城鎮(zhèn)綜合用地估價(jià)理論與方法.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展，土地相對(duì)稀缺性增強(qiáng)，土地集約利用增多，綜合用地在城鎮(zhèn)中所占比重快速增長(zhǎng)，其地位也愈顯重要，特別是在城鎮(zhèn)土地出讓中規(guī)定的土地用途也有很多為綜合用地。估價(jià)實(shí)務(wù)中接觸最多最為廣泛的也恰恰是綜合用地地價(jià)的評(píng)估，因此對(duì)綜合用地宗地地價(jià)評(píng)估方法的研究就顯得尤為重要。 我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)工作已開(kāi)展多年，各地雖然對(duì)城鎮(zhèn)單一用途地價(jià)的評(píng)估有了比較成熟的方法，如收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，但在綜合用地的估價(jià)上卻沒(méi)有形成

2、一些切實(shí)可行的好方法。綜合用地估價(jià)方法的研究在我國(guó)起步較晚，估價(jià)方法有很多不足之處，需要進(jìn)一步改進(jìn)，本文就是在這樣的一個(gè)背景下開(kāi)展研究的，以期能在改進(jìn)的道路上往前更進(jìn)一步。 本文首先概況了綜合用地的估價(jià)的背景和意義，分析了國(guó)內(nèi)外綜合用地估價(jià)的研究現(xiàn)狀；然后概述了綜合用地地價(jià)的概念、綜合用地的類(lèi)型，分析了綜合用地地價(jià)影響因素、闡述綜合用地估價(jià)的原則；其后，介紹了綜合用地的特性、理論基礎(chǔ)。本文比較了綜合用地估價(jià)的一般方法的優(yōu)劣，提出

3、了適合立體型綜合用地及平面型綜合用地評(píng)估的一些特殊估價(jià)方法的具體操作步驟，并在此基礎(chǔ)上提出了更為完善的估價(jià)方法：基準(zhǔn)地價(jià)分用途修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)修正系數(shù)法，并結(jié)合實(shí)例進(jìn)行了驗(yàn)證，得了較為滿意的結(jié)果。其結(jié)果說(shuō)明此兩種方法在綜合用地的估價(jià)中具有其現(xiàn)實(shí)意義，具備很強(qiáng)的可操作性，是適合綜合用地評(píng)估的兩種實(shí)用性較強(qiáng)的估價(jià)方法。 基準(zhǔn)地價(jià)分用途修正法，是在分用途基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)綜合用地的各用途空間利用狀況，采用先利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算

4、出各用途的單位地價(jià)，再考慮地價(jià)空間價(jià)值的影響，確定地價(jià)空間分配率進(jìn)行修正，最后求和得出綜合用地的單位地價(jià)及總地價(jià)。此法可操作性強(qiáng)，實(shí)用性強(qiáng)，但要求估價(jià)人員需要調(diào)查大量的數(shù)據(jù)資料，并認(rèn)真分析待估地塊的實(shí)際情況，選擇出切實(shí)可行的空間分配率的確定方法。 基準(zhǔn)地價(jià)分用途修正法是一種新的評(píng)估方法，其使用的地價(jià)垂直分配系數(shù)或面積修正系數(shù)沒(méi)有考慮不同用途之間的相互影響和制約，因此還需在今后的研究實(shí)踐中不斷完善和改進(jìn)。 本文所采用的假設(shè)