基于政府視角的房地產(chǎn)開發(fā)選址適宜性研究——以廣安市為例.pdf

1、隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，GDP持續(xù)攀升以及經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深化，全國各地都在大量的興建各類房地產(chǎn)，各類融資機(jī)構(gòu)不斷涌入房地產(chǎn)行業(yè)的隊(duì)伍中，國外商業(yè)巨頭也在不斷加入，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速。然而，我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)中，政府是一級土地市場的壟斷者，土地的供給是由政府主導(dǎo)的，個別地方政府為獲取更多的地方財(cái)政收入，出讓一些不適宜于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊供房地產(chǎn)商開發(fā)，以至于出現(xiàn)“爛尾樓”的現(xiàn)象，導(dǎo)致了大量寶貴的國土資源的浪費(fèi)

2、。因此，本文試圖從政府的角度去考慮房地產(chǎn)開發(fā)選址問題，希望政府可以把握好房地產(chǎn)開發(fā)的“第一關(guān)”，正視房地產(chǎn)開發(fā)選址問題，提升政府部門在房地產(chǎn)開發(fā)時土地資源配置的合理性。
　　近些年來，由于GIS技術(shù)的快速發(fā)展，使得GIS融合了空間分析和建模等功能，具有強(qiáng)大的空間模擬能力以及空間分析能力，為解決傳統(tǒng)選址方法所面臨的難題開辟了新的思路并提供技術(shù)支持。本文通過分析國內(nèi)外房地產(chǎn)選址的研究現(xiàn)狀，以及中國房地產(chǎn)的歷史與特點(diǎn)，提出了層次分析法與

3、GIS相結(jié)合的房地產(chǎn)選址方法。以廣安市為例，將獲得到的DEM數(shù)據(jù)進(jìn)行處理得到坡度數(shù)據(jù)、坡向數(shù)據(jù)、曲率數(shù)據(jù)、路網(wǎng)數(shù)據(jù)、POI數(shù)據(jù)以及2014年廣安市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口數(shù)數(shù)據(jù)，結(jié)合廣安市的城市發(fā)展實(shí)際情況，將影響房地產(chǎn)選址的影響因子分為四大類，分別為:交通因素、自然因素、經(jīng)濟(jì)因素和社會因素，采用層次分析法與Yaahp軟件計(jì)算得到各個成分所占權(quán)重，建立房地產(chǎn)選址的打分模型。結(jié)合專家意見與實(shí)地調(diào)研結(jié)果為各成分設(shè)定打分標(biāo)準(zhǔn)，采用五分制，分?jǐn)?shù)越高代表越適宜

4、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，使用ArcGIS軟件將所獲得的各類數(shù)據(jù)按照指定的打分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，按照所得權(quán)重進(jìn)行加權(quán)疊加獲得廣安市房地產(chǎn)開發(fā)選址結(jié)果，將選址結(jié)果按照0-3分、3-4分、4-5分進(jìn)行分類，分別對應(yīng)為有條件限制開發(fā)區(qū)域、較適宜開發(fā)區(qū)域，以及極適宜開發(fā)區(qū)域，并將分類結(jié)果轉(zhuǎn)換為矢量數(shù)據(jù)。對廣安市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行篩選，研究結(jié)果表明:極適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）有沿口鎮(zhèn)、萬善鎮(zhèn)、協(xié)興鎮(zhèn)等13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）;較適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）有花橋