政府代為維修制度研究——以上海市為例.pdf

1、業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分承擔(dān)維修義務(wù)，維修費(fèi)用主要來自業(yè)主共有的專項(xiàng)維修資金。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，使用維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部位占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。因此，當(dāng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修時(shí)，只有經(jīng)過兩個(gè)三分之二的業(yè)主同意，才能實(shí)施。然而在實(shí)際操作中，部分維修項(xiàng)目中利益受損業(yè)主與參與維修表決的業(yè)主范圍不一致，往往使使用維修資金的表決無法通過，造成住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修難。這

2、也成為近幾年市民關(guān)注的熱點(diǎn)之一，相關(guān)案例也不時(shí)見諸報(bào)端。
　　針對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為，為保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全、有效的使用，維護(hù)物業(yè)所有人的合法權(quán)益，對(duì)于物業(yè)存在可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益的情況時(shí)，如相關(guān)業(yè)主無法達(dá)成使用維修資金的意見，在經(jīng)過必要的程序后可由政府代為維修。
　　本文根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和其他國(guó)家或地區(qū)有關(guān)于房屋維修的經(jīng)驗(yàn)，形成針對(duì)上海市住宅共用部位、

3、共用設(shè)施設(shè)備政府代為維修的具體管理、操作的辦法，已解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修難的問題。
　　本文共分為三章。第一章“建立政府代為維修制度的必要性”，介紹目前我國(guó)共有部分維修的模式和維修難的現(xiàn)狀，并分析政府代為維修制度是解決維修難問題的有效手段。第二章“政府代為維修制度相關(guān)問題分析”，就代為維修過程中存在的問題進(jìn)行分析，并給出相關(guān)操作性意見。第三章“政府代為維修的操作流程”，通過以上分析，建立一套具有可操作性的政府代為維修流