基于博弈論的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭分析

1、《經(jīng)濟師~2014年第8期.經(jīng)濟觀察摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和逐步完善，與之密切聯(lián)系的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務逐步升溫。房地產(chǎn)的商品房開發(fā)、銷售、交易、租賃、抵押和擔保等環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)咨詢，因此決策者和相關從業(yè)人員也加強了對專業(yè)咨詢意見的關基于博奔論的房地產(chǎn)器詢企業(yè)競爭分析注。但我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)起步晚，發(fā)展緩慢，外部生存環(huán)境、內部管理上都存在一些問題，發(fā)展面臨各種風險，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間競爭也逐漸加劇。文章應用博弈論的相關知識及模型，對房地

2、產(chǎn)咨詢企業(yè)之間的競爭進行分析，并據(jù)此形成房地產(chǎn)咨詢企業(yè)發(fā)展應注重產(chǎn)品創(chuàng)新的觀點。關鍵詞:房地產(chǎn)咨詢博弈論囚徒困境重復博弈中圖分類號:F293.30文獻標識碼:A文章編號:10044914(2014)08一05502一、引言我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國樓市開始復蘇以來，專業(yè)咨詢代理企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國建設部第50號令《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)

3、定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動?，F(xiàn)實中的具體業(yè)務可分為信息咨詢業(yè)務和投資決策咨詢業(yè)務兩大類。信息咨詢業(yè)務即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動當事人提供房地產(chǎn)市場信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務中最為廣泛和普及的一種:提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關的各方面信息，如房價、地價及其動態(tài)情況和預測、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺的房地產(chǎn)政策以及

4、其他關于房地產(chǎn)變動信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場形勢，還提供對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費、項目規(guī)劃設計方案、項目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和代理服務。投資決策咨詢業(yè)務是諸如接受房地產(chǎn)活動當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃及房地產(chǎn)市場營銷策劃等?，F(xiàn)我國房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調研報告，方案等書面或報告形式提供給客戶，主要是應用SWOT分析，經(jīng)驗理論等為

5、依托，對數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質量、可信度上也不盡人意。博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對抗(或合作)中，對抗雙方(或多方)相互依存的一系列策略和行動的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應用于經(jīng)濟學、社會和行為科學研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭行為分析。二、博弈模型的建立與分析王旭田乙強I對存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個房地產(chǎn)咨詢企業(yè):甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務無差異，價格及市場占有率

6、均相同且利潤均分。在上述假定下，有如下支付矩陣:表1存在不合作可能性的博弈支付矩陣(TPRS)Tspp(甲，乙)如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動集合是相同的(不創(chuàng)新，創(chuàng)新)，當甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時數(shù)量關系為:TPRS反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時，乙公司的收益為T，甲公司的收益為民當雙方都進行創(chuàng)新并獲得成功時，雙方收益為P。因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是(創(chuàng)新，

7、創(chuàng)新)。因為無論甲公司還是乙公司，選擇“創(chuàng)新“才是最佳策略。但因創(chuàng)新是一項階段性、多變性的活動，兩個公司之間可能不在同一時間完成創(chuàng)新。在寡頭競爭市場，在每一階段各寡頭都在關注著對手的行動，從而調整自身的決策。所以我們假定每個公司都是在通過多個時期的努力才能夠創(chuàng)新成功，而且企業(yè)在不同時期會增加在技術創(chuàng)新上的投入。設t表示不連續(xù)的時間段t=(0，1，2……，1)并假定存在一個從時間到隨機量k(t)映射，k(t)表示到時間t累積的創(chuàng)新上的投入

8、。用τ(i=I，2)表示廠商在另一廠商沒有率先成功的情況下分期獲得的利潤，用節(jié)。表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤。設定貼現(xiàn)系數(shù)為8，人們對未來收益越看重(8越大)，寡頭雙方預計再次競爭的可能性也越大。當利率為r，則8=丁率先獲lr得成功者利潤的現(xiàn)值可用~表示。用μ(k(t)，t)表示創(chuàng)新戰(zhàn)略18失敗的概率，這一概率取決于房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入。失敗的概率會隨著投入的增加而降低反之，則失敗的概率會升高。再令C

9、(k(t))為在創(chuàng)新活動中投資的成本，則搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值為:節(jié)劇。，t)=ft(1μ側，t))擊一μ(k(t)，t)C(k(t))上式告訴我們，搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值是時間與累計和全體黨員作用是分不開的。在我國，黨的堅強有力領導是政府發(fā)揮作用的根本保證。在全面深化改革過程中，我們要堅持和發(fā)展我們的政治優(yōu)勢來引領和推進改革，調動各方面積極性，推動社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善、社會主義市場經(jīng)濟更好發(fā)展。必須構建決策科學、執(zhí)行堅決、

10、監(jiān)督有力的權力運行體系，要形成科學有效的權力制約和協(xié)調機制，健全懲治和預防腐敗體系，健全改進作風常態(tài)化制度，建設廉潔政治，努力實現(xiàn)干部清正、政府清廉、政治清明。全面推進制度建設，通過深化改革防治腐敗。參考文獻:深化改革不但需要勇氣，更需要智慧。中央已明確了改革路線圖，將進一步深化各項改革。在經(jīng)濟體制改革中，只有正確處理好政府和市場的關系，完善宏觀經(jīng)濟調控體系，才能進一步推進完善社會主義市場經(jīng)濟體制，使市場在資源自己置中發(fā)揮決定性作用和更

11、好地發(fā)揮政府作用，促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。[1]白永秀，王頌吉政府與市場關系.管理科學.2013(10)[2]改革重啟中國經(jīng)濟權威學者談十八屆三中全會東方出版社[3]胡舒立，張劍荊主編.中國2014改革升擋.民主與建設出版社(作者簡介:張芒東，山西焦煤公共事業(yè)發(fā)展公司，山西省委黨校在職研究生山西太原030024)責編:賈偉)55一.經(jīng)濟觀察投入的函數(shù)。各寡頭采取理J性競爭行動的判斷標準是權衡搶先成功的期望利潤和被人搶先后自身的所得利潤

12、，即如果τA份，t)節(jié)。，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會進行產(chǎn)品創(chuàng)新，(創(chuàng)新，創(chuàng)新)是納什均衡反之，(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)是納什均衡。在雙寡頭競爭市場，博弈雙方不會因為預計同時創(chuàng)新后依然平分市場而且利潤比不創(chuàng)新時有所增加就必然產(chǎn)生(創(chuàng)新，創(chuàng)新)的納什均衡。在不合作的情況之下，因為一項產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個研發(fā)階段，每個階段有不同的分任務并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設計過于簡單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過多方面調研了解市場及對手的動態(tài)，適時對失敗概率函

13、數(shù)μ(k(t)t)進行調整。2.對存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當事人對咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進入，激烈的競爭環(huán)境使得各個企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應對措施。若不進行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場占有份額。但是在市場優(yōu)勝劣汰的調整過程中，寡頭們的利潤不一定有增加，他們進行技術創(chuàng)新的目標是市場份額。表2囚徒困境博弈支付矩陣(TR

14、PS)(甲，乙)如表2所設，TRPS情況是可能出現(xiàn)的，兩個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進行技術創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P陽，可得:8注tp→56一《經(jīng)濟師2014年第8期若T與P相差越大，同時T與R相差越小則(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關系可能被打破，則(創(chuàng)新，創(chuàng)新)出現(xiàn)的可能性較大。通過上述分析，無論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭中

15、是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實例伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴大，各咨詢企業(yè)之間的競爭也不斷增加，每個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來越快。易居(中國)控股有限公司是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域

16、開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨立第二方房價指導平臺“克爾瑞房價“系統(tǒng)正式上線2013年11月，在上海舉辦的“超躍一一易居中國2013年度創(chuàng)新峰會“中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務更加專業(yè)化、高成效從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長40.667島，不僅遠超2012年收入，也創(chuàng)下近

17、年新高。表3易居(中國)近三年房地產(chǎn)信息和咨詢收入情況房地產(chǎn)信息和咨詢收入(萬美元)同比增長數(shù)據(jù)來源:EHouse(Chir叫HoldingsLimited2013AnnualRept易居中國在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉變。在接下來的房地產(chǎn)市場咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競爭力的主要手段之一。四、結論通過對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競爭中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場

18、人手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競爭中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗，利用先進的理論知識和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。參考文獻:[1]杜建國，彭萍我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)務擴展戰(zhàn)略與發(fā)展趨勢研究[A]房地產(chǎn)咨詢論文集[c]2011[2]陳俊華，武澤江國際房地產(chǎn)咨詢業(yè)務經(jīng)驗借鑒m中國城市經(jīng)濟，201O(11)[3]何軒.博弈論在動態(tài)競爭分析中的應用[D]西南交通大學2006r

19、4]涂智勇博弈論[M].北京:北京大學出版社，2009[5]楊悉，祁守成.囚徒困境從單次博弈到重復博弈UJ商業(yè)時代，2009(2)[μ間6叫]EnuMatthewJeromeR.Bus臼eme句ye曰r.Understingco∞oper曰ationinthePris陽0nerf，sDi過lem口nu衛(wèi)1ll1a立丑m衛(wèi)lagameUJ.PersonalityIndivi嘰idua址1Differenc臼，2010(σ階3勻)[7]姚國