāo)體系的四個(gè)方面,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,③利潤率戰(zhàn)略,降低成本減少產(chǎn)品和服務(wù)的直接成本和間接成本，與其他部門共享資源提高售價(jià)通過提供差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提高售價(jià)提高資產(chǎn)使用率,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,④為增加股東價(jià)值，公司要在增長、利潤和風(fēng)險(xiǎn)三者的矛盾中尋求平衡，財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略產(chǎn)生了密切的聯(lián)系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,戰(zhàn)略地圖財(cái)務(wù)方面,公司價(jià)值最大化,增長戰(zhàn)略,利潤戰(zhàn)略,建立長期獨(dú)特優(yōu)勢,增加客戶價(jià)值,提高售價(jià)降低成本,提高資產(chǎn)使用率,,,,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,商業(yè)模式縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,購買土地,開工,,,,,,,,付款,,,售房,,,收到房款,,,進(jìn)住,,,,,,,,,應(yīng)收款天數(shù),現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,應(yīng)付款天數(shù),,開盤,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,商業(yè)模式縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的商業(yè)模式是基于我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的商業(yè)模式是基于我們對(duì)公司的理解和公司的發(fā)展階段縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的商業(yè)模式要求公司有極高的操作水平,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,商業(yè)模式縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,合理的付款計(jì)劃推遲付款時(shí)間，需要與各合作方有良好的合作關(guān)系及信譽(yù)盡快開工可以盡快開始銷售，需要很強(qiáng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、工程能力，需要對(duì)操作流程進(jìn)行創(chuàng)新和優(yōu)化盡快收到房款，需要準(zhǔn)確的理解市場，準(zhǔn)確的市場定位和強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力，需要政府相關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)的配合和支持,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、戰(zhàn)略地圖客戶方面,①戰(zhàn)略地圖的客戶方面要求公司明晰它對(duì)客戶的理解②公司必須明確公司的目標(biāo)市場在哪兒目標(biāo)客戶是誰給目標(biāo)客戶提供什么樣的價(jià)值法則③價(jià)值法則描述公司提供給客戶的獨(dú)特的產(chǎn)品/服務(wù)特性、關(guān)系和形象的綜合④提供給客戶的價(jià)值法則的各個(gè)方面不是同等重要的，公司必須明確在哪一方面必須做的最好,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,⑤價(jià)值法則提供了明確的目標(biāo)，公司的關(guān)鍵操作流程和能力建設(shè)都要集中于這個(gè)目標(biāo)⑥任何戰(zhàn)略的核心都是傳達(dá)給目標(biāo)市場的目標(biāo)客戶的價(jià)值法則,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,客戶價(jià)值法則,價(jià)值,產(chǎn)品/服務(wù)特性,形象,關(guān)系,＝,,,品牌,,,,功能,,質(zhì)量,,價(jià)格,,時(shí)間,,可選擇性,,一般模型,,服務(wù),關(guān)系,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、戰(zhàn)略地圖操作流程,①客戶價(jià)值法則；把客戶價(jià)值法則轉(zhuǎn)化為反映公司價(jià)值的增長和利潤；是戰(zhàn)略的基礎(chǔ)②客戶價(jià)值法則和財(cái)務(wù)結(jié)果是公司期望取得的結(jié)果，如何取得期望的結(jié)果，需要公司的操作流程高效，優(yōu)先次序得當(dāng)，創(chuàng)造價(jià)值得重點(diǎn)環(huán)節(jié)突出③成功的戰(zhàn)略是確保把公司的操作和公司的客戶價(jià)值法則整合在一起,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,④公司流程的優(yōu)先次序設(shè)計(jì)源于對(duì)行業(yè)的深刻理解和對(duì)公司戰(zhàn)略的深刻理解⑤公司流程重點(diǎn)的確定操作流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)創(chuàng)造價(jià)值大小不同操作流程上每個(gè)環(huán)節(jié)創(chuàng)造價(jià)值的能力，隨著時(shí)間及環(huán)境的變化而變化公司應(yīng)該明確哪些流程是取得客戶目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的關(guān)鍵流程,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,在確定了財(cái)務(wù)方面和客戶方面的考核指標(biāo)和目標(biāo)后，再確定操作流程方面的考核指標(biāo)和目標(biāo)，這種順序使公司可以把內(nèi)部流程聚焦在可以達(dá)成財(cái)務(wù)目標(biāo)和客戶目標(biāo)的關(guān)鍵流程上,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,4、戰(zhàn)略地圖學(xué)習(xí)和成長方面,①隊(duì)伍的學(xué)習(xí)和成長能力是戰(zhàn)略執(zhí)行和公司發(fā)展的最終驅(qū)動(dòng)力②學(xué)習(xí)和成長可以分為二個(gè)方面戰(zhàn)略能力人力資源管理，招聘、培養(yǎng)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的人和能力，選拔培養(yǎng)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略所需要的各層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人企業(yè)文化執(zhí)行戰(zhàn)略需要的文化和氛圍③學(xué)習(xí)和成長是所有戰(zhàn)略的基礎(chǔ),順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,④學(xué)習(xí)和成長戰(zhàn)略定義無形資產(chǎn)，這些無形資產(chǎn)使公司的操作和客戶關(guān)系能不斷提高水平⑤學(xué)習(xí)和成長戰(zhàn)略是任何長期的、可持續(xù)變化的真正起點(diǎn)⑥員工滿意非常非常重要，滿意的員工是高的操作水平，高的客戶滿意度，高的公司價(jià)值的基礎(chǔ)和驅(qū)動(dòng)力,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,第三部分聚焦戰(zhàn)略管理體系的五條主線,一、戰(zhàn)略由相互補(bǔ)充的戰(zhàn)略主線組成二、戰(zhàn)略主線把戰(zhàn)略分為五種類型三、用戰(zhàn)略主線進(jìn)行管理,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,一、戰(zhàn)略由相互補(bǔ)充的戰(zhàn)略主線組成,財(cái)務(wù),客戶,流程,學(xué)習(xí)和成長,長期增長的戰(zhàn)略措施,創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,強(qiáng)大的支持保障措施,操作卓越提高利潤率水平,增加客戶價(jià)值鍛造公司品牌,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,1、長期增長的戰(zhàn)略措施①探索新領(lǐng)域，踏進(jìn)新行業(yè)；進(jìn)入新區(qū)域；發(fā)展新項(xiàng)目、新產(chǎn)品、新服務(wù)；戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作發(fā)展，合資企業(yè)②需要的人力資源和財(cái)務(wù)資源③對(duì)應(yīng)收入增長戰(zhàn)略，對(duì)應(yīng)戰(zhàn)略預(yù)算④什么樣的考核指標(biāo)體系,二、戰(zhàn)略主線把戰(zhàn)略分為五種類型,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、操作卓越提高利潤率水平（以開發(fā)為例）①提高售價(jià)通過規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、材料等環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)出符合客戶需求的產(chǎn)品類型和差異化產(chǎn)品；通過售后服務(wù)、物業(yè)管理、口碑和品牌增加附加值；通過文化、品味、好的鄰居等增加附加值。準(zhǔn)確的理解產(chǎn)品，準(zhǔn)確的價(jià)格定位和價(jià)格體系②降低成本規(guī)劃方案提高容積率；限額設(shè)計(jì)控制成本；招標(biāo)；工程管理減少變更；集體采購；創(chuàng)新推廣模式降低銷售費(fèi)用；全員預(yù)算管理降低管理費(fèi)用；合理的融資方式和減少資金占用降低利息,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,③提高售價(jià)和降低成本的一些措施是互相矛盾的，需要認(rèn)真的權(quán)衡和把握④提高資產(chǎn)利用率通過縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期減少資金投入；通過新的融資方式和新的資本運(yùn)作方式減少資本投入⑤什么樣的考核指標(biāo)體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、增加客戶價(jià)值鍛造公司品牌①加深和現(xiàn)有客戶及潛在客戶的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)重復(fù)購買、推薦和口碑傳播②開發(fā)公司各部門、置業(yè)公司、物業(yè)公司各自的客戶關(guān)系管理和客戶服務(wù)，陽光會(huì)，集團(tuán)客戶資源的整合和共享③增加客戶價(jià)值的過程，就是品牌的創(chuàng)造、推廣、發(fā)展的過程，是重要和困難的課題④什么樣的考核指標(biāo)體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,4、強(qiáng)大的支持保障措施①財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、資金部、資產(chǎn)管理部、運(yùn)營部等職能部門為提高項(xiàng)目操作水平和長期增長的措施提供支持、保障、監(jiān)督等服務(wù)，推動(dòng)全面預(yù)算管理②運(yùn)營、財(cái)務(wù)等職能部門通過匯報(bào)、交流、集體采購等方式推動(dòng)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)、最好的實(shí)踐共享、資源共享、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的好處共享,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,③人力資源部為各部門提供人力資源支持和服務(wù)④資產(chǎn)管理部通過股權(quán)管理、上市等方式為經(jīng)營和發(fā)展提供機(jī)會(huì)和空間⑤什么樣的考核指標(biāo)體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,5、創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境①政府關(guān)系、銀行關(guān)系、投資者關(guān)系、媒體關(guān)系、與合作者關(guān)系②什么樣的考核指標(biāo)體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,三、用戰(zhàn)略主線進(jìn)行管理,1、每一個(gè)戰(zhàn)略主線為戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)提供一個(gè)方面的支持，每一個(gè)戰(zhàn)略主線都有自己的一套因果關(guān)系，有自己的考核指標(biāo)體系2、根據(jù)公司的戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略主線，分為幾條、如何確定應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略和實(shí)際情況決定3、重點(diǎn)主線可以讓公司較好的處理一些相互沖突的優(yōu)先次序。如長期利益與短期利益、增長與利潤,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,4、重點(diǎn)戰(zhàn)略主線一般反映領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為如果想取得戰(zhàn)略結(jié)果，內(nèi)部必須做好的事，所以戰(zhàn)略主線要落實(shí)到操作上5、把戰(zhàn)略分為相互補(bǔ)充的戰(zhàn)略主線一目了然，領(lǐng)導(dǎo)人在管理戰(zhàn)略執(zhí)行時(shí)，用主線來分配工作和責(zé)任,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,第四部分聚焦戰(zhàn)略管理體系的六個(gè)關(guān)鍵,一、制定明晰的戰(zhàn)略二、把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系三、把公司的所有部分整合于戰(zhàn)略創(chuàng)造合力四、使戰(zhàn)略成為每一個(gè)人每一天的工作五、使戰(zhàn)略成為一個(gè)持續(xù)的過程六、領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)推動(dòng)和主導(dǎo)變革,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,一、制定明晰的戰(zhàn)略戰(zhàn)略思考的階段性成果,1、明晰的戰(zhàn)略是聚焦戰(zhàn)略管理體系聚焦的目標(biāo)，沒有明晰的戰(zhàn)略，聚焦戰(zhàn)略管理體系就像水中月、鏡中花2、戰(zhàn)略思考是一個(gè)持續(xù)的綜合的思考過程，制定明晰的戰(zhàn)略是戰(zhàn)略思考的階段性成果，應(yīng)不斷的根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行情況和環(huán)境的變化檢查戰(zhàn)略、修正和調(diào)整戰(zhàn)略3、戰(zhàn)略的調(diào)整和變化，使聚焦戰(zhàn)略管理體系聚焦的是一個(gè)移動(dòng)的靶子，需要公司不斷變革以聚焦在不斷調(diào)整變化的戰(zhàn)略上,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,二、把戰(zhàn)略翻譯為考核指標(biāo)體系聚焦戰(zhàn)略管理體系的基礎(chǔ),1、把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系,,,,,財(cái)務(wù)方面,客戶方面,流程方面,學(xué)習(xí)與成長,戰(zhàn)略,,,,,,,,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、考核指標(biāo)體系聚焦戰(zhàn)略管理體系的基礎(chǔ),①所有考核指標(biāo)體系中的考核指標(biāo)及為該指標(biāo)制定的目標(biāo)，財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)的，都來源于公司的戰(zhàn)略，所以考核指標(biāo)體系真實(shí)的反映公司的戰(zhàn)略②公司選擇的考核指標(biāo)告訴員工什么重要，考核指標(biāo)之間清楚的因果關(guān)系，讓員工清楚的理解戰(zhàn)略③想得到什么就考核什么，考核什么就得到什么，獎(jiǎng)勵(lì)什么就得到什么；人們不會(huì)干公司想讓他干的事，而是干公司考核的事，干公司獎(jiǎng)勵(lì)的事；所以考核指標(biāo)體系給了我們行動(dòng)的指南,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、集團(tuán)2003年考核指標(biāo)體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,三、把公司的所有部分整合于戰(zhàn)略創(chuàng)造合力,1、根據(jù)戰(zhàn)略重組公司組織結(jié)構(gòu)①公司制定了戰(zhàn)略，對(duì)戰(zhàn)略有了深刻的理解后，應(yīng)調(diào)整、重新設(shè)計(jì)公司的組織結(jié)構(gòu)，包括公司的設(shè)立、合并、分拆，包括職能部門、業(yè)務(wù)部門的撤銷、設(shè)立，重新確定集團(tuán)公司的定位，各公司的定位，各業(yè)務(wù)部門和職能部門的定位②集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該盡量扁平，盡量減少層級(jí)，以杜絕官僚主義和發(fā)揮團(tuán)隊(duì)力量,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、集團(tuán)公司創(chuàng)造合力①集團(tuán)通過整合所有的因素，如各公司、各職能部門、人力、財(cái)務(wù)資源、項(xiàng)目、經(jīng)驗(yàn)、關(guān)系等創(chuàng)造合力集團(tuán)本身創(chuàng)造價(jià)值新區(qū)域探索、新項(xiàng)目決策、資金籌措、上市推動(dòng)等集團(tuán)給各公司及部門增加價(jià)值項(xiàng)目及資源配置、資源共享、最好的實(shí)踐共享、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的好處共享、發(fā)現(xiàn)問題、組織集團(tuán)力量解決問題集團(tuán)通過推動(dòng)把行動(dòng)綱領(lǐng)化為行動(dòng)，推動(dòng)聚焦戰(zhàn)略的管理體系落實(shí)，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動(dòng)創(chuàng)造合力,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,②集團(tuán)公司的考核指標(biāo)體系根據(jù)集團(tuán)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)略地圖，確定集團(tuán)的考核指標(biāo)體系集團(tuán)的考核指標(biāo)體系應(yīng)該明確表達(dá)集團(tuán)公司的定位集團(tuán)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略給集團(tuán)本部及各個(gè)公司提出明確要求，體現(xiàn)在集團(tuán)給集團(tuán)本部及各個(gè)公司下達(dá)的考核指標(biāo)體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,,集團(tuán)合力的部分來源,,,,,,財(cái)務(wù),客戶,流程,學(xué)習(xí)與成長,資本配置最優(yōu)化項(xiàng)目地域配置和產(chǎn)品類型最優(yōu)化增長和風(fēng)險(xiǎn)的平衡,促進(jìn)客戶關(guān)系資源整合和共享創(chuàng)造客戶聚焦,共享流程最優(yōu)化共享規(guī)模經(jīng)濟(jì)的好處,共享核心價(jià)值觀共享最好的實(shí)踐人力資源最優(yōu)化,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、各公司的戰(zhàn)略要支持集團(tuán)戰(zhàn)略,①根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略制定各公司的戰(zhàn)略②根據(jù)公司戰(zhàn)略調(diào)整組織結(jié)構(gòu)③根據(jù)集團(tuán)的考核指標(biāo)體系和下達(dá)給各公司的考核指標(biāo)體系確定各公司的考核指標(biāo)體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,4、職能部門支持集團(tuán)戰(zhàn)略創(chuàng)造合力,①職能部門（提供共享服務(wù)的部門）指的是客戶主要是內(nèi)部客戶的部門②根據(jù)集團(tuán)公司的定位及角色，建立職能部門③職能部門的建立是由于這些部門可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)規(guī)模，專業(yè)化和差異化④職能部門必須明確如何對(duì)集團(tuán)戰(zhàn)略做貢獻(xiàn)，明確如何增加價(jià)值，并對(duì)它們想要服務(wù)的部門的戰(zhàn)略和需要反應(yīng)敏感,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,⑤職能部門有兩種選擇，要么提供內(nèi)部服務(wù)的價(jià)格比外面公司的價(jià)格低；要么提供一個(gè)差異化的價(jià)值法則，比外部公司好的多的價(jià)值法則,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,5、整合外部合作伙伴創(chuàng)造合力,①整合外部合作伙伴，如規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、廣告公司、施工公司、咨詢公司等等，把外部合作伙伴整合在公司戰(zhàn)略上②應(yīng)明確外部合作伙伴如何創(chuàng)造新價(jià)值，而不僅僅是降低費(fèi)用，給外部合作伙伴制定考核指標(biāo)體系，用考核指標(biāo)體系從幾個(gè)方面同時(shí)考核,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,四、使戰(zhàn)略成為每一個(gè)人每一天的工作,1、讓每一個(gè)員工都了解和理解戰(zhàn)略2、根據(jù)公司戰(zhàn)略制定團(tuán)隊(duì)目標(biāo)和個(gè)人目標(biāo)3、根據(jù)考核指標(biāo)體系建立薪酬體系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,1、讓每一個(gè)員工都了解和理解戰(zhàn)略,①戰(zhàn)略地圖和考核指標(biāo)體系是一個(gè)溝通體系，它們不是自上而下的管理和命令，而是一個(gè)自上而下的溝通②讓每一個(gè)員工對(duì)戰(zhàn)略都有深刻的理解，理解公司的戰(zhàn)略，知道自己在戰(zhàn)略中的位置，知道自己應(yīng)該干什么，以自己的、創(chuàng)新的方式把自己該干的事干好,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,③溝通很重要，但溝通什么更重要，溝通的目的應(yīng)該是員工對(duì)戰(zhàn)略的共同的理解，利用所有的渠道和機(jī)會(huì)溝通戰(zhàn)略④領(lǐng)導(dǎo)人必須非常非常明確的定義考核指標(biāo)，讓每一個(gè)人準(zhǔn)確理解考核指標(biāo)，才能讓他們的決定和行動(dòng)以預(yù)想的方式影響戰(zhàn)略,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、根據(jù)公司戰(zhàn)略制定團(tuán)隊(duì)目標(biāo)和個(gè)人目標(biāo),①為了讓戰(zhàn)略對(duì)員工有完整的意義，團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)必須和公司的戰(zhàn)略相一致，個(gè)人的目標(biāo)必須與團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)相結(jié)合②團(tuán)隊(duì)目標(biāo)和個(gè)人目標(biāo)應(yīng)該是跨部門、跨職能、長期的和戰(zhàn)略的,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、根據(jù)考核指標(biāo)體系建立薪酬體系,①考核指標(biāo)體系反映的公司的戰(zhàn)略，要想把戰(zhàn)略和員工的日常行動(dòng)聯(lián)系起來，公司必須把薪酬體系和考核指標(biāo)體系相聯(lián)系②考核指標(biāo)體系可以和薪酬體系不完全一致，考核指標(biāo)體系必須完整的體現(xiàn)公司的戰(zhàn)略，考核指標(biāo)體系是聚焦戰(zhàn)略管理體系的基礎(chǔ)，是關(guān)鍵的管理工具，它管理戰(zhàn)略和戰(zhàn)略執(zhí)行的過程，薪酬體系可以和考核指標(biāo)的全部或部分考核指標(biāo)相聯(lián)系,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,③與戰(zhàn)略相聯(lián)系的薪酬體系向員工傳達(dá)了應(yīng)該干什么，什么重要，向員工傳達(dá)我們究竟想要什么④員工滿意非常非常重要，但我們只是要讓對(duì)戰(zhàn)略有貢獻(xiàn)的員工滿意，不是所有的員工都是同樣重要的誰最重要誰應(yīng)該得到更多的報(bào)酬誰應(yīng)該得到更多的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)誰應(yīng)該得到發(fā)展,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,五、使戰(zhàn)略成為一個(gè)持續(xù)的過程,1、聚焦戰(zhàn)略的公司把經(jīng)營管理和戰(zhàn)略管理整合在一起,戰(zhàn)略,考核指標(biāo)體系,經(jīng)營預(yù)算和戰(zhàn)略預(yù)算人力資源,持續(xù)改進(jìn),戰(zhàn)略學(xué)習(xí),全面預(yù)算管理,把戰(zhàn)略翻譯為考核指標(biāo)體系,,,,,高目標(biāo)聯(lián)系戰(zhàn)略和預(yù)算聯(lián)系戰(zhàn)略和人力資源,資源配置,,,,,更新戰(zhàn)略,戰(zhàn)略措施,檢查戰(zhàn)略執(zhí)行解決問題共享經(jīng)驗(yàn)調(diào)整目標(biāo)和預(yù)算,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,2、聚焦戰(zhàn)略公司的關(guān)鍵是把戰(zhàn)略和全面預(yù)算管理相聯(lián)系,,,戰(zhàn)略（3－5年）,,,1、翻譯為考核指標(biāo)體系,,,2、設(shè)定高目標(biāo),,,3、確定戰(zhàn)略措施和所需資源,,,4、分配財(cái)務(wù)和人才資源,,全面預(yù)算管理（經(jīng)營預(yù)算和戰(zhàn)略預(yù)算）（1年）,,梯級(jí)向下的過程,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,3、聚焦戰(zhàn)略公司把戰(zhàn)略和人力資源管理相聯(lián)系,,,戰(zhàn)略（3－5年）,,,1、翻譯為考核指標(biāo)體系,,,2、設(shè)定高目標(biāo),,,3、確定戰(zhàn)略措施和所需人力資源,,,4、分配人力資源,,人力資源管理（招聘、培養(yǎng)、儲(chǔ)備、選拔人才）,,梯級(jí)向下的過程,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,4、經(jīng)營預(yù)算和戰(zhàn)略預(yù)算,①年度預(yù)算分為經(jīng)營預(yù)算和戰(zhàn)略預(yù)算,,年度預(yù)算,,,,,經(jīng)營預(yù)算,,戰(zhàn)略預(yù)算,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,經(jīng)營預(yù)算,②經(jīng)營預(yù)算和戰(zhàn)略預(yù)算,對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營的持續(xù)改進(jìn)，銷售和服務(wù)的收入預(yù)測直接成本和期間費(fèi)用，資金籌措資金和人力資源分配,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,戰(zhàn)略預(yù)算,批準(zhǔn)一些措施，這些措施可以彌補(bǔ)所期望的高目標(biāo)與持續(xù)改進(jìn)的正常業(yè)務(wù)所取得的正常業(yè)績之間的差距，明確需要什么樣的新操作；創(chuàng)造什么樣的新能力，開發(fā)什么樣的新產(chǎn)品和新服務(wù)；服務(wù)什么樣的新市場、新客戶、新應(yīng)用和新領(lǐng)域；建立什么樣的新聯(lián)盟或新的合資企業(yè)戰(zhàn)略預(yù)算為這些戰(zhàn)略措施分配人力和資金資源戰(zhàn)略預(yù)算使得高目標(biāo)的達(dá)成變得更有可能性,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,,,,今天,明天,,,,,差距,,,戰(zhàn)略目標(biāo),1、持續(xù)改進(jìn)（利潤率戰(zhàn)略）①提高管理水平②提高操作水平③資源人力資源經(jīng)營預(yù)算財(cái)務(wù)資源,2、戰(zhàn)略措施（收入增長戰(zhàn)略）①找出差距②彌補(bǔ)差距的措施③措施的落實(shí)人力資源戰(zhàn)略預(yù)算財(cái)務(wù)資源,,,順馳集團(tuán)SUNCOINVESTMENTINC,5、推動(dòng)全新的全面預(yù)算管理,①經(jīng)營預(yù)算和戰(zhàn)略預(yù)算來源于戰(zhàn)略，所以全面預(yù)算管理執(zhí)行

簡介：順馳之死與萬科之道,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)比,順馳與孫宏斌,順馳集團(tuán)簡介,順馳成立于1994年，起家于天津的一家房地產(chǎn)中介公司1996年，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不到10年的時(shí)間，被譽(yù)為“地產(chǎn)戴爾”，成為行業(yè)的標(biāo)桿在最頂峰的時(shí)刻，迅速走向“死亡”2007年1月，被香港路勁基建有限公司收購,孫宏斌簡介,1963年，出生于山西臨猗，清華大學(xué)碩士碩士畢業(yè)，在聯(lián)想任職，期間到哈佛大學(xué)研讀表現(xiàn)出較高的領(lǐng)袖氣質(zhì)和商業(yè)才能，同時(shí)一些做法被聯(lián)想視為不安定因素以挪用公款的罪名被聯(lián)想集團(tuán)送進(jìn)監(jiān)獄5年1994年出獄后，孫宏斌向柳傳志借款50萬元，創(chuàng)建順馳房地產(chǎn)咨詢公司,孫宏斌簡介,后來多次得到柳傳志的幫助和支持2004年，胡潤百富榜中，孫宏斌以13億元資產(chǎn)位列第91位。2007年，公司被收購后孫宏斌只剩下35的股權(quán)，將主要精力轉(zhuǎn)移到融創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)營方面,順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,銷售代理起家1994年5月，“天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司”成立順馳逐步建立了開發(fā)、銷售代理和二手置換三大業(yè)務(wù)1995年初，在柳傳志和中科集團(tuán)董事長周小寧的支持下，順馳和聯(lián)想集團(tuán)、中科集團(tuán)成立天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)1998年，聯(lián)想和中科集團(tuán)將全部股份轉(zhuǎn)讓給順馳，公司更名為天津順馳投資有限公司。2000年，進(jìn)入二手置業(yè)，建立二手置業(yè)網(wǎng)站,順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,高速擴(kuò)張2003年，順馳進(jìn)入北京，并開始了全國擴(kuò)張戰(zhàn)略2003年元旦會(huì)議，提出3年發(fā)展目標(biāo)NO1做成中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一MARKETLEADER做市場的領(lǐng)導(dǎo)者，能夠影響市場、引導(dǎo)市場、重新定位市場、在市場中擁有絕對(duì)的發(fā)言權(quán)FOCUS聚焦戰(zhàn)略,順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,2003年，順馳中介業(yè)務(wù)走向全國，確定了一個(gè)全新的定位“中國房地產(chǎn)綜合服務(wù)商”。2003年，在天津擁有300家連鎖店，同業(yè)市場占有率高達(dá)30。全國連鎖店數(shù)量達(dá)到800多家。10個(gè)月拍得10余塊土地，獲得了“天價(jià)制造者”的稱號(hào)。在2003年、2004年，順馳用于異地買地的資金大約需要80億元,順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,危機(jī)的開始2003年，一位頭面很大的美國人由北京來到天津，希望見見孫宏斌，“是來學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的”，結(jié)果被拒之門外2004年上半年的3月到5月之間，國家推出了一系列的調(diào)控措施?？刂曝泿虐l(fā)行量和貸款規(guī)模；嚴(yán)格土地管理，堅(jiān)決制止亂占耕地；認(rèn)真清理和整頓在建和新建的項(xiàng)目；在全國范圍內(nèi)開展節(jié)約資源的活動(dòng)。多個(gè)項(xiàng)目開工，資金壓力極大，僅土地資金首付款就幾個(gè)億。2004年5月6月期間，有關(guān)順馳的負(fù)面?zhèn)髀動(dòng)萦?順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,生死存亡2005年初，孫宏斌突然意識(shí)到順馳的內(nèi)部管理問題，他進(jìn)行了人事調(diào)整，讓財(cái)務(wù)出身的汪浩擔(dān)任順馳董事局主席2005年11月，順馳開始大裁員，有約五分之一的員工離開了順馳，留下來的員工改為一個(gè)季度發(fā)一次薪水2005年年底，最夸張的一天，整個(gè)蘇州項(xiàng)目公司的賬上只有16元2006年3月，孫宏斌重新?lián)瘟隧橊Y董事局主席，調(diào)整了順馳中國的管理架構(gòu)，撤掉各個(gè)區(qū)域分公司。同時(shí)將一些項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給自己的合作伙伴。,順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,孫宏斌加緊在國內(nèi)外私募2005年上半年，順馳通過香港聯(lián)交所準(zhǔn)備上市，最終因市盈率過低，基本無法實(shí)現(xiàn)募集資金的目的而放棄上市計(jì)劃宣告流產(chǎn)孫宏斌希望摩根士丹利入股順馳，為此摩根士丹利提出要和順馳簽一份對(duì)賭協(xié)議，提出摩根士丹利以75億元收購順馳20％的股權(quán)，同時(shí)約定，如果明年順馳的利潤率無法上升到某一個(gè)水平，摩根士丹利在順馳的股權(quán)將上升到40％。孫宏斌同意了這份魔鬼式的對(duì)賭協(xié)議。2005年10月19日，摩根士丹利最終還是放棄，原因是順馳利潤率過低。,順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,順馳之“死”最初有意入股順馳的企業(yè)主要有兩家，一家是路勁基建，另一家是中海地產(chǎn)。中海地產(chǎn)出價(jià)高于路勁基建，但是順馳品牌將來可能會(huì)消失。孫宏斌因此沒有選擇中海，而選擇了路勁基建。2006年9月5日，路勁基建為順馳提供總計(jì)57億元的貸款及貸款擔(dān)保，約法三章順馳旗下物業(yè)鳳凰城的購買期權(quán)，金額不超過38億元；順馳子公司順馳A公司55股權(quán)的認(rèn)購權(quán)，金額不超過5億元；順馳子公司順馳B公司55股權(quán)的認(rèn)購權(quán)，金額不超過4億元。,順馳集團(tuán)發(fā)展歷程,根據(jù)協(xié)議，路勁基建可以在協(xié)議生效日起6個(gè)月內(nèi)隨時(shí)行使順馳A認(rèn)購權(quán)，9個(gè)月內(nèi)隨時(shí)行使鳳凰城收購權(quán)，在順馳A收購?fù)瓿珊笠荒陜?nèi)行使順馳B的認(rèn)購權(quán)。從簽署的協(xié)議來看，如果三個(gè)收購步驟都順利完成，路勁基建將以最多128億元的資金成本收購順馳所有全資子公司55股份。,萬科與王石,萬科集團(tuán)簡介,成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2007年，公司總資產(chǎn)超過1000億元，市值超過2000億元公司宗旨建筑無限生活對(duì)客戶，意味著了解你的生活，創(chuàng)造一個(gè)展現(xiàn)自我的理想空間對(duì)投資者，意味著了解你的期望，回報(bào)一份令人滿意的理想收益對(duì)員工，意味著了解你的追求，提供一個(gè)成就自我的理想平臺(tái)對(duì)社會(huì)，意味著了解時(shí)代需要，樹立一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)的理想形象公司愿景成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者公司核心價(jià)值觀創(chuàng)造健康豐盛的人生,王石與萬科團(tuán)隊(duì),1951年1月，出生于廣西柳州市17歲初中畢業(yè)后，參軍在新疆做了五年的汽車兵后，復(fù)原到鄭州鐵路局水電段做鍋爐大修車間的工人，后單位推薦進(jìn)修。1974年，年滿23歲，蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)1977年畢業(yè)，分配到廣州鐵路局工程段工作1980年參加某招聘考試，進(jìn)入了廣東省外經(jīng)委，負(fù)責(zé)招商引資工作,王石與萬科團(tuán)隊(duì),1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司工作王石的第一桶金是靠做飼料中介商，通過倒賣玉米得來的，這讓他賺了300萬元1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。1998年1月，王石受到國家總理朱镕基接見，朱總理對(duì)王石對(duì)房地產(chǎn)的市場走勢和看法給予充分肯定。2000中國經(jīng)濟(jì)年度人物2001年，辭去萬科總經(jīng)理職務(wù)，只擔(dān)任董事長,王石與萬科團(tuán)隊(duì),王石的登山歷程1999年５月,玉珠峰，海拔６１７８米，登頂；2000年４月，章子峰，海拔７１４３米，登頂；2001年８月，慕士塔格峰，海拔７５４６米，登頂；2002年２月，非洲乞利馬扎羅山，海拔５８９５米，登頂；2002年５月，北美洲麥金利峰，海拔６１９４米，登頂；2003年５月，珠穆朗瑪峰，海拔８８４８米，登頂；2003年１２月，南極最高峰文森峰，海拔５１４０米，登頂；,王石與萬科團(tuán)隊(duì),2004年1月，南美最高峰阿空加瓜峰，海拔6964米，登頂；2004年7月，歐洲最高峰厄爾布魯士峰，海拔5642米，登頂；2004年7月，澳洲最高峰科修斯科峰，海拔2228米，登頂；2005年4月，滑雪抵達(dá)北極點(diǎn)；2005年12月，順利抵達(dá)南極點(diǎn)；2006年12月24日，印度尼西亞查亞峰，海拔5030米，登頂。,王石與萬科團(tuán)隊(duì),王石的“明星”生涯寫書道路與夢想讓靈魂跟上腳步生命在高處等拍廣告為摩托羅拉、大眾拍廣告在公開場合發(fā)表意見和觀點(diǎn)，成為公眾人物,萬科專業(yè)化之路,1984年成立“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”萬科前身1987年3月更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”，同年11月進(jìn)行股份制改組，并向社會(huì)發(fā)行股票1988年深萬科股票在深圳特區(qū)證券公司掛牌，進(jìn)入住宅行業(yè)1991年1月29日“深萬科A”在深圳證券交易所上市，上市首日開盤價(jià)1458元1991年底，萬科的業(yè)務(wù)已包括進(jìn)出口、零售、房地產(chǎn)、投資、影視、廣告、飲料、印刷、機(jī)加工、電氣工程及其他等13大類王石提出了一個(gè)日本的具有信息、交易、投資、融資、制造等多種功能的“綜合商社“的模式,萬科專業(yè)化之路,1993年4月首次發(fā)行B股，同年5月28日“深萬科B”上市1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)1994年，萬科提出以城市中檔民居為主，從而改變過去的公寓、別墅、商場、寫字樓什么都干的做法1995年底，萬科提出回師深圳，由全國的13個(gè)城市轉(zhuǎn)為重點(diǎn)經(jīng)營京、津、滬特、深圳四個(gè)城市2000年開始，萬科逐步進(jìn)入高效、專業(yè)化的運(yùn)營階段到目前為止，萬科是全國唯一一家連續(xù)盈利18年的上市公司,萬科專業(yè)化之路,貿(mào)易,萬科文化,萬科廣告,萬科工業(yè),萬科貿(mào)易,,,,,房地產(chǎn),,房地產(chǎn),住宅地產(chǎn),,,,,,,順馳為什么會(huì)死,順馳“死”因,企業(yè)快速發(fā)展要有“度”,并非越快越好順馳的高速擴(kuò)張帶來的是高土地成本、高財(cái)務(wù)成本、高人力成本如果你想讓劉翔難堪，那就讓這位雅典奧運(yùn)冠軍以12秒88的速度完成馬拉松。人體是有極限的，企業(yè)也一樣，許多企業(yè)家都希望自己成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，而實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)除“速度”之外，另一個(gè)關(guān)鍵要素是“耐力”一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)必定是具備社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)順馳在擴(kuò)張的過程中不注重工程質(zhì)量，最后還是自己“買單”沒有制度的企業(yè)一定不是一個(gè)成功企業(yè)順馳存在任人唯親、排擠新人等情況，管理無章法、紀(jì)律不嚴(yán)明,順馳“死”因,不要和政府“賭博”順馳和政府就是在“玩”一個(gè)對(duì)賭游戲。順馳賭的是國家會(huì)繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相對(duì)寬松的金融環(huán)境將持續(xù)一個(gè)時(shí)期順馳模式的風(fēng)險(xiǎn)“現(xiàn)金流土地現(xiàn)金流”不計(jì)成本和利潤，只追求更快的擴(kuò)張和開發(fā)建設(shè)。將土地開發(fā)周期從18個(gè)月降到6個(gè)月。加大了風(fēng)險(xiǎn),萬科之道,萬科之道,王石是萬科早期發(fā)展的第一推動(dòng)力創(chuàng)始人的影響力科學(xué)的治理結(jié)構(gòu)和高素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)強(qiáng)調(diào)規(guī)范化、專業(yè)化和透明度的管理模式最早建立了股權(quán)激勵(lì)制度企業(yè)文化以“尊重人”為核心“創(chuàng)造健康豐盛人生”為核心價(jià)值觀為每個(gè)員工設(shè)計(jì)良好的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃,萬科之道,產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略“像造汽車一樣造房子”萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化分為四個(gè)部分A分區(qū)域建立萬科自己的住宅使用標(biāo)準(zhǔn)和住宅性能標(biāo)準(zhǔn)B標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)是從市場的需求出發(fā)，每年也會(huì)隨著市場的發(fā)展而升級(jí)、演進(jìn)。C產(chǎn)品的工業(yè)化制造D產(chǎn)業(yè)化專業(yè)化規(guī)范化透明化萬科化管理模式,THANKYOU,

簡介：房地產(chǎn)銷售人員專業(yè)技巧與流程開盤準(zhǔn)備和現(xiàn)場流程,陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司,2005年6月7日,集團(tuán)營銷管理部趙輝,開盤準(zhǔn)備流程,擬定開盤方案制定本部門工作流程評(píng)審組織培訓(xùn)、模擬演練開始培訓(xùn)、模擬演練執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程文件歸檔,開盤準(zhǔn)備流程（一）,擬定開盤方案,–宣導(dǎo)項(xiàng)目營銷副總在開盤日3個(gè)月前牽頭組織各部門籌備開盤文件資料、擬定開盤方案，并需在正式開盤日1個(gè)月前完成前述工作的準(zhǔn)備。明確各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)籌備的文件資料，制定工作進(jìn)度表，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)擬定完成各項(xiàng)籌備工作。–集團(tuán)指導(dǎo)集團(tuán)營銷管理部在項(xiàng)目開盤日三個(gè)月前，為項(xiàng)目公司及時(shí)提供標(biāo)準(zhǔn)合同文本、標(biāo)準(zhǔn)工作流程等資料、樣本及以往項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)支持，給予指導(dǎo)協(xié)助。,開盤準(zhǔn)備流程,擬定開盤方案制定本部門工作流程評(píng)審組織培訓(xùn)、模擬演練開始培訓(xùn)、模擬演練執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程文件歸檔,開盤準(zhǔn)備流程（二）,制定本部門工作流程,–各部門擬定相關(guān)流程銷售部、市場部擬定本部門的崗位職責(zé)、工作流程等相關(guān)文件，制定開盤銷售方案,各項(xiàng)籌備文件需按照集團(tuán)要求的統(tǒng)一格式擬寫,–根據(jù)市場情況制定相應(yīng)價(jià)格市場部牽頭組織開展市場調(diào)研活動(dòng)，在制定價(jià)格方案前一周了解周邊項(xiàng)目進(jìn)展及銷售情況，為制定價(jià)格等銷售方案提供參考依據(jù)。,開盤準(zhǔn)備流程,擬定開盤方案制定本部門工作流程評(píng)審組織培訓(xùn)、模擬演練開始培訓(xùn)、模擬演練執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程文件歸檔,開盤準(zhǔn)備流程（三）,評(píng)審,–通過集團(tuán)總部評(píng)審集團(tuán)總部評(píng)審項(xiàng)目全套開盤準(zhǔn)備文件、價(jià)格方案、銷售計(jì)劃，如無異議、通過評(píng)審并在總部備案后，集團(tuán)總部將所有開盤文件下發(fā)至項(xiàng)目公司，進(jìn)入流程四,–領(lǐng)導(dǎo)審核項(xiàng)目營銷副總一周內(nèi)負(fù)責(zé)核查審批所有文件資料，如無異議，提交項(xiàng)目總經(jīng)理審閱,通過后上報(bào)集團(tuán)總部,–出現(xiàn)異議重新調(diào)整如尚有不足之處，集團(tuán)總部于一周內(nèi)提出修訂建議，出具評(píng)審意見與項(xiàng)目溝通，返回流程二，由項(xiàng)目公司重新修訂調(diào)整其開盤方案及相關(guān)文件，重新上報(bào)、逐級(jí)審批。,開盤準(zhǔn)備流程,擬定開盤方案制定本部門工作流程評(píng)審組織培訓(xùn)、模擬演練開始培訓(xùn)、模擬演練執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程文件歸檔,開盤準(zhǔn)備流程（四）,組織培訓(xùn)、模擬演練,–培訓(xùn)、演練項(xiàng)目營銷副總接到經(jīng)集團(tuán)總部評(píng)審后的開盤營銷計(jì)劃及相關(guān)文件后備案，一周內(nèi)依此組織銷售、市場、客服等各部門人員進(jìn)行培訓(xùn)，熟悉各自相關(guān)的工作，對(duì)工作流程、工作任務(wù)進(jìn)行模擬演練,開盤準(zhǔn)備流程,擬定開盤方案制定本部門工作流程評(píng)審組織培訓(xùn)、模擬演練開始培訓(xùn)、模擬演練執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程文件歸檔,開盤準(zhǔn)備流程（五）,開始培訓(xùn)、模擬演練,–實(shí)戰(zhàn)演練在開盤前一個(gè)月，項(xiàng)目營銷副總牽頭組織銷售部、市場部及開盤時(shí)涉及的相關(guān)部門每周進(jìn)行一次各部門均參與的綜合實(shí)戰(zhàn)演練，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。–各部門相互配合協(xié)作財(cái)務(wù)、推廣等部門配合實(shí)際流程演練，熟練與該部門相關(guān)的銷售管理軟件的操作,–銷售部組織培訓(xùn)銷售人員，每日組織內(nèi)部銷售流程模擬。–市場部組織培訓(xùn)培訓(xùn)銷控、簽約、備案、按揭手續(xù)辦理等各組人員，每日組織內(nèi)部模擬培訓(xùn)–銷售部、市場部全體人員參加銷售管理軟件的培訓(xùn)及演練，在開盤前達(dá)到熟練操作銷售管理軟件的要求，并通過實(shí)際操作考核,開盤準(zhǔn)備流程,擬定開盤方案制定本部門工作流程評(píng)審組織培訓(xùn)、模擬演練開始培訓(xùn)、模擬演練執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程文件歸檔,開盤準(zhǔn)備流程（六）,執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程,–結(jié)束準(zhǔn)備工作，進(jìn)行最后與演開盤日三天前完成所有開盤現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，并在開盤前一天最后進(jìn)行一次全面開盤現(xiàn)場流程的綜合預(yù)演。–開盤當(dāng)天執(zhí)行開盤現(xiàn)場操作流程–領(lǐng)導(dǎo)指揮營銷副總對(duì)整個(gè)開盤準(zhǔn)備工作及進(jìn)程實(shí)施進(jìn)行督導(dǎo)、指揮。,開盤準(zhǔn)備流程,擬定開盤方案制定本部門工作流程評(píng)審組織培訓(xùn)、模擬演練開始培訓(xùn)、模擬演練執(zhí)行現(xiàn)場開盤流程文件歸檔,開盤準(zhǔn)備流程（七）,文件歸檔,–總結(jié)開盤執(zhí)行完畢后，項(xiàng)目營銷副總牽頭召開各部門總結(jié)會(huì)議，由市場部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織該部門人員撰寫開盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并提交集團(tuán)總部備案。–文件歸檔開盤準(zhǔn)備過程中所涉及的所有文件資料由市場部秘書匯總存檔。,為中國人創(chuàng)造全新的生活空間讓中國人住上世界上性價(jià)比最好的房子,開盤現(xiàn)場（搖號(hào)、認(rèn)購）流程,開盤前的最后準(zhǔn)備外場人員分工與配置外場流程外場物料準(zhǔn)備內(nèi)場人員分工及配置內(nèi)場流程內(nèi)場物料準(zhǔn)備,開盤前的最后準(zhǔn)備,執(zhí)行開盤準(zhǔn)備流程,–領(lǐng)導(dǎo)安排開盤的準(zhǔn)備工作開盤前，營銷副總根據(jù)項(xiàng)目開盤地點(diǎn)的總平面布置圖見圖例1），向各部門分配開盤準(zhǔn)備工作并統(tǒng)籌協(xié)調(diào),執(zhí)行開盤準(zhǔn)備流程，做好相關(guān)開盤準(zhǔn)備。,開盤前的最后準(zhǔn)備,俱樂部會(huì)員領(lǐng)取選房卡,,–領(lǐng)選房卡客戶于規(guī)定日期前來項(xiàng)目銷售中心憑會(huì)員卡及積分領(lǐng)取相應(yīng)張數(shù)的選房卡，市場部經(jīng)理組織下屬人員為客戶辦理選房卡領(lǐng)取手續(xù)，并再次提醒客戶開盤日期及參加活動(dòng)的相關(guān)事項(xiàng),–積累客戶開盤日3月前開始，項(xiàng)目公司俱樂部不定期召開各項(xiàng)活動(dòng)，吸納會(huì)員，以做客戶儲(chǔ)備?？蛻粼敿?xì)填寫項(xiàng)目公司俱樂部入會(huì)申請(qǐng)表后，獲取俱樂部會(huì)員卡。–分配客戶項(xiàng)目公司俱樂部將會(huì)員客戶資料提供給項(xiàng)目銷售部及市場部跟進(jìn)。–通知開盤前3周開始，由市場部通過群發(fā)短信及置業(yè)顧問告知的方式，通知會(huì)員客戶正式開盤日期和當(dāng)日開盤活動(dòng)相關(guān)事項(xiàng)及認(rèn)購規(guī)則，請(qǐng)有意向認(rèn)購買房的客戶于開盤前2周內(nèi)來銷售中心領(lǐng)取選房卡，并告知領(lǐng)取選房卡的截止日期。,開盤現(xiàn)場（搖號(hào)、認(rèn)購）流程,開盤前的最后準(zhǔn)備外場人員分工與配置外場流程外場物料準(zhǔn)備內(nèi)場人員分工及配置內(nèi)場流程內(nèi)場物料準(zhǔn)備,外場人員分工及配置,外場人員分工及配置,外場人員分工及配置,外場人員分工及配置,開盤現(xiàn)場（搖號(hào)、認(rèn)購）流程,開盤前的最后準(zhǔn)備外場人員分工與配置外場流程外場物料準(zhǔn)備內(nèi)場人員分工及配置內(nèi)場流程內(nèi)場物料準(zhǔn)備,外場流程,客戶投號(hào),–投號(hào)正式開盤當(dāng)日（見圖例2），客戶在開盤活動(dòng)的外場入口處將開盤前事先填寫好的“選房卡”的副聯(lián)撕下，投入搖號(hào)箱后進(jìn)入等待區(qū)等待搖號(hào)。–投號(hào)時(shí)限客戶投號(hào)有時(shí)間限制，超出規(guī)定時(shí)間，停止投號(hào)。–等待搖號(hào)在客戶等待搖號(hào)的過程中，等待區(qū)安排穿插若干小型活動(dòng)或節(jié)目，以聚集客戶調(diào)劑現(xiàn)場氣氛。,外場流程,搖號(hào)做選房順序記錄,–宣布開盤規(guī)則投號(hào)時(shí)限截止，市場部人員將投號(hào)箱由外場入口處移至搖號(hào)區(qū)的唱號(hào)臺(tái)，經(jīng)公證人員公證后，唱號(hào)人員宣布搖號(hào)及認(rèn)購規(guī)則–唱號(hào)唱號(hào)人員將規(guī)定認(rèn)購數(shù)量的客戶卡號(hào)連續(xù)搖出，隨搖隨報(bào)出中選客戶卡號(hào)，選中的客戶舉手示意–外場控制搖號(hào)根據(jù)現(xiàn)場搖出的客戶棄權(quán)情況，外場搖號(hào)區(qū)負(fù)責(zé)人適時(shí)增補(bǔ)搖號(hào)名額–唱號(hào)記錄記錄員將唱號(hào)員宣布的客戶卡號(hào)及選房順序號(hào)即時(shí)在“選房客戶登記表”（后附）上進(jìn)行登記（5人/組/表）,外場流程,審核、確認(rèn),–審核跑單員將5人一組一張的選房客戶登記表送至審核區(qū)，審核員根據(jù)客戶選房登記表上的順序核對(duì)客戶身份，在客戶所執(zhí)選房卡正聯(lián)上填入對(duì)應(yīng)的選房順序號(hào)，并將選房序號(hào)標(biāo)記貼在客戶手臂上以做識(shí)別。–客戶進(jìn)場前5名客戶持填有選房順序號(hào)的選房卡正聯(lián)及有效身份證件進(jìn)入內(nèi)場銷售大廳，其它已作身份及順序核對(duì)的客戶在外場等候。,開盤現(xiàn)場（搖號(hào)、認(rèn)購）流程,開盤前的最后準(zhǔn)備外場人員分工與配置外場流程外場物料準(zhǔn)備內(nèi)場人員分工及配置內(nèi)場流程內(nèi)場物料準(zhǔn)備,外場物料準(zhǔn)備,外場物料準(zhǔn)備,外場物料準(zhǔn)備,開盤現(xiàn)場（搖號(hào)、認(rèn)購）流程,開盤前的最后準(zhǔn)備外場人員分工與配置外場流程外場物料準(zhǔn)備內(nèi)場人員分工及配置內(nèi)場流程內(nèi)場物料準(zhǔn)備,內(nèi)場人員分工及配置,內(nèi)場人員分工及配置,開盤現(xiàn)場（搖號(hào)、認(rèn)購）流程,開盤前的最后準(zhǔn)備外場人員分工與配置外場流程外場物料準(zhǔn)備內(nèi)場人員分工及配置內(nèi)場流程內(nèi)場物料準(zhǔn)備,內(nèi)場流程,按順序選房,–進(jìn)入選房區(qū)客戶進(jìn)入內(nèi)場銷售區(qū)后（見圖例3），置業(yè)顧問一對(duì)一接待已經(jīng)身份及選房順序復(fù)核的客戶，將客戶領(lǐng)至選房區(qū)–開始選房銷售總監(jiān)根據(jù)跑單員傳遞來的選房客戶登記表上的順序，宣布客戶姓名、選房順序及選房時(shí)限和規(guī)則，并提示客戶開始選房–選房時(shí)限客戶選房時(shí)間嚴(yán)格控制在每人3分鐘之內(nèi)，逾時(shí)視為棄權(quán)，接由下一位客戶選房,內(nèi)場流程,銷控確認(rèn),–填寫選房號(hào)客戶選定房號(hào)后，選房區(qū)負(fù)責(zé)銷控板的銷控專員在客戶選房卡上填上客戶所選房號(hào)并簽字確認(rèn)–初次銷控標(biāo)記銷控專員在銷控板上客戶選定的房號(hào)上貼上藍(lán)色圓點(diǎn)標(biāo)記，標(biāo)明該房號(hào)已被選定、但尚未交付定金–房號(hào)保留時(shí)限客戶選定房號(hào)應(yīng)有一定保留時(shí)限（如保留3個(gè)小時(shí)），如超出保留時(shí)限，客戶仍未交付定金，該房號(hào)視為客戶放棄認(rèn)購，不再保留，由銷控專員撤銷所貼藍(lán)點(diǎn)、收回該房號(hào)重新放號(hào)發(fā)售–內(nèi)外場的銜接及時(shí)告知跑單員內(nèi)場情況以便外場搖號(hào)人員控制好搖號(hào)的節(jié)奏及增補(bǔ)搖號(hào)的客戶數(shù)量,內(nèi)場流程,填寫認(rèn)購確認(rèn)單,–打印認(rèn)購流轉(zhuǎn)單隨即電腦打印出（或由銷控專員手動(dòng)填寫）“認(rèn)購流轉(zhuǎn)單”（一式兩份）各項(xiàng)內(nèi)容，包括該房號(hào)的面積、價(jià)格、付款方式等信息，并由銷控專員在認(rèn)購流轉(zhuǎn)單上簽字確認(rèn)。–轉(zhuǎn)交流準(zhǔn)單銷控專員將認(rèn)購流轉(zhuǎn)單交與置業(yè)顧問。,–核對(duì)身份、建立檔案置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶至銷控區(qū)，由該區(qū)域銷控專員根據(jù)客戶選房卡上的房號(hào)及客戶信息，核對(duì)客戶有效身份證件，將客戶姓名、有效證件號(hào)碼、聯(lián)系方式、所選房號(hào)等相關(guān)資料輸入電腦，建立該客戶認(rèn)購信息檔案（在銷售軟件中“銷售登記”板塊進(jìn)行銷售（認(rèn)購）登記）,內(nèi)場流程,簽署認(rèn)購合約,–簽訂認(rèn)購合約置業(yè)顧問攜帶認(rèn)購流轉(zhuǎn)單、客戶選房卡帶領(lǐng)客戶至簽約處，將認(rèn)購流轉(zhuǎn)單、客戶選房卡一并交與合約專員，合約專員對(duì)照認(rèn)購流轉(zhuǎn)單填寫一式3－5份“樓宇認(rèn)購合約”，請(qǐng)客戶在認(rèn)購合約上簽字。–收回選房卡客戶簽署認(rèn)購合約后，合約專員在認(rèn)購流轉(zhuǎn)單上簽字，收回選房卡，將客戶簽字后的認(rèn)購合約連同認(rèn)購流轉(zhuǎn)單一并交與置業(yè)顧問。,內(nèi)場流程,客戶交付定金,–交定金置業(yè)顧問攜帶認(rèn)購合約及認(rèn)購流轉(zhuǎn)單，帶領(lǐng)客戶至相鄰財(cái)務(wù)處交款，置業(yè)顧問將認(rèn)購流轉(zhuǎn)單及認(rèn)購合約一并交與財(cái)務(wù)人員。–開收據(jù)客戶交完款后，財(cái)務(wù)人員開具定金收據(jù)，并在認(rèn)購流轉(zhuǎn)單上簽字確認(rèn)，并收回其中一聯(lián)認(rèn)購流轉(zhuǎn)單（財(cái)務(wù)留存一聯(lián)）和一份認(rèn)購合約（財(cái)務(wù)留存一聯(lián)），同時(shí)在電腦中輸入客戶交付定金的記錄。,內(nèi)場流程,發(fā)展商蓋章確認(rèn),–復(fù)核蓋章置業(yè)顧問執(zhí)認(rèn)購合約、認(rèn)購流轉(zhuǎn)單及客戶交付定金收據(jù)至蓋章處，由蓋章人員（市場部合約主管擔(dān)任）對(duì)以上文件對(duì)照電腦記錄進(jìn)行復(fù)核后，收回認(rèn)購流轉(zhuǎn)單，在認(rèn)購合約上完成發(fā)展商蓋章。–認(rèn)購書分類蓋章人員將認(rèn)購書（客戶留存一聯(lián)）、定金收據(jù)交與客戶，認(rèn)購書剩余1－3聯(lián)進(jìn)行分類，待該銷售日結(jié)束前，分別交至相關(guān)留存部門。,內(nèi)場流程,認(rèn)購成功結(jié)束,–銷控復(fù)核蓋章人員每集齊五份認(rèn)購流轉(zhuǎn)單，通知跑單員將認(rèn)購流轉(zhuǎn)單傳遞至負(fù)責(zé)銷控板的銷控專員處，此處銷控專員查看認(rèn)購流轉(zhuǎn)單上確認(rèn)的定金交付記錄，并在電腦中查詢客戶交付定金信息–確定認(rèn)購成功對(duì)照復(fù)核后，銷控專員將銷控板上客戶選定的房號(hào)貼上紅色標(biāo)記，以示該單元已成功認(rèn)購。,內(nèi)場流程,提醒客戶換簽事宜,–提醒客戶換簽事項(xiàng)客戶定金交付完畢、完成認(rèn)購后，置業(yè)顧問在送別客戶之前，再次提醒客戶正式換簽時(shí)間及相關(guān)事宜，同時(shí)置業(yè)顧問發(fā)給客戶一份簽約指導(dǎo)手冊(cè)（簽約指南），其中注明了客戶應(yīng)于正式換簽時(shí)需帶齊的相關(guān)資料及文件。置業(yè)顧問將客戶送至出口。–領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督營銷副總對(duì)開盤當(dāng)日認(rèn)購工作全程進(jìn)行督導(dǎo)，出現(xiàn)問題即時(shí)解決。,內(nèi)場流程,相關(guān)文件歸檔,–資料存檔當(dāng)日開盤銷售結(jié)束后、下班前，蓋章人員將當(dāng)日所簽認(rèn)購合約分別返至相關(guān)留執(zhí)部門存檔備案。–上報(bào)開盤當(dāng)日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)日銷售結(jié)束后、下班前，市場部銷控主管將本日開盤情況從電腦中打印出“銷售累計(jì)報(bào)表”（軟件中已自動(dòng)生成），上報(bào)項(xiàng)目營銷副總及集團(tuán)總部。,開盤現(xiàn)場（搖號(hào)、認(rèn)購）流程,開盤前的最后準(zhǔn)備外場人員分工與配置外場流程外場物料準(zhǔn)備內(nèi)場人員分工及配置內(nèi)場流程內(nèi)場物料準(zhǔn)備,內(nèi)場物料準(zhǔn)備,內(nèi)場物料準(zhǔn)備,內(nèi)場物料準(zhǔn)備,總平面布置圖（圖例1）,外場平面布置圖（圖例2）,內(nèi)場平面布置圖（圖例3）,,公示板,“新興白領(lǐng)公寓”與“新興中產(chǎn)階級(jí)”集中優(yōu)勢力量搶占特定市場爭取第一,

簡介：房地產(chǎn)銷售人員專業(yè)技巧與流程簽約流程,陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司,2005年6月7日,集團(tuán)營銷管理部郭晶晶,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,銷售部,市場部,市場部,市場部,集團(tuán)營銷管理部,市場部,相關(guān)部門,相關(guān)部門,項(xiàng)目總經(jīng)理,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,銷售部,簽約流程,10向客戶解釋合同,置業(yè)顧問按照公司的統(tǒng)一答詞向客戶解釋標(biāo)準(zhǔn)合同條款,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,市場部,簽約流程,如果確認(rèn)客戶同意按照標(biāo)準(zhǔn)合同簽署，之后進(jìn)入30,若客戶對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同有異議時(shí)，置業(yè)顧問應(yīng)盡可能的給予客戶滿意的解答，消除客戶的疑慮，若客戶仍然堅(jiān)持對(duì)合同的修改意見，則執(zhí)行特例合同評(píng)審流程，進(jìn)入20,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,相關(guān)部門,簽約流程,20執(zhí)行特例合同評(píng)審流程,執(zhí)行特列合同評(píng)審流程。具體步驟參見特例合同評(píng)審流程,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,項(xiàng)目總經(jīng)理,簽約流程,若公司同意客戶的修改意見，置業(yè)顧問則可持“合同變更評(píng)審單”（后附），繼續(xù)辦理與客戶的簽約手續(xù)，若公司不能同意客戶的修改意見，則由置業(yè)顧問再與客戶進(jìn)行商洽，并委婉地告知客戶此意見代表公司的最終意見。,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,市場部,簽約流程,30確認(rèn)客戶身份，進(jìn)行電腦上簽約登記確認(rèn)，填寫簽約流轉(zhuǎn)單,置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶到銷控處確認(rèn)客戶身份，進(jìn)行簽約登記確認(rèn)，市場部銷控專員登陸銷售軟件。,銷控專員在電腦上對(duì)客戶購買單元完成簽約登記確認(rèn)后，電腦隨即打印出“簽約流轉(zhuǎn)單”并由銷控專員在簽約流轉(zhuǎn)單上簽字確認(rèn)，交與置業(yè)顧問。,置業(yè)顧問簽約流轉(zhuǎn)單帶領(lǐng)客戶至簽約處簽署合同，根據(jù)簽約流轉(zhuǎn)單上注明的此合同為標(biāo)準(zhǔn)合同還是特例合同，合約專員依此填寫合同相關(guān)項(xiàng)內(nèi)容。,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,簽約流程,40客戶簽約買賣合同及業(yè)主公約,合約專員根據(jù)合同類型（標(biāo)準(zhǔn)合同/特例合同）將復(fù)驗(yàn)無誤的待簽合同及附件交給置業(yè)顧問，由置業(yè)顧問指導(dǎo)客戶簽署，同時(shí)請(qǐng)客戶簽署業(yè)主公約。,客戶簽署完合同，合約專員復(fù)核無誤后在簽約流程單上簽字確認(rèn)，以示客戶已完成合同簽署。,置業(yè)顧問應(yīng)提醒客戶以下注意事項(xiàng),,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,相關(guān)部門,簽約流程,50客戶交納首期房款及相關(guān)費(fèi)用,置業(yè)顧問執(zhí)“簽約流轉(zhuǎn)單”及買賣合同，帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部交納首期房款及辦理銷售登記時(shí)所需相關(guān)稅費(fèi)，以及其他應(yīng)交的費(fèi)用。,財(cái)務(wù)復(fù)合并收款后，收回客戶定金收據(jù)，開具首付款發(fā)票，并在簽約流轉(zhuǎn)單上蓋收訖章及簽字確認(rèn)，同時(shí)在銷售軟件中輸入客戶首付款及相關(guān)費(fèi)用的交款記錄。,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,市場部,簽約流程,60復(fù)驗(yàn)合同后，完成發(fā)展商簽字蓋章,合約主管當(dāng)日將特例合同中涉及各相關(guān)部門職責(zé)的特例條款分別記錄在所屬部門的“合同變更通知單”上。,置業(yè)顧問收集客戶辦理備案，按揭資料，并于當(dāng)日轉(zhuǎn)交給市場部手續(xù)辦理專員，手續(xù)辦理專員根據(jù)客戶交來的資料，并在電腦上核對(duì)查看客戶辦理備案，按揭等資料及費(fèi)用是否已交齊。,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,集團(tuán)營銷管理部,簽約流程,70合同電子文本上傳總部備案,在銷售軟件運(yùn)行前，市場部合約主管負(fù)責(zé),簽約當(dāng)日合約主管將經(jīng)過審批的“合同變更評(píng)審單”傳真給集團(tuán)營銷管理部備案,集團(tuán)將不定期地對(duì)項(xiàng)目完成簽約的合同，附件及補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行抽查,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,市場部,簽約流程,80資料歸檔,簽約完成當(dāng)日，將簽約流程中涉及到的相關(guān)材料及時(shí)集中到市場部秘書處存檔。,,,,,,,,,,簽約流程,,,,,,,YES,謝謝大家,

簡介：房地產(chǎn)銷售人員專業(yè)技巧與流程退房流程,陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司,2005年6月7日,集團(tuán)營銷管理部郭晶晶,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,銷售部,銷售部,市場部,市場部,市場部,相關(guān)部門,相關(guān)部門,項(xiàng)目營銷副總,銷售部,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,銷售部,退房流程,10客戶簽定認(rèn)購協(xié)議或買賣合同后，如因某種原因提出退房，客戶先以書面形式向發(fā)展商銷售部提出退房申請(qǐng),10客戶提出退房申請(qǐng),,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,銷售部,退房流程,11,,是否屬于可考慮得范圍,銷售部在接到客戶提交的退房申請(qǐng)后，根據(jù)實(shí)際情況，判斷該客戶提出的退房要求是否是屬于可考慮范圍。如客戶提出的退房要求是屬于可以考慮的，則進(jìn)入20,如果客戶提出的退房申請(qǐng)超出公司賦予銷售部的權(quán)限，或明顯屬于不合理要求，則在請(qǐng)示銷售總監(jiān)后，置業(yè)顧問明確告知客戶發(fā)展商不接受其退房要求。,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,銷售部,退房流程,20置業(yè)顧問填寫退房申請(qǐng)審批單，逐級(jí)報(bào)批。,客戶提出退房申請(qǐng)當(dāng)日，經(jīng)置業(yè)顧問上級(jí)銷售總監(jiān)，銷售總監(jiān)初步認(rèn)為可考慮退房的，則由置業(yè)顧問首先填寫“合同變更評(píng)審單（退房）”，交銷售總監(jiān)簽批意見。,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,市場部,退房流程,,30市場部出具審批意見,置業(yè)顧問將銷售總監(jiān)簽批意見后的退房審批單當(dāng)日交至市場部經(jīng)理簽批意見，如市場部經(jīng)理在考慮相關(guān)部門出具的專業(yè)意見后無異議，則在審批單上簽署意見，并于當(dāng)日呈交項(xiàng)目營銷副總最終審批。,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,相關(guān)部門,退房流程,31提供專業(yè)意見支持,如該退房為入住后的退房情況，則在市場部對(duì)退房審批單簽批意見前，如有必要，應(yīng)由相關(guān)部門出具專業(yè)意見、提供支持，如律師提供法律意見等。,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,項(xiàng)目營銷副總,退房流程,40項(xiàng)目營銷副總審批,項(xiàng)目營銷副總?cè)諆?nèi)對(duì)退房申請(qǐng)進(jìn)行審批，如營銷副總最終同意客戶的退房要求，即在退房審批上簽字確認(rèn)，之后進(jìn)入步驟40,如項(xiàng)目營銷副總最終不同意客戶的退房申請(qǐng)，則返回步驟10，當(dāng)日由置業(yè)顧問明確告知客戶其退房要求最終未能通過公司同意，并委婉向客戶解釋其要求未被接受的理由，以獲得客戶理解。,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,退房流程,50與客戶簽署退房協(xié)議,在公司同意客戶退房要求并將逐級(jí)通過批示的退房審批單返至市場部后二日內(nèi)，置業(yè)顧問約請(qǐng)客戶來銷售中心，市場部協(xié)同銷售部與客戶簽訂退房協(xié)議。,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,市場部,退房流程,60銷控將該單元恢復(fù)至未銷售狀態(tài)，市場部通知相關(guān)人員或部門準(zhǔn)備及辦理退房事宜。,客戶簽署完退房協(xié)議后，如該退房為認(rèn)購期間（尚未正式換簽）的退房情況，置業(yè)顧問則將退房協(xié)議復(fù)印件一份交至市場部銷售轉(zhuǎn)遠(yuǎn)處，銷控專員根據(jù)退房協(xié)議上所退單元房號(hào)，及時(shí)將該單元恢復(fù)至未售狀態(tài)，并根據(jù)最新銷售計(jì)劃，將該單元重新放號(hào)發(fā)售或者作預(yù)留。,如該單元已正式簽約后的退房，則在客戶簽署完退房協(xié)議后，除銷控制人員根據(jù)銷售部傳遞來的退房協(xié)議及時(shí)將該單元更新銷售狀態(tài)、重新發(fā)售或預(yù)留外，市場部合約專員以“合同變更通知單（退房）”形式書面通知相關(guān)人員或相關(guān)部門該單元退房事宜，請(qǐng)其做好職責(zé)內(nèi)的相應(yīng)工作準(zhǔn)備,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,相關(guān)部門,退房流程,70相關(guān)部門進(jìn)行相應(yīng)退房工作，財(cái)務(wù)部扣除應(yīng)扣款項(xiàng)，退還退款項(xiàng)，更新客戶付款記錄,,相關(guān)部門及負(fù)責(zé)人員接到退房通知后三日內(nèi)進(jìn)行本職責(zé)內(nèi)的退房辦理工作,,無論是認(rèn)購期間退房還是換簽后退房，客戶簽署退房協(xié)議后，財(cái)務(wù)部根據(jù)退房協(xié)議規(guī)定、退房繳費(fèi)清單及其他賠償費(fèi)用相關(guān)約定，扣除客戶應(yīng)扣款項(xiàng)后，退還客戶應(yīng)退款項(xiàng)。同時(shí)財(cái)務(wù)部及時(shí)更新軟件中該單元的客戶付款記錄。,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,市場部,退房流程,80文件歸檔,退房辦理結(jié)束后當(dāng)日內(nèi)，涉及退房的相關(guān)文件資料由市場部秘書負(fù)責(zé)匯總同意歸檔,,,,,,,,,,,,,,NO,YES,NO,YES,退房流程,,,,銷售部,銷售部,銷售部,市場部,市場部,市場部,相關(guān)部門,相關(guān)部門,項(xiàng)目營銷副總,

簡介：房地產(chǎn)銷售人員專業(yè)技巧與流程換房流程,陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司,2005年6月7日,集團(tuán)營銷管理部郭晶晶,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,換房流程,市場部,市場部,市場部,項(xiàng)目營銷副總,市場部,銷售部,銷售部,銷售部,,,NO,財(cái)務(wù)部,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,銷售部,換房流程,10認(rèn)購后開始換房,客戶簽訂認(rèn)購協(xié)議后，換簽前，如要求換房，客戶先以書面形式向發(fā)展商銷售部提出換房申請(qǐng)。,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,銷售部,換房流程,11是否屬于可考慮范圍,銷售部在接到客戶提交的換房申請(qǐng)，判斷該客戶提出的換房要求是否屬于可考慮范圍。,如果客戶提出的換房要求屬于可以考慮的，則進(jìn)入20；,如客戶提出的換房申請(qǐng)超出考慮范圍，則在請(qǐng)示銷售總監(jiān)后，置業(yè)顧問明確告知客戶其換房請(qǐng)求不能接受。,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,銷售部,換房流程,20置業(yè)顧問填寫換房申請(qǐng)審批單，逐級(jí)報(bào)批,客戶提出換房申請(qǐng)的當(dāng)日，經(jīng)置業(yè)顧問上報(bào)銷售總監(jiān)，銷售總監(jiān)初步認(rèn)為可以考慮的。則進(jìn)入20；,如客戶提出的換房申請(qǐng)超過考慮范圍，則在請(qǐng)示銷售總監(jiān)后，置業(yè)顧問明確告知客戶其換房請(qǐng)求不能接受,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,市場部,換房流程,30市場部出具審批意見,銷售部簽署意見后，當(dāng)日再交至市場部經(jīng)理在換房審批單上簽署意見，如市場部經(jīng)理無異議并在審批單上簽署意見后，則呈交營銷副總最終審批。,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,項(xiàng)目營銷副總,換房流程,40審批,項(xiàng)目營銷副總當(dāng)日對(duì)換房申請(qǐng)進(jìn)行審批，如營銷副總同意客戶的換房要求，即在換房審批單上簽字確認(rèn)，之后進(jìn)入步驟40。,如營銷副總不同意客戶的換房申請(qǐng)，則返回步驟10。,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,市場部,換房流程,50與客戶簽署原單元退房協(xié)議，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)購流程、簽署新?lián)Q單元認(rèn)購協(xié)議,在公司同意客戶換房并將逐級(jí)通過批示的換房審批單返至市場部后二日內(nèi)，置業(yè)顧問約請(qǐng)客戶來銷售中心，市場部協(xié)同銷售部與客戶同時(shí)簽訂原房間的退房協(xié)議及所換新的單元的認(rèn)購協(xié)議（新單元認(rèn)購具體操作步驟見“認(rèn)購流程”）,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,市場部,換房流程,60銷控及時(shí)改變被換及所換單元的銷售狀態(tài),客戶簽署完原單元的退房協(xié)議及新單元認(rèn)購后，銷控專員及時(shí)將所退單元房號(hào)恢復(fù)至未售狀態(tài)，根據(jù)最新銷售計(jì)劃將該單元重新放號(hào)發(fā)售或做預(yù)留，并將新?lián)Q單元變至認(rèn)購進(jìn)行狀態(tài)（最終成功認(rèn)購狀態(tài)以財(cái)務(wù)收取款項(xiàng)后確定，參見“認(rèn)購流程”相應(yīng)步驟）。,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,財(cái)務(wù)部,換房流程,客戶簽署完原單元退房協(xié)議及新?lián)Q單元認(rèn)購后，根據(jù)發(fā)展商對(duì)換房手續(xù)費(fèi)用的收取規(guī)定及換房后可能涉及的費(fèi)用調(diào)整，客戶至財(cái)務(wù)部對(duì)換房涉及款項(xiàng)進(jìn)行多退少補(bǔ)，財(cái)務(wù)部同時(shí)更新軟件中該單元的客戶付款記錄。,70客戶對(duì)換房相關(guān)款項(xiàng)多退少補(bǔ)，財(cái)務(wù)調(diào)整客戶付款記錄。,,,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,NO,換房流程,市場部,換房流程,80文件歸檔,換房手續(xù)辦理完畢當(dāng)日，涉及換房的相關(guān)文件資料由市場部秘書負(fù)責(zé)匯總統(tǒng)一歸檔。,,,,,,,,,,,YES,NO,YES,換房流程,市場部,市場部,市場部,項(xiàng)目營銷副總,市場部,銷售部,銷售部,銷售部,,,NO,財(cái)務(wù)部,

簡介：房地產(chǎn)市場營銷與策劃流程價(jià)格確定流程,陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司,2005年6月7日,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,10確定市場調(diào)研方案目標(biāo),項(xiàng)目營銷副總在開盤一個(gè)半月前牽頭組織營銷部門的人員展開市場調(diào)研活動(dòng)，依照市場調(diào)研表，了解項(xiàng)目所在區(qū)域的市場價(jià)格動(dòng)態(tài)。調(diào)查活動(dòng)開展的時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域具體情況而定，一般為一至兩個(gè)星期，主要由市場部經(jīng)理負(fù)責(zé)。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析,市場部結(jié)合市場分析情況，進(jìn)行項(xiàng)目狀況的具體分析。綜合資金運(yùn)作狀況、工程進(jìn)度、營銷目標(biāo)、公司要求等相關(guān)因素合理出具項(xiàng)目銷售計(jì)劃（項(xiàng)目的開盤價(jià)、均價(jià)、利潤率、總銷售額、價(jià)格走勢、銷售期等）。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,30年制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,市場部根據(jù)市場分析的結(jié)果制定定價(jià)方案及價(jià)格策略，制定價(jià)格表，上報(bào)項(xiàng)目營銷副總審批。制定價(jià)格方案需征求銷售部的意見。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,40審批,營銷副總對(duì)市場部制定的價(jià)格表進(jìn)行審批，如無異議，再上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批。如有修改意見，返回市場部重新修訂。項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)上報(bào)的價(jià)格表進(jìn)行審批。如無異議簽字確認(rèn)。如有修改意見，返回原來部門重新修訂。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,50簽字批準(zhǔn),項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)最終確定的價(jià)格表審批簽字。項(xiàng)目總經(jīng)理授權(quán)相關(guān)部門對(duì)價(jià)格表加蓋騎縫公章之后提交集團(tuán)總部進(jìn)行審批。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,60總部審批,集團(tuán)總部營銷管理部在一周內(nèi)組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目上報(bào)的價(jià)格表進(jìn)行評(píng)審，如無異議，通過主管副總簽字后向下進(jìn)行簽發(fā)。如有修改意見，返回原來項(xiàng)目部重新修訂。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,70簽發(fā)意見,集團(tuán)對(duì)審批通過的價(jià)格表及實(shí)施時(shí)間簽署意見，下發(fā)至項(xiàng)目總經(jīng)理處。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,80確定價(jià)格方案,項(xiàng)目總經(jīng)理接到集團(tuán)總部簽發(fā)的價(jià)格方案，進(jìn)行確認(rèn)，然后指示市場部門執(zhí)行簽署的價(jià)格方案。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,90執(zhí)行價(jià)格方案,市場部執(zhí)行下發(fā)的價(jià)格方案。,10開盤前進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場分析。,20根據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行項(xiàng)目分析。,30制訂定價(jià)方案及價(jià)格策略，明確價(jià)格表,,50簽字批準(zhǔn),41審批,70簽發(fā)意見,80確定價(jià)格方案,90執(zhí)行價(jià)格方案,100文件歸檔,,,,,,40審批,,,重新修訂,,,60審批,,,,,,,,,,重新修訂,,,,價(jià)格確定流程,,100文件歸檔,通過集團(tuán)總部簽發(fā)的價(jià)格方案，由市場部進(jìn)行備案。集團(tuán)總部營銷管理部也要對(duì)各項(xiàng)目的價(jià)格方案進(jìn)行備案。,讓中國人住上世界上性價(jià)比最好的房子為中國人創(chuàng)造全新的生活空間,