【商業(yè)地產(chǎn)】-重慶龍湖睿城項目全案策劃報告-187ppt-2008年

1、指標,現(xiàn)方案,原方案,IRR,凈利潤,收益,11.58億,9.27億,18.1%,12.3%,77%,35%,,,,,銷售策略,項目總體計劃,項目成功標尺,⊙項目項目銷售凈利潤率≥18%⊙內(nèi)部收益率IRR≥55%⊙ 一次性交房成功率≥95%(別墅),其它≥98%⊙形成中式產(chǎn)品和別墅項目管理模板,為公司在未來多元化產(chǎn)品 領(lǐng)域的競爭打下堅實的基礎(chǔ)⊙工程質(zhì)量營銷服務(wù)業(yè)主投訴事件控制在5件以內(nèi)⊙培養(yǎng)并輸送出項目經(jīng)理 成本經(jīng)

2、理 研發(fā)經(jīng)理 營銷經(jīng)理各一名⊙ PMO制度下項目團隊的高效運作,項目計劃達成率≥75 %,1.,2. 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研發(fā),市場分析定位,市場分析,1.沙區(qū)05-07年市場高端物業(yè)稀缺2.08年沙區(qū)無高端物業(yè)供應(yīng)3.與富力城形成產(chǎn)品差異化競爭4.結(jié)合區(qū)域及項目用地條件 產(chǎn)品建議：別墅、洋房、小戶型（投資）,07年沙區(qū)、九龍坡新增供應(yīng)量占市場新增供應(yīng)總量14％;成交量占市場

3、成交總量13％; 西部兩大區(qū)域市場不夠活躍。,市場分析-西區(qū)市場,,,,,05、06年沙區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)形態(tài),,,市場分析-西區(qū)市場,05、06年九龍坡區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)形態(tài),,,市場分析-西區(qū)市場,另：07年九龍坡區(qū)別墅供應(yīng)占全市別墅供應(yīng)5.3%（彩云湖1號87套，西郊莊園19套。）,2008年 預(yù) 測:08年重慶別墅市場供應(yīng)2534套，其中西區(qū)（九龍坡）供應(yīng)別墅208套（彩云湖143套，西郊莊園65套），占比8%。,,,目標客戶分

4、析,,目標客戶分析,,,,,,,,,,,,,1,,1,2,3,4,5,大學(xué)教師,微電園工作人員,高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相關(guān)者,沙區(qū)，九龍區(qū)…,西區(qū)輻射的區(qū)縣客戶,目標客戶需求分析,產(chǎn) 品 定 位,,,主城區(qū)客戶,郊縣客戶,當(dāng)?shù)乜蛻?投資客,⊙西部主城 區(qū)客戶⊙改善居住⊙喜歡學(xué)校氛圍⊙有車一族,⊙渝遂線上近郊客戶⊙改善居住⊙喜歡學(xué)校氛圍⊙有車一族,⊙看好大學(xué)城發(fā)展前景和學(xué)生市場⊙在校部分老師和學(xué)生，過渡居住兼投資,⊙在西永工作的白領(lǐng)

5、⊙在校老師、教授⊙改善居住,,別墅、洋房,,,,主打別墅兼推洋房,小戶型,經(jīng)濟型酒店,主打別墅兼推洋房,,,產(chǎn)品建議,1.中式別墅形成差異化；贈送價值空間，提高競爭力2.爭對高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，提供投資性物業(yè)3.根據(jù)區(qū)域客戶群消費特點，打造一條人文休閑商業(yè)街,產(chǎn)品研發(fā),總圖布局 產(chǎn)品溢價 成本控制 景觀研發(fā),總圖— 指標研究,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,虎溪河,市政停車場,建設(shè)用地,建

6、設(shè)用地,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,以配比的方式用足1.5的容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1、商業(yè)＋洋房 2、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋高層 3、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋洋房＋高層,,7層,7層,總圖— 配比研究,洋房,洋房,,7層,7層,洋房,洋房,,,,,,,,,,,,,,,,,,不均勻使用容積率,含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預(yù)計

7、建面價格－預(yù)計地價外成本地價外成本 ＝前期工程費＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費＋期間費用,這里可以看到商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,總圖—經(jīng)濟技術(shù)指標,用地面積: 106688 m2地上建筑面積: 160035 m2總建筑面積: 215671 m2容積率:1.5綠化率:30%建筑密

8、度:30%其中:住宅: 136052 m2 (計容) 14410 m2 (不計容）商業(yè): 22788 m2 (計容)車庫: 38326 m2 (車位)地下超市: 2918 m2 (不計容)其他:1195 m2 (計容),總圖—成果匯總,設(shè)計優(yōu)化后的銷售溢價,設(shè)計優(yōu)化后銷售總金額增加:115808-92717=23091萬元,,,,東西分區(qū)－高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層,南北分區(qū)－大院別墅 vs 花園

9、洋房 商業(yè)vs小戶型高層,利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。,洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。高層布置在遠端。,,,重大大門,,,公交站點,總圖價值挖掘,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,聯(lián)排：200－250（實得350~400） 送 : 2F＋閣樓，半地下層庭院疊拼：180－220（

10、實得220~300） 送: 4F＋閣樓，半地下層庭院,產(chǎn)品溢價：面積贈送,用 盡少的容積率 和 盡大的密度 得到 盡多的面積,聯(lián)排A4戶型解析,產(chǎn)品溢價：面積贈送,,送閣樓,贈送車庫,贈送半地下室,后花園,前花園,,,,,疊拼戶型A5，A8解析,,移動隔墻位置，住宅地下室不計容積率面積增加，節(jié)省出的容積率可用于其他業(yè)態(tài)。,原來,現(xiàn)在,產(chǎn)品溢價：面積贈送,,,,,,,產(chǎn)品溢價：面積贈送,花園洋房(優(yōu)化面積后的大城小院)：,控制平層數(shù)

11、量，控制單套面積大小每個單元：4戶底躍，6戶平層，2戶頂躍，電梯花園洋房,,送閣樓,車庫,贈送半地下室,前花園,,空中花園,平層－120平米,頂躍 170－180平米,底躍 140－150平米,后庭院,,1,2,3,4,5,6,7,,,,,,,,,,,,,,,,,,小戶型高層：,每層850平米4梯16戶1室：2室＝15：1,產(chǎn)品溢價：面積贈送,小面積：1室1廳39 ~ 48m2 ，2室1廳52 ~ 55m2低公攤：22 %（標準

12、層）雙陽臺：絕大部分戶型擁有雙陽臺,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,商鋪A：,一層送室外場地、二層5.1米層高、 送屋頂平臺,產(chǎn)品溢價：面積贈送,商鋪B：,聯(lián)排商鋪、送室外場地、零公攤,人行道,車道,虎溪河退界,建筑間距,人行道,車道,,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品溢價——戶戶有水景,點狀集中水景方案,洋房區(qū)域水景方案,,產(chǎn)品溢價——花園私有化,私家花園總計面積 40900平方米,私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%

13、,私家花園邊界處理,私家花園相臨小徑方案,,賣點一: 大面積 中戶型 大于100平方米 邊戶型 大于250平方米,賣點二:花園入戶,產(chǎn)品溢價——花園私有化,產(chǎn)品溢價——虎溪河退界利用,虎溪河退界原要求50m現(xiàn)調(diào)整為16米16米范圍內(nèi)做 放坡、庭院,產(chǎn)品溢價,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,車道全地下綠化用地增加建筑間距縮小低層產(chǎn)品增加,,,成本控制——地下車庫,大院區(qū)域：

14、地下車庫頂板、側(cè)面開洞，自然通風(fēng)，不做機械排風(fēng)。洋房高層區(qū)域：機械排風(fēng)。,自然排風(fēng)口,排水走后場花園。頂板覆土：600~900。,車庫層高控制在3100。,排水走后場頂板頂板覆土：前場900，后場1500。,車庫層高控制在3700。,成本控制——節(jié)能設(shè)計,住宅：地下室，所有用房名稱全部標為“儲藏”屋頂，剖面有條件的加繪隔熱層。商業(yè)：加繪櫥窗，儲藏間。保溫材料：,,,,普通鋁合金5+9+6中空玻璃墻面20厚

15、聚苯板屋面40厚聚苯板,斷橋鋁合金6+12+6中空玻璃墻面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板,,立面選材,,,,,,,,細石混凝土/深灰色,陶色面磚,鋁合金格柵,木色鋁合金窗普通中空白玻,青磚,質(zhì)感涂料 或苯板拉線＋丙烯酸涂料 或 青磚,丙烯酸涂料,質(zhì)感涂料 或苯板拉線＋丙烯酸涂料,,,,,凹墻配木花架裝飾,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,大院效果,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

16、,,花園洋房效果圖,小戶型高層效果圖,商鋪效果圖,景觀研發(fā),景觀定位分析景觀設(shè)計目標景觀總圖溢價點挖掘場地體驗建造標準,景觀定位分析,低密度住宅,改善住房客戶,投資客戶,高私密性 多私有資源,多綠化 大花園,龍湖品牌 產(chǎn)品號召力,,,,香樟林.藍湖郡.弗萊明戈,藍湖郡交房滿意度調(diào)查,營銷定位報告,,,,景觀目標定位,,,,1.低于10％的硬景比例(商業(yè)區(qū)域除外)2.通過私有化等手段使得產(chǎn)品價格提升5%3.驚艷的體驗區(qū)(

17、中式園林的精神體驗 )4.現(xiàn)代中式景觀的標桿 超越 龍湖硬景的新標準5.景觀學(xué)術(shù)界的認同(提升項目形象),景觀設(shè)計目標,景觀溢價配合項目進度快速銷售提升項目及公司美譽度,,組團道路,,,,,管理崗多臨道路別墅品質(zhì)低,提升整體樓盤形象提升臨道路別墅品質(zhì)減少管理門崗的數(shù)量,,組團內(nèi)道路,參考星河灣、蘭橋圣菲,景觀總圖分析.價值挖掘,組團道路做法,景觀總圖分析.價值挖掘,,圍墻一,景觀總圖分析.價值挖掘,,,,法國梧桐,楠竹,

18、黃葛樹、小葉榕、香樟、重陽木,,私家花園標準,圍網(wǎng),景觀總圖分析.價值挖掘,,虎溪河處理方案,,1、配合售場設(shè)置觀河平臺2、擺置木質(zhì)家具及花器提升氛圍,1、綠化為主,主要喬木為柳樹;2、靠花園一側(cè)種植常綠的小葉榕、香樟提升臨河別墅私密性,景觀總圖分析.價值挖掘,,,綠地私有化,私家花園總計面積 42000平方米,私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%,私家花園邊界處理,采用豐富的喬、灌木形成屏障:喬木品種:桂花 香樟 天竺桂 小葉榕灌

19、木品種:海桐球 花葉良姜 棕竹 毛葉丁香球,私家花園相臨小徑方案,1、道路:花園間采用石汀步設(shè)置（50厚青石 70元/平方米）2、門牌:每戶設(shè)置木制腰門配入戶一個，樣式同藍湖郡東岸,景觀總圖分析.價值挖掘,,地面標準:地面采用半細葉結(jié)縷草（40元/平方米)喬木贈送標準 : 邊戶型 6棵喬木 3棵花喬木 中戶型 4棵喬木 2棵花喬木喬木品種 :香樟 皂角樹 廣玉蘭 桂花花樹

20、品種: 黃桷蘭 玉蘭 櫻花 紅葉李,賣點一:大面積 中戶型 大于100平方米; 邊戶型 大于250平方米,賣點二:花園入戶,花園私有化,景觀總圖分析.價值挖掘,品種確定來源于藍湖郡交房報事資料,場地體驗,水景方案-戶戶水景,1、北區(qū)的水體在入口及中心景觀場地集中設(shè)置;2、南區(qū)洋房區(qū)域三溪水體寬度1.5米,采用龜紋石(300元/噸)散置駁岸,點狀集中水景方案,洋房區(qū)域水景方案,設(shè)計單位:,主設(shè)計師: 朱育帆,主設(shè)職位:景觀學(xué)vs設(shè)

21、計學(xué)研究中心 所長 清華大學(xué)建筑學(xué)院景觀園林研究所教授 《中國園林》編委會委員,主要作品: 北京CBD景觀設(shè)計導(dǎo)則編制（2002） 濟南大明湖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計咨詢（2002） 北京奧林匹克公園景觀設(shè)計國際競賽A02方案（2003） 清華大學(xué)核研院景觀設(shè)計（項目負責(zé)人） 北京金融街北順城街13號四合院——“與誰同坐

22、”改造設(shè)計（項目負責(zé)人）,·利用主設(shè)計師在設(shè)計界的影響力,配合他出書介紹本項目的景觀設(shè)計理念;·請設(shè)計師在專業(yè)雜志（中國園林）及報紙上發(fā)表軟文配合推廣項目·邀請設(shè)計師參加推廣活動，利用清華的號召力提升項目文氣配合銷售,設(shè)計資源選擇,中國傳統(tǒng)吉祥文化,重慶書院文化,水　　景,植　　物,,＋,＋,＋,景觀主題,景觀主題基本原則與出發(fā)點:,1、與項目定位呼應(yīng)，具有“文氣”2、具有獨特性3、易造景，對宣傳有

23、利,少陵書院靜暉書院竹林書院蓮峰書院北巖書院濂溪書院東川書院聚奎書院江津書院鳳山書院東皋書院瀛山書院隆化書院巴川書院合宗書院鉤深書院重璧書院桂香書院南賓書院縉云書院字水書院渝州書院,,,,,,,,,三溪九院,,,,院落景觀,場地體驗,庭院方案,場地體驗,景觀建造標準,庭院苗木配置標準,景觀方案,消防道處理方案,車庫進口處理方案,,車庫通風(fēng)口處理方案,洋房與高層景觀的分界方案,,場地體驗--景觀小

24、品方案,·體驗區(qū)整體介紹參見體驗中心部分資料,,·售場后場詳細方案調(diào)整中，3月30日專題匯報,售場區(qū)域景觀,,景觀建造標準 圍界軟景標準,,景觀建造標準 河邊軟景標準,,景觀建造標準 商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標準,,景觀建造標準 商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標準,,景觀建造標準

25、 公共道路標準,,,景觀建造標準 公共節(jié)點標準,景觀建造標準,景觀總體指標,景觀建造標準,項目喬木品種,喬木品種：銀杏 桂花 黃葛樹 白玉蘭 廣玉蘭 小葉榕 楨楠 楠竹 紅葉李 櫻花 桃花 紫薇,灌木品種：黃楊 海桐 春鵑 紅繼木 龍柏球 茶梅 含笑球 毛葉丁香 春鵑 西洋鵑 紅葉石楠,景觀建造標準,軟景工藝標準,種植前要求腐殖土增加肥料、珍珠巖增加透水

26、性,喬木土球標準6-8倍干徑 草繩包扎完整,灌木土球標準,喬木防護與包扎標準喬木麻布包扎形式及注射形式，麻布包扎要求超邊，不得露出麻布邊緣線,喬木支撐要求喬木防護形式 杉干四角支撐,景觀建造標準,草坪工藝,草坪要求300X300一塊,基層要求標準,草格連接標準,大面積效果,第一次碾壓,鋪砂效果,第二次碾壓,完成效果,銹石黃價格：80元/平方米產(chǎn)地：福建,芝麻黑價格：78元/平方米產(chǎn)地：福建,芝麻白價格：75元/平方米

27、產(chǎn)地：福建,青石板價格：30元/平方米產(chǎn)地：本地,青磚價格：100元/平方米產(chǎn)地：浙江,景觀建造標準,硬景材料,接縫整齊、成品保護好無污染,,排版對縫整齊,硬鋪效果標準,,鋪狀形狀完整井蓋放置平整,景觀建造標準,虎皮石貼法1　　　　　　虎皮石貼法2,景觀建造標準,踏步自然石的堆砌標準,,景觀建造標準,,景觀建造標準,3. 營 銷 策 略,銷 售 策 略,6.1 賣什么?6.2 賣給誰?6.3 怎么賣?,,賣什么?,賣

28、什么？-- 戰(zhàn)略定位,大學(xué)城項目是龍湖在西區(qū)的第一個項目　 大學(xué)城項目是龍湖在中式產(chǎn)品線的第一次嘗試戰(zhàn)略定位： 奠定龍湖品牌在大西區(qū)的龍頭地位及影響力 強化龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新的口碑 完成新中式住宅的探索，并形成標準,賣什么?,品牌價值 ：10年別墅經(jīng)驗、進步大西區(qū)區(qū)域價值：城市副中心、新興未來城產(chǎn)品價值：原創(chuàng)中國大院別墅、情景商業(yè)街區(qū)、贈送

29、空間豐富景觀價值：1萬平方米水岸自然資源、三溪九院,啟動會附件\睿城價值梳理.xls,賣什么?,答 案：,,品牌+差異化的高端物業(yè)+人文氛圍,,賣給誰？,,目標客戶分析,,,,,,,,,,,,,1,,1,2,3,4,5,大學(xué)教師,微電園工作人員,高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相關(guān)者,沙區(qū)，九龍區(qū)…,西區(qū)輻射的區(qū)縣客戶,,重點客戶分析,,怎么賣?,怎么賣？,用好3樣“道具”把控3個節(jié)奏解決6大難題關(guān)注1個問題附件,三樣“道具”,推廣策劃

30、 目標：在合理推廣費用范圍內(nèi)形成——驚動，人涌，火燒三個階段 措施：目標阻擊+ 空中打擊+地面轟炸銷售團隊 目標：龍湖成交率最高的團隊 措施： 銷售渠道：坐銷+行銷 激勵機制：績效考核以業(yè)績?yōu)橹鳎?0%）+淘汰 人選原則：求勝欲望+單兵能力 樣板區(qū)、售房部、樣板房 目標：西

31、區(qū)最好的體驗區(qū) 措施：主題性+識別性+人文性+休閑性,啟動會附件\睿城推廣計劃.xls,啟動會附件\睿城營銷路書.xls,6月,,11月小戶型精裝開盤,6月中旬別墅首次開盤,,7月,9月,11月,12月,8月,10月,,,8月中旬別墅二次開盤,,,9月洋房開盤,,,,,,,,,,,,項目整體營銷節(jié)奏,別墅銷售節(jié)奏,把握3個節(jié)奏—驚動,1.龍湖進軍大西區(qū)2. 10年期待，沙區(qū)迎來龍湖生活3.沙區(qū)驚現(xiàn)中國大院別墅4.

32、業(yè)內(nèi)專家瘋評大院別墅5.逆勢飄紅，大院別墅轟動全城6.龍湖睿城 VS 萬科第五園成話題,把握3個節(jié)奏—人涌,1.每天上千人 ，龍湖睿城熱得“發(fā)燙” 2. 5000人，龍湖睿城熱銷成定局 3.龍湖現(xiàn)象引發(fā)西區(qū)樓市格局變動 4.龍湖別墅成為西區(qū)人的夢想,把握3個節(jié)奏—火燒,1：8 ，睿城大院別墅也許只能成為向往 6月9日，龍湖收回開盤預(yù)告時間炒房團“圍攻”龍湖睿城3億，龍湖睿城開盤大捷解碼龍湖睿城熱銷之謎龍湖睿城緊急研

33、究新別墅組團,還有6大營銷難題,區(qū)域的陌生性—— 區(qū)域配套不成熟—— 品牌在西區(qū)認知度一般—— 目標客戶群的相對分散—— 開盤銷售沒有樣板房展示—— 來自富力城的競爭威脅——,大學(xué)城在哪里？,那個地方很偏僻！,華宇是最好的！,區(qū)縣的老板在哪里？,圖紙看不出好在哪!,富力也不錯！,關(guān)注1個問題—營銷費用,項目預(yù)計銷售周期3年2008-2010年,銷售總金額256239萬元;營銷費用總額預(yù)計:5125萬營銷費用比例=營銷費用總

34、額/銷售總金額=5125/256239=2%,啟動會附件\推廣資金計劃.xls,售樓處及樣板區(qū)實施方案,目 錄,1 樣板區(qū)選址規(guī)劃2 樣板區(qū)景觀概念3 售樓處方案4 樣板房方案5 樣板區(qū)交通組織流線6 樣板區(qū)周邊環(huán)境處理7 售樓處、樣板房、樣板區(qū)景觀費用測算,1樣板區(qū)選址規(guī)劃,,,,重慶大學(xué)東大門,分析大學(xué)城項目輻射主要區(qū)域的客戶的來訪路線,沙坪壩區(qū)、西永高科技園區(qū)的客戶從北面進入項目地塊,尋找大學(xué)城項目

35、地塊 周邊的標志性建筑,重慶大學(xué)東大門項目地塊北區(qū)位于隔路的正對面,結(jié)論:樣板區(qū)設(shè)計在項目地塊的北區(qū)更有優(yōu)勢,,售樓處,A方案,B方案,C方案,,,A方案:便于組織交通流線,充分利用了河景資源,以及與售樓處的對景效果,B方案:利用了河景資源,較便于交通流線組織,C方案:沒有利用河景資源,離售樓處較遠,,,,,確定樣板樓A方案,虎溪河流經(jīng)項目北區(qū)地塊,是可供樣板區(qū)利用得天獨厚的自然資源,售樓處、樣板房環(huán)虎溪河畔

36、布置,本項目沒有會所,用商業(yè)做售樓處是最經(jīng)濟的方式,確定售樓處選址,本項目建筑規(guī)劃突出了“院”概念,樣板樓完成一整個院的外立面,,①售樓處:,,③,④,②,①,,⑤,③,④,②別墅樣板樓,③④樣板區(qū)內(nèi)其他建筑樣板區(qū)除樣板樓、售樓處，其他樓棟施工到±0.000,增大景觀開間，景觀的參與性更強;,⑤停車場占地面積約800平方米,預(yù)計停車25輛,銷售高峰段可選擇虎曾路臨時停車.,⑥,⑥花園洋房樣板樓,2 樣板區(qū)景觀概念,

37、,,,1.虎溪河畔的親水性⑴售樓處后場設(shè)置觀河平臺放置木質(zhì)家具⑵臨河別墅設(shè)計親水私家花園,樣板區(qū)景觀兩大重點:,2.大開間景觀區(qū)域的參與性⑴通過開敞大空間提高景觀舒適性⑵預(yù)設(shè)開盤活動的場地,3 售樓處方案,,正立面裝飾隔柵,,背立面開窗,售樓處是一種重要的銷售道具,項目第一次開放的時候,客戶只能參觀到售樓處和樣板景觀.缺少了樣板房強有力的促銷手段,售樓處怎樣發(fā)揮更大的作用?,難點,破冰,,,預(yù)設(shè)售樓處亮點,售樓處區(qū)域,,,情趣景

38、觀區(qū)域,櫥窗區(qū)域,,精裝修2500元/平方米*500平方米=1250000元簡裝修300元/平方米*90平方米=27000元共計590平方米,售樓處各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求,,項目北區(qū)臨街商業(yè)一層平面圖,,大學(xué)城項目售樓處平面布局圖（室內(nèi)面積：590㎡,其中精裝500 ㎡ ,簡裝90 ㎡ ）,模型區(qū)前臺入口門廳（300㎡）,辦公室保安室保潔室儲藏間（90㎡）,財務(wù)室15㎡,衛(wèi)生間(25 ㎡),,洽談簽約區(qū)

39、（160㎡）,,售樓處室內(nèi)設(shè)計的意向圖片,地面,實木復(fù)合地板:250元/㎡,,米黃系列石材:350元/㎡,,仿古磚:250元/㎡,,青石類:70元/ ㎡,吊頂,,4 樣板房方案,A6,A2戶型占聯(lián)排別墅總數(shù)量的64％,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,聯(lián)排別墅樣板房,,A6,疊拼別墅樣板房,,選擇下拼樣板房的優(yōu)勢：1.裝修施工進場時間更提前；2.利用大庭院營造別墅氛圍,A6戶型是下拼別墅主力戶型，占下拼50％；

40、大客廳大庭院是戶型的亮點,確定樣板房,中西合璧(參考滟瀾山),中西合璧,東方風(fēng)情(參考藍湖香頌),東方風(fēng)情,5 交通組織流線,樣板樓,售樓處,停車場,,考慮客戶在整個體驗區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。,回路一,回路二,,,,,,6 樣板區(qū)周邊環(huán)境處理,,青石300×300斜鋪,,青灰磚200×100立鋪,,商業(yè)前場銀

41、杏樹（胸徑22㎝ 間隔6m）,現(xiàn)狀圖,人行道改造,費用測算：地鋪80元／㎡×1300㎡＝104000元銀杏樹費用計入樣板區(qū)景觀費用,,虎曾路隔離帶整治,費用測算：綠植50元／㎡×2000㎡＝100000元,7 費用測算,,售樓處、樣板房室內(nèi)設(shè)計費、裝飾裝修費：7472500元 (其中550萬為實體樣板房,可通過加強管理實現(xiàn)保質(zhì)銷售)樣板區(qū)景觀費用：300元/㎡×20000 ㎡=60000

42、00元 (其中售樓處及大草坪區(qū)域標準為250元/ ㎡,樣板房區(qū)域標準350元/ ㎡) (可通過加強管理,減少樣板景觀區(qū)中實際交房區(qū)域今后的整改費用)樣板區(qū)周邊整改費用(地鋪+軟景)：約300000元 合計：約13772500元　 樣板區(qū)維護費用為20萬/月(參考江與城項目),4. 交付標準及建造標準,交付標準 建造標準 過程控制 細部做法,1：大學(xué)城一、二期工程土建及安裝建造標準

43、 A、大學(xué)城一二期建筑外裝作法 B、大學(xué)城一二期住宅建筑標準作法 C、大學(xué)城一二期住宅安裝配置標準及選材 D、大學(xué)城一二期車庫建筑標準作法2：施工過程控制3：各關(guān)鍵點細部做法 A、土建重點管控點細部做法 B、土建重點管控點細部做法,2. 過程控制,1)、技術(shù)管理先行，實現(xiàn)四化。 2)、實施總包管理制度，促進現(xiàn)場管理效率 3)、施工驗收:

44、《大學(xué)城一二期花園洋房及別墅交房工程觀感質(zhì)量檢查 表》及相關(guān)說明.doc 4)、關(guān)鍵工序的清理 車庫施工工序清理 聯(lián)排疊拼內(nèi)外裝工序清理 花園洋房內(nèi)外裝工序清理,變更洽商圖紙化，圖紙講解制度化,監(jiān)理實施細則分部分項化，竣工圖紙及時化.,總分包管理制度（附件）總分包管理例會（總包組織，監(jiān)理列席）總分包工序交接檢查制度，成品保護責(zé)任制度（附

45、件）.,,3：各關(guān)鍵點細部做法A.土建重點管控點做法,A.土建重點管控點做法－鋁合金門窗安裝節(jié)點,A.土建重點管控點做法—門窗收口處做法,,A.土建重點管控點做法－外墻外保溫施工節(jié)點1,外墻外保溫構(gòu)造示意圖,A.土建重點管控點做法－外墻外保溫施工節(jié)點2,A.土建重點管控點做法－坡屋面施工節(jié)點,,A.土建重點管控點做法－露臺施工構(gòu)造節(jié)點,A.土建重點管控點做法－陽臺施工構(gòu)造節(jié)點,A.土建重點管控點做法－室內(nèi)地坪做法,A.

46、土建重點管控點做法－車庫地坪做法,A.土建重點管控點做法－地下室擋墻及架空層防水節(jié)點,A.土建重點管控點做法一層架空層透氣管做法,A.土建重點管控點做法－衛(wèi)生間防水節(jié)點,A外裝各種材料的收邊收口大樣,,B.安裝工程控制－給排水工程,水量計算：,B.安裝工程控制－給排水工程,B.安裝工程控制－給排水工程,高層采用無負壓加壓供水方式,該供水方式的優(yōu)點在于：① 取消了低位水池及屋頂水箱，全密閉加壓系統(tǒng)將水安全送入業(yè)主家中，保證了水質(zhì)

47、不被污染;② 水泵能耗低，節(jié)能;③ 二次加壓的施工及運行管理直接交由自來水供水二次加壓公司專業(yè)管理，管理水平較高,B.安裝工程控制－給排水工程,B.安裝工程控制－給排水工程,消防給水水源：由水廠的DN200給水管道上開三通并設(shè)置單獨的消防水表，表后接室外消火栓管道和室內(nèi)消防水池的管道系統(tǒng)布置：室外消火栓管道采用DN150焊接鋼管，每隔80～120米設(shè)室外消火栓室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由消防水池－水泵－消防管道－屋頂水箱－消防箱組成室外消火栓

48、泵、室內(nèi)消火栓泵、噴淋泵同設(shè)在消防泵房并緊鄰消防水池,B.安裝工程控制－給排水工程,水泵房安裝---標準,B.安裝工程控制－給排水工程,車庫管道安裝控制措施,由于車庫層高為降低成本，控制在3.1米(北區(qū))和3.7米(南區(qū)洋房)，所以必須通過準確的綜合管線平面及綜合剖面圖來實現(xiàn)，同時通過清晰明確的標識達到觀感和功能辨識的最好效果,B.安裝工程控制－給排水工程,,雨水系統(tǒng)：屋面雨水－檐溝、落水管－室外散水溝－室外雨水管網(wǎng)－市政指定接口地

49、面雨水－截水溝及道路雨水口－室外雨水管網(wǎng)－市政指定接口。污廢水系統(tǒng)：衛(wèi)生間排水、住宅廚房排水－排水立管－室外污水管網(wǎng)－生化池（根據(jù)渝建發(fā)[2006]19號文件及大學(xué)城區(qū)域的市政污水排放處理情況爭取與大學(xué)城管委會協(xié)商取消生化池）－市政指定接口餐飲廚房排水－室內(nèi)隔油池（業(yè)主自備）－室外隔油池－室外污水管網(wǎng)高層公寓的衛(wèi)生間小，排水立管采用DN150UPVC螺旋管達到消聲效果。,B.安裝工程控制－雨污水,管網(wǎng)施工控制要點：1、雨污水井

50、避免設(shè)置在入戶的通道上。2、雨污水井盡可能避免設(shè)置在私家花園內(nèi)。措施：通過繪制綜合管網(wǎng)圖及綜合斷面圖，調(diào)整出戶管的位置方向，并通過合并檢查井等方式達到。,B.安裝工程控制－雨污水,綜合管網(wǎng)斷面圖,B.安裝工程控制－雨污水,B.安裝工程控制－雨污水,用電容量估算,按需要系數(shù)法估算負荷：取Kx=0.45 有功同時系數(shù)為0.85、無功同時系數(shù)為0.95，功率因數(shù)按補償后為Cos￠=0.92進行計算Pjs＝0.85x0.45x11

51、834＝4526kW js=0.93x0.45x11834tg￠=2129kvarSjs=5002kVA按變壓器負載率85％ 則公用配電房裝機容量約5600kVA，變壓器7臺 考慮合理供電半徑設(shè)置兩座配電房,B.安裝工程控制－建筑電氣,按需要系數(shù)法估算負荷：取Kx=0.4 有功同時系數(shù)為0.85、無功同時系數(shù)為0.95，功率因數(shù)按補償后為Cos￠=0.92進行計算Pjs＝0.85x0.4x5768＝1961kW Qjs=0.

52、93x0.4x5768g￠=923kvarSjs=2168kVA按變壓器負載率83％ 則專用配電房裝機容量約2800kVA，變壓器4臺 考慮合理供電半徑設(shè)置兩座專用配電房,B.安裝工程控制－建筑電氣,由于配電房及發(fā)電機房的位置對業(yè)主的敏感度較高，在保證供電質(zhì)量和施工成本的前提下，最終選擇在商業(yè)用房的地下室，這樣對業(yè)主不會產(chǎn)生任何影響。,B.安裝工程控制－建筑電氣,高壓供電方式,2、10KV供電系統(tǒng)方案報告,B.安裝工程控制－建筑電氣

53、,3、配電系統(tǒng)－大學(xué)城項目10KV配電干線圖,4、小區(qū)內(nèi)低壓配電干線示意圖,2.5km,圍合式建筑、花園洋房建筑：采用放射式配電,公用配電房,電表總箱,,,,,YJV22 4X240+1X120,花園洋房、別墅戶內(nèi)箱,B.安裝工程控制－建筑電氣,,高層低壓供電方式高層建筑：采用放射式配電,B.安裝工程控制－建筑電氣,別墅低壓供電方式,5、圍合式別墅戶內(nèi)配電箱方案,集中電表柜,,AC380V市電,,,,,基本上考慮一個大院一個電表柜，

54、共計19個出線回路,戶內(nèi)配電箱,戶內(nèi)配電箱,B.安裝工程控制－建筑電氣,洋房低壓供電方式,底樓 戶內(nèi)配電箱,,AC380V市電,,,,,本層配電,二樓戶內(nèi)配電箱,一樓戶內(nèi)配電箱,洋房配電方案,B.安裝工程控制－建筑電氣,室內(nèi)強電箱體的安裝位置為保證不影響業(yè)主的裝修美觀，別墅的強弱電箱位置設(shè)置在負一層車庫的墻上，花園洋房的強弱電箱設(shè)置在入戶花園的墻上,B.安裝工程控制－強電施工控制重點,室外配電柜必須和景觀及建筑外立面風(fēng)格一致，

55、最好的辦法就是樣板帶路。,B.安裝工程控制B.安裝工程控制－建筑電氣,B.安裝工程控制－建筑電氣,鑒于本小區(qū)的高檔品質(zhì)，強弱電室外 管網(wǎng)基本按埋地管廊設(shè)計施工，避免 園區(qū)內(nèi)存在電纜溝影響整體的景觀效 果，同時降低施工成本.(剖面見右圖)由于強弱電井調(diào)整比較靈活，所以要 求必須保證花園和入戶小徑上沒有強 弱電井（具體布置見綜合管網(wǎng)平面 布置圖）。高低壓配電房施工前必須校核結(jié)構(gòu)凈高，在

56、滿足柜體及安裝空間的2.8米的前提下，核對是否能夠有效自排水，如層高不允許則采取封閉措施，保證無水源進入高低壓配電房。由于低壓出線電纜由供電局施工，其必須要求為鎧裝電纜，所以對強電管網(wǎng)檢查井的內(nèi)空尺寸根據(jù)經(jīng)驗必須控制為:主干線上轉(zhuǎn)角井內(nèi)凈空1.2×1.2米，直線檢查井內(nèi)凈空1.0×1.0米，入戶井內(nèi)凈空0.8×0.8米。,強電施工控制重點--弱電施工控制要點,調(diào)整對講門機、紅外探測器、單元大堂機等設(shè)備的安

57、裝位置，在保證業(yè)主方便使用的前提下考慮合理安裝位置不影響業(yè)主以后的裝修布置。室外監(jiān)控設(shè)備在目標成本控制范圍內(nèi)兼顧以下方面： 1、物業(yè)公司能夠做到無盲區(qū)監(jiān)控。 2、不對業(yè)主的私密性不造成視覺上的反感，如攝像機不要設(shè)置在門口邊或窗邊。 3、對景觀效果不產(chǎn)生破壞，盡可能利用景觀設(shè)施作為安防設(shè)備的基座，如將巡更點安裝在路燈的燈桿上，將攝像機安裝的路燈的燈桿上，但要注意避免景觀植物對監(jiān)控設(shè)備的可視范圍的遮擋。對有

58、線電視、電信、安防等幾家施工單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，尤其是有線電視和電信等壟斷部門的施工單位的管理，管理的辦法是統(tǒng)一交底、分時段和樓棟明確其進場施工時間，盡可能做到不交叉施工，這樣通過移交制度最大限度的做好成品保護。,6.安裝工程控制－通風(fēng)與空調(diào),室外氣象參數(shù)（1）室外計算干球溫度： 夏季空調(diào)計算溫度：38℃ 夏季通風(fēng)溫度：33℃ 冬季空調(diào)計算溫度：2℃

59、 （2）夏季空調(diào)室外計算濕球溫度： 27.3℃（3）冬季室外計算相對濕度：82%,室內(nèi)設(shè)計參數(shù),空 調(diào) 系 統(tǒng)--空調(diào)設(shè)計標準,B.安裝工程控制—系統(tǒng)選擇,1、別墅空調(diào)系統(tǒng)比較,建議采用戶式風(fēng)冷熱泵冷水機組，別墅空調(diào)系統(tǒng)同時使用系數(shù)為1.0， 空調(diào)室外機置于后花園。,B.安裝工程—系統(tǒng)選擇,,2、 售房部（臨時）空調(diào)系統(tǒng),3、經(jīng)濟酒店空調(diào)系統(tǒng),4、花園洋房及公寓空調(diào),由于售房部以后是作為商鋪出售，而且鑒于大學(xué)城附近對商

60、鋪的購買力的不確定性，營銷考慮分層分間出售，所以考慮到小商鋪的獨立性及其面積較?。?50m2左右），按安裝分體空調(diào)機進行設(shè)計，預(yù)留室外空調(diào)機的機位。,因全部出售，考慮建筑預(yù)留空調(diào)機位，做好立面處理,因全部出售，考慮建筑預(yù)留空調(diào)機位，做好立面處理,,,,B. 別墅空調(diào)系統(tǒng)的控制要點,設(shè)計上注意要點：1、盤管位置的設(shè)置主要考慮出風(fēng)時對人的影響、回風(fēng)口方向?qū)仫L(fēng)質(zhì)量的影響、盤管的安裝位置對以后業(yè)主的裝修時便于隱蔽又不影響回風(fēng)。2、空調(diào)供水

61、水管盡可能的和冷熱水管平行沿墻角敷設(shè)，將必須露管的部位調(diào)整到廚衛(wèi)間、玄關(guān)、走道等次要部位。3、管井大小按照藍湖郡已經(jīng)成熟的數(shù)值設(shè)計，井內(nèi)管道的布置見右圖（井道內(nèi)空尺寸650×200mm），緊湊合理。,,施工控制要點： 1、控制施工工序的穿插，結(jié)構(gòu)施工中穿梁套管的預(yù)埋必須在砌體完成抹灰之前，并且必須豎向機械開槽，盤管和空調(diào)水管的施工必須在頂棚膩子施工完畢后施工，室外主機的安裝在花園精平場后土建平臺施工完畢后安裝。2

62、、通過在管道保溫外壁纏繞薄膜膠帶。3、為防止暗埋管道被二次破壞，在暗埋處作出明顯標識,電 梯,根據(jù)公司的采購協(xié)議，直行梯品牌為西子奧的斯電梯。花園洋房:一個單元采用一部有機房的電梯，電梯載重1000kg,速度1.0m/s。高層:有機房電梯，22層的安裝4部電梯，18層的安裝3部電梯，電梯載重1000kg，速度2.0m/s。經(jīng)濟型酒店:無機房電梯，一棟一部，電梯載重1000kg，速度2.0m/s。商鋪:兩部三層的無

63、機房觀光電梯，載重1000kg，速度1.0m/s。,5 成本預(yù)設(shè)及預(yù)控,項目投資測算依據(jù)及范圍,●主要依據(jù)1、方案設(shè)計及2008年2月15日以前數(shù)次會議討論初步意見2、地勘報告及周邊配套情況3、產(chǎn)品交付標準（2007-12-21大學(xué)城項目交付標準討論會議紀要）4、紫都城、藍湖郡成本回顧數(shù)據(jù)5、目前材料價格及未來漲價趨勢分析6、人工費漲價趨勢分析（主要參照08年即將出臺計價定額的人工費標準）7、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重

64、慶市基價表》（1999年）《重慶市安裝工程預(yù)算定額》（2000）及相關(guān)的配套文件，8、目前已簽合同。,項目投資測算依據(jù)及范圍,●測算范圍： 包含土地費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、主體建筑及安裝工程費、景觀工程費、不可予見費及其他與工程相關(guān)的費用 ●測算方法： 按照2008年2月15日項目已經(jīng)具備的技術(shù)資料，已確定的產(chǎn)品交付 標準 ，參照類似工程已回顧實際成本，結(jié)合項目具體特性

65、以及目前材料、人工、苗木漲價、材料未來上漲趨勢（按6％考慮）綜合修正。●成本測算表：,,一.項目啟動階段成本,●項目總成本,間接費用明細,項目投資測算參數(shù)－建安成本,項目投資測算參數(shù)－建安成本,項目投資測算參數(shù)－建安成本,項目投資測算參數(shù)－建安成本,項目投資測算參數(shù)－建安成本,項目投資測算參數(shù)－建安成本,要點1,清理建筑灰空間，最大化容積率面積的利用,對設(shè)計院提供的面積進行了全面的復(fù)核、清理出了遺漏的架空層等面積8000m2左

66、右,,對半地下室面積進行了調(diào)整、增加約2000多方的高層可售面積，,多貢獻了1500多萬的銷售金額,,,項目成本控制要點,要點2,最大限度的利用原地形特點，以減少土方外運，降低前期的“三通一平”的成本,協(xié)助研發(fā)部結(jié)合景觀方案，對豎向標高進行了調(diào)整，使場地挖填基本平衡,,對區(qū)內(nèi)的淤泥和余土、利用場地的總平面布置，囤積了20000多方的種植土、即減少了外運，也為后期景觀施工準備了種植土,節(jié)約了成本約90萬元,,,要點3,對成本敏感點

67、進行重點分析,,結(jié)合此次中式大院這種新產(chǎn)品的特點，重點對外立面和坡屋面進行了成本分析，完成各方案比選的測算模板,,督促研發(fā)部盡早完成節(jié)能計算。經(jīng)測算在滿足節(jié)能標準的情況下。門窗均可不采用斷橋鋁。節(jié)能標準也從65%降到了50%,在建材價格不斷上漲的形式下，嚴格控制含鋼量、混凝土含量。堅決推行限額設(shè)計，對設(shè)計成果超出限額的，一定要對設(shè)計方進行處罰。,對總圖豎向進行清理，其中，北區(qū)車庫采用自然排風(fēng)，層高由5800降到3100，南區(qū)大院采用自然

68、排風(fēng)，其余部分仍采用機械排風(fēng)。層高由4000降到3700。,對3棟精裝修高層，從成本經(jīng)濟性的角度，建筑的檐口高度的組合進行了比較分析。,通過與景觀設(shè)計師的討論、降低了場地標高，增大了-1F花園面積并減少了擋墻數(shù)量,對北區(qū)配電房位置進行調(diào)整、使之與負荷中心的距離減少30-40米。減少電纜長度約350米,對硬軟景比例進行嚴格的控制，由原來的硬景比例占15%，調(diào)整到10%以內(nèi),結(jié)合此次中式大院這種新產(chǎn)品的特點，重點對外立面和坡屋面進行成本分析