商品住房按揭中銀行風(fēng)險的法律控制研究.pdf

1、商品住房按揭是當(dāng)今世界上許多國家和地區(qū)廣為流行的一種以預(yù)購商品房作為擔(dān)保物取得銀行貸款的融資方式,該制度自20世紀(jì)80年代引入我國內(nèi)地后,在商品房買賣中得到迅速發(fā)展并成為目前我國購房融資的主要形式。在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的帶動下,我國商業(yè)銀行商品住房按揭貸款市場也因此獲得了巨大發(fā)展。但是,隨著商品住房按揭貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行存貸業(yè)務(wù)中權(quán)重的不斷提高,相伴而生的是商品住房按揭貸款的風(fēng)險在商業(yè)銀行愈顯突出。又因按揭在我國是個新生事物,剛起步不久,

2、缺乏經(jīng)驗(yàn),按揭方面的制度也不健全,現(xiàn)行的法律沒有進(jìn)行明確定性,這就給實(shí)際操作帶來很大不便,易產(chǎn)生糾紛,引發(fā)風(fēng)險。當(dāng)前,全球金融危機(jī)還在蔓延,住房按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展也正遭遇困境,但是,如能克服時艱、科學(xué)防控,必將使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個巨大增長點(diǎn),將有利恢復(fù)房地產(chǎn)金融市場的健康、繁榮,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)并帶動其他行業(yè)的快速振興。因此,研究如何防范和化解商業(yè)銀行在商品住房按揭中的風(fēng)險就更具實(shí)踐意義。
　　本文共分三個部分,約二萬五千字

3、。
　　第一部分為商品住房按揭制度的起源、發(fā)展及比較研究。從按揭的詞源開始,分析了按揭制度在英美法系和我國香港地區(qū)中的發(fā)展過程及基本特征,接著談及按揭在我國大陸的引入和推進(jìn),并對我國內(nèi)地按揭與英美法和香港法律中按揭的異同進(jìn)行了比較研究,認(rèn)識到目前在我國實(shí)行的按揭是具有特定內(nèi)涵的、已融入內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)、法律要素,形成了被實(shí)務(wù)界和習(xí)慣法認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)、法律制度。
　　第二部分系統(tǒng)闡釋了我國內(nèi)地按揭制度的一般原理。本部分先介紹了按揭的概念

4、、種類,并分析了現(xiàn)房按揭在我國大陸存在的必要性,然后重點(diǎn)分析了商品住房按揭貸款的法律性質(zhì),并以樓花按揭為例介紹了商品住房按揭的基本流程,也就商品住房按揭各法律主體——房地產(chǎn)開發(fā)商、借款人(按揭購房人)、按揭貸款銀行、保險公司和其他中介機(jī)構(gòu)在按揭融資活動中的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任在相關(guān)流程里分別進(jìn)行闡釋。結(jié)合按揭基本流程的論述,在接下來的篇幅中細(xì)致分析了按揭中存在的各種法律關(guān)系以及特點(diǎn)。在本部分寫作中,先引用部分學(xué)者的觀點(diǎn)給我國大陸按揭作了定義

5、,透析了按揭的本質(zhì)。接著介紹了目前對我國內(nèi)地按揭性質(zhì)界定的幾種常見的學(xué)說,并對這些學(xué)說逐一進(jìn)行評析,談了自己的觀點(diǎn)。隨后比較充分地展開了對按揭法律關(guān)系的論述,對學(xué)術(shù)界較為代表性的觀點(diǎn)作了引述,提出了一些自己的看法。
　　第三部分,是本文的重點(diǎn)。筆者先是結(jié)合前面的論述,從按揭流程的各個環(huán)節(jié)、按揭中各種法律關(guān)系、各個法律關(guān)系主體的角度系統(tǒng)地把握銀行風(fēng)險的來源。在商品住房按揭中,商業(yè)銀行風(fēng)險的來源主要有來自房地產(chǎn)開發(fā)商、借款人、按揭擔(dān)保

6、物、市場體系不健全、法律法規(guī)和政策變遷、銀行自身的管理和決策等風(fēng)險;最后,針對如何有效地防范、化解按揭中的銀行風(fēng)險,筆者用大量筆墨將所認(rèn)識到的及設(shè)想中的一些風(fēng)險防范、轉(zhuǎn)移、化解措施和對策作了盡可能詳細(xì)的論述。其中對加強(qiáng)銀行自身貸款風(fēng)險的監(jiān)控和管理,對引入保險業(yè)介入機(jī)制,對強(qiáng)化開發(fā)商的連帶責(zé)任保證,對積極發(fā)揮律師的參與作用,對實(shí)行住房抵押貸款證券化,對建立健全內(nèi)部防控機(jī)制、做到按揭權(quán)責(zé)一致、平衡制約、運(yùn)行有序等措施進(jìn)行了全面論述,也對完善

7、相關(guān)法律、信用制度體系的建設(shè)、重視全社會的誠信重塑等給予了肯定。
　　本文站在銀行的角度,對商品住房按揭中商業(yè)銀行風(fēng)險的法律控制研究進(jìn)行了一定體系化、一定深度的論述。在風(fēng)險防范方面的研究有一定創(chuàng)新,并提出了一些有關(guān)預(yù)防、轉(zhuǎn)移、化解商品住房按揭貸款銀行風(fēng)險的個人設(shè)想。
　　由于篇幅所限、筆者的研究能力有待提高,對商品住房按揭貸款中銀行風(fēng)險的分析未必窮盡,對各種風(fēng)險防范措施、對策的研究未必完全透徹,需以后在實(shí)踐中更多學(xué)習(xí)并繼續(xù)更