[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價課件第五章收益法

1、2008.1,第五章 收益法,1,第五章 收益法,第一節(jié) 收益法的基本原理第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取第三節(jié) 資本化率的確定第四節(jié) 收益法的具體運(yùn)用第五節(jié) 收益法的派生方法,2008.1,第五章 收益法,2,第一節(jié) 收益法的基本原理,一、收益法的概念與基本公式二、收益法的理論依據(jù)三、收益法的適用范圍與適用條件四、收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足五、收益法的操作步驟六、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)需要注意的幾個問題,,2008.1,第五章 收益

2、法,3,一、收益法的概念與基本公式,收益法的概念收益法的基本公式,,2008.1,第五章 收益法,4,1.收益法的概念,收益法是收益還原法的簡稱，又稱為收入資本化法或收益現(xiàn)值法。在收益法用于土地估價時，一般又稱為地租資本化法。 收益法的計(jì)算原理是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將房地產(chǎn)的未來純年收益額通過折現(xiàn)計(jì)算進(jìn)行還原，從而確定房地產(chǎn)價格。通過收益法確定的房地產(chǎn)價格，稱為收益價格。,,2008.1,第五章 收益法,5,

3、2.收益法的基本公式,收益法的基本計(jì)算公式為： 式中：P——待估價房地產(chǎn)的價格； a——純收益； r—還原利率。,,,2008.1,第五章 收益法,6,,由此可見，收益法就是在求取委估房地產(chǎn)的價格時，將委估房地產(chǎn)來各期的正常純收益以某種適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成在估價時點(diǎn)的現(xiàn)值，求其現(xiàn)值之和,從而確定委估房地產(chǎn)

4、價格的方法。簡言之，收益法就是將委估房地產(chǎn)所有未來純收益折算為現(xiàn)值并以這一現(xiàn)值作為其價格的方法。,,2008.1,第五章 收益法,7,二、收益法的理論依據(jù),房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理市場價值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理地租理論,,2008.1,第五章 收益法,8,1.房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理,收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理。 即房地產(chǎn)價格是由人們對其收益能力的大小的期望決定的，房地產(chǎn)價格

5、的高低與人們對其未來收益的期望高低有關(guān)。,,,2008.1,第五章 收益法,9,,收益法是根據(jù)市場價值原理中的收益分配原理進(jìn)行操作的。該原理指出房地產(chǎn)所獲得的總收益要在勞動力、技術(shù)、管理、其他資產(chǎn)和房地資產(chǎn)中分配，房地產(chǎn)的收益是在扣除了勞動力、技術(shù)管理、其他資產(chǎn)分配后的剩余。因此，在對收益性房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，要從總收益中扣除屬于其他要素的分配，才是房地產(chǎn)的純收益。房地產(chǎn)的純收益不能包括其他要素應(yīng)得的部分，也不能被其他要素所占有。這樣才能

6、公平合理地評估出房地產(chǎn)的價格。,,2008.1,第五章 收益法,10,2.市場價值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理,市場價值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理也是收益法的使用的重要理論依據(jù)。 貢獻(xiàn)原理指出房地產(chǎn)各部分包括土地和建筑物的價值，取決于其對房地產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，因此，我們可以應(yīng)用土地或建筑物估價法，當(dāng)知道房地產(chǎn)一部分如土地的貢獻(xiàn)時，可在房地產(chǎn)總收益中減去屬于土地部分的收益，將剩余的部分資本化來求取建筑物價格。在求取房地產(chǎn)

7、的純收益時，應(yīng)求取它在最有效使用狀態(tài)下的純收益，再將其資本化，這稱在最有效使用狀態(tài)下的收益為客觀收益或潛在收益。,,2008.1,第五章 收益法,11,3.地租理論,收益法對于土地的估價，是以地租理論為依據(jù)的。盡管純粹的“土地不是勞動產(chǎn)品，從而沒有任何價值”，但土地的特殊使用價值，決定了在一定條件下，土地能為人類持續(xù)提供收益，即產(chǎn)生地租。地租是土地價格的基礎(chǔ)。正如馬克思所說：“實(shí)際上，這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地

8、租的購買價格……土地的價格無非是土地出租的資本化收入”,,,2008.1,第五章 收益法,12,,或者說“資本化的地租表現(xiàn)為土地價格”。 但是，由于“未來收益不如現(xiàn)在的收益那樣受到歡迎，并且期限越遠(yuǎn)，就越不受重視，……為了求現(xiàn)利，情愿將未來的收益折扣出讓。……這種折扣率就是現(xiàn)行的利率?！蓖恋貎r格實(shí)質(zhì)上就是將土地年收益分別進(jìn)行折現(xiàn)而資本化。即土地價格＝地租／還原利率。,,2008.1,第五章 收益法,13,三、收益法的適用范圍

9、與適用條件,（一）收益法適用范圍 (二)收益法的應(yīng)用條件,,2008.1,第五章 收益法,14,（一）適用范圍,在經(jīng)濟(jì)生活中，一些主要被人們(包括個人或社會團(tuán)體)出于自用目的而購買的房地產(chǎn)，如獨(dú)立式住宅，以及一‘些以公益為使用目的的房地產(chǎn)，如學(xué)校、公園、宗教房地產(chǎn)等，其收益往往是難以用貨幣來度量的。,,,2008.1,第五章 收益法,15,,而那些主要用來投資，以獲得持續(xù)性經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)(包括商店、辦公樓、

10、康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院、賓館、娛樂房地產(chǎn)等)、企業(yè)用房地產(chǎn)(如倉庫、廠房等)通常被稱為收益性房地產(chǎn)，其收益一般是可以用貨幣來度量的。因此，收益法主要用于收益性房地產(chǎn)的價格評估。包括租賃房地產(chǎn)與營業(yè)用房地產(chǎn)。,,2008.1,第五章 收益法,16,1．租賃房地產(chǎn),收益法最適用于租賃房地產(chǎn)的估價。 無論是租賃土地還是租賃房屋，每年獲得的收入扣除有關(guān)成本、費(fèi)用和稅收后，即為純收益。將此連續(xù)產(chǎn)生的純收益運(yùn)用一定的還原率進(jìn)行還原，即為該租賃房地產(chǎn)的價

11、格。,,2008.1,第五章 收益法,17,2．營業(yè)用房地產(chǎn),無論是工廠生產(chǎn)用的房地產(chǎn)，還是商店、銀行、旅館經(jīng)營用的房地產(chǎn)，在其每年的總收人中扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用和稅收后，就可得到每年的純收益，而且這個純收益是在較長時期內(nèi)連續(xù)不斷取得的，其還原的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價格。,,2008.1,第五章 收益法,18,(二)收益法的應(yīng)用條件,1．收益的可計(jì)量性2．收益的連續(xù)性3．收益的穩(wěn)定性4．還原利率的可確定性5．風(fēng)險的可衡量性,,

12、2008.1,第五章 收益法,19,1．收益的可計(jì)量性,收益的可計(jì)量性是指待估價房地產(chǎn)未來年純收益可以用貨幣計(jì)量。 由房地產(chǎn)提供的收益包括有形收益與無形收益。前者如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金收入；后者如房地產(chǎn)對人們生活水平的舒適方便性的增加。收益法的收益是指有形收益，即可以用貨幣計(jì)量的收益。,,2008.1,第五章 收益法,20,2．收益的連續(xù)性,純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的。通過地租的資本化確定土地價格是收益法的典型運(yùn)用。由于土地

13、的不可毀滅性，決定了地租的產(chǎn)生是持續(xù)不斷、永無止境的。 收益法的基本公式是： 土地價格＝地租／還原利率,,2008.1,第五章 收益法,21,3．收益的穩(wěn)定性,年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的。收益法的基本公式，除了假定純收益的獲取是連續(xù)不斷的以外，在數(shù)量上還必須以穩(wěn)定、即不變?yōu)榍疤帷?,2008.1,第五章 收益法,22,4．還原利率的可確定性,運(yùn)用收益法估價房地產(chǎn)，是在純收益一定的條件下，房地產(chǎn)價格的高低取決于還原利率的大

14、小，收益法的基本公式是以還原利率的已知為先決條件的。,,2008.1,第五章 收益法,23,5．風(fēng)險的可衡量性,運(yùn)用收益法，還要求取得收益過程中的風(fēng)險也是可以計(jì)量的。風(fēng)險與效益相伴而生，在待估價房地產(chǎn)連續(xù)不斷地產(chǎn)生收益的過程中，必然伴隨著各種風(fēng)險，這種風(fēng)險也是可以計(jì)算的，即可用金額衡量。,,2008.1,第五章 收益法,24,四、收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足,1．收益法的優(yōu)點(diǎn)2．收益法的不足,,2008.1,第五章 收益法,25,1．收益法的優(yōu)

15、點(diǎn),收益法在國外被廣泛應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的估價。以其充分的理論依據(jù)和廣泛的應(yīng)用范圍，曾被譽(yù)為房地產(chǎn)估價方法中的“皇后”。與其他估價方法相比，其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)為：(1)應(yīng)用范圍較廣(2)理論依據(jù)充分(3)符合購買者的投資宗旨,,2008.1,第五章 收益法,26,(1)應(yīng)用范圍較廣,無論是純粹的土地還是單純的建筑物，或者是合二為一的房地產(chǎn)，只要是收益性的或具有潛在的收益，都可以運(yùn)用收益法進(jìn)行估價。特別是對于不能用成本法估價、不可再生的

16、城市土地，收益法同樣適用。,,2008.1,第五章 收益法,27,(2)理論依據(jù)充分,收益法是將待估價房地產(chǎn)的未來期望收益總和折現(xiàn)為現(xiàn)在的價格，它以預(yù)期收益原理和地租理論為依據(jù)，與市場比較法和成本估價法相比，是一種具有理論基礎(chǔ)的方法。 市場比較法，是通過類似房地產(chǎn)實(shí)例與待估價房地產(chǎn)的比較，確定待估價房地產(chǎn)的價格，盡管比較符合人們的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，但是以價格求價格，并沒有說明價格的形成依據(jù)；成本法從費(fèi)用著眼，確定價格，有一定的理論基礎(chǔ)

17、，但也有一定的應(yīng)用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法進(jìn)行估價。,,2008.1,第五章 收益法,28,(3)符合購買者的投資宗旨,通過收益法所確定的收益價格，實(shí)質(zhì)上是一種需求價格。對于房地產(chǎn)的購買者來說，他購買房地產(chǎn)所愿意支付的代價，自然以其希望未來從該房地產(chǎn)中獲得的收益為依據(jù)，而不會去考慮該房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中所花費(fèi)的成本。,,2008.1,第五章 收益法,29,2．收益法的不足,收益法的不足之處主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1

18、)純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難(2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價格，難免脫離實(shí)際(3)適用范圍仍有一定的局限性,,2008.1,第五章 收益法,30,(1)純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難,收益還原法是以純收益和還原利率為計(jì)算基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)價格與純收益成正比，與還原利率成反比。但是純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難，它受房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化以及社會經(jīng)濟(jì)條件各方面因素的影響。,,2008.1,第五章 收益法,31,(2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益

19、確定價格，難免脫離實(shí)際,純收益是購買者期望的未來純收益，以預(yù)測為基礎(chǔ)，與實(shí)際的收益額不一定符合。同時，純收益與還原利率不可能是穩(wěn)定不變的，從而增加了這種方法應(yīng)用的難度。,,2008.1,第五章 收益法,32,(3)適用范圍仍有一定的局限性,對于收益性房地產(chǎn)來說，收益法是最有效的估價方法，但是對于非收益性房地產(chǎn)來說，就不能運(yùn)用收益法進(jìn)行估價。,,2008.1,第五章 收益法,33,五、收益法的操作步驟,運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)的價格時，通常采

20、用下列操作步驟： 1．求取委估房地產(chǎn)每年的潛在總收益。這是假定在充分利用、無空置時的總收益。 2．估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的有效總收益。這是由上述潛在總收益減去估計(jì)的正?？罩?、拖欠租金(延遲支付租金和不付租金)的損失而得。,,,2008.1,第五章 收益法,34,,3．估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的純收益(又稱凈營業(yè)收益)。這是由上述有效總收益減去估計(jì)的每年的營業(yè)費(fèi)用而得。4．估計(jì)資本化率。這是估計(jì)正常投資者投資獲取此種純收益而要求的

21、收益率。 5．選擇具體的收益法公式計(jì)算委估房地產(chǎn)價格。這是將上述純收益、資本化率等代人收益法公式中求得。,,2008.1,第五章 收益法,35,六、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)需要注意的幾個問題,1．收益法中的收益是指預(yù)期的純收益 純收益是總收益扣除有關(guān)成本費(fèi)用后的余額，而且它不是現(xiàn)在已產(chǎn)生的收益，而是對房地產(chǎn)未來收益的期望。,,,2008.1,第五章 收益法,36,,2．純收益是指正常的純收益 純收益有正常純收益與個別純收益之分

22、。正常純收益也稱為客觀純收益，它是指在房地產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在使用者正常的經(jīng)營能力下所提供的收益。它需要排除房地產(chǎn)使用過程中的特殊的偶然因素對純收益的影響。,,2008.1,第五章 收益法,37,,3．資本化率是指適當(dāng)而合理的標(biāo)準(zhǔn)利率。資本化率實(shí)質(zhì)上是對來來收益的折現(xiàn)率，其大小對委估房地產(chǎn)價格的高低影響極大。因此，它是指適當(dāng)而合理的資本化率。,,2008.1,第五章 收益法,38,第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取,一、純收益的概念與種類

23、二、房地產(chǎn)純收益的求取,,2008.1,第五章 收益法,39,一、純收益的概念與種類,純收益的概念純收益的種類,,2008.1,第五章 收益法,40,1.純收益的概念,收益法中的純收益，是指以收益為目的的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關(guān)總費(fèi)用后的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的適當(dāng)收益，一般以年為計(jì)算單位。基本計(jì)算公式為： 純收益＝總收益一總費(fèi)用,,2008.1,第五章 收益法,41,2.純收益的種類,純收益可以從不同的角

24、度進(jìn)行相應(yīng)的分類。（1）實(shí)際純收益與客觀純收益（2）有形純收益和無形純收益（3）無限期純收益與有限期純收益（4）折舊前純收益與折舊后純收益（5）稅前純收益與稅后純收益,,2008.1,第五章 收益法,42,（1）實(shí)際純收益與客觀純收益,實(shí)際純收益是指待估價房地產(chǎn)在目前的使用狀態(tài)下所取得的純收益，它與經(jīng)營者的經(jīng)營能力、房地產(chǎn)的用途等關(guān)系很大，若以此進(jìn)行估價還原，所得到的估價結(jié)果缺乏客觀合理性?？陀^純收益是指房地產(chǎn)在最合理的使用

25、狀態(tài)下所取得的一般正常純收益，它排除了實(shí)際收益中特殊的、偶然的因素。作為估價依據(jù)的純收益是指客觀純收益。,,2008.1,第五章 收益法,43,（2）有形純收益和無形純收益,有形純收益是指直接以貨幣表示的純收益；無形純收益是指難以用貨幣衡量，但有助于提高純收益水平的信譽(yù)、品牌等。嚴(yán)格地說，作為估價依據(jù)的純收益不僅包括有形純收益，也應(yīng)包括無形純收益。但是，無形純收益的確定比較困難。,,2008.1,第五章 收益法,44,（3）無限期純

26、收益與有限期純收益,這是從純收益的持續(xù)性來劃分的。無限期純收益，又稱為永久性純收益或永續(xù)性純收益，從時間上看，無限期純收益的取得是永無止境的，一個典型的例子是從土地取得的地租。有限期純收益，又稱非永久性純收益，它的取得是有時間限制的，如由建筑物產(chǎn)生的純收益就受到建筑物壽命期的制約。由于純收益產(chǎn)生的持續(xù)時間不同，用于估價的具體方法也不同。,,2008.1,第五章 收益法,45,（4）折舊前純收益與折舊后純收益,這是從純收益的內(nèi)涵來劃分

27、的。建筑物是要計(jì)提折舊的，因而建筑物的純收益有折舊前后的差別，不同的純收益需要運(yùn)用相應(yīng)的還原率。折舊前的純收益還原時，需要加上折舊，折舊后的純收益在還原時可直接運(yùn)用還原利率進(jìn)行還原。,,2008.1,第五章 收益法,46,（5）稅前純收益與稅后純收益,任何純收益都要繳納所得稅，由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益也不例外。 與折舊前后的純收益相似，稅前純收益在還原時需要考慮稅率，稅后純收益則直接可用還原利率進(jìn)行還原。這里需要注意的是，這里的稅是指對

28、純收益所征收的所得稅，而不是對房地產(chǎn)直接課征的土地使用稅或房產(chǎn)稅，后者作為總費(fèi)用的構(gòu)成部分在計(jì)算純收益時已經(jīng)扣除。,,2008.1,第五章 收益法,47,二、房地產(chǎn)純收益的求取,純收益的基本計(jì)算公式為： 年純收益=年總收益一年總費(fèi)用租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算計(jì)算純收益時應(yīng)注意的事項(xiàng),,2008.1,第五章 收益法,48,1．租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算,租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算公式為： 年純收益＝年租賃

29、收入一年租賃費(fèi)用 其中，年租賃費(fèi)用包括年折舊費(fèi)、年維修費(fèi)、年管理費(fèi)、年房產(chǎn)稅、年土地使用稅以及年保險費(fèi)。 如果是土地的出租，則其租賃收入即為地租收入，租賃費(fèi)用則包括管理費(fèi)、土地使用稅，以及地下設(shè)施及道路的維修費(fèi)。,,,2008.1,第五章 收益法,49,在計(jì)算租賃房地產(chǎn)純收益時需注意：,(1)簽訂租賃契約的時間(2)租金的內(nèi)容(3)租賃習(xí)慣的不同(4)出租率的高低,,2008.1,第五章 收益法,50,(1)簽訂租賃

30、契約的時間,簽訂租賃契約的時間往往與估價時期不同，此時需要對租金進(jìn)行日期修正，以使租金成為在估價日期所簽訂租賃契約的正常租金。因?yàn)?，一般來說，續(xù)訂契約的租金往往低于新訂契約的租金。,,2008.1,第五章 收益法,51,(2)租金的內(nèi)容,在房地產(chǎn)出租時，其租金中除包括房地產(chǎn)本身的租金外，往往還包括其他設(shè)施的租金。這些其他設(shè)施既包括作為房地產(chǎn)構(gòu)成部分的電梯、空調(diào)等的租金，也包括床、桌、椅等動產(chǎn)的租金。前一部分租金是房地產(chǎn)租金的構(gòu)成部分，但

31、電梯、空調(diào)等設(shè)備的折舊與房地產(chǎn)有所不同，因而在計(jì)算費(fèi)用時，應(yīng)分開計(jì)算；而后一部分動產(chǎn)設(shè)施的租金，應(yīng)該從租金總額中剔除，以免影響房地產(chǎn)本身的價格。,,2008.1,第五章 收益法,52,(3)租賃習(xí)慣的不同,房地產(chǎn)的租賃習(xí)慣各地不同，但一般都要繳納一定的押金或保證金，押金或保證金數(shù)額的大小直接影響租金標(biāo)準(zhǔn)的高低。在估價時，就需要根據(jù)押金或保證金的利息調(diào)整租金額。,,2008.1,第五章 收益法,53,(4)出租率的高低,為了保證出租房地產(chǎn)

32、的正常運(yùn)用，需要對房地產(chǎn)及有關(guān)設(shè)施進(jìn)行修理維護(hù)。因此，出租率并不是100％。在計(jì)算總收益時，一般按10％計(jì)算空房率，即出租率為90％。,,2008.1,第五章 收益法,54,2．經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算公式為： 年純收益=年經(jīng)營收入-年經(jīng)營費(fèi)用若是工廠等生產(chǎn)性房地產(chǎn)，其經(jīng)營收入就是銷售額，經(jīng)營費(fèi)用包括產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售的成本費(fèi)用、稅金以及由產(chǎn)品帶來的正常利潤。若是商店等經(jīng)營性房地產(chǎn)，其經(jīng)營費(fèi)用則

33、包括進(jìn)貨成本、銷售費(fèi)用、稅金及正常經(jīng)營利潤。,,2008.1,第五章 收益法,55,3．計(jì)算純收益時應(yīng)注意的事項(xiàng),(1)作為房地產(chǎn)估價依據(jù)的純收益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的。(2)純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于總收益和總費(fèi)用(3)對于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其他方法確定其純收益，繼而運(yùn)用收益法進(jìn)行估價。(4)總費(fèi)用的扣除是純收益計(jì)算的關(guān)鍵,,2008.1,第五章 收益法,56,(1)作為房地產(chǎn)估價依據(jù)的純收益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的,只有

34、由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益才能作為估價的依據(jù)，因此，對于租賃房地產(chǎn)來說，其純收益的計(jì)算就是年租賃收入扣除年租賃費(fèi)用后的余額。但對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)來說，其純收益的計(jì)算，在年經(jīng)營收人中扣除有關(guān)成本費(fèi)用、稅金后，還必須扣除正常的生產(chǎn)經(jīng)營利潤。,,2008.1,第五章 收益法,57,(2)純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于總收益和總費(fèi)用,純收益是根據(jù)總收益與總費(fèi)用計(jì)算的，因此，作為估價依據(jù)的純收益的客觀性、持續(xù)性、穩(wěn)定性要求，就是對總收益、總

35、費(fèi)用的規(guī)定。也就是說，總收益的產(chǎn)生基礎(chǔ)是客觀的，在時間上是持續(xù)的，在數(shù)據(jù)上是穩(wěn)定的。 短期的租賃收入不能作為資本化的基礎(chǔ)。與此相適應(yīng)，在總收益中扣除的總費(fèi)用，應(yīng)該是為取得總收益所必須持續(xù)支付且直接必要的費(fèi)用。,,2008.1,第五章 收益法,58,,(3)對于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其他方法確定其純收益，繼而運(yùn)用收益法進(jìn)行估價。收益法原則上只適用于收益性房地產(chǎn)的估價，但是如果能在對類似房地產(chǎn)的收益進(jìn)行修正后，確定待估價房

36、地產(chǎn)的純收益，則也可將收益法運(yùn)用于非收益性的自用房地產(chǎn)如住房等的估價。,,2008.1,第五章 收益法,59,(4)總費(fèi)用的扣除是純收益計(jì)算的關(guān)鍵,一般地，可以根據(jù)持續(xù)支付和直接必要兩個原則來確定，但在估價實(shí)務(wù)中，具體到某一項(xiàng)費(fèi)用時往往難以把握。這里需要注意的是，估價與財務(wù)處理有所區(qū)別。容易被所有人忽略的應(yīng)計(jì)費(fèi)用應(yīng)扣除費(fèi)用,,2008.1,第五章 收益法,60,容易被所有人忽略的應(yīng)計(jì)費(fèi)用,1．維修費(fèi)2．設(shè)備重置費(fèi)3．管理費(fèi)4.

37、 重新裝修費(fèi),,2008.1,第五章 收益法,61,1．維修費(fèi),在估算費(fèi)用時，不要忽略維修費(fèi)，要按建筑物類型、目前狀況及使用方式計(jì)算年平均維修開支費(fèi)。,,2008.1,第五章 收益法,62,2．設(shè)備重置費(fèi),設(shè)備重置費(fèi)按年度估算，或按年分?jǐn)?，其估算方法如下：如一套空調(diào)設(shè)備的耐用年限為6年，原購置成本為6 000元，則每年分?jǐn)?折舊)費(fèi)為1 000元。若委估房地產(chǎn)中這樣的空調(diào)設(shè)備共有50套，則空調(diào)設(shè)備的年重置或更新儲備為： (6 0

38、00X50)÷6＝50 000(元),,2008.1,第五章 收益法,63,3．管理費(fèi),管理費(fèi)用的估算以類似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用為基礎(chǔ)?？蓮姆康禺a(chǎn)的有效總租金收入中以百分比估算，一般為有效總收入的3％—7％，不同類型的房地產(chǎn)有不同的比率。也可以從房地產(chǎn)的面積估算管理費(fèi)用。,,2008.1,第五章 收益法,64,4.重新裝修費(fèi),重新裝修費(fèi)由類似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)修正產(chǎn)生的，并需要將其分?jǐn)倿槟甓劝l(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主提供的費(fèi)

39、用報告中可能無重新裝修費(fèi)一項(xiàng)。實(shí)際上，收益性房地產(chǎn)均須定期重新裝修，重新裝修時間隔為3至7年一次，因房地產(chǎn)類型而異。,,2008.1,第五章 收益法,65,應(yīng)扣除費(fèi)用,所有人提供的費(fèi)用報告中往往包括與委估房地產(chǎn)收益無關(guān)的費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)從總費(fèi)用中扣除。主要有以下幾項(xiàng)：其他經(jīng)營費(fèi)用增建和改建所得稅房地產(chǎn)所有人個人開支貸款還本付息,,2008.1,第五章 收益法,66,其他經(jīng)營費(fèi)用,凡與委估房地產(chǎn)收益無關(guān)的其他經(jīng)營費(fèi)用，都應(yīng)予以扣

40、除。房地產(chǎn)所有人往往有意無意將一些與委估房地產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的其他經(jīng)營活動的費(fèi)用計(jì)人委估房地產(chǎn)費(fèi)用內(nèi)。例如商場所有人除出租商鋪外還從事其他貿(mào)易活動，他可能將差旅費(fèi)用計(jì)入委估房地產(chǎn)的管理費(fèi)內(nèi)。,,2008.1,第五章 收益法,67,增建和改建,房地產(chǎn)的增建或改建項(xiàng)目是對房地產(chǎn)的再投資，增加了房地產(chǎn)的投資總額，應(yīng)按原投資一樣計(jì)算回報與回收，通過資本化變?yōu)榉康禺a(chǎn)價值的增加，但房地產(chǎn)所有人常將增建或改建項(xiàng)目列作房地產(chǎn)的一項(xiàng)費(fèi)用。,,2008.1,第五

41、章 收益法,68,所得稅,所得稅與房地產(chǎn)所有人的個人收入或公司的利潤有關(guān)。評估收益性房地產(chǎn)的價格應(yīng)以稅前純收益進(jìn)行資本化,而不應(yīng)按其擁有人的稅務(wù)狀況計(jì)算，因?yàn)閭€人與公司的納稅狀況不一定相同。在使用類似房地產(chǎn)的純收益作為比較參數(shù)及選擇資本化率時，也應(yīng)注意使用稅前的數(shù)據(jù)。,,2008.1,第五章 收益法,69,房地產(chǎn)所有人個人開支,對房地產(chǎn)所有人自行提取的工資，應(yīng)以市場上聘請從事同樣工作的人員的工資來計(jì)算，以使這一費(fèi)用的發(fā)生有客觀性和合理性

42、。,,2008.1,第五章 收益法,70,貸款還本付息,借貸資金的還本付息與房地產(chǎn)的價格及收益能力無關(guān)，在評估收益性房地產(chǎn)的價值時，不應(yīng)將貸款還本付息作為營運(yùn)費(fèi)用。貸款的還本付息與貸款條件如期限、利率、還款方式有很大關(guān)系，由投資者與貸款機(jī)構(gòu)銀行視具體情況而定，不是房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。,,2008.1,第五章 收益法,71,第三節(jié) 資本化率的確定,,一、還原利率的概念與種類二、還原利率的確定,,2008.1,第五章 收益法,72,一、還原

43、利率的概念與種類,還原利率概念還原利率的種類,,2008.1,第五章 收益法,73,1.還原利率概念,所謂還原利率，也稱資本化率，簡單地說，就是將房地產(chǎn)的年純收益還原為價格的利率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。 由于投資收益率的大小與投資風(fēng)險成正比，風(fēng)險越大，收益率越高，因此還原利率原則上應(yīng)等同于在同等風(fēng)險條件下給房地產(chǎn)投資者帶來同等純收益的投資收益率。,,2008.1,第五章 收益法,74,2.還原利率的種類,還原利率,,個別還原

44、利率,綜合還原利率,,土地還原利率,建筑物還原利率,,2008.1,第五章 收益法,75,土地還原利率,土地還原利率是指估價土地時使用的還原利率，此時的純收益應(yīng)該是由待估價土地所產(chǎn)生的；,,2008.1,第五章 收益法,76,建筑物還原利率,建筑物還原利率是指只估價單純建筑物所使用的還原利率，此時的純收益是由建筑物產(chǎn)生的，不能包括土地所產(chǎn)生的純收益。,,2008.1,第五章 收益法,77,綜合還原利率,綜合還原利率是指評估房地合一的價格

45、時所使用的還原利率。相應(yīng)的純收益是指房地合一所產(chǎn)生的純收益。,,2008.1,第五章 收益法,78,二、還原利率的確定,由于房地產(chǎn)的差異性和用途的多樣性，不同房地產(chǎn)的風(fēng)險程度各不相同。因此，在理論上不可能存在一個統(tǒng)一的、運(yùn)用于不同類別房地產(chǎn)的還原利率。1.關(guān)于還原利率的不同觀點(diǎn)2．還原利率的計(jì)算3.個別還原利率與綜合還原利率的換算,,2008.1,第五章 收益法,79,1.關(guān)于還原利率的不同觀點(diǎn),由于還原利率的敏感性和統(tǒng)一的困難性

46、,在理論上，對于還原利率的確定有不同的看法，下面列舉主要的幾種：(1)以資金的社會平均利潤率作為還原利率(2)以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率作為還原利率(3)以實(shí)質(zhì)利率作為還原利率,,2008.1,第五章 收益法,80,(1)以資金的社會平均利潤率作為還原利率,等量投資應(yīng)該獲取等量利潤，因此，可以將資金的社會平均利潤率作為還原利率對純收益進(jìn)行資本化。 這固然簡便，但是與一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有更高的風(fēng)險性，在管理上更趨

47、復(fù)雜。因此，以資金的平均利潤率進(jìn)行還原，必然使房地產(chǎn)估價額偏低。,,2008.1,第五章 收益法,81,(2)以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率作為還原利率,由于房地產(chǎn)投資需要的資金量大、占用時間長和風(fēng)險高等特點(diǎn)，一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率要高于資金的社會平均利潤率。因此，以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率還原，所確定的價格比以社會平均利潤率還原要合理。但嚴(yán)格地說，不同的房地產(chǎn)投資具有不同的風(fēng)險，土地與建筑物的風(fēng)險程度也各不相同，因此，以行業(yè)投資利潤

48、率作為統(tǒng)一的還原利率，也忽視了這些風(fēng)險差異。,,2008.1,第五章 收益法,82,(3)以實(shí)質(zhì)利率作為還原利率,這是臺灣林英彥教授提出的主張，對還原利率的確定有一定的參考意義。所謂實(shí)質(zhì)利率，是指以銀行1年期存款利率為基礎(chǔ)，進(jìn)行物價指數(shù)調(diào)整后，再扣除一成所得稅后得到的利率，即：,,2008.1,第五章 收益法,83,2．還原利率的計(jì)算,(1)在確定還原利率時需要考慮的因素(2)還原利率的三種計(jì)算方法,,2008.1,第五章 收益法,8

49、4,(1)在確定還原利率時需要考慮的因素,從以上的分析中，我們不難看出，在確定還原利率時需要考慮以下因素： 其一，個別性。房地產(chǎn)的固定性和差異性，使任何房地產(chǎn)的價格都各不相同，這也從另一個角度證實(shí)了不可能存在一個統(tǒng)一的還原利率。因此確定還原利率時，可以以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率為基礎(chǔ)，并考慮待估價房地產(chǎn)的風(fēng)險等特點(diǎn)，分別計(jì)算。,,,2008.1,第五章 收益法,85,,其二，風(fēng)險性。風(fēng)險與報酬是成正比的，由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險大，因

50、此，從外部看，房地產(chǎn)的還原利率應(yīng)高于資金的社會平均利潤率;從內(nèi)部看，建筑物的還原利率應(yīng)高于土地的還原利率。,,2008.1,第五章 收益法,86,(2)還原利率的三種計(jì)算方法,市場法調(diào)整法估算法,,2008.1,第五章 收益法,87,市場法,與市場估價法的情形相類似，待估價房地產(chǎn)還原利率的確定，可以以市場上類似房地產(chǎn)的還原利率為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。為了避免偶然因素的影響，要求類似房地產(chǎn)是近期發(fā)生的，在用途、地區(qū)等方面是相同或相似的，并存在

51、3～10個實(shí)例。對于相似房地產(chǎn)還原利率資料的收集，可采用直接法或間接法。,,2008.1,第五章 收益法,88,直接法,所謂直接法，就是直接收集相似房地產(chǎn)的還原利率，從而確定待估價房地產(chǎn)的還原利率。 例: 通過收集，已知6個實(shí)例的還原利率分別為8％、8．2％、8．5％、8．4％、8．6％、8．8％，則用算術(shù)平均法，就可計(jì)算待估價房地產(chǎn)的還原利率廠為： r＝(8％+8．2％+8．5％+8．4％+8．6％+8．8％)

52、47;6＝8．42％,,2008.1,第五章 收益法,89,間接法,所謂間接法，就是先收集相似房地產(chǎn)的純收益和價格，再運(yùn)用收益還原法，計(jì)算其還原利率，然后確定待估價房地產(chǎn)的還原利率。例,,2008.1,第五章 收益法,90,調(diào)整法,所謂調(diào)整法，它是結(jié)合待估價房地產(chǎn)的特點(diǎn)，對土地或建筑物的一般還原利率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，從而確定所需還原利率的一種方法。 具體地說，它是根據(jù)近5年來定期存款的利率，用物價指數(shù)修正為實(shí)質(zhì)利率，再在其平均

53、數(shù)中扣除10％的所得稅率，以此作為土地及建筑物的一般還原利率；然后根據(jù)待估價房地產(chǎn)的特點(diǎn)，對一般還原利率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，作為個別還原利率。例,,2008.1,第五章 收益法,91,估算法,所謂估算法，就是先列出各種投資風(fēng)險程度及其投資風(fēng)險率的大小，然后根據(jù)待估價房地產(chǎn)的投資風(fēng)險等因素，估算出與此相應(yīng)的投資收益率，作為還原利率。,,2008.1,第五章 收益法,92,3．個別還原利率與綜合還原利率的換算,(1)純收益為折舊后的純收益時，

54、若r為綜合還原利率，r1、r2分別表示土地和建筑物的還原利率，L、B分別表示土地和建筑物的價格,則：,,,2008.1,第五章 收益法,93,,(2)純收益為折舊前的純收益時，此時對折舊前的純收益進(jìn)行還原，只需以建筑物的還原利率為基礎(chǔ)再加上折舊率d，即:,,例,2008.1,第五章 收益法,94,第四節(jié) 收益法的具體運(yùn)用,一、純收益的還原二、收益還原法的應(yīng)用舉例,,2008.1,第五章 收益法,95,一、純收益的還原,（一）年收益為一

55、定時永久性年純收益的還原有限期純收益的還原折舊后純收益的還原折舊前純收益的還原（二）純收益呈現(xiàn)規(guī)則變化時的還原按等差級數(shù)遞增或遞減的純收益還原按一定比例遞增或遞減的純收益的還原,,2008.1,第五章 收益法,96,二、收益還原法應(yīng)用舉例,例：某出租商住兩用樓有關(guān)資料如下： (1)該房地產(chǎn)建筑總面積為5000m2，土地面積為1200m2，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(2)土地使用權(quán)年限為70年，從1987年10月起計(jì)算

56、，建筑物建于1988年10月，其使用壽命為50年，凈殘值不計(jì)；(3)可供出租的建筑物面積為3000m2，占總面積的60％。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為300元，出租率平均為90％；(4)建筑物原值為600萬元；電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為80萬元，使用壽命為10年，凈殘值為5 ％ ；(5)土地使用稅每年每平方米為7．5元；(6)房產(chǎn)稅為租賃收入的12％；(7)建筑物保險費(fèi)每年按原值的1 ‰ 繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險費(fèi)率為3 ‰。(8)建筑物的

57、修繕費(fèi)總額為100萬元，電梯等設(shè)備的修理費(fèi)總額為10萬元；(9)年管理費(fèi)為年房租額的5％；(10)建筑物拆除后，土地預(yù)計(jì)可按6 000萬元的價格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；(11)該房地產(chǎn)的綜合還原利率為12％，土地還原利率為10％。求該房地產(chǎn)的價格。,,2008.1,第五章 收益法,97,第五節(jié) 收益法的派生方法,一、殘余法二、購買年法,,2008.1,第五章 收益法,98,一、殘余法,(一)殘余法的概念及其估價步驟 殘余法，又稱為殘余收

58、益估價法，它是根據(jù)房地一體的純收益總額單獨(dú)求取土地或建筑物價格的一種估價方法，包括土地殘余法和建筑物殘余法。由于殘余法實(shí)質(zhì)上仍然是根據(jù)純收益的資本化求取價格，因而它是收益法的分支。,,,2008.1,第五章 收益法,99,運(yùn)用殘余法進(jìn)行估價的基本步驟為：,1．求取房地一體的純收益 2．計(jì)算歸屬于土地(或建筑物)的純收益 根據(jù)土地(或建筑物)的價格及相應(yīng)的還原利率，即可運(yùn)用收益還原法計(jì)算屬于土地(或建筑物)的純收益。

59、 3．計(jì)算歸屬于建筑物(或土地)的純收益 從房地一體的收益中扣除土地(或建筑物)的純收益，即可求得屬于待估價的建筑物(或土地)的純收益。 4．求取建筑物(或土地的)的價格根據(jù)建筑物(或土地)的純收益及相應(yīng)的還原利率，即可運(yùn)用收益還原確定建筑物(或土地)的價格。,,2008.1,第五章 收益法,100,,(二)土地殘余法 土地殘余法，就是對土地的殘余收益進(jìn)行資本化，據(jù)以確定土地價格的一種估價方法。具體地說，就是

60、根據(jù)收益還原法以外的方法確定建筑物的價格，并根據(jù)其還原利率計(jì)算出屬于建筑物的純收益；然后從房地一體收益中扣除建筑物的收益，以此殘余收益進(jìn)行資本化，從而估算土地的價格。,,2008.1,第五章 收益法,101,,例：在一幅3000m2的土地上建成建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)時價格為2 000X1 200＝240(萬元)，該建筑物尚可使用20年，建筑物的還原利率為12％，土地的還原利率為10％,為永久使用期限。假定該

61、房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，出租面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)為72萬元。根據(jù)土地殘余法可以確定土地的價格。,,2008.1,第五章 收益法,102,（三）建筑物殘余法,建筑物殘余法，就是對建筑物的殘余收益進(jìn)行資本化，據(jù)以確定建筑物價格的一種估價方法。 具體地說，就是根據(jù)收益還原以外的方法確定土地的價格，并根據(jù)其還原利率計(jì)算出屬于土地的純收益，然后從房地純收益總額中扣除土地的純收益，從而得到屬于建筑物

62、的純收益，再運(yùn)用建筑物的還原利率對此進(jìn)行還原，即可得到建筑物的價格。,,2008.1,第五章 收益法,103,,例:在一幅3000m2的土地上建造建筑面積為2000m2的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋。根據(jù)市場法估價，該幅土地的現(xiàn)時價格為3000m2X1150元／m2＝345萬元。土地的還原利率為10％，建筑物的還原利率為12％，建筑物尚可使用20年。假定該房地產(chǎn)用于出租，每月每平方米使用面積的租金標(biāo)準(zhǔn)為100元，使用面積系數(shù)為60％，不含折舊費(fèi)的